Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Аренда: бухгалтерский учет и налогообложение

Год:2006


1. Договор аренды

     
     Арендные отношения, позволяющие получать в пользование [и (или) во временное владение] не принадлежащее арендатору имущество, нашли широкое применение в современных условиях хозяйствования. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) арендным отношениям посвящена глава 34.
     
     Договоры аренды многообразны, поэтому общие нормы, применимые к разным видам аренды, выделены в § 1 главы 34 ГК РФ и используются в отношении отдельных видов договора аренды в случае, если иное не предусмотрено специальными нормами, регулирующими отдельные виды этого договора: прокат - § 2, аренда транспортных средств - § 3, аренда зданий и сооружений - § 4, аренда предприятий - § 5, финансовая аренда (лизинг) - § 6.
     
     По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
     
     Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
     
     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
     
     В аренду могут быть переданы:
     
     - здания;
     
     - сооружения;
     
     - оборудование;
     
     - предприятия и другие имущественные комплексы;
     
     - транспортные средства;
     
     - земельные участки и другие обособленные природные объекты;
     
     - другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
     
     Важно помнить, что отдельные виды имущества изъяты из оборота или их оборотоспособность ограничена (ст. 129 ГК РФ). Это, в частности, означает, что они не могут быть предметом договора аренды или могут выступать в таком качестве при соблюдении установленных законом условий.
     
     Органы исполнительной власти на местах зачастую издают распорядительные документы о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности, которые предусматривают разовое внесение платы в виде целевых взносов. Договоры аренды в этом случае заключаются только после уплаты таких взносов.
     
     В письме Минфина России от 07.04.2006 N 03-03-02/80 разъяснено, что если в распорядительном документе органа исполнительной власти не содержится положений о возникновении у владельца помещения обязанности вступить в отношения аренды после получения взносов, то в целях налогообложения перечисление денежных средств на вышеуказанных условиях следует рассматривать как перечисление на безвозмездной основе. На основании нормы п. 16 ст. 270 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) такие расходы не могут уменьшать величину налоговой базы по налогу на прибыль. В соответствии с п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в целях налогообложения прибыли. При этом согласно ст. 38 НК РФ и ст. 128 ГК РФ в состав имущества включены деньги.
     

     В соответствии с п. 2 ст. 248 НК РФ имущество считается полученным безвозмездно, если получение этого имущества не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).
     
     Если же из распорядительного документа органа исполнительной власти следует, что за дополнительную плату потенциальным арендатором приобретается право на вступление в отношения по аренде, выражающееся в появлении у владельца помещения обязанности вступить в отношения аренды после получения взносов, то в целях налогообложения прибыли перечисление денежных средств на вышеуказанных условиях должно рассматриваться как плата за приобретение права, используемого для ведения деятельности, направленной на получение дохода. В этом случае при выполнении всех остальных необходимых условий признания расходов в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль отсутствуют основания для отказа от учета таких расходов при формировании налоговой базы.
     
     Арендные отношения носят преимущественно договорный характер (исключение составляют некоторые лицензируемые виды пользования), и в качестве одного из основных требований к условиям договора аренды ст. 607 ГК РФ называет указание в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих существенных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Для отдельных видов аренды предусмотрены также дополнительные условия, признаваемые существенными. Так, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
     
     Вопрос о включении в договор аренды условий, не отнесенных законом к обязательным, решается по соглашению сторон.
     
     Договор аренды организация обязательно оформляет в письменной форме независимо от того, кто является ее контрагентом - физическое или юридическое лицо. Это прямое требование ст. 609 ГК РФ. Договор вступает в силу с момента подписания или с момента, установленного самим договором.
     
     Статья 609 ГК РФ содержит норму, согласно которой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и считается заключенным с этой даты (ст. 130, 131, 164, 633, 643, 651 ГК РФ).
     

     Пунктом 2 ст. 425 ГК РФ определено, что стороны сделки вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Если арендатор фактически получил объект по акту приема-передачи еще до подписания договора и пользовался им в этот промежуток времени, он должен вносить за весь этот срок арендную плату. В то же время соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Иными словами, нельзя, в частности, считать, что арендатор должен был начать платить арендную плату еще до заключения договора. В действительности плата должна быть внесена за весь срок пользования имуществом, но сам факт оплаты может произойти уже после заключения договора [информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Письмо Президиума ВАС РФ N 66)].
     
     Пример.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.
     
     Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.
     
     Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа была предусмотрена неустойка.
     
     Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.
     
     В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.
     
     Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
     

     Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения.
     
     При этом суд исходил из следующего.
     
     В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
     
     Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период, на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
     
     В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.
     
     Особо отметим, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ). В этом случае, кроме арендной платы, договор предполагает внесение арендатором обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
     
     Дополнительные требования предъявляются также к форме договоров продажи предприятий (ст. 559 ГК РФ).
     
     Срок действия договора аренды определяется условиями самого договора (ст. 610 ГК РФ). Если же срок не определен в этом документе, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. К договорам, заключенным на неопределенный срок, приравниваются договоры сроком "до наступления события".
     
     Законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Статья 10 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах", например, устанавливает следующие предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет - для геологического изучения; до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей; до 25 лет - при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда - 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса Российской Федерации). Договоры проката могут заключаться не более чем на один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Водные объекты могут предоставляться в пользование сроком до 25 лет (ст. 14 Водного кодекса Российской Федерации).
     

     В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении вышеуказанного срока прекращается.
     
     Если в договоре будет приведен срок, превышающий установленный законом предел, такой договор все равно считается заключенным на срок, равный предельному.
     
     Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При передаче оформляется акт. Форма акта может быть произвольной, если только речь не идет об аренде предприятия как имущественного комплекса или о финансовой аренде (лизинге), когда объект будет учитываться на балансе арендатора (лизингополучателя). В этих случаях применяется акт формы N ОС-1 "Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)" [N ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)", N ОС-1б "Акт о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений)"] в соответствии с требованиями постановления Госкомстата России от 21.01.2003 N 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств".
     
     Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
     
     Если такие принадлежности и документы переданы не были и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
     
     Пример.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате.
     
     До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании п. 1 ст. 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды мог быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендодатель не предоставил имущество в пользование арендатору либо создал препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
     
     Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
     

     Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.
     
     Передача вертолета арендатору состоялась.
     
     Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено ст. 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
     
     Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.
     
     Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных ст. 611 ГК РФ.
     
     В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании п. 1 ст. 620 ГК РФ правомерным.
     
     Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.
     
     Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
     
     В то же время в случае задержки передачи имущества арендатор не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится, так как обязанность передать имущество возложена ГК РФ на арендодателя.
     
     Пример.
     
     В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.
     
     В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор являлся титульным владельцем вышеуказанного помещения и в силу ст. 301, 305 ГК РФ был вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.
     

     Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.
     
     Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.
     
     С истцом договор аренды спорного нежилого помещения был заключен комитетом по управлению имуществом.
     
     В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
     
     Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
     
     Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор был вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
     
     При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.
     
     Если арендованное имущество передано арендатору с задержкой, арендодатель может требовать внесения арендной платы только после фактической передачи объекта и за период начиная с даты акта приема-передачи (п. 10 Письма Президиума ВАС РФ N 66).
     
     Именно арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
     
     При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
     

     - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
     
     - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
     
     - потребовать досрочного расторжения договора.
     
     Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
     
     Пример.
     
     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
     
     Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.
     
     Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено и иск арендодателя был удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматривавшейся ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы.
     
     При этом суд апелляционной инстанции указал следующее.
     
     Согласно условиям договора арендодатель был обязан проводить капитальный ремонт сданного внаем нежилого помещения вместе с капитальным ремонтом всего здания, но срок планового капитального ремонта спорного строения еще не наступил. Арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту объекта аренды в случае неотложной необходимости, так как, зная о недостатках переданного в аренду помещения, в частности об аварийном состоянии системы центрального отопления, принял это помещение по акту приема-передачи (об аварийном состоянии системы центрального отопления была сделана отметка в вышеуказанном акте). Тем самым арендатор лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью, на арендодателя.
     
     Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.
     

     Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как следовало из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи помещения находилась в аварийном состоянии.
     
     Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означала, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществлять в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.
     
     Материалами дела подтверждался и истцом не оспаривался факт аварии системы центрального отопления. Актами обследования, составленными с участием представителей теплоснабжающей организации и арендодателя, подтверждалась необходимость проведения капитального ремонта системы центрального отопления.
     
     Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления, о чем свидетельствовали имевшиеся в деле заявления и телеграммы.
     
     Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.
     
     При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о праве ответчика в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.
     
     Приняв во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что иной задолженности по арендной плате у ответчика не имелось, суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца.
     
     Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
     
     Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ст. 612 ГК РФ).
     

     Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
     
     При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (о сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).
     
     Договор аренды может быть только возмездным. Если арендная плата договором не определена, договор нельзя считать заключенным, так как в нем не оговорено одно из существенных условий. Нельзя считать арендной платой и исключительно компенсационную выплату на покрытие арендодателем его расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией объекта аренды. Дело в том, что ст. 614 ГК РФ определяет арендную плату как плату за пользование имуществом. Если же установить только компенсационную выплату, арендная плата будет не определена.
     
     Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).
     
     Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если договором они не определены, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
     
     Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы и если это прямо не запрещено договором, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (при помесячных платежах - за два месяца, при ежеквартальных - за два квартала и т.д.).
     
     Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом только в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - согласно назначению имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 614 ГК РФ).
     
     Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Вышеприведенный перечень вариантов передачи арендатором права аренды является исчерпывающим.
     

     Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды уже без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 Письма Президиума ВАС РФ N 66).
     
     В вышеуказанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
     
     Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды обычно влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 618 ГК РФ).
     
     К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
     
     Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). Это правило может сделать расходы арендатора на произведенный им капитальный ремонт объекта аренды не оправданными в целях налогообложения прибыли, если стороны не согласуют право или обязанность арендатора производить ремонт за счет своих средств.
     
     Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.
     
     Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
     
     - произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
     
     - потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
     
     - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
     
     Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
     
     Арендатор может производить улучшения арендованного имущества - отделимые и не отделимые от арендованного объекта. Улучшения, которые могут быть отделены без вреда для имущества и имеют самостоятельную ценность, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Примером может служить ст. 662 ГК РФ, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК РФ).
     

     По истечении срока договора аренды он прекращает действие или может быть продлен по соглашению сторон. Если срок договора кончился, арендатор имеет, по общему правилу (ст. 621 ГК РФ), преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок по сравнению с другими претендентами на аренду того же имущества.
     
     Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
     
     При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.
     
     Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае, если арендодатель собирается продолжать сдавать объект в аренду.
     
     Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
     
     Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
     
     Читателям следует также иметь в виду, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).
     
     В то же время договор аренды может быть досрочно расторгнут по желанию одной из сторон по основаниям и в сроки, установленные ст. 619 и 620 ГК РФ.
     

По требованию арендодателя
договор аренды может быть
досрочно расторгнут судом
в случае, если арендатор

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом в случае, если

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями


арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества

существенно ухудшает имущество


переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, если в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования


     
     Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
     
     Пример.
     
     Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.
     
     Ответчик посчитал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжал действовать.
     
     В ходе судебного разбирательства было установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривавшее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
     
     По мнению ответчика, данное условие договора являлось ничтожным, поскольку по смыслу ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК РФ те или иные нарушения договора одной из сторон могли являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.
     
     Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следовал ни из приведенных норм закона, ни из положений п. 3 ст. 450 ГК РФ.
     
     Факт нарушения, с которым договор связывал право арендодателя отказаться от исполнения договора, был доказан материалами дела и не оспаривался ответчиком. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считался расторгнутым, соответствующего решения суда не требовалось.
     
     Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель был вправе обратиться в суд с иском о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды.
     
     Приняв во внимание вышеизложенное, суд иск удовлетворил.
     
     Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (п. 25-29 Письма Президиума ВАС РФ N 66).
     

     Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
     
     Пример.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на часть вторую ст. 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могли быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
     
     Пунктом 5 договора аренды было предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя являлась основанием для досрочного расторжения договора.
     
     При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, было установлено нахождение в помещении посторонней организации, что было отражено в представленных в суд актах.
     
     Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факта сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного частью третьей ст. 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что он не получил письменного предупреждения арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.
     
     Согласно части третьей ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
     
     Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей ст. 619 ГК РФ такое письменное предупреждение должно было быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
     
     Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец, со своей стороны, не принял надлежавших мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
     
     Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.
     

     Учитывая вышеизложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и оставил иск без рассмотрения.
     
     Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, несмотря на свои особенности, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ.
     
     Пример.
     
     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.
     
     Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика были оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
     
     Истец, не согласившись с вышеуказанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ, касающихся порядка расторжения договора аренды.
     
     Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.
     
     Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок.
     
     Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, мог быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ, являлся несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишал арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
     
     Как следовало из материалов дела, арендодатель обратился в суд на основании п. 1 и 3 части первой ст. 619 ГК РФ с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
     
     Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным п. 2 ст. 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ.
     

     Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования были удовлетворены.
     
     Если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора в порядке, установленном ст. 610 ГК РФ, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Практика арбитражных судов применительно к расторжению таких договоров приведена, в частности, в п. 4, 5 Письма Президиума ВАС РФ N 66.
     
     Пример.
     
     Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ.
     
     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении ответчика из нежилого помещения на основании ст. 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.
     
     Решением суда первой инстанции исковое требование было удовлетворено.
     
     Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором было расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
     
     Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что факт начала реконструкции был полностью подтвержден, в частности, была завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, были проведены работы по переключению действовавших коммуникаций; само здание было отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; были выселены все арендаторы, за исключением ответчика.
     
     В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым было связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика-инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
     

     Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее.
     
     Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в случае, если в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая ст. 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
     
     Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не был определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не могло квалифицироваться как условие о сроке.
     
     В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
     
     Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
     
     Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ могли считаться соблюденными. При этом в данном случае не имело значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
     
     Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в п. 2 ст. 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения.
     
     Несмотря на то что в договоре аренды, заключенном (возобновленном) на неопределенный срок, период действия не ограничен самим договором, он все же может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя или арендатора.
     
     Пример.
     
     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.
     
     Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
     

     Истец, не согласившись с вышеуказанным судебным актом, просил его в апелляционной жалобе отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ, касающихся порядка расторжения договора аренды.
     
     Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.
     
     Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок.
     
     Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, мог быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ, являлся несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишал арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
     
     Как следовало из материалов дела, арендодатель на основании п. 1 и 3 части первой ст. 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
     
     Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным п. 2 ст. 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ.
     
     Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены.
     

     При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
     
     Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если вышеуказанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
     
     Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в соответствии со ст. 622 ГК РФ в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
     

    

2. Особенности договоров аренды отдельных объектов


2.1. Прокат автотранспортных средств


     По договору проката, регламентированному § 2 главы 34 ГК РФ, арендодатель, осуществляющий сдачу автомобилей в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование.
     
     Предоставленное по договору проката движимое имущество используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не следует из существа обязательства.
     
     Договор проката заключается в письменной форме и является публичным договором. Согласно ст. 426 ГК РФ организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей. Отказ от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю автомобиль в прокат не допускается.
     
     Договор проката заключается на срок до одного года. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.
     
     Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду объекта, а также ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации.
     
     При обнаружении арендатором неисправностей автомобиля, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить поломки на месте либо произвести замену другим автомобилем, находящимся в надлежащем состоянии (ст. 629 ГК РФ).
     
     Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
     
     Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В случае досрочного возврата автотранспортного средства арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Взыскание задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.
     

     Капитальный и текущий ремонт автомобиля, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя. Расходы по содержанию и эксплуатации автомобиля несет арендатор.
     
     ГК РФ не допускает субаренду взятого напрокат автомобиля, предоставление его в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.
     
     Операции по предоставлению автомобиля в прокат являются объектом обложения НДС (подпункт 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом налоговая база определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 154 НК РФ.
     
     При осуществлении наличных денежных расчетов за прокат организация в обязательном порядке применяет контрольно-кассовую технику или может использовать бланки строгой отчетности по формам БО-6, БО-3, БО-9 и БО-11 (02). Формы утверждены письмом Минфина России от 20.04.1995 N 16-00-30-33 "Об утверждении форм документов строгой отчетности" и могут применяться согласно постановлению Правительства РФ от 31.03.2005 N 171 "Об утверждении Положения об осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники" до 1 января 2007 года. Применение форм разъяснено письмом Госналогслужбы России от 31.03.1998 N ВК-6-16/210 "О формах документов строгой отчетности для учета наличных денежных средств без применения контрольно-кассовых машин".
     
     Пример.
     
     Организация осуществляет деятельность по предоставлению легковых автомобилей на условиях проката, в том числе населению. В текущем месяце выручка от предоставления автомобилей в прокат населению составила 413 000 руб. (в том числе НДС - 63 000 руб.), расходы, связанные с предоставлением автомобилей в прокат, - 220 000 руб.
     

Содержание хозяйственной операции

Корреспонденция счетов

Сумма, руб.


 

Дебет

Кредит


 

Отражена выручка от предоставления автомобилей в прокат

62

90-1



413 000



 Произведены расходы по обычной деятельности

20

10, 23, 69, 70 и др.

220 000

Отражен НДС

90-3

68

63 000

Списаны расходы, связанные с предоставлением автомобилей в прокат

90-2



20



220 000



Получена оплата за прокат автомобилей

50

62

413 000

Сформирована прибыль от предоставления автомобилей в прокат на последний день месяца

90-1
90-9
90-9

90-9
90-3, 90-2
99

413 000
283 000
130 000

     
     Автомобиль, предназначенный для сдачи в прокат, должен числиться на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности", подлежит амортизации в общеустановленном порядке и облагается налогом на имущество и транспортным налогом.
     
     Пример.
     
     Организация приобрела в июне автомобиль стоимостью 236 000 руб., в том числе НДС - 36 000 руб. Автомобиль предназначен для сдачи в прокат.
     
     В августе автомобиль был сдан в прокат. Ежемесячная арендная плата составляет 15 000 руб., с учетом НДС - 2288 руб. В ноябре организация продала автомобиль за 177 000 руб., в том числе НДС - 27 000 руб.
     
     В бухгалтерском учете организации необходимо сделать записи:
     

Содержание

Корреспонденция счетов

Сумма, руб.

хозяйственной операции

Дебет

Кредит


 

Отражены расходы по приобретению автомобиля

08-4

60

200 000
(236 000 - 36 000)

Учтен НДС по приобретенному автомобилю

19



60



36 000



Оплачен счет за автомобиль

60

51

236 000

Автомобиль поставлен на баланс



03, субсчет "Имущество для сдачи в прокат"

08-4



200 000



Произведен вычет НДС

68

19

36 000

Автомобиль сдан в прокат

03, субсчет "Имущество, сданное в прокат"

03, субсчет "Имущество для сдачи в прокат"

200 000



Начислена амортизация (ежемесячно на последний день месяца с сентября по ноябрь) исходя из срока полезного использова-
ния - 37 месяцев по линейному методу

20



02, субсчет "Амортизация имущества, сданного в прокат"



5405
(200 000 : 37 мес.)



Отражена выручка от сдачи автомобиля в прокат (ежемесячно)

62



90-1



15 000



Выделен НДС

90-3

68

2288

Определен финансовый результат от сдачи автомобиля в прокат (ежемесячно на последний день месяца)

90-1
90-9
90-9

90-9
90-3
99

15 000
2288
12 712

Автомобиль возвращен арендодателю

03, субсчет "Имущество для сдачи в прокат"

03, субсчет "Имущество, сданное в прокат"

200 000



Отражена продажа автомобиля с убытком в ноябре

03, субсчет "Выбытие материальных ценностей"

03, субсчет "Имущество для сдачи в прокат"

200 000



Отражена продажа автомобиля с убытком в ноябре

02

03, субсчет "Выбытие материальных ценностей"

16 215
(5405 х 3 мес.)


 

91-2



03, субсчет "Выбытие материальных ценностей"

183 785
(200 000 - 16 215)


 

62

91-1

177 000


 

91-3

68

27 000


 

91-1
91-9
99

91-9
91-2, 91-3
91-9

177 000
210 785
(183 785 + 27 000)
33 785

    

2.2. Аренда автотранспорта
    

2.2.1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

  

   По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
   
     Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ.

     Арендодатель обязан в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. Эти положения ст. 634 ГК РФ лишают арендатора возможности признания фактически понесенных расходов на ремонт автомобиля - эти расходы нельзя считать экономически оправданными.
     
     Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатаию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.
     
     Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены - требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Экипаж автомобиля должен быть пофамильно представлен в полисе обязательного страхования автогражданской ответственности владельцев транспортных средств (ОСАГО). Полис вместе с другими документами на автомобиль передается арендатору вместе с самим объектом по акту.
     
     Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.
     
     Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.
     

     Арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов, если стороны не установят в договоре другой порядок (ст. 636 ГК РФ).
     
     Обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен этим средством или в связи с его эксплуатацией, по умолчанию возлагается на арендодателя в случае, если такое страхование является обязательным в силу закона или договора.
     
     Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п. 1 ст. 638 ГК РФ).
     
     Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства также вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены - назначению транспортного средства.
     
     В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.
     
     Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.
     
     Налогообложение арендованного (переданного в аренду) имущества и операций с ним осуществляется у той стороны сделки, которой на момент возникновения налогового обязательства принадлежит право собственности на объект (или у которой имущество находится на балансе).
     
     Объекты, переданные в аренду, по общему правилу, остаются на балансе арендодателя, и он производит начисление амортизации для целей финансового учета согласно Положению по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденному приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, и для налогообложения в порядке, предусмотренном главой 25 НК РФ.
     

     Арендные платежи за арендуемое имущество входят в состав прочих расходов для целей налогообложения прибыли (подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
     
     Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) включаются во внереализационные расходы передающей стороной (подпункт 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).
     
     Доходы от сдачи имущества в аренду признаются при осуществлении налогового учета по методу начисления на дату расчетов или предъявления налогоплательщиком документов в соответствии с условиями заключенных договоров (ст. 271 НК РФ), а расходы в виде арендных платежей за арендуемое имущество (при том же методе) - на дату расчетов или предъявления налогоплательщику соответствующих документов (ст. 272 НК РФ).
     
     Обороты по реализации услуг аренды облагаются НДС (глава 21 НК РФ).
     
     Договор аренды, заключенный с физическим лицом, формирует его доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц. Если гражданин не является индивидуальным предпринимателем и выступает в роли арендодателя, арендатор является его налоговым агентом, а значит, обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога с дохода в виде арендной платы. Выплатить же доход арендодателю на руки следует уже за вычетом суммы налога. Налогоплательщик имеет право на получение стандартного налогового вычета по договору аренды, предоставляемого в соответствии со ст. 218 НК РФ.
     
     Если арендодатель - физическое лицо сам выполняет услуги экипажа, то в части вознаграждения экипажу начисляются единый социальный налог и взносы на обязательное пенсионное страхование. Наряду с этим физическое лицо в части вознаграждения экипажу может претендовать на профессиональный налоговый вычет, предусмотренный ст. 221 НК РФ, - уменьшить облагаемый доход на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его деятельностью по договору аренды автомобиля с экипажем (в части оказания услуг экипажем автомашины).
    

2.2.2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

     По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и по его технической эксплуатации.
     
     Договор должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока (ст. 643 ГК РФ).
     
     В течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.
     
     Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.
     
     Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.
     
     Все эти затраты уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль у арендатора (письмо Минфина России от 28.12.2005 N 03-03-04/1/463).
     
     По умолчанию арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа. Без согласия арендодателя арендатор может также от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены - назначению транспортного средства (ст. 647 ГК РФ).
     
     Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор. Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.04.2002 N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее - Закон N 40-ФЗ) лицо, владеющее транспортным средством на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления либо на ином законном основании, в том числе на праве аренды, признается владельцем транспортного средства. Следовательно, в силу Закона N 40-ФЗ именно арендатор должен заключить договор за свой счет. При этом арендодатель должен быть также указан в полисе в качестве лица, допущенного к управлению автомобилем. Арендодатель же, в свою очередь, не может относить на расходы суммы страховых взносов на ОСАГО, так как расходы не будут оправданными. Если договор заключен до передачи автомобиля в аренду и действует, целесообразно компенсацию страхового взноса сделать частью арендной платы.
     
     Налогообложение этой сделки при заключении договора между юридическими лицами аналогично рассмотренному ранее договору аренды автомобиля с экипажем, а если арендодателем является физическое лицо, то с его дохода взимается только налог на доходы физических лиц; единый социальный налог и пенсионные взносы не начисляются, так как отсутствует объект налогообложения (ст. 236 НК РФ), не уплачиваются и взносы на обязательное страхование от несчастных случаев и профессиональных заболеваний (постановление Правительства РФ от 07.07.1999 N 765  "О перечне выплат, на которые не начисляются страховые взносы в Фонд социального страхования Российской Федерации").
     

2.3. Аренда зданий и сооружений

     
     По договору аренды здания или сооружения (§ 4 главы 34 ГК РФ) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
     
     Здания представляют собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей, а также здания, предназначенные для проживания. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
     
     Объектом аренды может стать здание, числящееся как инвентарный объект у арендодателя или его часть (помещения), а также здание, находящееся в собственности физического лица, или отдельные помещения в нем.
     
     Крыша здания не может являться самостоятельным объектом аренды: передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Крыша же представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания (п. 1 Письма Президиума ВАС РФ N 66).
     
     Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными объектами.
     
     Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) являются самостоятельными объектами.
     
     Объектом аренды могут стать в том числе несколько самостоятельных объектов или комплекс зданий.
     
     Объектом аренды может стать также отдельное помещение (помещения) в здании. В то же время в соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
     
     Кроме того, ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
     

     В п. 2 ст. 288 ГК РФ сказано, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
     
     Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но саму сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.
     
     Расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса или производственного помещения, не могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль организаций (письмо Минфина России от 28.10.2005 N 03-03-04/4/71).
     
     К категории сооружений, которые могут быть сданы или взяты в аренду, относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
     
     Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.
     
     К сооружениям также относятся законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.
     
     Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, ст. 651 ГК РФ).
     
     Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
     
     Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
     
     По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
     
     Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ, постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
     

     Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
     
     Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
     
     Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ, ст. 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
     
     Что касается уплаты земельного налога в отношении вышеназванного участка земли, то согласно п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
     
     Основанием для признания лица плательщиком земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок.
     
     Так как ст. 652 ГК РФ не предусматривает возможность приобретения арендаторами помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, то плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, занятого зданием, в котором арендуется помещение, признается правообладатель земельного участка, то есть организация-арендодатель.
     
     Если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
     
     Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Правила определения цены аналогично сравнимым сделкам не применяются.
     

     Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (ст. 654 ГК РФ).
     
     Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
     
     Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
     
     Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.
     
     При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также с оформлением акта.
     

2.4. Аренда предприятий

     
     По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, который регулируется § 6 главы 34 ГК РФ, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
     
     Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п. 2 ст. 656 ГК РФ).
     
     Арендованное предприятие учитывается на балансе арендатора, который платит налог на имущество. Начисление амортизации по объектам основных средств, входящим в комплекс имущества по договору аренды предприятия, осуществляется арендатором в порядке, определенном для объектов основных средств, находящихся на праве собственности (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).
     
     Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
     
     Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
     

     Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
     
     Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном порядке, может предъявить иск об удовлетворении требований о прекращении или досрочном исполнении обязательства в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
     
     После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
     
     Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.
     
     Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК РФ).
     
     Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Вышеуказанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
     
     Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
     
     Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
     

     На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК РФ).
     
     Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
     
     Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
     
     При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК РФ. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
     

3. Государственная регистрация договоров аренды: порядок, случаи, когда регистрация не требуется, последствия неисполнени обязанности по регистрации

     

     В соответствии с п. 3 ст. 433, ст. 609 и 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (здания, отдельных помещений в нем, сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В аналогичном порядке регистрируются изменения, вносимые в договор аренды, а также прекращение и расторжение договора.
     
     Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
     
     Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) относит к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое (в том числе аренда) подлежат государственной регистрации, земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы. Согласно части второй п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Вследствие этого договор аренды помещений, заключенный более чем на год, также подлежит государственной регистрации (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
     
     Как было указано выше, регистрации подлежит договор, заключенный не менее чем на год. Если договор подписан на срок, превышающий год, государственная регистрация его обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Договор аренды заключен на срок не менее года, если, например, срок его определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года. Аналогично - на год заключен договор, действующий, например, с 15 мая 2006 года по 14 мая 2007 года и т.д. (п. 3 Письма Президиума ВАС РФ N 66).
     
     Такие договоры аренды подлежат государственной регистрации.
     

     Пример.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
     
     Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежала применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК РФ не являлся заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
     
     Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
     
     Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
     
     Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2005 по 31 мая 2006 года.
     
     Срок действия договора составлял ровно один год, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не мог считаться заключенным.
     
     Условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.
     
     В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, если в соответствии с ГК РФ договор, предусматривающий совершение сделки с недвижимым имуществом (например, аренда на срок не менее года), подлежит обязательной государственной регистрации, то и соглашение о его изменении должно быть также зарегистрировано. Если, например, достигнуто соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, такое соглашение также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
     
     Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.
     
     Пример.
     

     Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о взыскании с ответчика арендной платы по договору аренды здания. Акционерное общество заявило, что оно являлось ненадлежащим ответчиком по данному иску. Договор аренды прекратился в связи с окончанием срока аренды, и с согласия истца долг акционерного общества по уплате арендной платы был переведен на нового арендатора здания, что подтверждалось соглашением о переводе долга.
     
     Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в соответствии с п. 2 ст. 391 ГК РФ к форме перевода долга соответственно применяются требования, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ. В частности, в силу п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, определенном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
     
     Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, оно в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным.
     
     Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора (изменений), вторая сторона вправе обратиться в суд с целью обязать своего контрагента зарегистрировать договор [п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Письмо Президиума ВАС РФ N 59)].
     
     Пример.
     
     Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществлявшему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.
     
     В ходе судебного разбирательства один из ответчиков - арендодатель заявил, что в соответствии с п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежал обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считался незаключенным. Предъявленный истцом иск являлся фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск мог быть предъявлен только в случае, предусмотренном п. 4  ст. 445 ГК РФ, если заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, п. 3 ст. 165 ГК РФ не мог применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считались незаключенными.
     

     Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу эти документы. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, если при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по уплате государственной пошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу п. 3 ст. 165 ГК РФ и на основании принятого судом решения было обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.
     
     С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (внесенных в него изменений, расторжения, прекращения договора) может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
     
     Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
     
     Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
     

     Общие принципы регистрации договора аренды предусмотрены в ст. 26 Закона N 122-ФЗ, а процедура регистрации изложена в приказе Минюста России от 06.08.2004 N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества".
     
     При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды, осуществляемых при государственной регистрации сделки, контролируется выполнение следующих положений законодательства Российской Федерации:
     
     - договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК РФ);
     
     - в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
     
     - договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ);
     
     - договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ), если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
     
     - если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
     
     - законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельного вида аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ);
     
     - договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ);
     
     - договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет, и договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок сорок девять лет (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");
     

     - порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ);
     
     - предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, за исключением передачи для указанных целей земельных участков лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, которым земельные участки в названных случаях предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование (п. 3 ст. 30 ЗК РФ);
     
     - основанием заключения для строительства договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) (п. 7 ст. 30 ЗК РФ);
     
     - аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК РФ).
     
     Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).
     
     Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (п. 4 ст. 18, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).
     
     Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации (п. 2 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
     
     При регистрации изменений, прекращения или расторжения договора аренды проводится правовая экспертиза документов, и учитываются следующие обстоятельства:
     

     - изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
     
     - по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
     
     - в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ);
     
     - соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
     
     - в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не следует из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ);
     
     - изменение условий договора аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п. 9 ст. 22 ЗК РФ, без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускается (п. 9 ст. 22 ЗК РФ);
     
     - если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, в связи с чем договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
     
     - если максимальный срок договора для отдельного вида аренды или для аренды отдельного вида имущества установлен законом, но в договоре аренды срок не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ);
     
     - согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
     

     - использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ;
     
     - использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (за исключением периода проведения сельскохозяйственных работ и иных установленных федеральным законом случаев) (п. 3 ст. 46 ЗК РФ);
     
     - неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
     
     - неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
     
     - изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;
     
     - реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ;
     
     - досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
     
     В соответствии с п. 1 ст. 11 Закона N 122-ФЗ за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или государственную регистрацию прав) взимается государственная пошлина в соответствии с налоговым законодательством.
     
     Подпунктом 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ предусмотрено взимание государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество с организаций в размере 7500 руб., с физических лиц - 500 руб. Вопросы уплаты государственной пошлины в этом случае разъяснены письмом Минфина России от 10.04.2006 N 03-06-03-04/43.
     

     За внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подпунктом 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ предусматрено взимание государственной пошлины в размере 100 руб. с физических и 300 руб. с юридических лиц.
     
     Стороны договора зачастую стремятся избежать необходимости в государственной регистрации договора аренды недвижимости.
     
     Одним из вариантов решения проблемы является заключение договора на срок меньше года. Действительно, в силу ст. 651 ГК РФ такой договор регистрировать не надо и он вступает в силу с момента подписания, если самим договором не предусмотрено иное. При этом субъекты Российской Федерации не могут устанавливать свои правила регистрации, отличные от установленных ГК РФ, а любой изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется как противоречащий нормам ГК РФ (п. 1 Письма Президиума ВАС РФ N 59).
     
     Если договор, заключенный на срок менее года, продлевается на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который тоже не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 10 Письма Президиума ВАС РФ N 59).
     
     Пример.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
     
     Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
     
     В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
     

     Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам.
     
     Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть на срок менее одного года. В соответствии с условиями договора его продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
     
     Другой вариант - заключить договор на неопределенный срок. Независимо от фактического периода действия, такой договор регистрировать не надо. Ведь при его заключении срок не был оговорен и нельзя утверждать, что он составляет не менее года.
     
     Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут в любой момент по желанию одной из сторон.
     
     К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, приравнены и договоры, заключенные до наступления какого-либо не предопределенного по времени (календарной дате) события (п. 4 Письма Президиума ВАС РФ N 66). Такие договоры также не требуют государственной регистрации.
     
     Если первоначально договор аренды недвижимости был заключен на непродолжительный срок и не требовал государственной регистрации, а затем возобновлен уже на неопределенный срок, то и в этом случае он регистрации не подлежит, хотя по совокупности оба договора будут действовать более года (п. 11 Письма Президиума ВАС РФ N 59).
     
     Пример.
     
     Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, так как данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания был заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
     
     Арбитражный суд отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждался.
     

     Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды, подлежащий государственной регистрации, также не требует государственной регистрации.
     
     Пример.
     
     На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
     
     Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ должен был считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежали удовлетворению, так как основывались на незаключенном предварительном договоре.
     
     Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влекло его ничтожность.
     
     Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежавший государственной регистрации, не являлся также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
     
     С учетом вышеизложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.
     

     Арендатор, занимающий площади в объекте недвижимости по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не прошедшему этой процедуры, не имеет права признавать расходы в виде арендной платы, расходы на содержание, эксплуатацию, страхование арендованного объекта. Как мы отмечали выше, такой договор не вступил в силу, а значит, все связанные с ним расходы экономически не оправданны.
     
     Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ полученные доходы налогоплательщик может уменьшить на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.
     
     Установленный п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон о бухгалтерском учете) порядок оформления первичных учетных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров.
     
     Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.
     
     Арендные платежи, внесенные на основании договора аренды недвижимости на срок не менее года, подлежат включению в состав прочих расходов согласно подпункту 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами только после государственной регистрации договора.
     
     То же касается требований регистрации дополнительных соглашений к таким договорам (см. письма Минфина России от 05.08.2005 N 03-03-04/4/34, от 30.12.2005 N 03-03-04/1/471).
     
     Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации. В то же время если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование по акту приема-передачи (письмо Минфина России от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325).
     
     

4. Документооборот по договору аренды

 

4.1. Акт приема-передачи объектов аренды

          
     ГК РФ трактует аренду как имущественную сделку. В связи с этим факт передачи имущества арендодателя во временное пользование (владение, распоряжение) арендатору должен быть документирован. В противном случае факт исполнения сделки не будет подтвержден.
     
     Обычно стороны составляют и подписывают акт приема-передачи произвольной формы. Даже если объект аренды является основным средством для арендодателя, то нет необходимости отражать его передачу актом формы N ОС-1 (N ОС-1а, N ОС-1б). По общему правилу, объект остается на балансе арендодателя и снятия с учета основного средства не происходит. В то же время использование вышеназванных форм целесообразно для осуществления контроля за наличием основных средств.
     
     Обязательным применение унифицированных форм актов будет только в случаях аренды предприятия и при лизинге, когда объект учитывается (или может учитываться) на балансе арендатора (лизингополучателя).
     
     В акте должны отражаться технические характеристики и состояние объекта, указываться все имеющиеся на дату приема-передачи недостатки.
     
     Порядок предоставления имущества арендатору определен ст. 611 ГК РФ.
     
     Акт подписывается обеими сторонами сделки, и с этого момента считается, что арендатор принял имущество, а арендодатель исполнил свои обязанности по его передаче.
     
     Передаточный акт должен содержать балансовую оценку имущества по данным арендодателя (в этой оценке объект будет отражен у арендатора на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства").
     
     Арендодатель также может передать арендатору копию инвентарной карточки объекта по форме N ОС-6. Пункт 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств рекомендует арендатору открыть инвентарную карточку на арендованный объект для организации учета вышеуказанного объекта на забалансовом счете. Объект может учитываться арендатором по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем.
     
     ГК РФ предъявляет особые требования к документированию передачи здания, сооружения или арендованного предприятия (ст. 655 и 659 ГК РФ).
     
     Так, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
     

     Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.
     
     Подготовка арендованного предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
     
     В акте на передачу предприятия должны быть перечислены все объекты (относящиеся как к внеоборотным активам, так и к средствам в обороте), входящие в его состав.
     
     В случае аренды автомобиля арендодателю следует в дополнение к вышеперечисленным документам выдать арендатору доверенность на управление (пользование, распоряжение) транспортным средством. Нотариально заверять такую доверенность нет необходимости - достаточно заверения печатью организации (если арендодатель - юридическое лицо) или собственноручной подписью (если арендодатель - физическое лицо). Доверенность даст возможность арендодателю использовать транспортное средство на дорогах общего пользования, назначать водителя, выпускать машину в рейс, обосновывать расходы на ее эксплуатацию, содержание, страхование и т.д. Отметим, что если, например, организация арендует автомобиль у своего работника, который в дальнейшем сам же будет этим автомобилем управлять, то целесообразно не только получить доверенность от работника в вышеописанном порядке, но и выписать доверенность на него: ведь сдав автомобиль в аренду, он утратит право распоряжаться и пользоваться им.
     
     В установленные договором аренды сроки (обычно ежемесячно) арендодатель выставляет арендатору счет на сумму арендной платы. Если стороны предусмотрели это договором или отдельным соглашением, дополнительно может выставляться счет на коммунальные платежи.
     
     Если арендная плата определена не в рублях, а в валюте или в условных единицах, то при выставлении счета, который предполагается оплачивать в рублях, исчисляется рублевый эквивалент по правилам, установленным договором.
     
     Остальные документы по договору (акт, счет-фактура) могут иметь не рублевый измеритель, а тот, что предусмотрен договором. Действующее законодательство (Положение по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденное приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, Положение по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденное приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, ст. 169, 248, 252 НК РФ) не запрещает в документах, договорах, счетах-фактурах приводить цену сделки в иностранной валюте или в условных единицах с последующим пересчетом в рубли при принятии документов к бухгалтерскому учету.
     

4.2. Выставление счетов-фактур

     
     Ежемесячно арендодатель должен выставлять арендатору счет-фактуру на сумму арендной платы.
     
     НК РФ, в частности применительно к НДС, рассматривает аренду как услугу, которая оказывается арендодателем арендатору помесячно. По общему правилу, в течение пяти дней с момента оказания услуги арендодатель должен выставить арендатору счет-фактуру, на основании которого арендатор будет иметь возможность принять "входной" НДС к вычету.
     
     Как разъяснил Минфин России письмом от 08.02.2005 N 03-04-11/21, сроки выставления счетов-фактур при реализации услуг, в том числе услуг по предоставлению имущества в аренду, непосредственно связаны с датой оказания данных услуг. Выставление счетов-фактур возможно не ранее окончания налогового периода, в котором услуги фактически оказаны. В письме МНС России от 21.05.2001 N ВГ-6-03/404 "О применении счетов-фактур при расчетах по налогу на добавленную стоимость" указано, что право досрочного выставления счетов-фактур, то есть до момента отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг), налогоплательщикам не предоставлено.
     
     Таким образом, по мнению Минфина России, услуги по аренде считаются оказанными на последний день каждого месяца, а счет-фактура должен быть выставлен не ранее этой даты и не позднее 5-го числа следующего месяца.
     
     Теоретически стороны могут в договоре установить, что считают периодом оказания услуги не календарный месяц, а месячный срок между оговоренными датами, например с 25-го числа одного месяца по 25-е число следующего месяца. Подтвердить свое намерение стороны могут ежемесячным выставлением не только счетов-фактур, но и актов в эти сроки. Однако можно прогнозировать, что налоговые органы будут иметь возражения по такому решению.
     
     Арендодателю следует уплатить НДС в установленные ст. 174 НК РФ сроки, а налоговая база у него сформируется на более раннюю из дат: на последний день месяца или на день уплаты арендной платы арендатором.
     

4.3. Счета-фактуры при аренде имущества у органов государственной власти


     Особый порядок выставления счетов-фактур и уплаты (возмещения) НДС предусмотрен в случаях аренды федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества на территории Российской Федерации у органов государственной власти и управления и органов местного самоуправления.

     Арендатор выступает в таких сделках в качестве налогового агента и в его обязанности входит определение налоговой базы по НДС, исчисление налога, удержание из дохода, уплачиваемого арендодателю, и перечисление суммы налога в бюджет.
     
     Налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. Налогообложение производится по налоговой ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества.
     
     Право на вычет налога у арендатора возникает в данной ситуации в порядке, установленном п. 3 ст. 171 НК РФ. Следовательно, вычетам подлежат суммы НДС, уплаченные в соответствии со ст. 173 НК РФ арендаторами - налоговыми агентами. Арендатор может произвести вычет, если он удержал и уплатил налог из доходов налогоплательщика-арендодателя.
     
     Но проблема состоит в том, что арендодатель - орган государственной власти и управления в этом случае не выставляет арендатору счет-фактуру.
     
     Налоговые органы считают неправомерным вычет по НДС при отсутствии счета-фактуры. Однако Конституционный Суд Российской Федерации сделал вывод, что это не так. В п. 5 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 02.10.2003 N 384-О указано, что в рассматриваемом случае органы государственной власти и управления Российской Федерации, органы государственной власти и управления субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в отличие от других арендодателей (частных лиц) не выписывают счета-фактуры, однако счет-фактура не является единственным документом для предоставления налогоплательщику вычетов по НДС. Налоговые вычеты в данном случае могут предоставляться и на основании иных документов, подтверждающих уплату НДС. Следовательно, арендатор государственного и муниципального имущества вправе получить вычеты по НДС на основании документов, подтверждающих уплату этого налога.
     
     В то же время налоговые органы рекомендуют арендаторам - налоговым агентам самостоятельно выписывать счет-фактуру на уплаченную в бюджет сумму НДС в одном экземпляре с пометкой "Аренда государственного (муниципального) имущества", который подписывается руководителем и главным бухгалтером организации-арендатора. Составленный счет-фактура регистрируется в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС. В книге покупок счет-фактура регистрируется в части арендного платежа, который подлежит включению в данном отчетном периоде в расходы в целях налогообложения прибыли, и в соответствующей доле НДС подлежит возмещению из бюджета.
     

     Пример.
     
     Организация арендовала имущество у органа государственной власти. Сумма арендной платы, определенная договором, составляет 200 000 руб. (в том числе НДС - 30 508 руб.). Арендатор выступает в роли налогового агента, ежемесячно удерживает из дохода арендодателя и перечисляет в бюджет НДС. По выполнении своих обязанностей арендатор имеет право на вычет НДС.
     
     Арендатор отражает вышеуказанные операции следующим образом:
     

Содержание хозяйственной

Корреспонденция счетов

Сумма, руб.

Первичный документ

операции

Дебет

Кредит


 


 

Арендная плата включена в расходы арендатора (без учета НДС)

26



76



169 492



Договор аренды, бухгалтерская справка

Отражена сумма НДС с арендной платы, подлежащая удержанию с арендодателя

19



76



30 508



Счет-фактура (договор и бухгалтерская справка)

Удержана сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет налоговым агентом

76

68



30 508



Счет-фактура (договор и бухгалтерская справка)

Перечислена арендатору сумма арендной платы

76



51



169 492

Выписка банка



Перечислен в бюджет НДС

68

51

30 508

Выписка банка

Принят к вычету НДС, перечисленный в бюджет налоговым агентом

68



19



30 508



Счет-фактура или выписка банка

          
     Еще одна специфическая ситуация: в случае аренды объекта у органа государственной власти или муниципального органа арендатор не уплачивает арендную плату в денежной форме, а оказывает арендодателю услуги или в каком-либо периоде в счет арендной платы засчитывает расход, понесенный арендатором, например, на ремонт арендованного объекта или капитальные вложения в него. В этих случаях доход арендодателя, подлежащий обложению налогом, получен налогоплательщиком в неденежной (натуральной) форме и у налогового агента отсутствует обязанность удержания НДС с налогоплательщика. Необходимая информация представляется агентом в налоговый орган в порядке, предусмотренном подпунктом 2 п. 3 ст. 24 НК РФ. Этот вывод подтверждается позицией, отраженной в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 41, Пленума ВАС РФ N 9 от 11.06.1999.
     
     Налоговые органы имеют по данному вопросу противоположную точку зрения. В частности, в письме УМНС России по г. Москве от 12.07.2004 N 24-11/45652 указывается, что в случае если организация-арендатор с согласия арендодателя - органа государственной власти и управления произвела работы (оказала услуги) за свой счет, а затем по соглашению сторон их стоимость была зачтена в счет арендной платы, то при проведении зачета налоговый агент должен перечислить в бюджет НДС с суммы зачтенной арендной платы.
     
     Отметим, что все вышеперечисленное применимо только в случае, если арендодателем является непосредственно орган государственной власти и управления или местного самоуправления.
     
     В случаях аренды федерального или муниципального имущества у организаций (учреждений), за которыми оно закреплено на праве хозяйственного ведения, НДС уплачивается в общеустановленном порядке, арендатор не является налоговым агентом и счета-фактуры должны быть выставлены ему арендодателем за каждый месяц.
     
     В соответствии со ст. 113 ГК РФ имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
     
     Статьей 295 ГК РФ определены права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении. В частности, установлено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
     

     Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
     
     Если предприятие с согласия собственника сдает в аренду имущество, находящееся у него в хозяйственном ведении, то оно должно получать арендную плату.
     
     Согласно Бюджетному кодексу Российской Федерации (БК РФ) к неналоговым доходам относятся, в частности, доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, после уплаты налогов и сборов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах.
     
     В соответствии со ст. 42 БК РФ к доходам от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, учитываемым в доходах бюджетов, относятся, в частности, средства, получаемые в виде арендной платы либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, после уплаты налогов и сборов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах.
     
     Таким образом, унитарные предприятия при сдаче в установленном порядке в аренду федерального имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения, должны учитывать доходы в виде арендной платы в соответствии с главой 25 НК РФ в налоговой базе по налогу на прибыль.
     
     Унитарные предприятия являются плательщиками НДС, причем особенностей по уплате налога НК РФ для них не предусматривает. Сумма арендной платы, включая НДС, перечисляется арендатором арендодателю-балансодержателю за оказанные услуги по предоставлению в аренду имущества, который, являясь налогоплательщиком-арендодателем, производит исчисление и уплату НДС в бюджет в общеустановленном порядке (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 02.10.2003 N 384-О, письма Минфина России от 03.05.2002 N 04-03-11/31, от 10.06.2004 N 03-03-11/92, ФНС России от 14.02.2005 N 03-1-03/208/13, от 17.05.2005 N ММ-6-03/404@).
     

4.4. Документооборот при аренде имуществ у иностранной организации

          
     Если арендодателем выступает налогоплательщик - иностранная организация, не состоящая на учете в налоговом органе в качестве налогоплательщика, у российской организации - арендатора возникают обязанности налогового агента, предусмотренные п. 1 ст. 161 НК РФ (письма ФНС России от 17.03.2005 N 03-4-03/391/28, от 17.05.2005 N ММ-6-03/404@). Обязанности налогового агента в данном случае аналогичны вышеописанным в отношении аренды имущества у органов власти и местного самоуправления.
     
     По договору аренды объект налогообложения не возникает и соответственно счета-фактуры не выставляются в случаях, предусмотренных п. 1 и 1.1 ст. 148 НК РФ:
     
     - арендатор не осуществляет деятельность на территории Российской Федерации. Местом осуществления деятельности покупателя считается территория Российской Федерации в случае фактического присутствия арендатора на территории Российской Федерации на основе государственной регистрации организации или индивидуального предпринимателя, а при ее отсутствии - на основании места, указанного в учредительных документах организации, места управления организации, места нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, места нахождения постоянного представительства [если работы (услуги) оказаны через это постоянное представительство], места жительства физического лица;
     
     - недвижимое имущество, сдаваемое в аренду, находится за пределами территории Российской Федерации.
     
     Кроме того, п. 1 ст. 149 НК РФ предусмотрено, что не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации. Вышеуказанная норма применяется в случае, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации. От российского арендодателя требуется ведение раздельного учета (письмо ФНС России от 16.03.2005 N 03-4-02/371/28).
     

4.5. Акт, подтверждающий получение услуг по аренде

     
     Наличие ежемесячно выставляемого счета и счета-фактуры тем не менее не позволяет арендатору считать, что у него имеется достаточный комплект документов для признания расходов в виде арендной платы.
     
     Это объясняется тем, что расчетные документы не оправдывают экономическую обоснованность расходов, а счет-фактура не рассматривается как первичный документ (письма Минфина России от 20.02.2006 N 03-03-04/4/35, от 12.07.2005 N 03-04-11/154).
     
     Следовательно, документальным подтверждением произведенных расходов могут быть первичные учетные документы, что предполагает необходимость ежемесячного оформления актов по выполнению договора аренды, иначе невозможно обосновать расходы арендатора. Акт подтвердит, что услуга оказана и стороны не имеют друг к другу претензий, то есть позволит говорить об оправданности расходов с точки зрения ст. 252 НК РФ. Из положений ст. 11 НК РФ и ст. 720 и 783 ГК РФ становится очевидно, что ежемесячный акт по договору аренды, который в целях налогообложения прибыли и НДС рассматривается как договор услуг, необходим. Того же мнения придерживается Минфин России (письмо от 07.06.2006 N 03-03-04/1/505).
     
     Если арендодатель отказывается составлять и подписывать этот документ, то арендатору надо оформить односторонний акт с отметкой об отказе арендодателя его подписать (ст. 720 и 783 ГК РФ).
     
     Форма ежемесячного акта по договору аренды утверждается по соглашению сторон, и к ней предъявляются общие требования, установленные ст. 9 Закона о бухгалтерском учете. Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты:
     
     - наименование документа;
     
     - дату составления документа;
     
     - наименование организации, от имени которой составлен документ;
     
     - содержание хозяйственной операции;
     
     - измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;
     
     - наименования должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;
     
     - личные подписи указанных лиц.
     

4.6. Оформление возврата имущества по окончании срока аренды

     
     По окончании срока действия договора аренды объект должен быть возвращен арендодателю, что должно быть оформлено актом. Порядок оформления этого документа аналогичен передаточному акту, подписываемому в начале срока действия договора при передаче имущества арендатору. Форма N ОС-1 (N ОС-1а, N ОС-1б) должна применяться только в случаях аренды предприятия или при лизинге. В остальных случаях форма передаточного акта может быть утверждена сторонами.
     
     На основании акта бухгалтерия арендатора списывает возвращенный объект с забалансового учета (п. 82 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
     
     Порядок возврата арендованного имущества определен ст. 622 ГК РФ. В акте должны быть отражены состояние имущества, своевременность его возврата, место возврата движимого имущества, что позволит избежать дальнейших разногласий.
     
     Если в договоре аренды место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды не определено, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (п. 36 Письма Президиума ВАС РФ N 66).
     
     Пример.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы за период просрочки возврата арендованного автомобиля в соответствии со ст. 622 ГК РФ.
     
     Суд первой инстанции, установив, что договор аренды автомобиля был досрочно расторгнут, удовлетворил иск. При этом суд исходил из того, что согласно ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
     
     Суд апелляционной инстанции отменил данное решение и отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
     
     В соответствии с п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (ст. 406 ГК РФ).
     
     Поскольку в договоре аренды стороны не оговорили место возврата арендованного имущества, суд применил абзац шестой ст. 316 ГК РФ, согласно которому исполнение обязательства должно быть произведено в месте нахождения юридического лица, являющегося должником.
     

     Материалы дела подтверждали то обстоятельство, что арендованный автомобиль был поставлен арендатором на стоянку и находился там вплоть до его передачи арендодателю. Кроме того, арендатор неоднократно направлял арендодателю извещения о своей готовности возвратить автомобиль.
     
     Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что абзац шестой ст. 316 ГК РФ применен в данном случае судом неправильно. Вышеуказанная норма распространяется на случаи, когда передача имущества является основной обязанностью должника по договору.
     
     В данном же деле обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состояло не в передаче, а в возврате имущества арендодателю.
     
     Поэтому, руководствуясь абзацем первым ст. 316 ГК РФ, следует признать, что из существа вышеуказанного обязательства следовало, что возврат автомобиля должен был произойти в том месте, где он был получен арендатором.
     
     В этой связи арендатор был обязан передать арендодателю автомобиль в том месте, где он был получен.
     
     Арендодатель не имеет права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
     
     Пример.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй ст. 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи.
     
     Суд первой инстанции, установив факт просрочки возврата имущества арендодателю, удовлетворил иск.
     
     Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.
     
     Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды, срок действия которого истек.
     
     В соответствии со ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно,
     арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

     

     В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами.
     
     Согласно представленным доказательствам ответчик освободил помещение к окончанию срока действия договора и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.
     
     В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
     
     Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению.
     
     Пример.
     
     Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.
     
     Возражая против иска, ответчик сослался на то, что в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора, поэтому при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.
     
     В вышеуказанном договоре была предусмотрена арендная плата, размер которой значительно превышал ставку арендной платы, обычно применявшуюся при аренде аналогичного имущества, что, в частности, и стало причиной, побудившей акционерное общество досрочно прервать арендные отношения.
     
     Арендная плата за спорный период, рассчитанная по методике, утвержденной городской администрацией, перечислена до возбуждения дела.
     
     Суд удовлетворил иск, сославшись на часть вторую ст. 622 ГК РФ, согласно которой арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
     
     Поскольку в данном случае акционерное общество несвоевременно исполнило обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежала взысканию арендная плата, установленная договором.
     

     Арендатор может указать в передаточном акте, что арендодатель препятствовал своевременному возврату объекта.
     
     Если в задержке возврата имущества виноват арендатор, арендодатель должен отразить это обстоятельство в акте, что даст ему возможность требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
     
     Пример.
     
     Торгово-производственная компания обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
     
     В ходе судебного разбирательства было установлено, что после прекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата была начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества.
     
     Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен частично. На основании части второй ст. 622 ГК РФ с ответчика была взыскана арендная плата за весь период просрочки возврата имущества.
     
     В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами было отказано со ссылкой на то, что ст. 622 ГК РФ не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.
     
     В силу вышеуказанной нормы в случае, если арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
     
     В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могли быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию независимо от основания его возникновения.
     
     Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.
     

     Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
     
     Исходя из содержания вышеприведенной нормы и иных положений ст. 395 ГК РФ данная статья Кодекса подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.
     
     Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.
     
     Кроме того, суд отметил, что норма части второй ст. 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращавшим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользовавшимся имуществом на основании действовавшего договора.
     
     Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил и иск арендодателя удовлетворил в полном объеме.
     
     Передаточный акт подписывают в двух экземплярах, один из которых остается у арендатора, другой - у арендодателя.
     
     

5. Арендные платежи

     

5.1. Учет арендных платежей

     
     Арендные платежи учитываются в составе прочих расходов у арендатора на основании подпункта 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, они представляют собой плату за арендуемое имущество.
     
     В соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ доход от сдачи имущества в аренду для целей налогообложения признается у арендодателя внереализационным доходом и включается в налоговую базу при исчислении налога на прибыль. Подпунктом 1 п. 1 ст. 265 НК РФ установлено, что при наличии внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду арендодатель вправе учитывать в составе внереализационных расходов затраты на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу).
     
     Такой порядок учета для целей налогообложения доходов от сдачи имущества в аренду установлен для организаций, для которых сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности.
     
     Если операции по передаче имущества в аренду организация осуществляет на постоянной (систематической) основе, то доходы от таких операций учитываются в соответствии со ст. 249 НК РФ, а если операции по передаче имущества в аренду носят разовый характер, то доходы от таких операций учитываются в составе внереализационных доходов. Понятие "систематичность" используется в значении, применяемом в п. 3 ст. 120 НК РФ (два раза и более в течение календарного года), что подтверждается разъяснениями, данными в письме Минфина России от 09.06.2004 N 03-04-04/68.
     
     При предоставлении государственным или муниципальным унитарным предприятием в аренду имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, в составе внереализационных доходов учитывается вся сумма арендной платы (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98).
     
     Пример.
     
     Муниципальное унитарное предприятие (далее - предприятие) оспорило в судебном порядке решение налогового органа о взыскании налога на прибыль, доначисленного в связи с неполным учетом в составе внереализационных доходов суммы арендной платы, внесенной арендатором за пользование недвижимым имуществом, закрепленным за данным предприятием на праве хозяйственного ведения.
     
     Из материалов дела усматривалось следующее.
     

     Предприятие с согласия собственника - муниципального образования сдало в аренду недвижимое имущество, принадлежавшее ему на праве хозяйственного ведения. Договор аренды содержал условие об оставлении в распоряжении предприятия 70% получаемой арендной платы для компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием имущества (техническое обслуживание, ремонт и т.п.), и обеспечения установленного уровня рентабельности. Оставшиеся 30% арендной платы подлежали перечислению предприятием в бюджет муниципального образования.
     
     Предприятие учитывало в составе доходов для целей налогообложения только причитавшуюся ему долю арендной платы, полагая, что плата, перечислявшаяся в бюджет, являлась доходом муниципального образования, которое в соответствии со ст. 246 НК РФ не являлось плательщиком налога на прибыль.
     
     Суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование по приведенному предприятием основанию, дополнительно указав следующее.
     
     В силу ст. 41 НК РФ, закрепляющей принципы определения доходов, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду возможно оценить в соответствии с названными в этой статье главами НК РФ. Перечисленная в бюджет часть арендной платы не поступала в фактическое распоряжение предприятия и не увеличивала финансовые результаты его деятельности. Поэтому данная сумма не являлась для предприятия доходом, влекущим получение экономической выгоды, и, следовательно, не учитывалась при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
     
     Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в признании решения налогового органа недействительным, расценив перечисление части арендной платы в бюджет муниципального образования как выплату предприятием собственнику имущества соответствующей доли прибыли, которая должна была производиться после уплаты налога на прибыль.
     
     Суд кассационной инстанции руководствовался следующим.
     
     Наличие титула права хозяйственного ведения предполагает возможность реализации унитарным предприятием полномочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ. Пункт 2 ст. 295 ГК РФ, устанавливая данные пределы и указывая на необходимость получения предприятием согласия собственника на сдачу имущества в аренду, не определяет при этом ни пропорции, ни общие правила о перечислении предприятием или непосредственно арендатором части арендной платы в бюджет.
     

     Предусмотренное п. 1 ст. 295 ГК РФ право собственника на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, реализуется путем ежегодного получения части прибыли, остающейся в распоряжении унитарного предприятия после уплаты налогов и иных обязательных платежей (ст. 17 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").
     
     Суд отклонил довод предприятия о необходимости применения в рассматриваемом случае предписания абзаца второго п. 1 ст. 42 БК РФ об учете в доходах бюджета средств, полученных в виде арендной платы за предоставленное в аренду имущество, находящееся в муниципальной собственности, полагая, что сфера действия данного положения ограничивалась отношениями, возникавшими при предоставлении в аренду имущества, составлявшего казну муниципального образования, то есть имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями.
     

5.2. Формы арендной платы

     
     Плата за пользование имуществом (арендная плата) вносится арендатором в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
     
     Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу автомобиля и гаража и т.п.
     
     Для договора аренды здания или сооружения, помещений в здании обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
     
     Форма арендной платы может устанавливаться в виде:
     
     - определенных в твердой сумме (преимущественно в денежной форме) платежей, вносимых периодически или единовременно;
     
     - установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
     
     - предоставления арендатором определенных услуг;
     
     - передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
     
     - возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
     
     Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
     

5.3. Изменение размера арендной платы

     
     Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).
     
     Пример.
     
     Арендная плата по договору, заключенному в марте 2006 года, составляла 400 у.е. за 1 кв.м площади помещения. Арендодатель повысил арендную плату в октябре 2006 года до 500 у.е. в месяц за 1 кв.м, мотивируя свои действия ситуацией на рынке коммерческого найма нежилых помещений. Арендатор согласился на условия арендодателя и начал вносить вышеуказанную сумму с октября 2006 года. Тем не менее в расходы он мог относить только 400 у.е. за 1 кв.м ежемесячно вплоть до марта 2007 года, так как изменение арендной платы было неправомерным и расходы в сумме дополнительных 100 у.е. за 1 кв.м нельзя было считать обоснованными расходами арендатора.
     
     Важно, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
     
     Пример.
     
     Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривавшего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречило императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
     
     Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что п. 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могли изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой Кодекса. Поэтому условие договора, предусматривавшее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, являлось ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
     
     Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
     
     Спорным условием договора арендная плата была установлена не в твердой сумме, а являлась определяющейся, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
     

     Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливавшее способ ее расчета.
     
     Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не являлось изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляло собой исполнение данного условия.
     
     При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежал.
     
     В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
     
     В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречило ст. 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части третьей ст. 614 ГК РФ, так как влекло, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
     
     Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
     
     Принимая решение, суд руководствовался п. 2 ст. 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
     
     Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении ст. 140 ГК РФ являлся неосновательным.
     
     В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
     
     В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
     
     Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
     
     Возмездность договора аренды предполагает, что арендная плата должна приносить прибыль арендодателю, поэтому компенсационный характер арендной платы неприемлем. Договор будет считаться незаключенным, если, например, ограничить арендную плату возложением на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (п. 12 Письма Президиума ВАС РФ N 66).
     

     Пример.
     
     Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и о выселении ответчика из занимаемого здания.
     
     Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск был удовлетворен.
     
     В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
     
     Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
     
     В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен был предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
     
     Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами было соблюдено, поскольку в соответствии с п. 2.4 договора арендатор был обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
     
     Однако такая формулировка не могла рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получал встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означала возмездности договора аренды.
     
     Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.
     
     Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не мог считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции было обосновано.
     
     Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы и за недостатки сданного в аренду имущества (как это предусмотрено ст. 612 ГК РФ), причем уменьшение арендной платы должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.
     

     Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы и если это прямо не запрещено договором, арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (при помесячных платежах - за два месяца, при ежеквартальных - за два квартала и т.д.).
     
     Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).
     

5.4. Оплата коммунальных услуг

     
     Договорами аренды недвижимости предусмотрена в подавляющем большинстве случаев компенсация арендатором соответствующей доли расходов арендодателя на коммунальные платежи, телефонную связь.
     
     В зависимости от способа оплаты таких расходов налоговые последствия различны. Обычно практикуются следующие варианты:
     
     - арендодатель самостоятельно выставляет счета за коммунальные услуги от своего имени в случае, если он не имеет агентского договора со снабжающими организациями;
     
     - арендатор напрямую заключает договоры с коммунальными службами и рассчитывается с ними;
     
     - счета на коммунальные платежи перевыставляются арендатору арендодателем-агентом, получившим такое право по соглашению с поставщиком услуг;
     
     - арендатор компенсирует коммунальные затраты, но при этом сумма возмещения коммунальных затрат перечисляется отдельно от арендной платы;
     
     - коммунальные платежи заранее включаются в стоимость аренды, например пропорционально занимаемой площади или числу работников арендаторов и арендодателя.
     
     Первый вариант должен быть сразу исключен из практики как противоречащий действующему законодательству. Это объясняется тем, что договор энергоснабжения выделен в отдельный вид договора и регулируется § 6 "Энергоснабжение" главы 30 "Купля-продажа" ГК РФ. Правила этого договора применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой и т.п., если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не следует из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ).
     
     Статьей 539 ГК РФ установлено, что договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). По договору энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию.
     
     При этом абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации (ст. 545 ГК РФ).
     
     Из этих норм применительно к ситуации с договором аренды следует, что именно арендодатель является в силу договора потребителем коммунальных услуг и должен самостоятельно оплачивать все счета за них. Он будет иметь право перевыставить арендатору счет от своего имени, только имея агентский договор со снабжающей организацией (что бывает довольно редко). В противном случае не соблюдается требование ст. 545 ГК РФ. Иными словами, арендатор и арендодатель не могут просто договориться между собой, что арендодатель будет посредником в отношениях арендатора и поставщика коммунальных услуг. На это требуется еще и письменное согласие поставщика.
     

     Аналогичной позиции придерживается ВАС РФ в п. 22 Письма Президиума ВАС РФ N 66: заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.
     
     Пример.
     
     Акционерное общество (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам ГК РФ, регулирующим энергоснабжение.
     
     Суд первой инстанции квалифицировал оспаривавшийся договор как договор на энергоснабжение, признал его недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащей ст. 545 ГК РФ, поскольку не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента.
     
     Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал исходя из следующего.
     
     Согласно ст. 539 ГК РФ сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.
     
     Ответчик получал в качестве абонента электроэнергию для снабжения принадлежавшего ему здания на основании договора с энергоснабжающей организацией.
     
     С истцом был заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежавшем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, оговорив количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии.
     
     Стороны назвали данное соглашение договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором.
     
     Таким образом, истец пользовался электроэнергией, которую получал ответчик при аренде помещений. При этом ответчик не был энергоснабжающей организацией.
     
     Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, являлось договором на энергоснабжение, был необоснован.
     

     Оспаривавшееся соглашение фактически устанавливало порядок определения расходов истца на электроэнергию в арендовавшихся им помещениях и являлось частью договора аренды.
     
     Оснований для признания данного соглашения недействительным не имелось.
     
     Затраты арендатора по оплате договора на оказание коммунальных услуг, который в соответствии с действующим законодательством может быть признан недействительным, не могут включаться в расходы. В связи с этим не подлежит применению письмо Минфина России от 15.11.2005 N 03-03-04/1/361 как противоречащее нормам действующего законодательства.
     
     Таким образом, если счет и счет-фактура на оплату коммунальных услуг в рассматриваемом нами варианте отношений выставлены арендодателем от своего имени, такие расходы не принимаются арендатором к учету. "Входной" НДС также не принимается к вычету, так как счет-фактура выставлен с нарушением: имеет место несоответствие документа реальной хозяйственной ситуации и не соблюдаются требования п. 3 ст. 168 и ст. 169 НК РФ.
     
     В то же время арендодателю придется признать сумму полученной от арендатора оплаты по такому счету доходом в целях налогообложения прибыли и в бухгалтерском учете, а выставленный арендатору НДС уплатить в бюджет. Сам же арендодатель сможет признать в составе материальных расходов (подпункт 5 п. 1 ст. 254 НК РФ), расходов на услуги связи (подпункт 25 п. 1 ст. 264 НК РФ) только расходы на услуги, потребленные им непосредственно, без учета сумм по услугам, потребленным арендатором. Более того, арендодатель может принять к вычету сумму НДС, предъявленную снабжающей организацией, только в части стоимости коммунальных услуг, потребленных им самостоятельно, то есть без учета сумм по коммунальным услугам, потребленным арендатором (см. разъяснения, приведенные в письмах Минфина России 06.09.2005 N 07-05-06/234, от 03.03.2006 N 03-04-15/52).
     
     Теоретически можно представить ситуацию, при которой договоры на оказание тех или иных видов коммунальных услуг по арендуемому помещению заключаются арендатором непосредственно с предоставляющими такие услуги организациями. В этом случае документально подтвержденные затраты арендатора по оплате договоров на оказание коммунальных услуг учитываются при налогообложении прибыли (письмо Минфина России от 31.07.2001 N 04-02-05/2/97). Арендодатель ни доходов, ни расходов иметь не будет, и объекта обложения НДС не возникнет: все взаимоотношения оформлены между снабжающей организацией и арендатором.
     
     Третий из названных нами вариантов - перевыставление счетов арендодателем-агентом. В данном случае необходимо выполнение правил § 6 главы 30 ГК РФ. При этом в зависимости от условий агентского договора, с которым арендатор должен быть ознакомлен, арендодатель может действовать, выставляя счета и счета-фактуры за коммунальные услуги либо от свого имени, либо от имени снабжающей организации (ст. 1005 ГК РФ). Акцепт таких счетов арендатором создаст у него расходы на оплату коммунальных услуг (а не аренды), и "входной" НДС можно будет принять к вычету. Если за услуги по агентированию арендодатель взимает отдельную плату с арендатора, то такие расходы также могут быть признаны: они войдут в стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг как посреднические вознаграждения (п. 6 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н, п. 2 ст. 254 НК РФ). Арендодатель отразит у себя только свое посредническое вознаграждение (если оно предусмотрено) и именно с него заплатит НДС (ст. 156, 249, подпункт 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).
     

     Четвертый вариант принципиально отличается от первого варианта тем, что предполагает выставление арендодателем счета не на оплату коммунальных услуг, которые он фактически не оказывает, а на возмещение (компенсацию) арендатором части расходов арендодателя на эти услуги, потребленные ими совместно. При этом может быть заключен отдельный договор на возмещение коммунальных услуг или эти вопросы могут быть урегулированы непосредственно договором аренды как его дополнительные условия (в этом варианте оплата услуг не включается в арендную плату, а оговаривается отдельно).
     
     В такой ситуации арендодатель ничего не реализует арендатору, не берет на себя роль снабжающей организации: он просто выставляет счет на компенсацию части своих расходов, как это предусмотрено договором.
     
     Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения (см. п. 22 Письма Президиума ВАС РФ N 66). Никаких оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону нет.
     
     Выставление счета-фактуры неправомерно, так как нет объекта обложения НДС. Об этом говорится в письме Минфина России от 03.03.2006 N 03-04-15/52 со ссылкой на постановления Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 N 5905/98 и от 06.04.2000 N 7349/99. На этом основании Минфин России делает следующий вывод: с учетом норм ст. 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг). В связи с этим по договорам, согласно которым оплата электроэнергии в стоимость услуг по аренде помещения не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором. В книге покупок арендодатель отражает счет-фактуру, выданный снабжающей организацией, только в части самостоятельно потребленных услуг (п. 8 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914; письмо Минфина России от 06.09.2005 N 07-05-06/234).
     
     Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и поэтому не должен, как было указано выше, иметь счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет НДС, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора также не возникает.
     

     Уплаченная сумма (с учетом компенсированного НДС) полностью включается в расходы арендатора (ст. 170 НК РФ), причем не как арендная плата (подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а как материальные расходы арендатора, расходы на услуги связи (подпункт 5 п. 1 ст. 254, подпункт 25 п. 1 ст. 264 НК РФ) или как иные прочие расходы (подпункт 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, письмо Минфина России от 07.12.2005 N 03-03-04/1/416).
     
     Для обоснования этих расходов арендатору требуются, помимо выставленного арендодателем счета на компенсацию, еще и копии счетов, выданных арендодателю снабжающими организациями (или, по крайней мере, выписки из этих счетов в части, касающейся счетчиков, площадей, телефонных номеров, закрепленных за арендатором по договору).
     
     Кроме того, чтобы было правомерно говорить о компенсации (возмещении), надо, чтобы коммунальные услуги были оплачены арендодателем. Во избежание последующих недоразумений целесообразно прописать в соглашении, что арендодатель предоставляет арендатору, помимо выписанных им счетов, например:
     
     - документы, подтверждающие коммунальные расходы (тепловая энергия, электроэнергия, водоснабжение и пр.):
     
     - счета-фактуры, акты выполненных работ (оказанных услуг) снабжающих организаций;
     
     - платежные поручения на оплату этих услуг;
     
     - документы, подтверждающие расходы на услуги связи (абонентская плата за телефон, междугородные переговоры):
     
     - счета-фактуры, расшифровки междугородных переговоров и пр.;
     
     - платежные поручения на оплату этих счетов.
     
     Соответственно при выполнении этих условий у арендодателя не возникает необходимости признавать полученную компенсацию доходом и платить с этой суммы НДС.
     
     Суммы компенсационных платежей не включаются в доходы арендодателя, а уменьшают его материальные расходы или расходы на услуги как в бухгалтерском, так и в налоговом учете (арендодатель признает расходом только то, что потребил сам).
     
     Вышеизложенный вариант наиболее целесообразен для сторон аренды, но, как видим, требует довольно большого документооборота, что далеко не всегда приемлемо для арендодателя.
     
     Пятый вариант - включение коммунальных платежей а арендную плату. Это доступный и наиболее приемлемый вариант. Единственное, чего следует избегать, так это того, что размер арендной платы не может сводиться только к сумме коммунальных платежей. В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, оплата арендатором коммунальных услуг не означает сама по себе возмездности договора аренды (п. 12 Письма Президиума ВАС РФ N 66).
     

     В рассматриваемом варианте арендная плата будет формироваться из двух частей: величины платы за пользование самим арендованным объектом, которая может быть фиксирована, и переменной составляющей арендной платы, которая равняется приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей. Кстати, ввиду обычных задержек в предоставлении счетов (счетов-фактур) снабжающими организациями можно прописать в договоре, что сумма коммунальных платежей будет включаться в арендную плату со следующего месяца вместе с арендной платой за пользование объектом, например в счет за март будет включаться сумма коммунальных платежей за февраль.
     
     Следует обратить внимание читателей на то, что в случае формирования арендной платы по предложенной схеме ежемесячно по расчету будут получаться разные суммы, что объясняется разным объемом потребленных коммунальных услуг. Налоговые органы, по нашему мнению, попытаются инкриминировать сторонам договора ежемесячное изменение арендной платы, не предусмотренное договором. Действительно, в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако эта норма неприменима в используемом варианте: размер арендной платы остается прежним, сохраняется алгоритм ее расчета - ведь арендная плата не является в данном случае фиксированной суммой, а определяется ежемесячно расчетным путем по правилам, предусмотренным договором. Чаще чем один раз в год нельзя менять именно этот алгоритм, а не саму сумму (п. 11 Письма Президиума ВАС РФ N 66).
     
     Арендодатель выставляет арендатору счет и счет-фактуру с указанием суммы оплаты за месяц, вся сумма целиком считается арендной платой и не расшифровывается в документах. Если это предусмотрено договором, расчет величины арендной платы за период может прилагаться отдельно.
     
     Обоснованные первичными документами поступления от арендатора в виде арендной платы являются доходом арендодателя и отражаются как выручка от оказания услуг (п. 5 ПБУ 9/99, ст. 249 НК РФ) или как операционные доходы - в бухгалтерском учете (п. 7 ПБУ 9/99) и как внереализационные - в налоговом учете (п. 4 ст. 250 НК РФ). Статья дохода зависит от того, носят ли эти доходы систематический характер (см. разъяснения, изложенные в письме Минфина России от 14.02.2002 N 04-02-06/2/15).
     
     Свои затраты по коммунальным услугам арендодатель вправе отнести соответственно либо к расходам по реализации (п. 5 ПБУ 10/99, ст. 264 НК РФ), либо к операционным расходам - в бухгалтерском учете (п. 11 ПБУ 10/99) и к внереализационным расходам - в налоговом учете (подпункт 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). НДС, уплаченный арендодателем в составе платы снабжающим организациям, предъявляется к вычету на основании подпункта 1 п. 2 ст. 171 НК РФ.
     

     В рассматриваемом варианте арендатор вносит по договору только арендную плату, которую одной суммой списывает в расходы по аренде (подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а "входной" НДС с суммы арендной платы принимает к вычету в общеустановленном порядке.
     
     Как видим, последствия каждого из вариантов абсолютно разные. По нашему мнению, наиболее простым и удобным для обеих сторон является последний вариант: включение коммунальных платежей в арендную плату.
     

5.5. Оплата аренды при применении упрощенной системы налогообложения


     Для арендатора, применяющего упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом "доходы, уменьшенные на величину расходов", ситуация аналогична той, что возникает при общем режиме налогообложения.

     Пример.
     
     Организация арендует помещение под офис. Компенсация коммунальных услуг арендодателю предусмотрена договором аренды. В договоре записано, что арендатор оплачивает 40% расходов на электроэнергию. Расходы на воду и отопление помещения не предусмотрены договором аренды - счета выставляют арендатору минуя арендодателя.
     
     При признании расходов надо иметь в виду, что налогоплательщики, применяющие УСН, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, учитывают для определения налоговой базы расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 настоящего Кодекса.
     
     В соответствии с подпунктом 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении налоговой базы по УСН учитываются расходы в виде арендных платежей за арендуемое имущество.
     
     Учитывая, что договором аренды предусмотрена оплата коммунальных услуг за счет их включения в арендную плату, расходы по оплате 40% затрат на электроэнергию могут быть приняты в качестве расходов при определении налоговой базы по единому налогу на основании подпункта 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
     
     В то же время подпунктом 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются материальные расходы, принимаемые применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль ст. 254 НК РФ.
     
     Согласно подпункту 5 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.
     
     В этой связи расходы на оплату коммунальных услуг при применении УСН могут быть отнесены налогоплательщиком к материальным расходам и учтены при налогообложении (письмо Минфина России от 12.05.2005 N 03-03-02-04/1/116).
     
     Арендатор, применяющий УСН, признает НДС, предъявленный арендодателем, в составе расходов (подпункт 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
     

     Арендатор, выбравший при применении УСН объект "доходы", разумеется, не признает уплаченные суммы расходами, уменьшающими налоговую базу по единому налогу.
     
     Если УСН применяется арендодателем и он выбрал объект налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", то ему следует руководствоваться нормами письма Минфина России от 17.12.2004 N 03-03-02-04/1/88. В связи с возникающими у налогоплательщиков проблемами во взаимоотношениях с налоговым органами Минфин России разъяснил, что затраты признаются в отношении не только производственных, но также и офисных помещений, если они используются в целях основного для организации вида деятельности. Расходы по оплате коммунальных услуг могут быть признаны у арендодателя материальными расходами в порядке, предусмотренном ст. 254 НК РФ, и могут уменьшить полученные доходы при исчислении единого налога.
     
     В то же время главой 26.2 НК РФ не предусмотрено уменьшение доходов налогоплательщиков, применяющих УСН и выбравших в качестве объекта налогообложения доходы, на сумму произведенных ими расходов. В связи с этим при сдаче в аренду складских, офисных и торговых помещений суммы арендной платы, предъявляемые арендаторам организацией, выбравшей объектом налогообложения доходы, не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей, уплачиваемых самостоятельно арендаторами энерго- и водоснабжающим организациям.
     
     Если договорами аренды предусматривается уплата коммунальных платежей арендаторами самостоятельно сверх сумм арендной платы, то сумма этих платежей должна учитываться арендодателем в составе доходов при определении налоговой базы по единому налогу (см. разъяснение, изложенное в письме Минфина России от 16.08.2005 N 03-11-04/2/48).
     
     Вышеуказанный порядок распространяется и на отношения "арендатор - субарендатор", которые строятся практически по той же схеме, что и правоотношения "арендодатель - арендатор". Это подтверждается положениями письма Минфина России от 04.08.2005 N 3-03-04/2/41.
     
     Аналогичный механизм действует в случае, если налогоплательщик в силу обстоятельств, не будучи арендодателем, является агентом в отношении коммунальных услуг, а другие собственники помещений в здании - субагентами.
    

5.6. Оплата аренды в случаях расторжения договора

     
     Арендатору следует помнить, что договор аренды может быть расторгнут по решению суда в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если суд признает данное нарушение существенным (п. 38 Письма Президиума ВАС РФ N 66).
     
     Пример.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и о расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.
     
     Решением суда первой инстанции с ответчика была взыскана задолженность по арендной плате и неустойка, а в иске о расторжении договора аренды было отказано по следующим основаниям.
     
     Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру подлежавшей перечислению арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность.
     
     Частью первой ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части второй вышеназванной статьи ГК РФ другие основания для этого могут быть установлены договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
     
     Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в части первой ст. 619 ГК РФ такого основания досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.
     
     Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 ГК РФ.
     
     Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
     
     Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, являлось существенным, суд расторг договор аренды.
     

     Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
     
     Пример.
     
     Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.
     
     Решением суда первой инстанции в иске было отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата была начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.
     
     В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она была начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.
     
     В ходе рассмотрения апелляционной жалобы было установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.
     
     Такой договор мог быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
     
     Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохранял свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за вышеуказанный период не был обоснован даже в случае, если помещение было освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
     
     Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это следовало из правил п. 2 ст. 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имелось и в материалах дела отсутствовали доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.
     
     Отсутствовали также доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения был составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имелась соответствующая отметка.
     
     Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора было правомерным, и удовлетворил иск.
     

     Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
     
     Пример.
     
     Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
     
     Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. Арендатор разместил в данном помещении оборудование, принадлежавшее ему на праве собственности.
     
     По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование ст. 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор был обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
     
     Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
     
     В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживал принадлежавшее истцу имущество на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и что после погашения долга истцом вернет его имущество.
     
     Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования было отказано со ссылкой на п. 1 ст. 359 ГК РФ, согласно которому право на удержание вещи имела любая сторона по договору, если она имела право требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
     
     В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него не было перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
     
     Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
     
     Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования были несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго п. 1 ст. 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могли обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
     
     Однако право на удержание вещи должника возникало у кредитора только в случае, если спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не могла быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
     
     В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения являлось оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не могло быть признано незаконным, оно допускало его удержание по правилам п. 1 ст. 359 ГК РФ.
     
     Требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежали удовлетворению.
     

5.7. Контроль налоговых органов за установленной в договоре суммой арендной платы

     
     При определении в договоре суммы арендной платы сторонам следует принимать во внимание положения ст. 40 НК РФ, согласно которой для целей налогообложения принимается цена сделки, определенная договором. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
     
     Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе контролировать размер арендной платы только в следующих случаях:
     
     1) при заключении договора между взаимозависимыми лицами. Статья 20 НК РФ признает взаимозависимыми лицами для целей налогообложения физических лиц и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:
     
     - одна организация (арендатор или арендодатель) непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации и суммарная доля такого участия составляет более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;     
     
     - одно физическое лицо (арендатор или арендодатель) подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
     
     - лица (арендатор и арендодатель) состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
     
     Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, если отношения между ними могут повлиять на размер арендной платы и другие условия договора аренды;
     
     2) при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня арендной платы, применяемой налогоплательщиком по аналогичным договорам в пределах непродолжительного периода времени.
     
     Для целей налогообложения рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях (п. 4 ст. 40 НК РФ).
     
     Поскольку законодательно не определены понятия "идентичные услуги" и "однородные услуги", по мнению Минфина России, следует учитывать идентичность и однородность работ, услуг исходя из содержания соответствующих понятий "идентичный" и "однородный". Так, например, в зависимости от сущности услуги по передаче имущества в аренду идентичными можно признать соответствующие услуги, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки, а однородными - услуги, имеющие сходные характеристики. Например, если объектом аренды является помещение, на признание идентичности (однородности) услуг по его передаче в аренду не оказывают влияния деловая репутация арендатора и иные подобные критерии. Существенными являются основные признаки объекта и условий аренды.
     

     В соответствии с п. 8 и 9 ст. 40 НК РФ при определении рыночных цен принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Сделки между взаимозависимыми лицами могут приниматься во внимание только в случае, если взаимозависимость этих лиц не повлияла на результаты таких сделок.
     
     При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитываются официальные источники информации о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. Для целей определения сопоставимости условий сделок учитываются разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены. Условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.
     
     При применении затратного метода рыночная цена аренды определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли (часть вторая п. 10 ст. 40 НК РФ). При применении затратного метода определения рыночной цены анализируются обстоятельства конкретной сделки, особенности соответствующей сферы деятельности и уровень рентабельности, учитываются обычаи делового оборота и другие существенные условия.
     
     НК РФ не определен перечень официальных источников информации о рыночных ценах. При определении рыночных цен может быть использована информация о ценах, опубликованная в официальных изданиях, в частности органов, уполномоченных в области статистики, ценообразования. Кроме того, налогоплательщик может привлечь экспертов и специалистов, в том числе независимых оценщиков. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей этого Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть в случае:
     
     - если одна из сторон сделки не обязана сдавать объект оценки в аренду, а другая сторона не обязана брать его в аренду;
     

     - если стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
     
     - если объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
     
     - если цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
     
     - если платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
     
     При необходимости получения более подробной информации о порядке исчисления налогов при реализации услуг аренды налогоплательщик вправе обратиться за письменными разъяснениями в налоговый орган по месту своего учета или в Минфин России (письма Минфина России от 16.09.2004 N 03-02-01/1, от 18.07.2005 N 03-02-07/1-190).
     
     

6. Неотделимые улучшения арендованного имущества

     
     Арендатор может производить улучшения объекта аренды, которые могут быть как отделимыми, так и не отделимыми без вреда для имущества. Под улучшениями понимаются работы капитального характера по модернизации, дооборудованию, достройке, реконструкции объекта, которые меняют его качественные, потребительские характеристики, но не ремонтные работы.
     
     Вышеуказанные капитальные вложения должны отражаться в договоре аренды или согласовываться сторонами в рабочем порядке. Возможно несколько вариантов:
     
     1) стоимость капитальных вложений, произведенных арендатором, может быть непосредственно компенсирована арендодателем (например, путем перечисления на счет арендатора денежной суммы, равной его затратам);
     
     2) стоимость капитальных вложений, произведенных арендатором, идет в зачет арендной платы;
     
     3) отделимые улучшения арендованного объекта остаются в собственности арендатора и по завершении договора аренды амортизируются им как собственные основные средства. Компенсация таких расходов арендодателем обычно не предполагается, а отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Единственным исключением из этого правила является случай, когда отделимые улучшения арендованного имущества (так же как и неотделимые) производятся за счет амортизационных отчислений от этого имущества. В данном случае в силу п. 4 ст. 623 ГК РФ они являются собственностью арендодателя;
     
     4) неотделимые улучшения арендованного объекта, произведенные с согласия или без согласия собственника, осуществляются за счет арендатора и не подлежат компенсации, а по окончании договора аренды безвозмездно передаются вместе с самим объектом арендодателю. По общему правилу, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ), а вот что касается согласованных с собственником капитальных вложений, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ, п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65).
     
     В первом и втором случаях произведенная операция не сопряжена с возникновением объекта капитальных вложений в учете арендатора. Считается, что на соответствующую сумму арендатор оказал услуги арендодателю. Затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов (51 "Расчетные счета" или 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" в зависимости от формы компенсации).
     

     Отделимые улучшения также не представляют для сторон договора проблем, так как арендатор считает объект своим и имеет право, поставив его на учет в качестве основного средства и определив срок полезного использования, начислять по такому объекту амортизацию как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Учет на счетах таких капитальных вложений подобен учету собственно основных средств: расходы по созданию собираются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", а затем списываются в дебет счета 01 "Основные средства". Учет таких объектов регламентирован п. 5 ПБУ 6/01, п. 3, 10, 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств. Что касается налогового учета, то отделимые улучшения арендованного объекта отвечают всем признакам амортизируемого имущества при выполнении следующих условий:
     
     - они находятся у налогоплательщика-арендатора на праве собственности;
     
     - они используются им для извлечения дохода;
     
     - их стоимость погашается путем начисления амортизации;
     
     - они имеют срок полезного использования более 12 месяцев и первоначальную стоимость более 10 000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).
     
     Особым является четвертый случай: арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного объекта за свой счет и без последующей компенсации от арендодателя.
     
     До 2006 года такие объекты рассматривались как основные средства только в бухгалтерском учете: в силу п. 5 ПБУ 6/01 в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора. Причем такие капитальные вложения учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект, а затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы (счет 08) в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств (счет 01). На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка на отдельный инвентарный объект (п. 10 и 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
     
     Читателям следует обратить внимание на то, что арендатор самостоятельно и с учетом норм ПБУ 6/01 определяет срок полезного использования таких объектов при принятии объекта к бухгалтерскому учету. Определение срока полезного использования производится в том числе исходя из нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срока аренды), как это сказано в п. 59 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств.
     

     Этот подход позволяет определить срок полезного использования, а значит, и срок амортизации капитального вложения именно до конца срока договора аренды (если он продлится еще более года на момента ввода "улучшения" в эксплуатацию). В противном случае это может быть любой разумный и мотивированный организацией срок. Организациям следует стремиться по возможности минимизировать его, так как именно в течение этого периода времени объект капитальных вложений в арендованное основное средство будет включаться в базу по налогу на имущество.
     
     По завершении срока аренды неотделимое улучшение вместе с арендованным объектом будет передано арендодателю. Однако неотделимое улучшение - это собственность арендатора, и арендатор передает его арендодателю безвозмездно. Операция безвозмездной передачи считается реализацией объекта в целях обложения НДС, и именно арендатор должен уплатить НДС в бюджет с рыночной цены объекта (подпункт 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ). Рыночная стоимость может соответствовать остаточной стоимости объекта, если стороны договора аренды не взаимозависимы (ст. 40 НК РФ определяет полный перечень случаев, когда цена сделки не может быть признана рыночной и налогоплательщик должен эту цену обосновать). Что касается "входного" НДС, связанного с созданием неотделимых капитальных вложений в арендованные объекты, он может быть принят к вычету в порядке, установленном главой 21 НК РФ для объектов основных средств, объектов капитального строительства.
     
     До 2006 года неотделимые вложения в арендованные объекты не отражались в налоговом учете арендатора. Не было также оснований признавать их амортизируемым имуществом или списывать на расходы иным способом, да и при их безвозмездной передаче арендодателю расходов также не возникало (п. 16 ст. 270 НК РФ). Письмом Минфина России от 15.09.2005 N 03-03-04/1/199 было разъяснено, что по рассматриваемым объектам, введенным в эксплуатацию до 2006 года, то есть до момента вступления в силу внесенных в НК РФ изменений, расходы на осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, которые после прекращения договора аренды безвозмездно передавались арендодателю, не являлись экономически обоснованными и для целей налогообложения прибыли не учитывались.
     
     С 1 января 2006 года вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 06.06.2005 N 58-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах". Пункт 1 ст. 256 НК РФ в новой редакции гласит, что капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Отметим, что данная норма не имеет обратной силы и распространяется только на вышеназванные объекты с датой ввода в эксплуатацию не ранее 1 января 2006 года (при этом они могли начать сооружаться значительно раньше - важна именно дата принятия объектов на учет в качества основного средства). Из вышеприведенной нормы, а также из вышеизложенного следует, что для списания расходов на неотделимые капитальные вложения в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль одновременно должны выполняться следующие условия:
     

     - работы произведены с согласия арендодателя;
     
     - улучшения являются неотделимыми;
     
     - компенсация расходов на их осуществление не предусмотрена договором.
     
     Амортизация начисляется у арендатора в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 (п. 1 ст. 258 НК РФ). Это означает, что арендатору следует получить от арендодателя документальное подтверждение остаточного срока полезного использования объекта на момент введения в эксплуатацию оконченных работами капитальных вложений в арендованный объект и принять его в качестве срока полезного использования улучшений, внесенных в объект.
     
     Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств начинается у арендатора с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 НК РФ).
     
     По окончании договора на момент возврата собственнику объекта аренды арендатор списывает неотделимые улучшения с баланса и расценивает недоамортизированную часть такого объекта как безвозмездно переданные ценности, стоимость которых не уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль (п. 16 ст. 270 НК РФ).
     
     Пример.
     
     Общество арендовало офисные помещения, для нормальной эксплуатации которых с согласия арендодателя проводились работы по обустройству этих помещений, классифицированные как неотделимые улучшения арендованного имущества.
     
     Договор аренды не предусматривал компенсацию понесенных арендатором расходов.
     
     В налоговом учете у арендатора объект капитальных вложений был оценен в 222 600 руб. и был квалифицирован как объект амортизируемого имущества.
     
     По оценкам технических специалистов общества улучшения могли прослужить не более 10 лет, однако остаточный срок полезного использования здания, в котором были расположены арендованные помещения, на момент ввода улучшений в эксплуатацию составлял 53 года (636 месяцев).
     
     Арендатор начислял амортизацию капитальных вложений ежемесячно с месяца, следующего за месяцем их ввода в эксплуатацию, по норме 1/636 стоимости линейным методом. Ежемесячно сумма амортизационных отчислений составляла 350 руб. (222 600 руб. : 636 мес.).
     

     Договор аренды был расторгнут через 50 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, и на момент окончания амортизации (то есть по окончании месяца, следующего за месяцем передачи неотделимого улучшения арендодателю вместе с арендованным помещением) накопленная сумма амортизационных отчислений составила 17 500 руб. (350 руб. х 50 мес.).
     
     Остаточная стоимость неотделимого улучшения - 205 100 руб. - не должна быть отнесена в расходы, так как на вышеуказанную сумму ценности были переданы арендодателю безвозмездно.
     
     У арендодателя в бухгалтерском учете на дату оприходования безвозмездно полученных ценностей в форме неотделимых улучшений образуется внереализационный доход (п. 8 ПБУ 9/99). Безвозмездно полученные ценности принимаются на учет по рыночной цене, определенной на дату составления акта приема-передачи (п. 10.3 ПБУ 9/99).
     
     Арендодатель отражает поступление на счете 98 "Доходы будущих периодов" субсчет "Безвозмездные поступления", а затем - по мере начисления амортизации - сумму, учтенную на этом счете, списывает в кредит счета 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет "Прочие доходы". Данный порядок предусмотрен Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, и п. 29 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств.
     
     В налоговом учете арендодателя неотделимые улучшения считались до 2006 года безвозмездно полученными ценностями и учитывались как внереализационный доход (п. 8 ст. 250 НК РФ). Оценка дохода производилась исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ. Причем вся стоимость рассматриваемого имущества включалась в доход единовременно - на дату получения имущества (подпункт 1 п. 4 ст. 271 НК РФ).
     
     С 2006 года такой доход арендодателя не облагается налогом на прибыль (подпункт 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). Более того, если арендодатель возместит арендатору расходы, он сможет амортизировать объект в общеустановленном порядке начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором арендодатель произвел возмещение арендатору стоимости вышеуказанных капитальных вложений (п. 1 ст. 258 и п. 2 ст. 259 НК РФ).
     
     

7. Ремонт и содержание объекта аренды

     
     Расходы на ремонт основных средств, как сданных, так и принятых в аренду, рассматриваются в налоговом учете как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат в соответствии с нормами ст. 260 НК РФ. Ограничения на признание расходов на ремонт отсутствуют также в бухгалтерском учете.
     
     Арендатор может признать расходы на ремонт, если договором (соглашением), заключенным между арендатором и арендодателем, возмещение вышеуказанных расходов арендодателем не предусмотрено (письма Минфина России от 28.08.2006 N 03-03-04/1/640, от 27.07.2006 N 03-03-04/2/183).
     
     В то же время отметим, что капитальный ремонт арендованного объекта - это всегда обязанность арендодателя, если договором аренды не предусмотрено иное (кроме случаев аренды транспортных средств без экипажа) (глава 34 ГК РФ). Поэтому, относя к расходам затраты на капитальный ремонт, арендатор должен проверить их на предмет экономической оправданности.
     
     Принято различать текущий и капитальный ремонт, причем определения видов ремонта не регулируются законодательством о бухгалтерском учете. Основанием для этого являются соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов (письмо Минфина России от 14.01.2004 N 16-00-14/10).
     
     Примерные перечни работ по текущему и капитальному ремонту производственных зданий и сооружений приведены в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденном постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, а порядок определения капитального ремонта автотранспортных средств - в Положении Минтранса СССР от 20.09.1984 "О техническом обслуживании и ремонте подвижного состава автомобильного транспорта".
     
     Необходимо также отличать ремонт от модернизации, реконструкции, достройки, дооборудования объекта, которые имеют принципиальное отличие от ремонта: они качественно меняют характеристики объекта, его потребительские свойства и потому меняют и его первоначальную стоимость как в бухгалтерском, так и в налоговом учете (п. 2 ст. 257 НК РФ, п. 27 ПБУ 6/01). Ремонт любой сложности, стоимости, продолжительности - это только восстановление объекта с сохранением его характеристик.
     
     Особенно внимательными читателям следует быть при разграничении ремонта и капитальных вложений с объектами, которые морально устаревают быстрее, чем физически, к которым могут - на момент ремонта - вообще не выпускаться запчасти. В массовом порядке это касается компьютерной техники. Письма Минфина России от 22.06.2004 N 03-02-04/5, от 01.12.2004 N 03-03-01-04/1/166, от 30.03.2005 N 03-03-01-04/1/140, от 27.05.2005 N 03-03-01-04/4/67 разъясняют ситуацию, которую мы рассмотрим на примере.
     

     Пример.
     
     Организация приобрела в 2002 году компьютер, процессор которого вышел из строя в 2006 году. Ремонт процессора был невозможен, и его заменили на аналогичный, более мощный, выпускаемый в настоящее время, так как марка заменяемого процессора уже была снята с производства.
     
     Согласно п. 2 ст. 257 НК РФ к модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.
     
     Компьютер учтен как единый инвентарный объект основных средств. Замена в компьютере любой детали может привести к изменению эксплуатационных характеристик компьютера. Моральный износ компьютера как объекта основных средств происходит в несколько раз быстрее, чем физический. Однако в данном случае целью замены процессора было не совершенствование компьютера, а сохранение работоспособности инвентарного объекта, не изменившего выполнения своих функций в целом.
     
     Таким образом, расходы при замене вышедших из строя элементов компьютерной техники относятся к расходам на ремонт основных средств.
     
     Другой компьютер был полностью функционален, однако организация приняла решение заменить ЭЛТ-монитор на жидкокристаллический. Такие работы не были сопряжены с необходимостью восстановления работоспособности, а были связаны только с моральным износом объекта и потому должны быть отнесены к модернизации.
     
     В случае аренды имущества у физического лица арендодатель не амортизирует свое имущество, не будучи организацией, и это исключает возможность списать расходы на ремонт амортизируемого имущества, как предусмотрено ст. 260 НК РФ. Как следует из писем Минфина России от 17.03.2003 N 04-02-03/32 и от 19.12.2005  N 03-03-04/1/429, такие расходы включаются арендатором в состав прочих в соответствии с подпунктом 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.
     
     Для обеспечения в течение двух и более налоговых периодов равномерного включения расходов на проведение ремонта основных средств налогоплательщики имеют право создавать резервы под предстоящие ремонты основных средств в соответствии с порядком, установленным ст. 260 и 324 НК РФ, и с учетом писем Минфина России от 03.03.2005 N 03-03-01-04/1/85, от 08.04.2005 N 03-03-01-04/1/180, от 15.02.2006 N 03-03-02/34.
     
     Отчисления в такой резерв определяются исходя из совокупной стоимости основных средств и нормативов отчислений, утверждаемых налогоплательщиком самостоятельно в учетной политике для целей налогообложения.
     

     Совокупная стоимость основных средств устанавливается как сумма первоначальной стоимости всех амортизируемых основных средств, введенных в эксплуатацию по состоянию на начало налогового периода, в котором образуется резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств.
     
     Порядок ведения налогового учета расходов на ремонт основных средств определен ст. 324 НК РФ. Пунктом 2 этой статьи НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик, образующий резерв предстоящих расходов на ремонт, рассчитывает отчисления в такой резерв исходя из совокупной стоимости основных средств и нормативов отчислений, утверждаемых налогоплательщиком самостоятельно в учетной политике для целей налогообложения. Совокупная стоимость основных средств определяется как сумма первоначальной стоимости всех амортизируемых основных средств, введенных в эксплуатацию по состоянию на начало налогового периода, в котором образуется резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств. Так как арендованные основные средства не являются амортизируемым имуществом (в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности), их стоимость не включается в совокупную стоимость основных средств для расчета отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт у арендатора.
     
     Таким образом, создавать резерв под ремонт арендованных основных средств арендатор вправе только при наличии собственных амортизируемых основных средств исходя из совокупной стоимости последних (письмо МНС России от 26.02.2004 N 02-5-11/38@).
     
     У арендодателя стоимость переданного в аренду имущества не исключается из совокупной стоимости основных средств.
     
     При определении нормативов отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств налогоплательщик обязан определить предельную сумму отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств исходя из периодичности осуществления ремонта объекта основных средств, частоты замены элементов основных средств (в частности, узлов, деталей, конструкций) и сметной стоимости вышеуказанного ремонта. При этом предельная сумма резерва предстоящих расходов на данный ремонт не может превышать среднюю величину фактических расходов на ремонт, сложившуюся за последние три года. Если налогоплательщик осуществляет накопление средств для проведения особо сложных и дорогих видов капитального ремонта основных средств в течение более одного налогового периода, то предельный размер отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств может быть увеличен на сумму отчислений на финансирование этого ремонта, приходящегося на соответствующий налоговый период в соответствии с графиком проведения вышеуказанных видов ремонта, при условии, что в предыдущих налоговых периодах эти либо аналогичные ремонты не осуществлялись (п. 2 ст. 324 НК РФ).
     
     Отчисления в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств в течение налогового периода списываются на расходы равными долями на последний день соответствующего отчетного (налогового) периода.
     

     Если налогоплательщик создает резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств, сумма фактически осуществленных затрат на проведение ремонта списывается за счет средств данного резерва.
     
     Если сумма фактически осуществленных затрат на ремонт основных средств в отчетном (налоговом) периоде превышает сумму созданного резерва предстоящих расходов на ремонт основных средств, остаток затрат для целей налогообложения включается в состав прочих расходов на дату окончания налогового периода.
     
     Если на конец налогового периода остаток средств резерва предстоящих расходов на ремонт основных средств превышает сумму фактически осуществленных в текущем налоговом периоде затрат на ремонт основных средств, то сумма такого превышения на последнюю дату текущего налогового периода включается для целей налогообложения в состав доходов налогоплательщика.
     
     Если в соответствии с учетной политикой для целей налогообложения и на основании графика проведения капитального ремонта основных средств налогоплательщик осуществляет накопление средств для финансирования вышеуказанного ремонта в течение более одного налогового периода, то остаток таких средств не подлежит на конец текущего налогового периода включению в состав доходов для целей налогообложения.
     
     Факт ремонта и расходы на его осуществление, произведенные как хозяйственным способом, так и силами сторонней организации, должны быть документально подтверждены сметами, нарядами, накладными на отпуск запасных частей, актом о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма N ОС-3, утвержденная постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7). Акт подписывается членами приемочной комиссии или лицом, уполномоченным на приемку объектов основных средств, а также представителем организации (структурного подразделения), проводившей ремонт, утверждается руководителем организации или уполномоченным им лицом и сдается в бухгалтерию.
     
     Если ремонт выполняется сторонней организацией, то акт составляется в двух экземплярах. Первый экземпляр остается в организации, второй экземпляр передается организации, проводившей ремонт.
     
     Данные ремонта вносятся в инвентарную карточку учета объекта основных средств (форма N ОС-6).
     

     Сопутствующие аренде расходы арендатора и арендодателя могут быть признаны в целях бухгалтерского учета и налогообложения, если они отвечают требования главы 25 НК РФ. При этом не существенно, предусмотрены они договором аренды или следуют из его существа по умолчанию.
     
     Пример.
     
     Общество с ограниченной ответственностью получило по договору аренды технологическое оборудование, требующее монтажа. Обязанности сторон по монтажу оборудования не определены договором аренды, но без проведения монтажных работ использование арендованного имущества невозможно. Согласие арендодателя на монтаж оборудования имеется.
     
     По окончании срока аренды арендатор не планировал использовать смонтированное оборудование в своих целях, и в соответствии с условиями договора вышеуказанное оборудование подлежало возврату арендодателю в первоначальном состоянии.
     
     Монтаж оборудования не улучшал его технических показателей (мощности, быстродействия и т.д.), не приносил никаких выгод арендодателю и осуществлялся исключительно в целях получения доходов арендатором.
     
     При вышеуказанных условиях расходы по монтажу арендованного оборудования учитывались при налогообложении прибыли арендатора в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, но не по статье арендных платежей, а в соответствии с подпунктом 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.
     
     Расходы арендатора на монтаж арендованного оборудования могли быть учтены для целей налогообложения, причем, по мнению Минфина России, в случае если договор аренды приходится более чем на один отчетный (налоговый) период, данные расходы учитываются в целях налогообложения равными частями в течение срока действия договора аренды (письмо Минфина России от 16.03.2006 N 03-03-04/1/247).
     
     Все эксплуатационные расходы по объекту возлагаются на арендатора. Обычно арендатор страхует объект аренды. При этом он может включить расходы на страхование в расходы в бухгалтерском учете в полном объеме, а в налоговом - в пределах, установленных ст. 263 НК РФ.
     
     

8. Амортизация объекта аренды

          
     Начисление амортизации по объектам основных средств, которые сданы в аренду, производится арендодателем (за исключением амортизационных отчислений, производимых арендатором по имуществу по договору аренды предприятия, и в случаях, предусмотренных в договоре финансовой аренды).
     
     Начисление амортизации по имуществу по договору аренды предприятия осуществляется арендатором в порядке, действующем для основных средств, находящихся в организации на праве собственности.
     
     Арендодатель амортизирует объекты, сданные в аренду, несмотря на то, что он непосредственно не использует их. Это касается в том числе и объектов, приобретенных специально для сдачи внаем и учтенных на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности" (разъяснение изложено в письме Минфина России от 14.04.2006 N 03-06-01-04/86).
     
     Начисление амортизации в бухгалтерском учете производится одним из нижеследующих способов, перечисленных в п. 18 ПБУ 6/01:
     
     - линейный способ;
     
     - способ уменьшаемого остатка;
     
     - способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;
     
     - способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).
     
     В налоговом учете при начислении амортизации применяется один из следующих методов, предусмотренных ст. 259 НК РФ:
     
     - линейный;
     
     - нелинейный.
     
     К объектам аренды могут применяться и коэффициенты амортизации, предусмотренные действующим законодательством.
     
     С 2006 года арендодатель имеет право включать в налоговом учете в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10% первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно) и (или) расходов, понесенных в случаях достройки, дооборудования, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств - амортизационную премию, предусмотренную п. 1.1 ст. 259 НК РФ.
     
     Организация может воспользоваться вышеприведенной нормой исключительно добровольно и имея в виду, что аналогичного положения в бухгалтерском учете не предусмотрено.
     
     Условием списания в расходы амортизационной премии является наличие у налогоплательщика капитальных вложений в объект.
     

     Имущество, полученное унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления от собственника, не связано с осуществлением затрат в связи с получением этого имущества. Унитарное предприятие - арендодатель не несет никаких встречных обязательств по передаче имущества (имущественных прав) собственнику, по выполнению для него работ, оказанию услуг. Поэтому нормы п. 1.1 ст. 259 НК РФ не распространяются на такие основные средства согласно разъяснению, приведенному в письме Минфина России от 10.10.2005 N 03-03-04/4/60.
     
     Некоторые виды основных средств не подлежат амортизации, и, следовательно, к ним не применяется норма амортизационной премии. Это относится к объектам, перечисленным в ст. 256 НК РФ:
     
     - земля и иные объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы);
     
     - имущество бюджетных организаций, за исключением имущества, приобретенного в связи с осуществлением предпринимательской деятельности и используемого для осуществления такой деятельности;
     
     - имущество некоммерческих организаций, полученное в качестве целевых поступлений или приобретенное за счет средств целевых поступлений и используемое для осуществления некоммерческой деятельности;
     
     - имущество, приобретенное (созданное) с использованием бюджетных средств целевого финансирования;
     
     - объекты внешнего благоустройства (объекты лесного хозяйства, объекты дорожного хозяйства, сооружение которых осуществлялось с привлечением источников бюджетного или иного аналогичного целевого финансирования, специализированные сооружения судоходной обстановки) и другие аналогичные объекты;
     
     - продуктивный скот, буйволы, волы, яки, олени, другие одомашненные дикие животные (за исключением рабочего скота);
     
     - имущество, приобретенное (созданное) за счет целевых поступлений, полученных в соответствии с подпунктами 6, 7, 14, 19, 22, 23 и 30 п. 1 ст. 251 НК РФ.
     
     Списание до 10% первоначальной стоимости в налоговом учете единовременно увеличивает разрыв между данными двух видов учета. Кроме того, даже с экономической точки зрения этот шаг не всегда обоснован. Если основное средство дорогостоящее, то единовременное списание части его стоимости в затраты может значительно увеличить себестоимость соответствующего периода. Этот расход не будет сбалансирован доходом в виде арендных платежей за тот же период.
     
     Также нецелесообразно единовременно списывать долю стоимости по объектам с коротким сроком полезного использования (около года).
     

     Эти аргументы подтверждают необходимость экономического обоснования при принятии решения по использованию нормы п. 1.1 ст. 259 НК РФ.
     
     Итак, в ситуации, при которой:
     
     - не всегда целесообразно единовременно списать часть стоимости основного средства;
     
     - не всегда обоснованно сразу списать 10% стоимости, вероятно, можно говорить о том, что наиболее приемлемым будет индивидуальный подход к каждому вводимому в эксплуатацию объекту основных средств.
     
     Тем не менее при наличии вариантов налогового учета налогоплательщику надо принципиально решить вопрос о том, оставляет ли он за собой право пользоваться положениями п. 1.1 ст. 259 НК РФ. При положительном решении в учетной политике организации для целей налогового учета он должен сделать запись примерно такого содержания: "Организация принимает решение о применении п. 1.1 ст. 259 НК РФ к вводимому в эксплуатацию объекту основных средств на дату его ввода в эксплуатацию и закрепляет это решение в форме N ОС-1 “Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)”, которым оформляется ввод объекта. В форме N ОС-1 определяется также доля амортизационной премии по каждому объекту в отдельности".
     
     Согласно п. 1.1 ст. 259 НК РФ единовременно списываются расходы на капитальные вложения в размере до 10% первоначальной стоимости, суммы которых определяются в соответствии со ст. 257 настоящего Кодекса. Минфин России разъяснил в письме от 11.10.2005 N 03-03-04/2/76, что сформированная первоначальная стоимость основного средства затем уменьшается на сумму амортизационной премии.
     
     При расчете суммы амортизации арендодатель не учитывает расходы на капитальные вложения, предусмотренные п. 1.1 ст. 259 НК РФ (п. 2 ст. 259 Кодекса). Это означает, что при определении ежемесячной суммы амортизации как при линейном, так и при нелинейном методе арендодатель должен учитывать первоначальную или остаточную стоимость объекта за вычетом суммы амортизационной премии.
     
     Начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 НК РФ).
     
     Из содержания п. 3 ст. 272 НК РФ следует, что амортизация признается в качестве расхода ежемесячно исходя из суммы начисленной амортизации, а расходы в виде капитальных вложений, предусмотренные п. 1.1 ст. 259 НК РФ, - в качестве расходов того отчетного (налогового) периода, на который приходится дата начала амортизации (дата изменения первоначальной стоимости) основных средств, в отношении которых были осуществлены капитальные вложения.
     

     Эти формулировки подтверждают, что амортизационная премия и первая сумма амортизационных отчислений по объекту списываются в расходы одновременно.
     
     Пример.
     
     Первоначальная стоимость объекта основных средств, введенного в эксплуатацию в марте 2006 года, составила 100 000 руб.
     
     Срок полезного использования объекта основных средств - 20 месяцев.
     
     Налогоплательщик принял решение определить амортизационную премию в размере 10% стоимости объекта.
     
     В апреле он должен был отнести к расходам 10 000 руб.
     (100 000 руб.
х 10%) и первую долю амортизации в размере 4500 руб. [(100 000 руб. - 10 000 руб.) х 1 мес. : 20 мес.].
     
     Амортизационная премия относится к расходам, связанным с производством и (или) реализацией, в части сумм начисленной амортизации (разъяснение приведено в письме Минфина России от 11.10.2005 N 03-03-04/2/76).
     
     Рассматриваемые расходы Минфин России причислил к косвенным: при заполнении декларации по налогу на прибыль в 2006 году налогоплательщику предлагалось относить сумму амортизационной премии к косвенным расходам (по строке 044 Приложения N 2 к Листу 2 декларации). В п. 7.1 Порядка заполнения налоговой декларации по налогу на прибыль организаций, утвержденного приказом Минфина России от 07.02.2006 N 24н, говорится о том, что строка 044 Приложения N 2 к Листу 02 декларации заполняется организациями, предусмотревшими в учетной политике для целей налогообложения включение в состав расходов отчетного (налогового) периода расходов на капитальные вложения в размере не более 10% первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно) и (или) расходов, понесенных в случаях достройки, дооборудования, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств, суммы которых определяются в соответствии со ст. 257 НК РФ.
     
     В бухгалтерском учете амортизационная премия не предусмотрена. Поэтому по объектам, которые и в бухгалтерском, и в налоговом учете рассматриваются как основные средства, при применении п. 1.1 ст. 259 НК РФ образуются временные разницы, которые будут учитываться до окончания начисления амортизации.
     
     Пример.
     

     Организация приобрела в марте 2006 года автомобиль стоимостью 295 000 руб., в том числе НДС - 45 000 руб.
     
     За его регистрацию в органах ГИБДД (ГАИ) МВД России уплачено 600 руб. Эта сумма включена в бухгалтерском учете в первоначальную стоимость автомобиля, а в налоговом учете являлась текущими прочими расходами на уплату налогов (подпункт 1 п. 1 ст. 264 НК РФ). Эта сумма и составила налогооблагаемую временную разницу и сформировала отложенное налоговое обязательство в размере 144 руб. (600 руб. х 24%).
     
     Автомобиль был введен в эксплуатацию в том же месяце.
     
     При вводе автомобиля в эксплуатацию было принято решение начислить в налоговом учете амортизационную премию в размере 8% от стоимости автомобиля. Единовременно списанная сумма составила 20 000 руб. (250 000 руб. х 8%), которая и стала налогооблагаемой временной разницей и сформировала отложенное налоговое обязательство в размере 4800 руб. (20 000 руб. х 24%).
     
     Срок полезного использования автомобиля был определен в бухгалтерском и налоговом учете в 40 месяцев. Был выбран линейный метод амортизации. Автомобиль был сдан в аренду. Ежемесячно в бухгалтерском учете должна начисляться сумма амортизации в размере 6265 руб. (250 600 руб. : 40 мес.), а в налоговом учете - 5750 руб. [(250 000 руб. - 20 000 руб.) : 40 мес.].
     

Содержание хозяйственной

Корреспонденция счетов

Сумма, руб.

Первичный документ

операции

Дебет

Кредит


 


 

Март

Принят на учет автомобиль

08

60



250 000
(295 000 - 45 000)

Акт по форме N ОС-1

Отражена сумма НДС, предъявленная продавцом

19

60

45 000

Счет-
фактура

Оплачен автомобиль

60

51

295 000

Справка-счет

Автомобиль зарегистрирован в ГИБДД (ГАИ) МВД России, уплачена государственная пошлина за регистрацию

68



51



600



Платежное поручение, выписка банка



Сумма государственной пошлины включена в расходы на приобретение автомобиля

08



68



600



Паспорт транспортного средства



Автомобиль введен в эксплуатацию

01

08

250 600

Акт по форме N ОС-1

НДС принят к вычету

68

19

45 000

Счет-
фактура

Отражено отложенное налоговое обязательство с разницы в оценке

68



77



144



Бухгалтерская справка



Апрель

Начислена амортизация по автомобилю

25



02



6265



Бухгалтерская справка

Списана часть суммы отложенного налогового обязательства с разницы в оценке

77



68



4
(144 : 40 мес.)



Бухгалтерская справка



Увеличено отложенное
налоговое обязательство на сумму отложенного налогового обязательства с амортизационной премии

68



77



4800



Бухгалтерская справка



Ежемесячно начиная с мая

Начислена амортизация по автомобилю

25

02

6265

Бухгалтерская справка

Списана часть суммы отложенного налогового обязательства

77

68



124
[(6265 - 5750) х 24%]

Бухгалтерская справка



     
     Различия между данными бухгалтерского и налогового учета арендодателя могут быть обусловлены не только этим новым порядком, но и тем, что налогоплательщик применит разные способы или коэффициенты амортизации, по-разному сформирует первоначальную стоимость основного средства.
     
     

9. Субаренда


     Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В вышеуказанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Он продолжает уплачивать арендную плату и может принимать ее в налоговом учете в расходы.

     Отметим, что для субаренды транспортных средств согласие арендодателя не требуется (ст. 638 и 647 ГК РФ).

     В силу ст. 660 ГК РФ арендатор предприятия имеет право сдавать в субаренду без согласия арендодателя материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
     
     Требования п. 2 ст. 631 ГК РФ не допускают сдачу в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката.
     
     Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
     
     К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В частности, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (п. 19 Письма Президиума ВАС РФ N 66).
     
     Пример.
     
     Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
     
     Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, было отказано.
     
     Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды являлся производным от договора аренды, не обладал самостоятельностью, заключался на срок, не превышавший срок договора аренды, дополнительно не обременял вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежал государственной регистрации.
     

     Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
     
     В ГК РФ и в Законе N 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
     
     Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
     
     Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.
     
     Что касается субарендатора, то он должен вносить арендную плату арендатору. Только в этом случае его расходы будут оправданны. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ).
     
     Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
     
     Это означает, что по договору субаренды субарендатор обязуется уплачивать арендную плату арендатору.
     
     Суммы арендной платы, уплаченные субарендатором иным лицам, в том числе непосредственно арендодателю, в нарушение гражданского законодательства и (или) договора субаренды, не могут быть учтены в составе расходов для целей налогообложения прибыли организацией, как разъяснил Минфин России в письме от 27.12.2005 N 03-03-04/1/450.
     
     Пример.
     
     Комитет по управлению муниципальной собственностью (арендодатель), общество с ограниченной ответственностью - арендатор, общество с ограниченной ответственностью - субарендатор заключили договор на субаренду нежилого помещения.
     
     Согласно расчету годовой арендной платы сумма месячной арендной платы перечислялась частично на расчетный счет арендатора, частично - на расчетный счет арендодателя.
     
     В данном случае часть арендной платы, уплаченная субарендатором арендодателю, в расходы, уменьшавшие налоговую базу для исчисления налога на прибыль, не включалась.
     

     Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 618 ГК РФ). В этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
     
     Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными становятся и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
     


10. Аренда и имущественные налоги

10.1. Транспортный налог

     
     Транспортный налог установлен главой 28 НК РФ и законами субъектов Российской Федерации и обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Вводя налог, законодательные (представительные) органы субъекта Российской Федерации определяют ставку налога в пределах, установленных НК РФ, порядок и сроки его уплаты.
     
     Транспортный налог уплачивается лицами, на которых в соответствии с законодательством Российской Федерации зарегистрированы транспортные средства, признаваемые объектом налогообложения. При арендных отношениях временная регистрация транспортных средств на арендатора не производится (кроме договоров лизинга, где такая временная регистрация возможна). Таким образом, транспортный налог уплачивается арендодателем.
     
     Не являются объектом налогообложения:
     
     - автомобили легковые, специально оборудованные для использования инвалидами, а также автомобили легковые с мощностью двигателя до 100 л.с. (до 73,55 кВт), полученные (приобретенные) через органы социальной защиты населения в установленном законом порядке;
     
     - тракторы, самоходные комбайны всех марок, специальные автомашины (молоковозы, скотовозы, специальные машины для перевозки птицы, машины для перевозки и внесения минеральных удобрений, ветеринарной помощи, технического обслуживания), зарегистрированные на сельскохозяйственных товаропроизводителей и используемые при сельскохозяйственных работах для производства сельскохозяйственной продукции. При этом долю произведенной сельскохозяйственной продукции в общем объеме производимой продукции можно определить по результатам деятельности за налоговый период. Стоимость произведенной в течение налогового периода продукции устанавливается исходя из цен реализации этой продукции, сложившихся у сельскохозяйственного товаропроизводителя в течение налогового периода.
     
     Учет произведенной сельскохозяйственной продукции ведется по унифицированным формам первичной учетной документации, утвержденным постановлением Госкомстата России от 29.09.1997 N 68 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету сельскохозяйственной продукции и сырья".
     
     В целях подтверждения статуса сельскохозяйственного товаропроизводителя налогоплательщик представляет в налоговый орган расчет стоимости произведенной продукции с выделением произведенной сельскохозяйственной продукции.
     
     При определении вышеуказанной доли ни в объеме произведенной сельскохозяйственной продукции, ни в общем объеме произведенной продукции не учитываются покупные товары.
     
     При непризнании лица сельскохозяйственным товаропроизводителем по истечении налогового периода транспортный налог исчисляется и уплачивается в общеустановленном порядке;
     
     - транспортные средства, принадлежащие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, где законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба;
     
     - транспортные средства, находящиеся в розыске, при условии подтверждения факта их угона (кражи) документом, выдаваемым следственными органами МВД России. При документальном подтверждении факта угона (кражи) транспортного средства у арендатора последний должен незамедлительно проинформировать об этом арендодателя.
     
     В случае угона (кражи) транспортного средства (в том числе у арендатора) налогоплательщики-арендодатели представляют в налоговый орган документ, подтверждающий факт кражи (возврата) транспортного средства.
     
     В соответствии со ст. 359 НК РФ налоговая база определяется как мощность двигателя транспортного средства в лошадиных силах отдельно по каждому объекту налогообложения.
     
     Налоговым периодом по транспортному налогу признается календарный год, а отчетными периодами для налогоплательщиков, являющихся организациями, - I квартал, II квартал, III квартал. При установлении налога законодательные (представительные) органы субъектов Российской Федерации имеют право не устанавливать отчетные периоды.
     
     Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации соответственно в зависимости от мощности двигателя или валовой вместимости транспортных средств, категории транспортных средств в расчете на одну лошадиную силу мощности двигателя транспортного средства, одну регистровую тонну транспортного средства или единицу транспортного средства в размерах, определенных ст. 361 НК РФ. Они могут быть увеличены (уменьшены) законами субъектов Российской Федерации, но не более чем в пять раз. Таким образом, налоговые ставки могут находиться в следующих пределах:
     

Наименование объекта налогообложения

Минимальный предел налоговой ставки, руб.

Максимальный предел налоговой ставки, руб.

Автомобили легковые с мощностью двигателя (с каждой лошадиной силы):


 


 

     - до 100 л.с. (до 73,55 кВт) включительно

1,0

25,0

     - свыше 100 л.с. до 150 л.с. (свыше 73,55 кВт до 110,33 кВт) включительно

1,4

35,0

     - свыше 150 л.с. до 200 л.с. (свыше 110,33 кВт до 147,1 кВт) включительно

2,0

50,0

     - свыше 200 л.с. до 250 л.с. (свыше 147,1 кВт до 183,9 кВт) включительно

3,0

75,0

     - свыше 250 л.с. (свыше 183,9 кВт)

6,0

150,0

Мотоциклы и мотороллеры с мощностью двигателя (с каждой лошадиной силы):


 


 

     - до 20 л.с. (до 14,7 кВт) включительно

0,4

10,0

     - свыше 20 л.с. до 35 л.с. (свыше 14,7 кВт до 25,74 кВт) включительно

0,8

20,0

     - свыше 35 л.с. (свыше 25,74 кВт)

2,0

50,0

Автобусы с мощностью двигателя (с каждой лошадиной силы):


 


 

     - до 200 л.с. (до 147,1 кВт) включительно

2,0

50,0

     - свыше 200 л.с. (свыше 147,1 кВт)

4,0

100,0

Грузовые автомобили с мощностью двигателя (с каждой лошадиной силы):


 


 

     - до 100 л.с. (до 73,55 кВт) включительно

1,0

25,0

     - свыше 100 л.с. до 150 л.с. (свыше 73,55 кВт до 110,33 кВт) включительно

1,6

40,0

     - свыше 150 л.с. до 200 л.с. (свыше 110,33 кВт до 147,1 кВт) включительно

2,0

50,0

     - свыше 200 л.с. до 250 л.с. (свыше 147,1 кВт до 183,9 кВт) включительно

2,6

65,0

     - свыше 250 л.с. (свыше 183,9 кВт)

3,4

85,0

Другие самоходные транспортные средства, машины и механизмы на пневматическом и гусеничном ходу (с каждой лошадиной силы)

1,0



25,0



Снегоходы, мотосани с мощностью двигателя (с каждой лошадиной силы):


 


 

     - до 50 л.с. (до 36,77 кВт) включительно

1,0

25,0

     - свыше 50 л.с. (свыше 36,77 кВт)

2,0

50,0

Катера. Моторные лодки и другие водные транспортные средства с мощностью двигателя (с каждой лошадиной силы):


 


 

     - до 100 л.с. (до 73,55 кВт) включительно

2,0

50,0

     - свыше 100 л.с. (свыше 73,55 кВт)

4,0

100,0

Яхты и другие парусно-моторные суда с мощностью двигателя (с каждой лошадиной силы):


 


 

     - до 100 (до 73,55 кВт) включительно

4,0

100,0

     - свыше 100 л.с. (свыше 73,55 кВт)

8,0

200,0

Гидроциклы с мощностью двигателя (с каждой лошадиной силы):


 


 

     - до 100 л.с. (до 73,55 кВт) включительно

5,0

125,0

     - свыше 100 л.с. (свыше 73,55 кВт)

10,0

250,0

Несамоходные (буксируемые) суда, для которых определяется валовая вместимость (с каждой регистровой тонны валовой вместимости)

4,0



100,0



Самолеты, вертолеты и иные воздушные суда, имеющие двигатели (с каждой лошадиной силы)

5,0



125,0



Другие водные и воздушные транспортные средства, не имеющие двигателей (с единицы транспортного средства)

40,0



1000,0



     
     Допускается также установление дифференцированных налоговых ставок в отношении каждой категории транспортных средств, а также с учетом срока полезного использования транспортных средств.
     
     Если арендованный автомобиль фактически эксплуатируется арендатором в другом субъекте Российской Федерации, применяются ставки того региона, где автотранспорт состоит на учете в ГИБДД (ГАИ) МВД России.
     
     Налогоплательщики-организации исчисляют сумму транспортного налога самостоятельно. Сумма транспортного налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, исчисляется в отношении каждого транспортного средства как произведение соответствующей налоговой базы и налоговой ставки.
     
     Сумма транспортного налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется как разница между исчисленной суммой этого налога и суммами авансовых платежей по транспортному налогу, подлежащих уплате в течение налогового периода.
     
     Налогоплательщики исчисляют суммы авансовых платежей по транспортному налогу по истечении каждого отчетного периода в размере одной четвертой произведения соответствующей налоговой базы и налоговой ставки.
     
     В случае регистрации транспортного средства и (или) снятия транспортного средства с регистрации (снятия с учета, исключения из государственного судового реестра и т.д.) в течение налогового (отчетного) периода исчисление суммы транспортного налога (суммы авансового платежа по этому налогу) производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данное транспортное средство было зарегистрировано на налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. При этом месяц регистрации транспортного средства, а также месяц снятия транспортного средства с регистрации принимаются за полный месяц.
     
     Исчисление транспортного налога по транспортным средствам, украденным (возвращенным) в течение налогового периода, производится с учетом количества месяцев, в течение которых транспортное средство находилось во владении.
     
     Исчисление транспортного налога по транспортным средствам, на которых в течение налогового периода заменялся двигатель и (или) изменялась его мощность, производится с учетом вышеуказанных изменений и месяца такого изменения.
     

     Законодательный (представительный) орган субъекта Российской Федерации при установлении транспортного налога вправе предусмотреть для отдельных категорий налогоплательщиков право не исчислять и не уплачивать авансовые платежи по этому налогу в течение налогового периода.
     
     Уплата транспортного налога и авансовых платежей производится налогоплательщиками по месту нахождения транспортных средств. В течение налогового периода налогоплательщики, являющиеся организациями, уплачивают авансовые платежи по этому налогу, если законами субъектов Российской Федерации не предусмотрено иное. По истечении налогового периода налогоплательщики, являющиеся организациями, уплачивают сумму транспортного налога.
     
     По истечении налогового периода налогоплательщики представляют в налоговый орган по месту нахождения транспортных средств налоговую декларацию.
     
     Форма налоговой декларации по налогу утверждена приказом Минфина России от 13.04.2006 N 65н "Об утверждении формы налоговой декларации по транспортному налогу и Порядка ее заполнения".
     
     По истечении каждого отчетного периода налогоплательщики, уплачивающие авансовые платежи по налогу, представляют в налоговый орган по месту нахождения транспортных средств налоговый расчет по авансовым платежам.
     
     Форма налогового расчета по авансовым платежам по налогу утверждена приказом Минфина России от 23.03.2006 N 48н "Об утверждении формы налогового расчета по авансовым платежам по транспортному налогу и Рекомендаций по ее заполнению".
     
     Налоговые декларации по транспортному налогу представляются налогоплательщиками не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
     
     Налоговые расчеты по авансовым платежам по транспортному налогу представляются налогоплательщиками-арендодателями в течение налогового периода не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.
     

10.2. Налог на имущество организаций

     Налог на имущество организаций установлен главой 30 НК РФ и законами субъектов Российской Федерации, обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
     
     Устанавливая налог, законодательные (представительные) органы субъектов Российской Федерации определяют налоговую ставку в пределах, установленных главой 30 НК РФ, порядок и сроки уплаты налога, форму отчетности по этому налогу.
     
     При установлении налога на имущество организаций законами субъектов Российской Федерации могут также предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками.
     
     Плательщиками налога на имущество организаций по объектам аренды являются арендодатели, так как этот налог уплачивается теми лицами, на чьем балансе состоит основное средство (независимо от того, на каком счете: 01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности" - учтен объект).
     
     Налоговая база представляет собой среднегодовую стоимость облагаемого налогом имущества арендодателя, в том числе объектов, сданных в аренду.
     
     Налоговым периодом по налогу на имущество организаций признается календарный год, отчетными периодами - I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Законодательный (представительный) орган субъекта Российской Федерации при установлении налога на имущество организаций имеет право не устанавливать отчетные периоды.
     
     Налоговые ставки определяются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2%.
     
     Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения.
     
     Сумма налога на имущество организаций исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. Сумма налога на имущество организаций, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между исчисленной суммой этого налога и суммами авансовых платежей по налогу на имущество организаций, исчисленных в течение налогового периода. Сумма авансового платежа по налогу на имущество организаций исчисляется по итогам каждого отчетного периода в размере одной четвертой произведения соответствующей налоговой ставки и средней стоимости имущества, определенной за отчетный период. Законодательный (представительный) орган субъекта Российской Федерации при установлении налога на имущество организаций вправе предусмотреть для отдельных категорий налогоплательщиков право не исчислять и не уплачивать авансовые платежи по этому налогу в течение налогового периода.
     
     Налог и авансовые платежи по налогу на имущество организаций подлежат уплате налогоплательщиками в порядке и сроки, которые установлены законами субъектов Российской Федерации. Место уплаты налога на имущество организаций определяется в соответствии со ст. 384 и 385 НК РФ.
     

     Налогоплательщики обязаны по истечении каждого отчетного и налогового периода представлять в налоговые органы по своему местонахождению, по местонахождению каждого своего обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, а также по местонахождению каждого объекта недвижимого имущества (в отношении которого установлен отдельный порядок исчисления и уплаты налога) налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу и налоговую декларацию по налогу на имущество организаций (налоговый расчет по авансовому платежу) по форме, утвержденной приказом МНС России от 23.03.2004 N САЭ-3-21/224 "Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на имущество организаций (налогового расчета по авансовым платежам) и Инструкции по ее заполнению".
     
     Налогоплательщики представляют налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу на имущество организаций не позднее 30 календарных дней с даты окончания соответствующего отчетного периода.
     
     Налоговые декларации по итогам налогового периода представляются налогоплательщиками не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом.
     
     

11. Бухгалтерский учет операций по договору аренды

     
     Бухгалтерский учет операций по договорам аренды ведется с соблюдением принципа имущественной обособленности организации, требующего, чтобы имущество юридического лица, принадлежащее ему на праве собственности, учитывалось отдельно от взятого во временное пользование, владение, распоряжение.
     
     Арендодатель учитывает сданное в аренду имущество на своем балансе в составе основных средств или как доходное вложение в материальные ценности (счет 01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности") с соответствующей отметкой в инвентарной карточке объекта. Арендатор стоимость взятого в аренду имущества учитывает в установленном порядке на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства". Рекомендуется также открывать инвентарные карточки на основные средства, принятые в аренду, с целью осуществления их забалансового учета в бухгалтерской службе организации-арендатора.
     
     На сумму арендной платы, причитающейся арендодателю, арендатор ежемесячно (ежеквартально) образует задолженность по кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" в корреспонденции с дебетом счетов учета затрат на производство (25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы", 29 "Обслуживающие производства и хозяйства", 44 "Расходы на продажу" и т.д.), а в случае аренды объектов непроизводственного назначения - с дебетом счета 91 "Прочие доходы и расходы" с ее отнесением за счет операционных расходов, уменьшающих прибыль, остающуюся в распоряжении организации. По перечислении арендной платы дебетуется счет 76 и кредитуется счет 51 "Расчетные счета".
     
     Пример.
     
     Организация арендует автомобиль с экипажем у другой фирмы и сдает его в субаренду (сдача имущества в аренду является основным видом деятельности организации). Арендная плата составляет 30 000 руб., в том числе НДС - 4576 руб. Плата за субаренду - 40 000 руб. в месяц, включая НДС - 6102 руб. Учетная стоимость автомобиля по договорам аренды и субаренды - 200 000 руб.
     
     Операции по договорам аренды и субаренды отражаются на счетах у арендатора следующим образом:
     

Содержание хозяйственной

Корреспонденция счетов

Сумма, руб.

операции

Дебет

Кредит


 

Взятый в аренду автомобиль поставлен на забалансовый учет

001




 

200 000



Начислена арендная плата к уплате по договору аренды

20

76

25 424
(30 000 - 4576)

Учтен НДС с арендной платы

19

76

4576

Начислена арендная плата к получению по договору субаренды

76



90-1



40 000



Отражен НДС, предъявленный субарендатору

90-3



68



6102



Списаны расходы, связанные с предоставлением транспортного средства в субаренду

90-2



20



25 424



Получена арендная плата от субарендатора

51



76



40 000



Уплачена арендная плата по договору аренды

76



51



30 000



 Принят к вычету НДС по арендной плате

68

19

4576

Сформирован финансовый результат (прибыль)

90-9



99



8474
(40 000 - 6102 - 25 424)

     
     Вложения капитального характера в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендатор может передать произведенные вложения арендодателю (при его согласии принятия на баланс), то есть он может отразить их списание, произведя записи по кредиту счета учета вложений во внеоборотные активы (счет 08 "Вложения во внеоборотные активы") в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов с разными дебиторами и кредиторами (счет 76) или образовать новый инвентарный объект (счет 01). В этом случае затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета капитальных вложений в корреспонденции со счетом учета основных средств, и на сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка.
     
     В случае осуществления текущей аренды у арендодателя на сумму причитающейся арендной платы дебетуется счет 76 в корреспонденции со счетом 91, а при поступлении средств - дебетуется счет денежных средств, например 51, и кредитуется счет 76.
     
     

12. Безвозмездное пользование

     
     Договор аренды отличается от договора безвозмездного пользования. По этому договору (договору ссуды), которому посвящена глава 36 "Безвозмездное пользование" ГК РФ, одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
     
     К договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ст. 607 ГК РФ (определяющей объекты, которые могут передаваться в пользование); п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610 ГК РФ (о сроках договора); п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ (об обязанности использования полученного по договору имущества в соответствии с его назначением и условиями договора); п. 2 ст. 621 ГК РФ (о признании договора возобновленным на неопределенный срок, если арендатор или ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений другой стороны); п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ (о распределении между сторонами затрат, связанных с улучшением полученного в пользование имущества).
     
     В то же время, поскольку договор ссуды носит безвозмездный характер, он регулируется с учетом ряда особенностей, которые отражены в ст. 690-701 ГК РФ.
     
     Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению. Вещь предоставляется в безвозмездное пользование со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, но без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (без учета упущенной выгоды).
     
     Ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования.
     

     При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя:
     
     - безвозмездного устранения недостатков вещи;
     
     - возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи;
     
     - досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
     
     Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии (п. 3 ст. 693 ГК РФ).
     
     В то же время ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.
     
     Передача вещи в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь (ст. 694 ГК РФ).
     
     При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту вещь (о сервитуте, праве залога и т.д.). Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (упущенная выгода в этом случае не компенсируется; такое решение не может быть принято даже судом, так как ГК РФ ограничивает размер возмещения именно рамками реального ущерба).
     
     Обязанности сторон по договору безвозмездного пользования распределяются следующим образом (если договором не будет прямо предусмотрено иное):
     

Обязанности сторон договора безвозмездного пользования

Ссудополучатель обязан:

Ссудодатель обязан:

- поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта

- отвечать за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой

- нести все расходы на содержание вещи

неосторожности ссудополучателя или лица, у

- нести риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что:


- он использовал ее не по назначению;


- передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя;


- мог предотвратить гибель или порчу полученной вещи, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь

которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя.

Исключение из вышеуказанного правила предусмотрено п. 1 ст. 1079
ГК РФ: обязанность возмещения вреда возлагается на лицо, которое владеет источником повышенной опасности (в момент причинения вреда) на законном основании.

К таким лицам относится и ссудополучатель, если он на основании договора о безвозмездном пользовании эксплуатирует предмет, относящийся к источникам повышенной опасности, то есть это общее правило не действует только в случаях пользования опасными объектами, перечень которых в промышленности утвержден Федеральным законом от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов"

     
     Договор безвозмездного пользования следует отличать от безвозмездного получения вещи.
     
     Налоговые органы иногда предвзято относятся к договорам безвозмездного пользования и, к сожалению, часто неправомерно предъявляют налогоплательщикам, получившим объекты в бесплатное пользование, требования уплаты налогов. В частности, инкриминируется получение дохода, который подлежит обложению налогом на прибыль; часто возникают сложности с признанием расходов по содержанию и эксплуатации такого имущества.
     
     С точки зрения налоговых последствий договоры ссуды отличаются от безвозмездной передачи следующим:
     


 

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды)

Договор безвозмездной передачи (договор дарения)

Переход права собственности на предмет договора

Перехода права собственности не происходит

Право собственности переходит к получателю

Обложение стоимости передаваемого имущества НДС

Не облагается



Налог уплачивает передающая сторона

Наличие дохода от получения ценностей

Дохода нет

На дату передачи возникает внереализационный доход
(п. 8 ст. 250 НК РФ)

Налог на имущество (если предмет договора является объектом налогообложения)

Уплачивает собственник (передающая сторона), если он является плательщиком налога

Уплачивает собственник (получающая сторона), если он является плательщиком налога

Транспортный налог (если предмет договора является объектом налогообложения)

Уплачивает собственник (передающая сторона)

Уплачивает собственник (получающая сторона)

Начисление амортизации (если предмет договора является амортизируемым имуществом)

Не начисляется



Начисляется у собственника



Возврат предмета договора передающей стороны

Предполагается законом и договором

Не предполагается



     
     По договору ссуды право собственности на предмет договора не переходит (в отличие от ситуации с также безвозмездным договором дарения).
     
     Это означает, что все имущественные налоги (налог на имущество, транспортный налог, земельный налог) уплачиваются именно ссудодателем (письмо Минфина России от 15.05.2006 N 03-06-01-04/101), и это несмотря на то, что имуществом фактически пользуется другое лицо.
     
     Операция передачи предмета в безвозмездное пользование не может быть приравнена к его реализации, поэтому нет объекта обложения НДС. Если же говорить о реализации имущественного права, в данном случае - права пользования, то она действительно имеет место, однако операция не приносит ссудодателю выручки, а значит, налоговая база по НДС равна нулю.
     
     Причем в данном случае нулевая выручка является рыночной ценой сделки безвозмездного пользования. Сравнение договора ссуды с договором аренды с целью определения рыночной стоимости сделки, к которому обычно прибегают проверяющие, здесь неуместно. Эти типы сделок нельзя назвать ни однородными, ни тем более идентичными. Их можно сравнивать только с другими договорами ссуды, которые также безвозмездны. К сожалению, позиция налоговых органов по этому вопросу однозначна и совпадает с мнением ВАС РФ (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98, письма Минфина России от 17.10.2005 N 03-03-04/4/63, от 17.02.2006 N 03-03-04/1/125, от 19.04.2006 N 03-03-04/1/359): ссудополучатель должен начислить в целях налогообложения доход в сумме "сэкономленной" арендной платы по договору. Эта сумма, по мнению налоговых органов, должна включаться в налоговую базу по налогу на прибыль и в базу по НДС.
     
     Тем не менее, как следует из норм НК РФ, нулевую выручку по договору следует считать реальной рыночной ценой данной сделки.
     
     Пример.
     
     Налоговый орган оспаривал правомерность заключения коммерческой организацией договора безвозмездного пользования имуществом и неотражение ответчиком в учете доходов от аренды этого имущества, которые он мог бы получить, рассчитанных истцом по правилам, установленным в ст. 40 НК РФ.
     
     Суд пришел к выводу, что ст. 40 НК РФ не предусматривает возможности переквалификации сделки. Право налогового органа проверять правильность цен, примененных взаимозависимыми лицами, распространяется на договоры, в которых та или иная цена применяется самими участниками сделки, то есть при реализации товаров, работ и услуг. При отсутствии реализации отсутствует предмет для применения вышеуказанной статьи НК РФ, а также ст. 39 Кодекса.
     

     Ссылка истца на цели и задачи коммерческих организаций не обосновывала его довода об обязательном для таких организаций использовании своего имущества только в целях извлечения прибыли. Ни гражданским, ни налоговым законодательством не установлено запрета для коммерческих организаций передавать имущество в безвозмездное пользование. Целесообразность и хозяйственная обоснованность решений и действий руководителей коммерческих организаций проверяются и оцениваются их собственником.
     
     Каких-либо данных, дававших основание полагать, что заключенный ответчиком договор являлся фиктивным - мнимым или притворным, в материалах дела не было, и истец не ссылался на это.
     
     Суд посчитал также неправильным применение истцом ст. 120 НК РФ, так как у ответчика не было оснований для отражения в учете договора аренды и суммы выручки, которая ни в кассу предприятия, ни на его банковский счет не поступала.
     
     Основное средство, переданное в безвозмездное пользование, перестает амортизироваться в налоговом учете у передающей стороны (п. 3 ст. 256 и п. 2 ст. 322 НК РФ). В то же время в бухгалтерском учете амортизация продолжает начисляться собственником-ссудодателем (п. 49 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
     
     При окончании договора безвозмездного пользования и возврате основных средств налогоплательщику амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат основных средств. В данном случае закон не предусматривает удлинение срока полезного использования. Иными словами, после возврата объекта собственнику изменяются норма амортизационных отчислений и их сумма. Это означает, что передача объекта в безвозмездное пользование влечет только отсрочку в списании такого рода расходов; при уменьшении срока полезного использования объекта основных средств увеличивается норма амортизационных отчислений.
     
     Ссудополучатель также не амортизирует полученное основное средство ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете, так как он не является собственником.
     
     Стороны могут признавать другие экономически оправданные расходы. Так, в силу ст. 695, 696 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования, то есть у ссудополучателя могут учитываться приобретение запчастей, материалов для ремонта, оплата самого ремонта сторонним организациям или расходы на проведение ремонта хозяйственным способом. Эта позиция подтверждается письмом УМНС России по г. Москве от 21.08.2002 N 26-12/38757.
     

     Расходы на содержание вещи признаются в общеустановленном порядке у ссудополучателя в номенклатуре экономически оправданных расходов в зависимости от предмета договора безвозмездного пользования.
     
     Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств он мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь. Это дает ему право страхования вещи и - если это позволяет ст. 263 НК РФ - отнесения сумм страховых взносов в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль.
     
     Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если он не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя. Следствием этого правила, установленного ст. 697 ГК РФ, становится обязанность именно этой стороны сделки страховать, в частности, автогражданскую ответственность при получении в безвозмездное пользование автомобиля. Затраты такого рода также включаются в себестоимость.
     
     В рамках обязанностей, предусмотренных договором, ссудодатель может признать расходы на содержание и страхование имущества.
     
     Если в сделке участвует физическое лицо, то независимо от его роли в ней никаких налоговых последствий для него не возникает по уже рассмотренным нами причинам.
     
     Стороны договора безвозмездного пользования могут по своей инициативе досрочно расторгнуть его. Так, ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, если ссудополучатель:
     
     - использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;
     
     - не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или по ее содержанию;
     

     - существенно ухудшает состояние вещи;
     
     - без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу (ст. 698 ГК РФ).
     
     Ссудополучатель, в свою очередь, имеет право требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:
     
     - если он обнаружил недостатки, делающие нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
     
     - если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
     
     - если при заключении договора ссудодатель не предупредил ссудополучателя о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
     
     - если ссудодатель не исполнил обязанности по передаче вещи либо ее принадлежностей и относящихся к ней документов.
     
     Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.
     
     Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться в том же порядке от договора, заключенного с указанием срока.
     
     Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.
     
     В случае реорганизации или ликвидации юридического лица - ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование.
     
     В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором (ст. 700 ГК РФ).
     
     Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.
     

     В заключение отметим, что согласно п. 2 ст. 690 ГК РФ коммерческая организация не имеет права передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
     
     В бухгалтерском учете собственника факт передачи вещи в безвозмездное пользование не влечет движения по балансовым счетам. В аналитическом и первичном учете в отношении соответствующего объекта должна быть сделана пометка о его передаче в безвозмездное пользование со ссылкой на договор. Если переданное имущество входит в состав амортизируемого, амортизация начисляется собственником и относится им на операционные расходы по мере начисления в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы" и кредит счета 02 "Амортизация основных средств", 04 "Нематериальные активы", 05 "Амортизация нематериальных активов".
     
     У получившей стороны имущество должно учитываться на специально открытом забалансовом счете.
     
     

13. Пользование объектам нематериальных активов

     
     Нематериальные активы - это имущество специфическое, и механизм классической аренды к ним неприменим, так как они не могут быть объектами аренды.
     
     Объекты нематериальных активов могут предоставляться в пользование правообладателями на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга). По такому договору одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. При этом сам правообладатель не лишается права пользования объектами договора. Основы правового регулирования договоров франчайзинга определены положениями главы 54 "Коммерческая концессия" ГК РФ, а международных сделок такого рода - еще и разделом VI "Международное частное право" части третьей ГК РФ.
     
     Договор может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока. Пользователь, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет по истечении срока договора коммерческой концессии право на заключение договора на новый срок на тех же условиях. В свою очередь, правообладатель вправе отказать в заключении договора коммерческой концессии на новый срок при условии, что в течение трех лет со дня истечения срока данного договора он не будет заключать с другими лицами аналогичные договоры коммерческой концессии и соглашаться на заключение аналогичных договоров коммерческой субконцессии, действие которых будет распространяться на ту же территорию, на которой действовал прекратившийся договор. Если до истечения трехлетнего срока правообладатель пожелает предоставить кому-либо те же права, какие были предоставлены пользователю по прекратившемуся договору, он обязан предложить пользователю заключить новый договор либо возместить понесенные им убытки. При заключении нового договора его условия должны быть не менее благоприятны для пользователя, чем условия прекратившегося договора (ст. 1035 ГК РФ).
     
     Договор коммерческой концессии предусматривает использование комплекса исключительных прав, деловой репутации и коммерческого опыта правообладателя в определенном объеме [в частности, с установлением минимального и (или) максимального объема использования], с указанием или без указания территории использования применительно к определенной сфере предпринимательской деятельности (продаже товаров, полученных от правообладателя или произведенных пользователем, осуществлению иной торговой деятельности, выполнению работ, оказанию услуг).
     

     По договору коммерческой концессии сторонами могут быть коммерческие организации и граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей (п. 3 ст. 1027 ГК РФ).
     
     В большинстве случаев объекты договора коммерческой концессии защищены законом от несанкционированного использования.
     
     Договор коммерческой концессии должен быть заключен в письменной форме и подлежит регистрации органом ФНС России, осуществившим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя (ст. 1028 ГК РФ). Как это часто бывает применительно к рассматриваемым договорам, если правообладатель зарегистрирован в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя в иностранном государстве, регистрация договора коммерческой концессии осуществляется органом ФНС России, осуществившим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, являющегося пользователем. Приказом МНС России от 20.12.2002 N БГ-3-09/730 определен порядок регистрации договоров коммерческой концессии (субконцессии).
     
     В соответствии со ст. 1028, 1036, 1037 ГК РФ регистрации подлежат договор коммерческой концессии (субконцессии), изменение договора коммерческой концессии (субконцессии), досрочное расторжение договора коммерческой концессии (субконцессии), заключенного с указанием срока, расторжение договора коммерческой концессии (субконцессии), заключенного без указания срока.
     
     Регистрация такого договора осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган посредством внесения записи о договоре коммерческой концессии (субконцессии) (изменении или прекращении договора) в журнал учета регистрации договоров коммерческой концессии (субконцессии) (далее - Журнал) и проставления на представленных экземплярах договора коммерческой концессии (субконцессии), изменений договора, соглашения о прекращении договора соответствующей надписи (штампа) и печати регистрирующего органа.
     
     Каждой записи в Журнале присваивается регистрационный номер. Нумерация записей производится путем присвоения каждой записи очередного порядкового номера начиная с единицы. Нумерация является сквозной, переходящей на следующий год без изменений. Для каждой записи указывается дата ее внесения в Журнал (дата регистрации).
     
     Заявление о регистрации договора коммерческой концессии (субконцессии) (изменения или прекращения договора) составляется в произвольной форме и может быть подано:
     

     - руководителем постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - правообладателя или иным лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица;
     
     - иным лицом, действующим на основании доверенности.
     
     Заявитель заверяет заявление своей подписью и указывает свои фамилию, имя, отчество, паспортные данные и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии). При подписании заявления руководителем юридического лица указывается его должность, и его подпись заверяется печатью.
     
     Документы представляются в регистрирующий орган уполномоченным лицом (заявителем) непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.
     
     Датой представления документов при осуществлении государственной регистрации является день их получения регистрирующим органом.
     
     Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом. При этом расписка должна быть выдана в день, когда регистрирующий орган получил документы.
     
     При поступлении в регистрирующий орган документов, направленных по почте, расписка высылается не позднее рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом, по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении.
     
     При регистрации договора коммерческой концессии в регистрирующий орган представляются:
     
     - заявление о регистрации договора коммерческой концессии, подписанное заявителем;
     
     - документ, подтверждающий полномочия заявителя на совершение действий, связанных с регистрацией договора коммерческой концессии;
     
     - копия документа, подтверждающего статус каждой стороны договора коммерческой концессии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя;
     
     - три экземпляра договора коммерческой концессии, которые должны быть прошиты, листы пронумерованы, и в них не должно быть подчисток, приписок, зачеркнутых слов или иных неоговоренных исправлений;
     
     - два экземпляра описи представленных документов.
     

     На представленных экземплярах договора коммерческой концессии проставляется специальная надпись (штамп) о регистрации, и два экземпляра договора коммерческой концессии возвращаются заявителю, а третий хранится в регистрирующем органе.
     
     При регистрации изменения договора коммерческой концессии в регистрирующий орган представляются:
     
     - заявление о регистрации изменения договора коммерческой концессии, подписанное заявителем;
     
     - документ, подтверждающий полномочия заявителя на совершение действий, связанных с регистрацией изменения договора коммерческой концессии;
     
     - три экземпляра изменений договора коммерческой концессии, подписанных сторонами;
     
     - два экземпляра договора коммерческой концессии с отметкой о регистрации;
     
     - копия акта судебного органа об изменении договора коммерческой концессии в случае изменения договора коммерческой концессии в судебном порядке;
     
     - два экземпляра описи представленных документов.
     
     На представленных экземплярах договора коммерческой концессии и изменений договора коммерческой концессии, подписанных сторонами, а также на экземпляре договора коммерческой концессии, хранящегося в регистрирующем органе, проставляется специальная надпись (штамп) о регистрации, и два экземпляра договора коммерческой концессии и два экземпляра изменений договора коммерческой концессии возвращаются заявителю, а третий экземпляр изменений договора коммерческой концессии хранится в регистрирующем органе.
     
     При регистрации прекращения договора коммерческой концессии в регистрирующий орган представляются:
     
     - заявление о регистрации прекращения договора коммерческой концессии, подписанное заявителем;
     
     - документ, подтверждающий полномочия заявителя на совершение действий, связанных с регистрацией прекращения договора коммерческой концессии;
     
     - три экземпляра соглашения о расторжении договора коммерческой концессии, подписанных сторонами;
     
     - два экземпляра договора коммерческой концессии с отметкой о регистрации;
     
     - два экземпляра описи представленных документов.
     

     При расторжении договора коммерческой концессии в судебном порядке вместо соглашения о расторжении договора коммерческой концессии представляется копия акта судебного органа о расторжении договора коммерческой концессии.
     
     На представленных экземплярах договора коммерческой концессии и соглашения о расторжении договора коммерческой концессии, подписанного сторонами, а также на экземпляре договора коммерческой концессии, хранящегося в регистрирующем органе, проставляется специальная надпись (штамп), и два экземпляра договора коммерческой концессии и два экземпляра соглашения о расторжении договора коммерческой концессии возвращаются заявителю, а третий экземпляр соглашения о расторжении договора коммерческой концессии хранится в регистрирующем органе.
     
     В отношениях с третьими лицами стороны договора коммерческой концессии получают право ссылаться на договор только с момента его регистрации.
     
     Договор коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, подлежит регистрации в Роспатенте. При несоблюдении этого требования договор считается ничтожным. Действующие Правила регистрации договоров о передаче исключительного права на изобретение, полезную модель, промышленный образец, товарный знак, знак обслуживания, зарегистрированную топологию интегральной микросхемы и права на их использование, полной или частичной передаче исключительного права на программу для электронных вычислительных машин и базу данных утверждены приказом Роспатента от 29.04.2003 N 64.
     
     За регистрацию договора и изменений к нему в Роспатенте уплачивается государственная пошлина в следующих размерах:
     
     - за государственную регистрацию договоров коммерческой концессии (субконцессии) - 1000 руб. за каждый договор;
     
     - за государственную регистрацию изменений договоров коммерческой концессии (субконцессии) - 20% размера государственной пошлины, уплаченной за регистрацию соответствующих договоров.
     
     За регистрацию прекращения договоров коммерческой концессии (субконцессии) государственная пошлина не уплачивается.
     
     Договором коммерческой концессии может быть предусмотрено право пользователя разрешать другим лицам использование предоставленного ему комплекса исключительных прав или части этого комплекса на условиях субконцессии, согласованных им с правообладателем либо определенных в договоре коммерческой концессии. В договоре может быть предусмотрена обязанность пользователя предоставить в течение определенного срока определенному числу лиц право пользования вышеуказанными правами на условиях субконцессии.
     

     Договор коммерческой субконцессии не может быть заключен на более длительный срок, чем договор коммерческой концессии, на основании которого он заключается.
     
     Если договор коммерческой концессии является недействительным, недействительны и заключенные на основании его договоры коммерческой субконцессии.
     
     При досрочном прекращении договора, если он обременен субконцессией, права и обязанности вторичного правообладателя (пользователя) переходят, по общему, правилу к правообладателю, если он не откажется от принятия на себя прав и обязанностей по этому договору. Пользователь несет субсидиарную ответственность за вред, причиненный правообладателю действиями вторичных пользователей, если иное не предусмотрено договором.
     
     Вознаграждение по договору коммерческой концессии может выплачиваться пользователем правообладателю в различных формах, среди которых:
     
     - фиксированные разовые или периодические платежи;
     
     - отчисления от выручки;
     
     - наценка на оптовую цену товаров, передаваемых правообладателем для перепродажи.
     
     Наиболее распространенной формой оплаты является сочетание фиксированной суммы (так называемый паушальный платеж), которая выплачивается сразу после заключения договора, и периодических (чаще всего годовых) платежей (так называемых роялти) в виде отчислений в определенном проценте от суммы оборота (товаров, услуг, работ). Если пользователь заключил договор субконцессии, он обычно выплачивает правообладателю дополнительное вознаграждение.
     
     Обязанности сторон договора определяются его положениями, однако ряд обязанностей определен ГК РФ. Так, согласно ст. 1031 и 1032 ГК РФ независимо от наличия этих требований в договоре правообладатель обязан:
     
     - передать пользователю техническую и коммерческую документацию и предоставить иную информацию, необходимую пользователю для осуществления прав по договору коммерческой концессии, а также проинструктировать пользователя и его работников по вопросам, связанным с осуществлением этих прав;
     
     - выдать пользователю предусмотренные договором лицензии, обеспечив их оформление в установленном порядке.
     

     Если договором коммерческой концессии не предусмотрено иное, правообладатель обязан:
     
     - обеспечить регистрацию договора коммерческой концессии;
     
     - оказывать пользователю постоянное техническое и консультативное содействие, включая содействие в обучении и повышении квалификации работников;
     
     - контролировать качество товаров (работ, услуг), производимых (выполняемых, оказываемых) пользователем на основании договора коммерческой концессии.
     
     С учетом характера и особенностей деятельности, осуществляемой пользователем по договору коммерческой концессии, пользователь обязан:
     
     - использовать при осуществлении предусмотренной договором деятельности фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя указанным в договоре образом;
     
     - обеспечивать соответствие качества производимых им на основе договора товаров, выполняемых работ, оказываемых услуг качеству аналогичных товаров, работ или услуг, производимых, выполняемых или оказываемых непосредственно правообладателем;
     
     - соблюдать инструкции и указания правообладателя, направленные на обеспечение соответствия характера, способов и условий использования комплекса исключительных прав тому, как он используется правообладателем, в том числе указания, касающиеся внешнего и внутреннего оформления коммерческих помещений, используемых пользователем при осуществлении предоставленных ему по договору прав;
     
     - оказывать покупателям (заказчикам) все дополнительные услуги, на которые они могли бы рассчитывать, приобретая (заказывая) товар (работу, услугу) непосредственно у правообладателя;
     
     - не разглашать секреты производства правообладателя и другую полученную от него конфиденциальную коммерческую информацию;
     
     - предоставить оговоренное количество субконцессий, если такая обязанность предусмотрена договором;
     
     - информировать покупателей (заказчиков) наиболее очевидным для них способом о том, что он использует фирменное наименование, коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания или иное средство индивидуализации в силу договора коммерческой концессии.
     

     Права сторон могут быть ограничены в договоре по соглашению сторон, в частности могут быть предусмотрены следующие ограничения, упомянутые в ст. 1033 ГК РФ:
     
     - обязательство правообладателя не предоставлять другим лицам аналогичные комплексы исключительных прав для их использования на закрепленной за пользователем территории либо воздерживаться от собственной аналогичной деятельности на этой территории;
     
     - обязательство пользователя не конкурировать с правообладателем на территории, на которую распространяется действие договора коммерческой концессии в отношении предпринимательской деятельности, осуществляемой пользователем с использованием принадлежащих правообладателю исключительных прав;
     
     - отказ пользователя от получения по договорам коммерческой концессии аналогичных прав у конкурентов (потенциальных конкурентов) правообладателя;
     
     - обязательство пользователя согласовывать с правообладателем место расположения коммерческих помещений, используемых при осуществлении предоставленных по договору исключительных прав, а также их внешнее и внутреннее оформление.
     
     ФАС России или любое другое заинтересованное лицо, даже не являющееся стороной соглашения, могут через суд потребовать отмены любых ограничительных условий, если они противоречат антимонопольному законодательству.
     
     Автоматически считаются недействительными такие дискриминационные ограничительные условия, в силу которых:
     
     - правообладатель имеет право определять цену продажи товара пользователем или цену работ (услуг), выполняемых (оказываемых) пользователем, либо устанавливать верхний или нижний предел этих цен;
     
     - пользователь имеет право продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги исключительно определенной категории покупателей (заказчиков) либо исключительно покупателям (заказчикам), имеющим место нахождения (место жительства) на определенной договором территории.
     
     Права потребителя товаров (работ, услуг), вырабатываемых или продаваемых пользователем, дополнительно защищены нормами ст. 1034 ГК РФ: правообладатель несет субсидиарную ответственность по предъявляемым к пользователю требованиям о несоответствии качества товаров (работ, услуг), продаваемых (выполняемых, оказываемых) пользователем по договору коммерческой концессии. Требования, предъявляемые к правообладателю в этом случае, подчинены общим правилам об ответственности продавца за качество продаваемых товаров, установленным ст. 469-477 и 503-505 ГК РФ, и правилам об ответственности подрядчика за качество выполненных работ, определенным ст. 721-725, 737 ГК РФ. Эти правила распространяются и на оказание возмездных услуг (ст. 783 ГК РФ).
     

     По требованиям, предъявляемым к пользователю как изготовителю продукции (товаров) правообладателя, правообладатель отвечает солидарно с пользователем.
     
     Договор коммерческой концессии может быть изменен в соответствии с правилами, предусмотренными главой 29 "Изменение и расторжение договора" ГК РФ. В отношениях с третьими лицами стороны договора коммерческой концессии получают право ссылаться на изменение договора только с момента регистрации этого изменения в порядке, установленном п. 2 ст. 1028 ГК РФ, если не докажут, что третье лицо знало или должно было знать ранее об изменении договора.
     
     Участники договора коммерческой концессии, заключенного без указания срока, имеют право во всякое время отказаться от договора, уведомив другую сторону за шесть месяцев (если самим договором не предусмотрен более продолжительный срок).
     
     Досрочное расторжение договора коммерческой концессии, заключенного с указанием срока, а также расторжение договора, заключенного без указания срока, подлежат регистрации в порядке, установленном п. 2 ст. 1028 ГК РФ.
     
     Договор концессии прекращается также по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, например в случае прекращения принадлежащих правообладателю прав на фирменное наименование и коммерческое обозначение без замены их новыми аналогичными правами или при объявлении правообладателя или пользователя несостоятельным (банкротом).
     
     В то же время договор коммерческой концессии предполагает возможность замены лиц в договоре. Так, переход к другому лицу какого-либо исключительного права, входящего в предоставленный пользователю комплекс исключительных прав, не является основанием для изменения или расторжения договора коммерческой концессии. Новый правообладатель становится стороной этого договора в части прав и обязанностей, относящихся к перешедшему исключительному праву. В случае смерти правообладателя - физического лица его права и обязанности по договору коммерческой концессии переходят к наследнику при условии, что он зарегистрирован или в течение шести месяцев со дня открытия наследства зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. В противном случае договор прекращается.
     
     В случае изменения правообладателем своего фирменного наименования или коммерческого обозначения, права на использование которых входят в комплекс исключительных прав, договор коммерческой концессии действует в отношении нового фирменного наименования или коммерческого обозначения правообладателя, если пользователь не потребует расторжения договора и возмещения убытков. В случае продолжения действия договора пользователь вправе потребовать соразмерного уменьшения причитающегося правообладателю вознаграждения.
     

     Договор может частично прекратить действие в отношении прекратившегося у правообладателя исключительного права. В этом случае пользователь вправе потребовать соразмерного уменьшения уплачиваемого им вознаграждения.
     
     При налогообложении операций по договору коммерческой концессии вознаграждение, получаемое правообладателем в рамках договора, рассматривается как выручка, облагаемая НДС (ст. 146 НК РФ). Письмом Минфина России от 22.03.2005 N 03-04-08/60 разъяснено, что налогообложение услуг по передаче в соответствии с договором коммерческой концессии комплекса исключительных прав должно осуществляться в режиме, установленном ст. 148 НК РФ. Вознаграждение, выплачиваемое правообладателю - российской организации в форме разовых (паушальных) и периодических (роялти) платежей пользователем - иностранной компанией, местом осуществления деятельности которой территория Российской Федерации не является, НДС не облагается.
     
     Для целей налогообложения прибыли доходы правообладателя по операциям, связанным с исполнением договора, учитываются в составе внереализационных доходов (п. 5 ст. 250 НК РФ), а расходы - в составе внереализационных расходов (подпункт 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Сами объекты договора включаются в состав амортизируемого имущества правообладателя (ст. 256 НК РФ). Однако на период действия концессионного соглашения объект договора подлежит амортизации у пользователя (п. 1 ст. 256 НК РФ).
     
     Налог на имущество уплачивает собственник, то есть правообладатель.
     
     Отражение в бухгалтерском учете операций, связанных с предоставлением (получением) прав использования, осуществляется на основании договора коммерческой концессии. Объекты договора коммерческой концессии являются с точки зрения бухгалтерского учета нематериальными активами и не списываются правообладателем со своего баланса. Он же (правообладатель) начисляет амортизацию (в бухгалтерском учете) по ним в общеустановленном порядке. Аналитический и первичный учет объектов, переданных правообладателем, должен отражать факт их передачи. Причитающееся по договору вознаграждение отражается правообладателем по счету 91 "Прочие доходы и расходы" в составе операционных доходов в корреспонденции со счетами расчетов.
     
     Объекты, полученные в пользование по договору, учитываются организацией-пользователем на специально открытом забалансовом счете в оценке, принятой в договоре.
     

     Платежи за предоставленное право пользования объектами интеллектуальной собственности, производимые в виде периодических платежей, исчисляемые и уплачиваемые в порядке и сроки, установленные договором, включаются организацией-пользователем в расходы отчетного периода (счет 26 "Общехозяйственные расходы"), а разовый фиксированный платеж - в расходы будущих периодов (счет 97 "Расходы будущих периодов") и подлежат списанию в течение срока действия договора равными долями на счет 26.
     
     

14. Финансовая аренда (лизинг). Договор лизинга


14.1. Общие положения

     
     Договор лизинга представляет собой разновидность договоров аренды.
     
     Участниками отношений, регулируемых договором лизинга, выступают:
     
     - лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
     
     - лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
     
     - продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.
     
     Основной отличительной чертой лизинга от других видов арендных отношений является целевое приобретение лизингодателем предмета договора для передачи лизингополучателю.
     
     Арендодатель (лизингодатель) приобретает в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца. В этом случае лизингодатель не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца. Однако он обязан приобрести именно указанный предмет у вышеназванного продавца чаще всего по оговоренной заранее с лизингополучателем цене.
     
     Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.
     
     Выкуп не является непреложным условием договора. Ошибочно думать, что лизинг - это аренда с последующим выкупом объекта. Действительно, чаще всего право собственности на предмет договора переходит по его истечении к лизингополучателю, однако в силу закона это не обязательно.
     

     Основными формами лизинга являются внутренний и международный лизинг. При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации. При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации.
     
     Общее нормативное регулирование лизинга осуществляется § 6 главы 34 ГК РФ, Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Российская Федерация присоединилась к ней Федеральным законом от 08.02.1998 N 16-ФЗ "О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге"), Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ  "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон N 164-ФЗ).
     

14.2. Предмет договора лизинга

     
     Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, свободное обращение которого федеральными законами запрещено или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19.07.1998 N 114-ФЗ "О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами" в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.
     
     Лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лицу (это условие ст. 667 ГК РФ).
     

14.3. Заключение договора лизинга

     
     Независимо от срока договор лизинга заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15 Закона N 164-ФЗ).
     
     Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.
     
     К обязательным договорам относится договор купли-продажи.
     
     К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.
     
     В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным.
     
     На основании договора лизинга лизингодатель обязуется:
     
     - приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю;
     
     - выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.
     
     По договору лизинга лизингополучатель обязуется:
     
     - принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном договором лизинга;
     
     - выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга;
     
     - по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;
     
     - выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.
     
     Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.
     

14.4. Передача имущества в лизинг

     
     Лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества.
     
     Если права на имущество, которое передается в лизинг (транспортные средства, оборудование повышенной опасности и другие предметы лизинга), подлежат государственной регистрации, они регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя. Специальные требования, предъявляемые законодательством Российской Федерации к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов, иного имущества), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.
     
     По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. В случае расторжения договора и изъятия лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе).
     
     Закон может предъявлять требования и к регистрации договора лизинга (ст. 20 Закона N 164-ФЗ). Так, договоры лизинга недвижимости подлежат государственной регистрации в силу ст. 609 ГК РФ (как разновидность договоров аренды).
     
     От факта регистрации зависит порядок вступления сделки в силу. Если договор лизинга регистрации не подлежит, он начинает действовать с момента подписания.
     
     Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего.
     
     Если имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано лизингополучателю в указанный в этом договоре срок и если в договоре такой срок не указан - в разумный срок, лизингополучатель вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
     
     В соответствии со ст. 669 ГК РФ риск случайной гибели или случайной порчи лизингового имущества переходит к лизингополучателю в момент передачи ему объекта, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.
     
     Лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, а также в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи этого имущества. Однако лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя (ст. 670 ГК РФ).
     
     В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК РФ).
     
     Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случая, если ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В этом случае лизингополучатель имеет право по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность.
     
     Лизингополучатель осуществляет за свой счет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также производит капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. Эти правила, предусмотренные п. 3 ст. 17 Закона N 164-ФЗ, делают расходы лизингополучателя на вышеназванные работы экономически обоснованными даже в случае, если соответствующие мероприятия не описаны в договоре или не согласованы сторонами сделки отдельно (см. письмо Минфина России от 07.07.2005 N 03-03-04/2/21).
     

14.5. Создание резервов под предстоящие ремонты основных средств

     Статьей 260 НК РФ предусмотрено право налогоплательщика создавать резервы под предстоящие ремонты основных средств в соответствии с порядком, установленным ст. 324 настоящего Кодекса, для обеспечения в течение двух и более налоговых периодов равномерного включения расходов на проведение ремонта основных средств. Сторона договора, осуществляющая ремонт основных средств, переданных в финансовую аренду (лизинг), вправе создать резерв на предстоящий ремонт основных средств в общем порядке.
     
     Норматив отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств должен быть определен налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения в соответствии с п. 2 ст. 324 НК РФ. Порядок формирования резерва разъяснен, в частности, письмом Минфина России от 08.04.2005 N 03-03-01-04/1/180.
     

14.6. Страхование предмета лизинга

     
     Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором. В подавляющем большинстве случаев страхование объекта лизинга является непременным условием сделки. Стороны, выступающие в качестве страхователя и выгодоприобретателя, а также период страхования предмета лизинга определяются договором лизинга.
     
     Страхование предпринимательских (финансовых) рисков, которое может осуществляться по соглашению сторон договора лизинга, не обязательно.
     
     В случаях, определенных законодательством Российской Федерации, лизингополучатель должен застраховать свою ответственность за выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым имуществом.
     
     Лизингополучатель вправе застраховать риск своей ответственности за нарушение договора лизинга в пользу лизингодателя.
     
     Понесенные лизингополучателем расходы на страхование вышеперечисленных рисков списываются в бухгалтерском учете в полном объеме на расходы на производство (продажу) - на счета 25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы", 44 "Расходы на продажу" и т.д.
     
     В налоговом учете признание этих затрат ограничено нормами ст. 263 НК РФ. Страхователю разрешено учесть в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль только взносы на ОСАГО; добровольное страхование принятых в лизинг средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), расходы на содержание которого включаются в расходы, связанные с производством и реализацией; добровольное страхование основных средств производственного назначения и объектов незавершенного капитального строительства, принятых в лизинг; добровольное страхование иного лизингового имущества, используемого налогоплательщиком при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода; добровольное страхование ответственности за причинение вреда при использовании предмета лизинга, если такое страхование является условием осуществления налогоплательщиком деятельности в соответствии с международными обязательствами Российской Федерации или общепринятыми международными требованиями.
     
     Обоснованность такого страхования объясняется еще и тем, что в силу ст. 22 Закона N 164-ФЗ ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     Риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга и связанные с этим убытки несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     Если по условиям договора страхования предусмотрена уплата страхового взноса разовым платежом, то по договорам, заключенным на срок более одного отчетного периода, расходы признаются равномерно в течение срока действия договора пропорционально количеству календарных дней действия договора в отчетном периоде (п. 6 ст. 272 НК РФ, письма Минфина России от 11.05.2006 N 03-03-04/1/440, от 08.04.2005 N 03-03-01-04/1/173).
     

14.7. Права и обязанности лизингодателей и лизингополучателей

     
     Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.
     
     Право владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не установлено иное.
     
     Право лизингодателя на распоряжение предметом лизинга включает право на изъятие предмета лизинга из владения и пользования у лизингополучателя в случаях и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации и договором лизинга. Перечень обстоятельств, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга, принято приводить в договоре (п. 6 ст. 15 Закона N 164-ФЗ). Если нарушение, допущенное лизингополучателем, не очевидно или в договоре эти вопросы не были урегулированы, спор о прекращении договора и изъятии предмета лизинга решается в судебном порядке.
     
     Лизингополучатель при досрочном расторжения договора лизинга по его вине должен в разумный срок вернуть имущество собственнику (лизингодателю), причем все расходы, связанные с возвратом имущества, в том числе расходы на его демонтаж, страхование и транспортировку, несет лизингополучатель (п. 2 ст. 14 Закона N 164-ФЗ).
     
     Согласно п. 1 ст. 13 Закона N 164-ФЗ в случае пропуска лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа списание этих платежей со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд. Штрафные санкции за просрочку платежа взыскиваются в судебном порядке, если договором не определено иное.
     

14.8. Возврат предмета лизинга

     
     При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.
     
     Если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки. Если плата за время просрочки не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может требовать их возмещения.
     
     Если за несвоевременный возврат предмета лизинга лизингодателю предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
     
     Произведенные лизингополучателем отделимые улучшения предмета лизинга являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     Если лизингополучатель произвел за счет собственных средств с согласия, данного в письменной форме лизингодателем, улучшения предмета лизинга, не отделимые без вреда для предмета лизинга, он имеет право после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости таких улучшений, если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     Если лизингополучатель произвел за счет собственных средств без согласия, данного в письменной форме лизингодателем, улучшения предмета лизинга, не отделимые без вреда для предмета лизинга, и если иное не предусмотрено федеральным законом, лизингополучатель не имеет права после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости этих улучшений (ст. 17 Закона N 164-ФЗ).
     

14.9. Плата по договору лизинга

     
     Договор лизинга как вид договора аренды всегда носит возмездный характер. Плата по договору - лизинговые платежи - представляет собой общую сумму платежей по договору лизинга за весь срок действия договора, в которую входят:
     
     - возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю;
     
     - возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг;
     
     - доход лизингодателя.
     
     В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (п. 1 ст. 28 Закона N 164-ФЗ).
     
     Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга.
     
     Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга и с учетом положений ст. 40 НК РФ.
     
     Если иное не предусмотрено договором лизинга, размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца (п. 2 ст. 28 Закона N 164-ФЗ).
     
     Обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования последнего предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором  лизинга.
     
     Утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций по вине лизингополучателя не освобождает последнего от обязательств по договору лизинга, если договором лизинга не установлено иное (ст. 26 Закона N 164-ФЗ).
     

14.10. Право лизингодателя на контрол за соблюдением лизингополучателем условий договора

     
     Лизингодатель имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров.
     
     Цели и порядок инспектирования оговариваются в договоре лизинга и других сопутствующих договорах между их участниками.
     
     Лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам и к предмету лизинга.
     
     Лизингодатель имеет право на финансовый контроль за деятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к предмету лизинга, за формированием финансовых результатов деятельности лизингополучателя и выполнением лизингополучателем обязательств по договору лизинга.
     
     Цель и порядок финансового контроля предусматриваются договором лизинга.
     
     Лизингодатель имеет право направлять лизингополучателю в письменной форме запросы о предоставлении информации, необходимой для осуществления финансового контроля, а лизингополучатель обязан удовлетворять такие запросы.
     
     

15. Обложение НДС операций по договору лизинга

     
     Операции по договору лизинга подлежат обложению НДС, причем лизинг согласно главе 21 НК РФ рассматривается как услуга, оказываемая в каждом налоговом периоде (месяце) срока действия договора.
     
     Для лизингодателя важно, что, если объект был приобретен им с использованием заемных средств или просто на момент передачи в лизинг или принятия к учету не оплачен полностью или частично, он может в общеустановленном порядке произвести вычет НДС по купленному объекту на момент его постановки на учет по счету 03 "Доходные вложения в материальные ценности" (см., например, письмо Минфина России от 11.01.2006 N 03-04-11/01).
     
     В соответствии с п. 2 ст. 171 НК РФ суммы НДС по товарам (работам, услугам) подлежат вычету в случае приобретения этих товаров (работ, услуг) для осуществления операций, признаваемых объектом обложения НДС.
     
     После 1 января 2006 года на основании п. 1 ст. 172 НК РФ вычеты НДС осуществляются без его фактической оплаты поставщикам товаров (работ, услуг). В связи с этим суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным на территории Российской Федерации, принимаются к вычету при наличии счетов-фактур, выставленных продавцами этих товаров (работ, услуг), после принятия их на учет независимо от источника последующей оплаты (письмо Минфина России от 27.07.2006 N 03-04-11/128).
     
     Что касается права лизингодателя вообще производить вычет по объекту, учтенному на счете 03, то никаких ограничений ни действующая, ни предыдущая редакция налогового законодательства не содержит (письма Минфина России от 07.07.2006  N 03-04-15/131, от 04.10.2005 N 03-04-11/261, от 03.10.2005 N 03-04-11/257).
     
     Лизингополучатель имеет право на вычет "входного" НДС по мере выставления счетов-фактур по договору лизинга. С 1 января 2006 года факт уплаты лизинговых платежей (п. 1 ст. 172 НК РФ) значения не имеет.
     
     Не важно также, на чьем балансе учитывается объект.
     
     Ни Минфин России, ни ФНС России не препятствуют вычету "входного" НДС с выкупной стоимости объекта лизинга по мере выставления счетов-фактур на сумму лизингового платежа (если выкупная стоимость в него включена) или на сумму самой выкупной стоимости (если она уплачивается одновременно с лизинговым платежом, но в него не входит).
     
     По мнению контролирующих органов, устанавливать специальные порядки вычетов НДС у лизингополучателя по лизинговым платежам в зависимости от включения (невключения) в них выкупной стоимости лизингового имущества не следует. Для принятия решения об отказе в вычете НДС в части выкупной стоимости лизингового имущества, включенной в лизинговые платежи, достаточных оснований не имеется, поскольку определение для целей вычета НДС величины выкупной стоимости, включенной в лизинговые платежи, как авансового платежа по приобретаемому оборудованию, видимо, возможно только при наличии договора купли-продажи, которого до перехода права собственности на это оборудование не имеется.
     

     Кроме того, различные порядки вычетов НДС в зависимости от условий договоров лизинга могут привести к вмешательству в процесс лизинговой деятельности через создание неравных условий налогообложения, что с учетом целесообразности стимулирования лизинговой деятельности в целом представляется крайне нежелательным.
     
     Читателям необходимо учитывать, что принятие решения о повторном начислении НДС у лизингодателя на полную стоимость лизингового имущества, передаваемого в собственность, и об отказе в вычете этого налога у лизингополучателя в части сумм выкупной стоимости лизингового имущества в случаях включения выкупной стоимости в состав лизинговых платежей, затруднит порядок оформления счетов-фактур и может привести к необходимости их исправлений и, как следствие, к внесению изменений в налоговую декларацию и к перерасчетам с бюджетом без дополнительных поступлений в доход бюджета.
     
     В случае получения лизингодателем выкупной стоимости имущества после передачи на это имущество права собственности лизингодатель должен оформить счет-фактуру по передаваемому имуществу, в котором должны быть указаны сумма выкупной стоимости, полученной сверх лизинговых платежей, и соответствующая ей сумма НДС. Данный счет-фактура будет являться основанием для принятия к вычету налога, уплаченного лизингополучателем в выкупной цене (письма ФНС России от 01.09.2006 N ММ-6-03/881@, Минфина России от 07.07.2006 N 03-04-15/131, от 15.11.2005 N 03-03-10/15).
     
     

16. Лизинг и имущественные налоги

     
     Объектом обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (ст. 374 НК РФ).
     
     Поэтому движимое и недвижимое имущество организации признается объектом налогообложения для целей исчисления и уплаты налога на имущество организаций с момента его принятия к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.
     
     В соответствии с Законом N 164-ФЗ лизингодатель приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование. При этом по договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
     
     Таким образом, в отношении имущества, приобретенного лизинговой компанией как лизингодателем в собственность в ходе реализации договора лизинга, одновременно выполняются следующие условия:
     
     а) имущество предназначено для использования в качестве предмета лизинга, то есть для предоставления за плату во временное владение и пользование;
     
     б) имущество будет сдано в лизинг на определенный срок, длительность которого зависит от предполагаемого срока договора лизинга, ожидаемого физического износа объекта, нормативно-правовых и других ограничений;
     
     в) лизинговая компания не предполагает последующую перепродажу данного имущества, то есть продажу, следующую за принятием объекта к бухгалтерскому учету, в течение срока, в который данный объект предполагается использовать в качестве предмета лизинга;
     
     г) имущество способно приносить лизинговой компании экономические выгоды (доход лизингодателя) в будущем.
     

     Поскольку в отношении вышеуказанного имущества одновременно выполняются вышеназванные условия, то в соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 оно подлежит принятию лизинговой компанией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.
     
     Основные средства, отраженные в бухгалтерском учете в 2006 году на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности" (включая принятые к бухгалтерскому учету до 2006 года), подлежат обложению налогом на имущество организаций начиная с налогового периода 2006 года.
     
     Если объект основных средств будет учитываться в течение срока действия договора лизинга на балансе лизингодателя, именно он будет плательщиком налога на имущество организаций в отношении предмета договора лизинга (письма Минфина России от 02.06.2006 N 03-06-01-04/113, от 07.06.2006 N 03-06-01-04/130).
     
     Если по условиям сделки объект основных средств находится на балансе лизингополучателя, последний учитывает его по счету 01 "Основные средства" субсчет "Основные средства, принятые в лизинг", то есть также в составе основных средств. В такой ситуации плательщиком налога на имущество организаций будет лизингополучатель. Налоговая база сформируется как среднегодовая стоимость объекта лизинга, причем первоначальная стоимость объекта основных средств определяется у лизингополучателя по стоимости договора лизинга.
     
     Если предметом договора лизинга стало транспортное средство, то возникает и объект обложения транспортным налогом.
     
     Транспортный налог уплачивается той стороной договора лизинга, на которую зарегистрировано транспортное средство (ст. 357 НК РФ).
     
     Если речь идет об автотранспортном средстве, то порядок регистрации в ГИБДД (ГАИ) МВД России передаваемого в лизинг автомобиля определен п. 52-52.7 Правил регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации, утвержденных приказом МВД России от 27.01.2003 N 59.
     
     Транспортные средства, приобретенные в собственность физическим или юридическим лицом и переданные им на основании договора лизинга или договора сублизинга во временное владение и (или) пользование, регистрируются по письменному соглашению сторон за лизингодателем или лизингополучателем.
     
     Регистрация транспортных средств за лизингодателем, совершение иных регистрационных действий и снятие с регистрационного учета таких транспортных средств производятся регистрационным подразделением по месту нахождения лизингодателя на общих основаниях.
     

     Транспортные средства, переданные лизингодателем лизингополучателю во временное владение и (или) пользование на основании договора лизинга или сублизинга, предусматривающего регистрацию транспортных средств за лизингополучателем, на которые отсутствуют запреты и ограничения на производство регистрационных действий, указанные в п. 49 и 55 вышеуказанных Правил, временно регистрируются в регистрационном подразделении за лизингополучателем на срок действия договора по месту нахождения лизингополучателя или его филиала (представительства) на основании:
     
     - договора лизинга или сублизинга;
     
     - паспорта транспортного средства или его копии (ксерокопии), если транспортное средство зарегистрировано за лизингодателем.
     
     В этом случае транспортный налог уплачивается лизингодателем.
     
     Если транспортные средства не зарегистрированы за лизингодателем, дополнительно представляются:
     
     - документы, удостоверяющие право собственности лизингодателя на транспортные средства;
     
     - документы, выданные таможенными органами при временном ввозе транспортных средств на территорию Российской Федерации, за исключением паспорта транспортного средства, и регистрационные номера, выданные на зарегистрированные в других государствах транспортные средства;
     
     - дополнительные документы, необходимые для временной регистрации транспортного средства за лизингополучателем, если автомобиль регистрируется по месту нахождения его филиала (представительства):
     
     - свидетельство налогового органа по месту нахождения филиала (представительства, корреспондентского пункта), подтверждающее постановку юридического лица на учет в данном налоговом органе с указанием его идентификационного номера налогоплательщика;
     
     - положение о филиале (представительстве), утвержденное создавшим его юридическим лицом;
     
     - приказ (распоряжение) юридического лица о наделении филиала (представительства) транспортными средствами, в том числе приобретаемыми филиалом (представительством) на основании доверенности для юридического лица [для филиалов (представительств) российских юридических лиц];
     
     - доверенность, выданная юридическим лицом руководителю филиала (представительства, корреспондентского пункта) на право представления полномочий юридического лица перед третьими лицами (доверенности, выданные иностранным юридическим лицом, принимаются с отметкой о легализации консульским учреждением Российской Федерации либо заверенные апостилем, если освобождение от этих процедур не предусмотрено международными договорами Российской Федерации, с переводом на русский язык, заверенным в нотариальном порядке или консульским учреждением);
     

     - документы, подтверждающие аккредитацию (регистрацию, создание) филиала (представительства, корреспондентского пункта) на территории Российской Федерации (для филиалов и представительств иностранных юридических лиц):
     
     - для филиалов - свидетельство о регистрации филиала и внесении его в государственный реестр, выданное Государственной регистрационной палатой;
     
     - для представительств - разрешение на открытие представительства, выданное аккредитующим органом, и свидетельство о внесении представительства в Сводный государственный реестр, выданное Государственной регистрационной палатой;
     
     - для корреспондентского пункта иностранного средства массовой информации - свидетельство об открытии корреспондентского пункта, выданное МИД России, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации.
     
     При этом в паспорте обязательно указываются сведения о лизингодателе как собственнике и о лизингополучателе - владельце машины. Плательщиком транспортного налога считается лизингополучатель (письма Минфина России от 14.09.2005 N 03-06-04-04/38, от 06.03.2006 N 03-06-04-04/07, от 19.01.2005 N 03-06-04-04/1).
     
     Временная регистрация транспортных средств за лизингополучателем производится с выдачей свидетельств о регистрации транспортных средств и регистрационных знаков на срок, указанный в договоре лизинга или сублизинга либо в документах, выдаваемых таможенными органами при временном ввозе транспортных средств на территорию Российской Федерации.
     
     Свидетельства о регистрации транспортных средств и регистрационные знаки, выданные регистрационными подразделениями по месту регистрации транспортных средств за лизингодателем, а также копии (ксерокопии) договоров лизинга или сублизинга и паспортов транспортных средств, выданных на зарегистрированные или не зарегистрированные за лизингодателем транспортные средства, сдаются в регистрационное подразделение по месту временной регистрации транспортных средств за лизингополучателем.
     
     Допускается по заявлениям лизингополучателей временная регистрация транспортных средств, зарегистрированных на территории Российской Федерации, с указанием в свидетельствах о регистрации транспортных средств регистрационных знаков, выданных при регистрации транспортных средств за лизингодателем.
     
     При наличии регистрационных документов и регистрационных номеров государств регистрации транспортных средств, временно ввезенных на территорию Российской Федерации, они сдаются в регистрационное подразделение по месту временной регистрации транспортных средств за лизингополучателем.
     

     Транспортные средства, зарегистрированные за лизингодателем или временно зарегистрированные за лизингополучателем на основании договора лизинга, предусматривающего переход права собственности на транспортные средства к лизингополучателю, снимаются с соответствующих регистрационных учетов и регистрируются за лизингополучателем на основании письменного подтверждения лизингодателя о переходе права собственности на транспортные средства, договора лизинга, а также паспорта транспортного средства, в том числе выданного в установленном порядке таможенными органами при завершении таможенного оформления транспортного средства, временно ввезенного на территорию Российской Федерации.
     
     По окончании срока действия договора лизинга, не предусматривающего перехода права собственности на транспортные средства к лизингополучателю, транспортные средства снимаются с соответствующих учетов и могут быть зарегистрированы за лизингополучателями только на основании соответствующих документов, удостоверяющих право собственности лизингополучателя на такие транспортные средства, а также паспортов транспортных средств, в том числе выданных в установленном порядке таможенными органами при завершении таможенного оформления транспортных средств, временно ввезенных на территорию Российской Федерации.
     
     На основании соответствующего письменного заявления лизингодателя в случае расторжения договора лизинга и изъятия лизингодателем временно зарегистрированных за лизингополучателем транспортных средств такие транспортные средства снимаются с регистрационного учета.
     
     Изменение регистрационных данных транспортных средств, временно зарегистрированных за лизингополучателями, производится только в случае осуществления лизингополучателем капитального и текущего ремонта транспортных средств, в том числе с заменой номерных агрегатов, если это предусмотрено договором.
     
     Изменение регистрационных данных осуществляется в вышеуказанных случаях в регистрационном подразделении по месту временной регистрации транспортных средств за лизингополучателем с заменой выданных свидетельств о регистрации и внесением соответствующих изменений в паспорта транспортных средств.
     
     При прекращении временной регистрации транспортных средств за лизингополучателями они снимаются с регистрационного учета на основании заявлений лизингополучателей. Выданные лизингополучателям свидетельства о регистрации транспортных средств и регистрационные знаки сдаются в регистрационное подразделение по месту временной регистрации транспортных средств. Заявителям возвращаются принятые от них регистрационные документы и знаки на транспортные средства, зарегистрированные за лизингодателями, а на транспортные средства, не зарегистрированные за лизингодателями, заполняются паспорта транспортных средств и выдаются регистрационные знаки "транзит".
     

     При снятии с регистрационного учета временно ввезенных в Российскую Федерацию транспортных средств в связи с их вывозом за пределы Российской Федерации заявителям выдается свидетельство о регистрации с отметками о снятии транспортного средства с регистрационного учета, а также возвращаются регистрационные номера иностранных государств регистрации транспортных средств, а при их отсутствии выдаются регистрационные знаки "транзит" соответствующих типов.
     
     

17. Лизинговые платежи


     Лизинговый платеж является платой за пользование объектом лизинга.

     Сумма причитающегося за соответствующий период лизингового платежа согласно графику таких платежей признается у лизингодателя доходом в целях налогообложения прибыли, причем обычно доходы считаются внереализационными (п. 4 ст. 250 НК РФ), если лизинговая деятельность не является для налогоплательщика-лизингодателя основной и такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ как доходы от реализации услуг.
     
     Лизингодатель, применяющий в целях налогообложения прибыли метод начисления, учитывает в составе своих доходов лизинговые платежи равномерно в течение договора аренды в соответствии с графиком уплаты лизинговых платежей вне зависимости от их фактической уплаты.
     
     Если лизингодатель получает лизинговые платежи, уплаченные сверх размера, установленного графиком уплаты лизинговых платежей, то они признаются в целях налогообложения прибыли авансом и не учитываются у лизингодателя при налогообложении прибыли в момент их получения.
     
     Согласно подпункту 1 п. 1 ст. 251 НК РФ и письму Минфина России от 16.03.2006 N 03-03-04/2/79 при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, работ или услуг, которые получены от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг) налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления.
     
     Арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество учитываются у лизингополучателя как прочие расходы, связанные с производством и реализацией согласно подпункту 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, а с 2006 года по этой же статье списываются у лизингодателя расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг, если сам объект учтен на балансе лизингополучателя.
     
     Согласно п. 1 ст. 28 Закона N 164-ФЗ под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входят возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя.
     
     Принимаемые в расходы у лизингополучателя суммы лизинговых платежей определяются условиями договора, причем принято различать несколько вариантов построения лизинговых платежей. По методу начисления лизинговых платежей стороны могут выбрать:
     

     - метод "с фиксированной общей суммой", когда общая сумма платежей начисляется равными долями в течение всего срока договора в соответствии с согласованной сторонами периодичностью;
     
     - метод "с авансом", когда лизингополучатель при заключении договора выплачивает лизингодателю аванс в согласованном сторонами размере, а остальная часть общей суммы лизинговых платежей (за минусом аванса) начисляется и уплачивается в течение срока действия договора, так же как и при начислении платежей с фиксированной общей суммой. Авансовый платеж признается в расходах лизингополучателя равными долями в течение срока действия договора (п. 1 ст. 272 НК РФ);
     
     - метод "минимальных платежей", когда в общую сумму платежей включаются сумма амортизации лизингового имущества за весь срок действия договора, плата за использованные лизингодателем заемные средства, комиссионное вознаграждение и плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором, а также стоимость выкупаемого лизингового имущества, если выкуп предусмотрен договором (см. Методические рекомендации по расчету лизинговых платежей, утвержденные Минэкономики России 16.04.1996).
     
     Применяется следующий алгоритм расчета лизинговых платежей:
     
     1) рассчитываются размеры лизинговых платежей по годам, охватываемым договором лизинга;
     
     2) рассчитывается общий размер лизинговых платежей за весь срок договора лизинга как сумма платежей по годам;
     
     3) рассчитываются размеры лизинговых взносов в соответствии с выбранной сторонами периодичностью взносов, а также согласованными ими методами начисления и способом уплаты.
     
     Расчет общей суммы лизинговых платежей осуществляется в соответствии со следующей формулой:
     

ЛП = АО + ПК + КВ + ДУ + НДС, (1)

     
     где ЛП - общая сумма лизинговых платежей;
     
     АО - величина амортизационных отчислений, причитающихся лизингодателю в текущем году (если амортизацию начисляет лизингополучатель, этой компоненты формулы не будет);
     
     ПК - плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы на приобретение имущества - объекта договора лизинга;
     
     КВ - комиссионное вознаграждение лизингодателю за предоставление имущества по договору лизинга;
     
     ДУ - плата лизингодателю за дополнительные услуги лизингополучателю, предусмотренные договором лизинга;
     
     НДС - налог, уплачиваемый лизингополучателем по услугам лизингодателя.
     
     Амортизационные отчисления АО рассчитываются согласно следующей формуле:
     

, (2)

     
     где БС - балансовая стоимость имущества - предмета договора лизинга, тыс. руб.;
     
      - норма амортизационных отчислений, процентов.
     
     Плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы на приобретение имущества - предмета договора рассчитывается в соответствии со следующей формулой:
     

, (3)

     
     где ПК - плата за используемые кредитные ресурсы, тыс. руб.;
     
      - ставка за кредит, процентов годовых.
     
     При этом имеется в виду, что в каждом расчетном году плата за используемые кредитные ресурсы соотносится со среднегодовой суммой непогашенного кредита в этом году или среднегодовой остаточной стоимостью имущества - предмета договора:
     

, (4)

     
     где - кредитные ресурсы, используемые на приобретение имущества, плата за которые осуществляется в расчетном году, тыс. руб.;
     
       и - расчетная остаточная стоимость имущества соответственно на начало и на конец года, тыс. руб.;
     
     Q - коэффициент, учитывающий долю заемных средств в общей стоимости приобретаемого имущества. Если для приобретения имущества используются только заемные средства, коэффициент Q = 1.
     
     Комиссионное вознаграждение может устанавливаться по соглашению сторон в процентах:
     
     а) от балансовой стоимости имущества - предмета договора;
     
     б) от среднегодовой остаточной стоимости имущества.
     
     В соответствии с этим расчет комиссионного вознаграждения осуществляется согласно формуле (5а):
     

(5а)

     
     где p - ставка комиссионного вознаграждения, процентов годовых от балансовой стоимости имущества;
     
     БС - то же, что и в формуле (2);
     
     или в соответствии с формулой (5б):
     

(5б)

     
     где и - то же, что и в формуле (4);
     
      - ставка комиссионного вознаграждения, устанавливаемая в процентах от среднегодовой остаточной стоимости имущества - предмета договора.
     
     Плата за дополнительные услуги в расчетном году рассчитывается согласно следующей формуле:
     

(6)

     
     где - плата за дополнительные услуги в расчетном году, тыс. руб.;
     
     Р, Р ... - расход лизингодателя на каждую предусмотренную
      договором услугу, тыс. руб.;
     
     Т - срок договора, лет.
     
     Размер НДС определяется следующим образом:
     

(7)

     
     где - величина налога, подлежащего уплате в расчетном году, тыс. руб.;
     
      - выручка от сделки по договору лизинга в расчетном году, тыс. руб.;
     
      - ставка НДС, процентов.
     
     В сумму выручки включаются амортизационные отчисления (если их начисляет лизингодатель), плата за использованные кредитные ресурсы (ПК), сумма вознаграждения лизингодателю (КВ) и плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором (ДУ):
     

(8)

     Расчет размера ежегодного лизингового взноса, если договором предусмотрена ежегодная выплата, осуществляется согласно следующей формуле:
     

= ЛП:Т (9)

     
     где - размер ежегодного взноса, тыс. руб.;
     
     ЛП - общая сумма лизинговых платежей, тыс. руб.;
     
     Т - срок договора лизинга, лет.
     
     Расчет размера ежеквартального лизингового взноса, если договором лизинга предусмотрена ежеквартальная выплата, осуществляется в соответствии со следующей формулой:
     

(10)

     
     где - размер ежеквартального лизингового взноса, тыс. руб.;
     
     ЛП и Т - то же, что и в формуле (9).
     
     Расчет размера ежемесячного лизингового взноса, если до-
     говором предусмотрена ежемесячная выплата, осуществляется согласно следующей формуле:
     

(11)

     
     где - размер ежемесячного лизингового взноса, тыс. руб.;
     
     ЛП и Т - то же, что и в формуле (9).
     
     Пример.
     
     Рассчитаем лизинговые платежи по договору оперативного лизинга при следующих условиях договора:
     
     - стоимость имущества - предмета договора - 7 200 000 руб.;
     
     - срок договора - 2 года;
     
     - норма амортизационных отчислений на полное восстановление - 10% годовых;
     
     - процентная ставка по кредиту, использованному лизингодателем на приобретение имущества, - 25% годовых;
     
     - величина использованных кредитных ресурсов - 7 200 000 руб.;
     
     - процент комиссионного вознаграждения лизингодателю - 12% годовых;
     
     - дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга, всего - 400 000 руб.,
     
     - в том числе оказание консалтинговых услуг по использованию (эксплуатации) имущества - 150 000 руб.;
     
     - командировочные расходы - 50 000 руб.;
     
     - обучение персонала - 200 000 руб.;
     
     - ставка НДС - 18%;
     
     - лизинговые взносы осуществляются равными долями ежеквартально, 1-го числа 1-го месяца каждого квартала.
     
     1. Расчет среднегодовой стоимости имущества:
     


 

Стоимость имущества на начало года, руб.

Сумма амортизационных отчислений, руб.

Стоимость имущества на конец года, руб.

Среднегодовая стоимость имущества, руб.

1-й год

7 200 000

720 000

6 480 000

6 480 000

2-й год

6 480 000

720 000

5 760 000

6 120 000

     
     2. Расчет общей суммы лизинговых платежей по годам:

     
     - 1-й год
     
     АО = 7 200 000 руб. х 10% = 720 000 руб.
     
     ПК = 6 480 000 руб. х 25% = 1 620 000 руб.
     
     КВ = 6 480 000 руб. х 12% = 777 600 руб.
     
     ДУ = (150 000 руб. + 50 000 руб. + 200 000 руб.) : 2 = 200 000 руб.
     
     В = 720 000 руб. + 1 620 000 руб. + 777 600 руб. + 200 000 руб. = 3 317 600 руб.
     
     НДС = 3 317 600 руб. х 18% = 597 168 руб.
     
     ЛП = 720 000 руб. + 1 620 000 руб. + 777 600 руб. + 200 000 руб. + 597 168 руб. = 3 914 768 руб.
     
     - 2-й год
     
     АО = 7 200 000 руб. х 10% = 720 000 руб.
     
     ПК = 6 120 000 руб. х 25% = 1 530 000 руб.
     
     КВ = 6 120 000 руб. х 12% = 734 400 руб.
     
     ДУ = (150 000 руб. + 50 000 руб. + 200 000 руб.) : 2 = 200 000 руб.
     
     В = 720 000 руб. + 1 530 000 руб. + 734 400 руб. + 200 000 руб. = 3 184 400 руб.
     
     НДС = 3 184 400 руб. х 18% = 573 192 руб.
     
     ЛП = 720 000 руб. + 1 530 000 руб. + 734 400 руб. + 200 000 руб. + 573 192 руб. = 3 757592 руб.
     
     Общая сумма лизинговых платежей за весь срок договора лизинга:
     

ЛП + ЛП = 3 914 768 руб. + 3 757 592 руб. = 7 672 360 руб.

     
     Размер ежеквартального лизингового взноса:
     

7 672 360 руб. : 2 : 4 = 959 045 руб.

     
     3. График уплаты лизинговых платежей:
     

Дата

Сумма, руб.

01.01.2006

959 045

01.04.2006

959 045

01.07.2006

959 045

01.10.2006

959 045

01.01.2007

959 045

01.04.2007

959 045

01.07.2007

959 045

01.10.2007

959 045

     
     4. Состав затрат лизингополучателя:
     


 

Сумма, руб.

Амортизационные отчисления (возмещение стоимости имущества)

1 440 000

Уплата процентов за кредит

3 150 000

Комиссионное вознаграждение

1 512 000

Оплата дополнительных услуг

200 000

НДС

1 170 360

Итого

7 672 360

     
     Текущий лизинговый платеж признается в расходах налогоплательщика-лизингополучателя независимо от того, на чьем балансе учтен сам объект.
     
     Налогоплательщик-лизингополучатель имеет право учитывать при определении налоговой базы по налогу на прибыль экономически обоснованные и документально подтвержденные расходы в виде лизинговых платежей, в том числе и по предмету лизинга, переданному в сублизинг (письмо Минфина России от 04.05.2005 N 03-03-01-04/1/222).
     
     В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
     
     

18. Выкупная стоимость

     
     Выкупная стоимость обязательно определяется сторонами договора лизинга, если он предусматривает переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
     
     Принимая во внимание то, что договор финансовой аренды (лизинга) является подвидом договора аренды (ст. 625 ГК РФ), к нему применяются общие положения об аренде, не противоречащие установленным правилам о договоре финансовой аренды.
     
     Порядок выкупа арендованного имущества установлен ст. 624 ГК РФ, согласно которой в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
     
     Таким образом, выкупная цена, полная уплата которой является основанием для перехода права собственность на предмет лизинга к лизингополучателю, должна быть определена в договоре лизинга или в дополнительном соглашении сторон.
     
     Выкупная стоимость может выплачиваться лизингополучателю единовременно самостоятельным платежом или входить в регулярный лизинговый платеж.
     
     В соответствии с гражданским законодательством договор лизинга может предусматривать, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя после уплаты всей суммы лизинговых платежей без указания в нем выкупной цены (за исключением случая, если условие о цене является существенным условием договора купли-продажи). При этом для правильного применения положений главы 25 НК РФ стороны должны заключить дополнительное соглашение о размере выкупной цены в общей сумме договора лизинга и порядке ее выплаты.
     
     Выкупная стоимость занимает особое положение как в договоре лизинга вообще, так и в составе лизингового платежа, в частности, если она включена в него.
     
     Это объясняется тем, что в отличие от текущих лизинговых платежей выкупная стоимость не является платой за пользование объектом лизинга, а представляет собой расходы на приобретение основного средства - предмета лизинга. Независимо от порядка и сроков внесения выкупной стоимости она должна быть вычленена из текущих расходов, так как в соответствии с п. 5 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества.
     

     Для целей налогообложения прибыли расходы лизингополучателя в виде выкупной цены предмета лизинга при переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю являются расходами на приобретение амортизируемого имущества и на основании п. 5 ст. 270 НК РФ не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Отнесение стоимости амортизируемого имущества к расходам организации для целей налогообложения осуществляется посредством механизма амортизации в соответствии со ст. 256-259 НК РФ. Выкупная стоимость не учитывается в составе лизингового платежа, уменьшающего налоговую базу по налогу на прибыль у лизингополучателя, в составе текущих расходов независимо от формы и способа расчетов (письма ФНС России от 16.11.2004 N 02-5-11/172@, Минфина России от 03.03.2005 N 03-06-01-04/125, от 24.05.2005 N 03-03-01-04/1/288, от 26.10.2004 N 03-03-01-04/4/15, от 24.04.2006 N 03-03-04/1/392).
     
     Таким образом, лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование. При этом выкупная цена предмета лизинга в составе лизинговых платежей, включаемых в прочие расходы в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, не учитывается для целей налогообложения прибыли.
     
     Согласно подпункту 3 п. 7 ст. 272 НК РФ при применении в налоговом учете метода начисления датой осуществления расходов в виде лизинговых платежей признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров. Это не касается выкупной стоимости - расходы по уплате выкупной цены предмета лизинга в налоговом учете лизингополучателя формируют первоначальную стоимость амортизируемого имущества. Так как согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях налогообложения прибыли признается имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, лизингополучатель, у которого лизинговое имущество не учитывается в соответствии с договором лизинга, начнет начислять амортизацию по данному объекту лизинга не раньше, чем к нему перейдет право собственности на него.
     
     Если договором лизинга предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя после выплаты всех лизинговых платежей без указания выкупной цены в договоре лизинга (или в дополнительном соглашении), вся сумма лизинговых платежей должна рассматриваться как расход, который направлен на приобретение права собственности на предмет лизинга, являющийся амортизируемым имуществом, и включается в первоначальную стоимость амортизируемого имущества после перехода права собственности на него к лизингополучателю (письма Минфина России от 08.04.2005 N 03-03-01-04/1/174, от 09.11.2005 N 03-03-04/1/348, от 15.02.2006 N 03-03-04/1/113).
     

     Неправомерное включение расходов на приобретение амортизируемого имущества в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, приведшее к занижению налоговой базы по налогу на прибыль, является налоговым правонарушением, предусмотренным п. 1 ст. 122 НК РФ.
     
     Для целей налогообложения прибыли налогоплательщик должен обеспечить раздельный учет платы за пользование предметом лизинга и платы за выкуп лизингополучателем предмета лизинга.
     
     Суммы, уплачиваемые в счет оплаты выкупной цены предмета лизинга, до перехода права собственности на предмет лизинга лизингополучателю (реализации лизингового имущества) должны рассматриваться для целей налогового учета у лизингодателя и лизингополучателя как авансовые платежи.
     
     В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны договора лизинга вправе определить выкупную цену предмета лизинга в размере 1 руб. При этом ст. 40 НК РФ, устанавливающая принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения прибыли, не содержит каких-либо исключений в отношении выкупа предмета лизинга.
     
     Пунктом 4 ст. 40 НК РФ определено, что рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.
     
     При этом согласно п. 9 ст. 40 НК РФ при определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.
     
     Таким образом, при определении рыночной цены выкупа лизингополучателем предмета лизинга, полученного по договору, должны учитываться особенности данного вида сделок.
     
     При этом рыночная цена перехода права собственности на предмет лизинга, по нашему мнению, должна определяться как цена выкупа предмета лизинга, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях (письма Минфина России от 15.02.2006 N 03-03-04/1/113, от 12.07.2006 N 03-03-04/1/576).
     

     Если выкупная стоимость предмета лизинга менее 10 000 руб., приобретение предмета лизинга отражается у лизингополучателя как материальные расходы в налоговом учете (ст. 256 НК РФ), а если больше 10 000 руб. - как амортизируемое имущество, первоначальная стоимость которого определяется в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. При этом в первоначальную стоимость предмета лизинга включаются только расходы на его приобретение (выкупная цена) (письмо Минфина России от 06.02.2006 N 03-03-04/1/90).
     
     Первоначальная стоимость объекта лизинга включает в бухгалтерском учете не только выкупную стоимость, но и стоимость лизингового имущества, поступившего лизингополучателю. Поэтому запись на ту же сумму производится по счету 02 "Амортизация основных средств".
     
     

19. Амортизация объекта лизинга

     
     Особенность лизинговых отношений состоит, в частности, в том, что стороны своим соглашением определяют, на чьем балансе будет учтен объект лизинга (ст. 31 Закона N 164-ФЗ). Соответственно для стороны, принимающей на свой балансовый счет объект лизинга, он будет амортизируемым имуществом как в бухгалтерском, так и в налоговом учете.
     

19.1. Амортизация объекта лизинга, находящегося на балансе лизингодателя

     
     В бухгалтерском учете первоначальная стоимость лизингового имущества у лизингодателя формируется с учетом положений раздела II ПБУ 6/01.
     
     В налоговом учете у лизингодателя (если объект учтен у него на балансе) отнесение имущества, сдаваемого в лизинг, в состав амортизируемого регулируется п. 7 ст. 258 НК РФ: имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (договора лизинга).
     
     Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях главы 25 настоящего Кодекса признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб.
     
     При этом сроком полезного использования имущества признается период, в течение которого объект основных средств служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика. Срок полезного использования амортизируемого имущества определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату его ввода в эксплуатацию в соответствии с положениями ст. 258 НК РФ и с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы. Если для передачи в лизинг лизингодатель приобрел имущество, бывшее ранее в употреблении у предыдущего собственника, то согласно п. 14 ст. 259 НК РФ он вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками.
     
     При этом срок полезного использования амортизируемого имущества в целях налогообложения прибыли не зависит от предполагаемого периода нахождения данного имущества в собственности у налогоплательщика [в том числе определяемого договором финансовой аренды (лизинга)].
     
     При заключении договора лизинга на срок менее одного года, в соответствии с которым предмет лизинга, являющийся амортизируемым имуществом, учитывается на балансе лизингодателя, лизингодатель имеет право в период действия договора лизинга начислять амортизацию по этому имуществу в общеустановленном порядке (письмо Минфина России от 19.07.2005 N 03-03-04/2/32).
     

     В соответствии со ст. 39 НК РФ переход права собственности на предмет лизинга по окончании договора лизинга к лизингополучателю признается для целей налогообложения прибыли реализацией амортизируемого имущества. На момент перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю лизингодатель вправе уменьшить доход от реализации (выкупную цену предмета лизинга) на остаточную стоимость предмета лизинга, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. При этом, поскольку производится реализация амортизируемого имущества, сумма полученного убытка учитывается в составе расходов организации в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 268 и ст. 323 НК РФ, то есть равными долями до конца срока полезного использования объекта.
     
     Пунктом 7 ст. 259 НК РФ установлено, что в отношении амортизируемых основных средств, которые являются предметом договора финансовой аренды (договора лизинга), к основной норме амортизации налогоплательщик, у которого данное основное средство должно учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (договора лизинга), имеет право применять специальный коэффициент, но не выше 3. Данные положения НК РФ не распространяются на основные средства, относящиеся к первой, второй и третьей амортизационным группам, если амортизация по данным основным средствам начисляется нелинейным методом. Эти правила в полной мере применимы к лизингодателю, если он амортизирует объект лизинга (письмо Минфина России от 12.01.2006 N 03-03-04/1/3).
     
     Нет ограничений на применение коэффициента ускорения и в случае, если лизингополучатель передал объект в сублизинг (письмо Минфина России от 24.05.2005 N 03-03-01-04/2/95) или приобрел для передачи в лизинг не новое, а бывшее в употреблении основное средство (письмо Минфина России от 05.05.2005 N 03-03-01-04/1/231).
     
     Обращаем внимание читателей на то, что если договор лизинга был расторгнут или закончился возвратом лизингового имущества собственнику, то лизингодатель прекращает применять при амортизации повышающий коэффициент (не выше 3) и не пересчитывает суммы ранее начисленной с учетом этого коэффициента амортизации (письмо Минфина России от 28.02.2005 N 03-03-01-04/1/78).
     
     Согласно п. 9 ст. 259 НК РФ по легковым автомобилям и пассажирским микроавтобусам, имеющим первоначальную стоимость соответственно более 300 тыс. руб. и 400 тыс. руб., основная норма амортизации применяется со специальным коэффициентом 0,5.
     

     Организации, передавшие легковые автомобили и пассажирские микроавтобусы в лизинг, применяют основную норму амортизации (с учетом используемого налогоплательщиком по такому имуществу коэффициента) со специальным коэффициентом 0,5.
     
     Таким образом, по совокупности налогоплательщик имеет право применять к основной норме амортизации легковых автомобилей и пассажирских микроавтобусов коэффициент в размере, не превышающем 1,5 (3 х 0,5) (письма Минфина России от 08.06.2006 N 03-03-04/2/161, от 16.03.2006 N 03-03-04/1/246).
     
     При определении видов автомототранспортных средств и их отнесении к категории легковых или грузовых автомобилей организациям следует руководствоваться Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94, утвержденным постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359, Конвенцией о дорожном движении (Вена, 08.11.1968), ратифицированной Указом Президиума Верховного Совета СССР от 29.04.1974 N 5938-VIII, а также сведениями о категории и типе транспортного средства, которые содержатся в регистрационных документах, документах, удостоверяющих право собственности, а также в паспортах транспортных средств и иных документах, подтверждающих возможность допуска транспортных средств к участию в дорожном движении.
     
     Пример.
     
     Лизингодатель приобрел "Мерседес-Бенц Спринтер", предназначенный для перевозки пассажиров (18 посадочных мест), с целью дальнейшей передачи в финансовую аренду. Согласно паспорту данное транспортное средство относится к категории "автобусы". Первоначальная стоимость автомобиля - 1 400 000 руб.
     
     Данный объект основных средств будет учитываться на балансе лизингодателя в течение всего срока действия договора.
     
     В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов вышеуказанное транспортное средство относится к подклассу "Автобусы малые длиной свыше 6 до 7,5 м включительно" (код 15 3410260).
     
     Данное транспортное средство относится к четвертой амортизационной группе со сроком полезного использования от 5 до 7 лет. При вводе в эксплуатацию этого транспортного средства лизингодатель определил его срок полезного использования - 61 месяц.
     
     Договор лизинга заключен на срок 3 года.
     

     В отношении данного основного средства, являющегося предметом финансовой аренды (лизинга), налогоплательщик должен применять в налоговом учете к основной норме амортизации коэффициент 0,5, а также может применять специальный коэффициент, но не выше 3.
     
     Совокупная ежемесячная норма амортизации с учетом коэффициента в налоговом учете лизингодателя составит 2,46% [(1/61 х 3 х 0,5) х 100].
     
     К конце срока договора лизинга это транспортное средство будет самортизировано частично. Сумма начисленной амортизации составит 1 239 840 руб. [(36 мес. х 2,46%) х 1 400 000 руб.].
     
     По окончании срока действия договора право собственности на транспортное средство переходит к лизингополучателю. При этом он выплачивает лизингодателю 100 руб. (без НДС) в качестве выкупной стоимости. Эта сумма и должна считаться ценой продажи данного транспортного средства. Таким образом, убыток от продажи составит 160 060 руб. (1 400 000 руб. - 1 239 840 руб. - 100 руб.).
     
     Этот убыток должен быть отнесен на прочие расходы лизингодателя равными долями в течение оставшихся 25 месяцев срока полезного использования данного объекта основных средств, то есть по 6402,4 руб. в месяц (160 060 руб. : 25 месяцев).
     
     Если условиями договора лизинга предусмотрено, что амортизация начисляется лизингополучателем, то в составе расходов лизингодателя не могут быть учтены суммы амортизации по объекту лизинга.
     
     В соответствии с п. 1.1 ст. 259 НК РФ налогоплательщик имеет право с 2006 года воспользоваться так называемой амортизационной премией - единовременно включить в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10% первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно) и (или) расходов, понесенных в случаях достройки, дооборудования, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств, суммы которых определяются согласно ст. 257 НК РФ.
     
     В соответствии с п. 3 ст. 272 НК РФ расходы в виде капитальных вложений, предусмотренные п. 1.1 ст. 259 настоящего Кодекса, признаются в качестве расходов того отчетного (налогового) периода, на который приходится дата начала амортизации (дата изменения первоначальной стоимости) основных средств, в отношении которых были осуществлены капитальные вложения.
     
     По нашему мнению, эти формулировки НК РФ не исключают права лизингодателя, на балансе которого учет объект лизинга, воспользоваться, при желании, амортизационной премией. Однако, по мнению Минфина России, этот вариант в отношении объектов, учтенных на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности", неприемлем (письма Минфина России от 06.05.2006 N 03-03-04/2/132, от 29.03.2006 N 03-03-04/2/94).
     

     Расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества (в том числе амортизация по этому имуществу) включаются в налоговом учете лизингодателя во внереализационные расходы передающей стороной (п. 1 ст. 265 НК РФ).
     
     Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество и (или) исключительные права, возникающие из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности, расходами, связанными с производством и реализацией, считаются расходы, связанные с этой деятельностью.
     
     В бухгалтерском учете лизингодателя принцип начисления амортизации тот же: если объект находится на его балансе, то амортизация начисляется лизингодателем (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
     
     Срок полезного использования объекта лизинга устанавливается для целей бухгалтерского учета лизингодателем самостоятельно. При этом определяющим в бухгалтерском учете для исчисления срока полезного использования объекта основных средств является период времени, в течение которого он будет приносить организации-лизингодателю экономические выгоды. Так как в силу особенностей договора лизинга имущество было приобретено целевым образом "под договор лизинга", логично увязать срок его полезного использования со сроком действия этого договора.
     
     Это актуально еще и потому, что использование коэффициента ускорения не выше 3 в бухгалтерском учете затруднено требованием применять его только в комплекте с амортизацией объекта основных средств по способу уменьшаемого остатка (п. 54 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств). Это правило распространяется на движимое имущество, составляющее объект финансового лизинга и относимое к активной части основных средств.
     
     Посредством ограничения срока полезного использования сроком договора лизинга лизингодатель добивается того, чтобы к окончанию договора объект лизинга был полностью проамортизирован в бухгалтерском учете даже при применении линейного метода амортизации.
     
     Если лизингодатель все же решает применять метод уменьшаемого остатка, то сумма амортизации при таком методе определяется исходя из остаточной стоимости [первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) за минусом начисленной амортизации] объекта основных средств на начало отчетного года, нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.
     

     Пример.
     
     Для передачи в лизинг приобретен объект основных средств стоимостью 100 000 руб. со сроком полезного использования 5 лет. Срок действия договора лизинга совпадает со сроком полезного использования объекта основных средств.
     
     Годовая норма амортизации, исчисленная исходя из срока полезного использования, составляющая 20% (100% : 5 лет), увеличивается на коэффициент ускорения 3; годовая норма амортизации - 60%.
     
     В первый год эксплуатации годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости, сформированной при принятии объекта основных средств к бухгалтерскому учету, и равняется 60 000 руб. (100 000 руб. х 60%).
     
     Во второй год амортизация начисляется в размере 60% от остаточной стоимости на начало отчетного года, то есть от разницы между первоначальной стоимостью объекта и суммой амортизации, начисленной за первый год, и составляет 24 000 руб. [(100 000 руб. - 60 000 руб.) х 60%].
     
     В третий год эксплуатации амортизация начисляется в размере 60% от разницы между остаточной стоимостью объекта, образовавшейся по окончании второго года эксплуатации, и суммой амортизации, начисленной за второй год эксплуатации, и составляет 9600 руб.  [(40 000 руб. - 24 000 руб.) х 60%].
     
     В четвертый год амортизация составляет 3840 руб. [(16 000 руб. -- 9600 руб.) х 60%].
     
     В пятый год лизингодатель списывает оставшуюся сумму - 2560 руб. (6400 руб. - 3840 руб.).
     
     Амортизационные отчисления производятся в бухгалтерском учете помесячно равными долями, по 1/12 годовой суммы.
     
     При выборе метода амортизации и принятии решения о применении или неприменении коэффициента ускорения лизингодателю следует исходить еще и из своих интересов в отношении уплаты налога на имущество организаций.
     

19.2. Амортизация объекта лизинга, находящегося на балансе лизингополучателя

     
     Если объект лизинга поступает на баланс лизингополучателя в качестве амортизируемого имущества, то он отражается в налоговом учете по первоначальной стоимости, сформированной лизингодателем, а в бухгалтерском учете - в оценке, указанной в договоре (п. 1 ст. 257 НК РФ, п. 8 Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденных приказом Минфина России от 17.02.1997 N 15).
     
     При этом для лизингодателя предмет лизинга не является в данном случае амортизируемым имуществом.
     
     Первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, признается в налоговом учете лизингополучателя сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ.
     
     Эти суммы будут списываться в расходы лизингополучателя посредством амортизационных отчислений в течение всего срока действия договора аренды.
     
     В этом случае лизинговые платежи признаются в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ расходом лизингополучателя за вычетом сумм начисленной согласно ст. 259 настоящего Кодекса амортизации по этому имуществу.
     
     Если сумма лизингового платежа меньше суммы начисленной амортизации, лизинговый платеж в составе расходов не учитывается. Если сумма амортизационных начислений равна нулю, то есть амортизация не начисляется, лизинговый платеж признается расходом в полном размере (письмо Минфина России от 29.03.2006 N 03-03-04/1/305).
     
     Лизингополучатель относит в налоговом учете объект к той амортизационной группе, к которой он принадлежит в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы (независимо от срока действия договора лизинга), и выбирает метод амортизации - линейный или нелинейный с учетом положений ст. 259 НК РФ.
     
     По соглашению сторон договора лизингополучатель может применять при начислении амортизации коэффициент ускорения не выше 3 (причем если объект лизинга принадлежит к амортизационным группам с первой по третью, то данный коэффициент применим только при использовании линейного метода начисления амортизации - п. 7 ст. 259 НК РФ).
     
     Однако если объектом лизинга является легковой автомобиль стоимостью более 300 тыс. руб. или пассажирский микроавтобус стоимостью более 400 тыс. руб., то к основной норме амортизации применяется специальный коэффициент 0,5 (п. 9 ст. 259 НК РФ).
     

     Таким образом, к основной норме амортизации в данном случае в течение договора финансовой аренды (лизинга) применяется совокупный коэффициент 1,5 (3,0 х 0,5).
     
     После завершения договора финансовой аренды (договора лизинга) организация-лизингополучатель не вправе применять коэффициент ускорения 3,0. В то же время она обязана применять специальный коэффициент 0,5.
     
     Если в результате перенайма происходит замена лизингополучателя в обязательстве, возникшем из договора лизинга, договор лизинга продолжает действовать, в силу чего стороны договора лизинга могут применять положения НК РФ об амортизации основных средств, которые являются предметом договора лизинга.
     
     Таким образом, при замене лизингополучателя в договоре лизинга (перенайме предмета лизинга) налогоплательщик, у которого предмет лизинга учитывается на балансе в соответствии с условиями договора лизинга, имеет право применять при амортизации данного основного средства специальный коэффициент (не выше 3), предусмотренный п. 7 ст. 259 НК РФ.
     
     При этом, если договор лизинга предусматривает, что амортизация по предмету лизинга начисляется лизингополучателем, лицо, которому переданы в результате перенайма права и обязанности прежнего лизингополучателя, принимает предмет лизинга к налоговому учету по остаточной стоимости, определяемой по данным налогового учета прежнего лизингополучателя (письма Минфина России от 19.07.2005 N 03-03-04/1/91, от 15.10.2005 N 03-03-02/114).
     
     Поскольку собственником предмета лизинга остается лизингодатель, первоначальная стоимость предмета лизинга не изменяется при передаче предмета лизинга в порядке его перенайма. Если остаточная стоимость переданного новому лизингополучателю объекта менее 10 000 руб., это не является основанием для признания данного имущества неамортизируемым и включения лизингополучателем его стоимости в состав материальных расходов, так как планка в размере 100 000 руб. должна применяться к первоначальной, а не к остаточной стоимости объекта при решении вопроса о включении в состав амортизируемого имущества.
     
     В бухгалтерском учете лизингополучателя амортизация начисляется с учетом следующих особенностей. Пунктом 19 ПБУ 6/01, а также п. 54 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств определено, что согласно законодательству Российской Федерации по движимому имуществу, составляющему объект финансового лизинга и относимому к активной части основных средств, может применяться коэффициент ускорения в соответствии с условиями договора финансовой аренды не выше 3 при начислении амортизационных отчислений способом уменьшаемого остатка. Это право дано и лизингополучателю.
     

     Применение коэффициента ускорения при начислении амортизационных отчислений линейным способом ПБУ 6/01 не предусмотрено. При этом для целей бухгалтерского учета срок полезного использования объекта основных средств определяется лизингополучателем самостоятельно при принятии объекта к бухгалтерскому учету (п. 20 ПБУ 6/01, письмо Минфина России от 28.02.2005 N 03-06-01-04/118).
     
     Если договор лизинга завершен и право собственности на объект перешло к лизингополучателю, то последний принимает предмет лизинга на баланс на основании акта - сначала в качестве вложений во внеоборотные активы (счет 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчет "Приобретение объектов основных средств"), а затем как основное средство (счет 01 "Основные средства").
     
     Недоамортизированная часть объекта предмета лизинга на дату окончания договора в совокупности с выкупной стоимостью имущества составит первоначальную стоимость собственного объекта основных средств лизингополучателя.
     
     Бывший лизингополучатель, а теперь собственник сможет учесть предмет лизинга на счете 01 и начать его амортизацию не раньше его ввода в эксплуатацию. Если право собственности на выкупленный объект лизинга подлежит обязательной государственной регистрации (например, права собственности на транспортные средства, на недвижимость), то начислять амортизацию на такое основное средство новый собственник сможет с момента документального подтверждения факта подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество или с даты регистрации транспортного средства (письмо Минфина России от 07.07.2005 N 03-03-04/2/21).
     
     Приобретение предмета лизинга по окончании договора в собственность отражается у лизингополучателя как приобретение амортизируемого имущества, если предмет лизинга является амортизируемым имуществом в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ, либо как материальные расходы, если выкупная цена предмета лизинга менее 10 000 руб.
     
     Если в налоговом учете после выкупа объект основных средств учитывается как амортизируемое имущество, то согласно нормам п. 12 ст. 259 НК РФ налогоплательщик имеет право определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев), в течение которых данное имущество находилось в его пользовании по договору лизинга.
     
     Если предмет лизинга состоит на балансе лизингополучателя, лизингодатель не начисляет по нему амортизацию ни в налоговом, ни в бухгалтерском учете, однако начиная с 2006 года он имеет возможность по мере получения дохода в виде лизинговых платежей списывать стоимость объекта в расходы по статье "арендные (лизинговые) платежи" (подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
     

     Если предмет лизинга передается на баланс лизингополучателя, то он не учитывается у лизингодателя на основании п. 7 ст. 258 НК РФ в качестве амортизируемого имущества. Таким образом, в составе расходов лизингодателя не могли быть учтены суммы амортизации по таким объектам.
     
     В то же время в момент передачи объекта основных средств в лизинг лизингодатель не мог единовременно учесть в составе расходов первоначальную стоимость объекта, поскольку у него остается право собственности на него в рассматриваемой ситуации в течение всего периода договора лизинга.
     
     Согласно ст. 268 НК РФ стоимость объекта подлежит учету у лизингодателя только при передаче права собственности на объект, бывший в лизинге.
     
     В соответствии порядком, действовавшим до 2006 года, сумма выкупной стоимости имущества отражалась в составе доходов лизингодателя, а в составе расходов - его первоначальная стоимость на дату перехода права собственности на объект лизинга.
     
     При этом поскольку производилась реализация имущества, не являвшегося для лизингодателя амортизируемым, то сумма полученного убытка учитывалась в составе расходов организации единовременно независимо от соотношения срока нахождения имущества в лизинге и срока эксплуатации объекта в рамках сроков эксплуатации, установленных для соответствующей амортизационной группы (письма МНС России от 05.08.2004 N 02-5-10/49, Минфина России от 10.06.2004 N 03-02-05/2/35, от 07.02.2005 N 03-03-01-04/2/20, от 11.01.2005 N 03-03-01-04/2/1).
     
     С 2006 года лизингодатель может признавать в данной ситуации в составе лизингового платежа в качестве расхода часть стоимости приобретенного им для передачи в лизинг объекта в тех отчетных (налоговых) периодах, в которых в соответствии с условиями договора предусмотрены арендные (лизинговые) платежи. При этом расходы учитываются в сумме, пропорциональной сумме арендных (лизинговых) платежей (п. 8.1 ст. 272 НК РФ).
     
     По окончании договора лизинга с выкупом в расходы лизингодателя единовременно включается только не списанная за период действия договора часть первоначальной стоимости объекта (п. 2 ст. 268 НК РФ, письма Минфина России от 07.02.2005 N 03-03-01-04/2/20, от 10.06.2004 N 03-02-05/2/35).
     

     Пример.
     
     Организация приобрела объект стоимостью 700 000 руб. для передачи в лизинг с выкупом. Объект был подготовлен для сдачи в лизинг до его принятия к учету в качестве амортизируемого имущества у лизингодателя, и в итоге первоначальная стоимость объекта у лизингодателя составила 800 000 руб.
     
     По договору лизинга, заключенному с 1 июля 2005 года на два года, объект лизинга был передан на баланс лизингополучателю. Лизингополучатель начисляет по объекту лизинга амортизацию и перечисляет лизинговые платежи согласно следующему графику:
     
    -  III квартал 2005 года - 200 000 руб. (20% суммы лизингового платежа);
     
     - IV квартал 2005 года - 150 000 руб. (15%);
     
     - I квартал 2006 года - 125 000 руб. (12,5%);
     
     - II квартал 2006 года - 125 000 руб. (12,5%);
     
     - III квартал 2006 года - 125 000 руб. (12,5%);
     
     - IV квартал 2006 года - 125 000 руб. (12,5%);
     
     - I квартал 2007 года - 100 000 руб. (10%);
     
     - II квартал 2007 года - 50 000 руб. (5%).
     
     Сумма лизинговых платежей не включает выкупную стоимость.
     
     Лизингополучатель может признавать в расходах начиная с 2006 года:
          
     - в I квартале 2006 года - 100 000 руб. (800 000 руб. х 12,5%);
          
     - во II квартале 2006 года - 100 000 руб. (800 000 руб. х 12,5%);
     
     - в III квартале 2006 года - 100 000 руб. (800 000 руб. х 12,5%);
     
     - в IV квартале 2006 года - 100 000 руб. (800 000 руб. х 12,5%);
     
     - в I квартале 2007 года - 80 000 руб. (800 000 руб. х 10%);
     
     - во II квартале 2007 года - 40 000 руб. (800 000 руб. х 5%).
     
     Всего за период действия договора - 520 000 руб.
     
     Остальная сумма - 280 000 руб. (800 000 руб. - 520 000 руб.) - будет признана расходами лизингодателя на дату перехода права собственности на объект лизинга.
     
     Если по окончании договора лизинга предмет лизинга возвращается лизингодателю, расходы лизингодателя на приобретение предмета лизинга могут быть учтены впоследствии при налогообложении в следующих случаях:
     
     1) при реализации имущества, ранее передававшегося в лизинг, - в соответствии с подпунктом 2 п. 1 ст. 268 НК РФ;
     

     2) при использовании возвращенного предмета лизинга в деятельности, направленной на получение дохода, например при сдаче данного имущества в аренду, - путем включения вышеуказанного имущества в соответствующую амортизационную группу и начисления по нему амортизации в порядке, предусмотренном НК РФ. В этом случае на основании п. 1 ст. 257 и п. 7 ст. 258 НК РФ предмет лизинга, возвращенный лизингополучателем, учитывается в налоговом учете лизингодателя по остаточной стоимости, определяемой по данным налогового учета лизингополучателя (письмо Минфина России от 11.01.2005 N 03-03-01-04/2/1).
     
     

20. Учет лизинговых операций


     Объект лизинга может учитываться на балансе лизингодателя или лизингополучателя в зависимости от условий договора. Рассмотрим оба варианта.
     
     При учете имущества на балансе лизингодателя затраты, связанные с приобретением лизингового имущества за счет собственных или заемных средств, отражаются у него по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчет "Приобретение объектов основных средств".
     
     Имущество, предназначенное для сдачи в лизинг по договору, приходуется в сумме всех затрат, связанных с его приобретением, по дебету счета 03 "Доходные вложения в материальные ценности" в корреспонденции со счетом 08.
     
     Передача лизингового имущества лизингополучателю отражается записями в аналитическом учете по счету 03.
     
     Если по условиям договора лизинга лизинговое имущество поставляется его продавцом непосредственно лизингополучателю минуя лизингодателя, то вышеуказанные записи делаются в бухгалтерском учете транзитом на основании первичного учетного документа лизингополучателя.
     
     Начисление амортизационных отчислений на полное восстановление лизингового имущества, учитываемого лизингодателем на своем балансе, производится по дебету счета 20 "Основное производство" и кредиту счета 02 "Амортизация основных средств". Ежемесячно накопленные на счете 20 суммы списываются в дебет счета 90 "Продажи", если предоставление имущества в лизинг является предметом деятельности организации, или счета 91 "Прочие доходы и расходы".
     
     Причитающиеся по договору лизинга суммы лизинговых платежей за отчетный период отражаются по дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" (76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами") в корреспонденции со счетом 90 (91). Поступление от лизингополучателя лизинговых платежей отражается по кредиту счета 62 (76) в корреспонденции со счетами учета денежных средств.
     
     В случае осуществления выкупа имущества до истечения договора лизинга досрочно начисленные платежи отражаются по дебету счета 62 в корреспонденции со счетом 90 (91). Выкуп имущества происходит по цене не ниже остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета с отражением на счете 91 в корреспонденции с кредитом счета 03.
     
     При возврате лизингового имущества и прекращении его использования для лизинга его стоимость переносится с кредита счета 03 на счет 01 "Основные средства".
     

     Бухгалтерский учет у лизингодателя при условии передачи имущества на баланс лизингополучателя осуществляется следующим образом.
     
     Затраты, связанные с приобретением лизингового имущества за счет собственных или заемных средств, отражаются по дебету счета 08 субсчет "Приобретение отдельных объектов основных средств".
     
     Имущество, предназначенное для сдачи в лизинг, приходуется в сумме всех затрат, связанных с его приобретением, по дебету счета 03 в корреспонденции со счетом 08.
     
     Передача лизингового имущества лизингополучателю отражается на счете 90 (91):
     
     - по кредиту в корреспонденции со счетом 76 субсчет "Задолженность по лизинговым платежам", - на сумму задолженности согласно договору лизинга;
     
     - по дебету в корреспонденции со счетом 03 субсчет "Имущество для сдачи в аренду", - на стоимость лизингового имущества;
     
     -
по дебету в корреспонденции со счетом 98 "Доходы будущих периодов" - на разницу между общей суммой лизинговых платежей согласно договору лизинга и стоимостью лизингового имущества.
     
     При этом лизингодатель отражает вышеуказанное имущество на забалансовом счете 011 "Основные средства, сданные в аренду" в разрезе лизингополучателей и видов имущества.
     
     Затраты лизингодателя по осуществлению лизинговой деятельности учитываются на счете 20 в корреспонденции со счетами учета соответствующих ценностей, расчетов и т.д.
     
     Причитающаяся по договору лизинга сумма лизингового платежа, поступившая в отчетном периоде, отражается по кредиту счета 76 субсчет "Задолженность по лизинговым платежам", в корреспонденции со счетами учета денежных средств. Одновременно разница, учитываемая на счете 98, списывается с этого счета в корреспонденции с кредитом счета 90 (91) субсчет "Доходы от сдачи имущества в лизинг", в части, приходящейся на сумму лизингового платежа.
     
     На забалансовом счете 011 в разрезе лизингополучателей и видов имущества ведется учет по уменьшению стоимости имущества в соответствии с его оплатой в составе лизинговых платежей.
     
     Ежемесячно накопленные на счете 20 суммы списываются в дебет счета 90 (91) субсчет "Доходы от сдачи имущества в лизинг".
     

     При возврате лизингового имущества его остаточная стоимость на основании первичного учетного документа лизингополучателя, сверенного с данными забалансового учета лизингодателя (забалансовый счет 011), отражается по дебету счета 03 в корреспонденции со счетом 76, субсчет "Задолженность по лизинговым платежам". Если при этом возвращается имущество с полностью погашенной стоимостью, то оно приходуется на счет 03 по условной оценке 1 руб.
     
     При учете имущества на балансе лизингополучателя имущество, переданное лизингодателем в установленном порядке, приходуется по дебету счета 08 субсчет "Приобретение отдельных объектов основных средств по договору лизинга", в корреспонденции с кредитом счета 76 субсчет "Арендные обязательства".
     
     Если лизингополучатель несет дополнительные затраты по доведению лизингового имущества до состояния, пригодного к эксплуатации, то он относит данные затраты в дебет счета 08 субсчет "Приобретение отдельных объектов основных средств по договору лизинга".
     
     Затраты, связанные с получением лизингового имущества, и стоимость поступившего имущества списываются с кредита счета 08 субсчет "Приобретение отдельных объектов основных средств по договору лизинга", в корреспонденции со счетом 01 субсчет "Арендованное имущество".
     
     Начисление причитающихся лизингодателю лизинговых платежей отражается по дебету счета 76 субсчет "Арендные обязательства", в корреспонденции со счетом 76 субсчет "Задолженность по лизинговым платежам".
     
     Начисление амортизационных отчислений на полное восстановление лизингового имущества отражается по дебету счетов учета затрат производства (обращения) в корреспонденции со счетом 02 субсчет "Амортизация имущества, сданного в лизинг".
     
     Возврат лизингового имущества лизингодателю при условии погашения всей суммы предусмотренных договором лизинга лизинговых платежей отражается по дебету счета 91 как продажа основных средств в корреспонденции с кредитом счета 01 субсчет "Арендованное имущество" (за вычетом остатка по дебету счета 02 субсчет "Амортизация имущества, сданного в лизинг").
     
     При выкупе лизингового имущества и его переходе в собственность лизингополучателя при условии погашения всей суммы предусмотренных договором лизинговых платежей на счетах 01 и 02 производится внутренняя запись, связанная с переносом данных с субсчета по имуществу, полученному в лизинг, на субсчет собственных основных средств.
     

     В случае осуществления выкупа до истечения срока договора лизинга досрочно начисленные платежи относятся либо в дебет счета 97 "Расходы будущих периодов", либо в случае принятия лизингополучателем решения об использовании собственных источников - в дебет счетов учета использования собственных источников организации [счет 99 "Прибыли и убытки", 84 "Нерас-пределенная прибыль (непокрытый убыток)"] в корреспонденции со счетом 02 субсчет "Износ имущества, сданного в лизинг".
     
     Наконец, в бухгалтерском учете у лизингополучателя в случае учета имущества на балансе лизингодателя производятся следующие записи.
     
     Стоимость лизингового имущества, поступившего лизингополучателю, учитывается на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства".
     
     Начисление причитающихся лизингодателю лизинговых платежей за отчетный период отражается по кредиту счета 76 субсчет "Задолженность по лизинговым платежам", в корреспонденции со счетами учета затрат на производство и издержек обращения.
     
     При возврате лизингового имущества лизингодателю его стоимость списывается с забалансового учета (забалансовый счет 001).
     
     При выкупе лизингового имущества его стоимость на дату перехода права собственности списывается с забалансового счета 001. Одновременно производится запись на эту стоимость по дебету счета 01 и кредиту счета 02 субсчет "Износ собственных основных средств".
     
     В случае осуществления выкупа до истечения срока договора лизинга досрочно начисленные платежи относятся либо в дебет счета 97, либо в случае принятия лизингополучателем решения об использовании собственных источников - в дебет счетов учета использования собственных источников организации (счета 99, 84) в корреспонденции со счетом 76 субсчет "Задолженность по лизинговым платежам".
          

     

    Приложение

     

Договор аренды N


 


 


 

г.

 
 


 

"


 

"

 
 


 


 

г.


 


 


 

именуем


 

в дальнейшем "Арендодатель", в лице


 


 

, действующего на основании


 

, с одной стороны,

и


 

,

именуем


 

в дальнейшем "Арендатор", в лице


 


 

, действующего на основании


 


 

, с другой стороны, заключили настоящий Договор о

нижеследующем.


 

1. Предмет договора


 

     1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и

пользование (либо временное пользование) сроком на


 


 

следующее имущество:


 


 

(наименование и характеристики,

иные отличительные особенности имущества, цель использования) (далее - имущество), а Арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 2 настоящего Договора.

     1.2. Указанное в п. 1.1 настоящего Договора имущество принадлежит Арендо-

дателю на праве


 


 

(собственности, хозяйственного ведения,

оперативного управления и т.п.), что подтверждается


 


 

.

(указывается документ, подтверждающий право

собственности или иное вещное право Арендодателя в отношении имущества)

     1.3. Имущество должно быть передано Арендатору в течение ___ дней со дня подписания настоящего Договора.
     1.4. Арендодатель обязан предоставить Арендатору имущество в состоянии,

 соответствующем следующим условиям:


 

.

     1.5. Имущество предназначено для использования в качестве


 


 

.


 


 

2. Стоимость договора и порядок расчетов

     
 

     2.1. За пользование имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю

арендную плату в размере


 


 

(сумма цифрами и прописью) в


 


 

(год, месяц, поквартально, за весь срок

действия настоящего Договора).

     2.2. Оплата по настоящему Договору производится (единовременно, поэтапно с

авансовым платежом и т.п.)


 

не

позднее ___ числа каждого


 

(месяца, квартала,

полугодия) путем


 

(форма оплаты

и направления средств).

     2.3. Размер арендной платы является фиксированным и пересмотру не подлежит.


 

3. Обязательства сторон


 

     3.1. Арендодатель обязан:
     3.1.1. Передать Арендатору указанное в п. 1 настоящего Договора имущество по акту сдачи-приемки в состоянии, отвечающем условиям настоящего Договора и назначению имущества.
     3.1.2. Производить капитальный ремонт имущества.
     3.1.3. Оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования переданного в аренду имущества.
     3.2. Арендатор обязан:
     3.2.1. Использовать имущество в соответствии с условиями настоящего Договора.
     3.2.2. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.
     3.2.3. Нести расходы по содержанию имущества.
     3.2.4. Вносить в установленные настоящим Договором сроки арендную плату.
     3.2.5. Возвратить имущество Арендодателю в течение ______ дней после прекращения действия настоящего Договора по акту сдачи-приемки в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа.


 

4. Ответственность сторон


 

     4.1. За неуплату Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим Договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере ______% просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более _______ % указанной суммы.
     4.2. За несвоевременную передачу имущества Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере ____% суммы арендной платы за каждый день просрочки, но не более ____% указанной суммы.
     4.3. Арендатор не несет ответственности за несвоевременное внесение арендной платы, связанное с несвоевременным поступлением средств из бюджета.
     4.4. Ответственность сторон в иных случаях определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
     4.5. Уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.


 

5. Форс-мажор


 

     5.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за неисполнение обязательств по настоящему Договору, обусловленное действием обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, которые возникли помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, в том числе объявленная или фактическая война, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, пожары, землетрясения, наводнения и другие природные стихийные бедствия, а также издание актов государственных органов.
     5.2. Свидетельство, выданное соответствующей торгово-промышленной палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы.
     5.3. Сторона, которая не исполняет своего обязательства вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, должна незамедлительно известить другую сторону о таких обстоятельствах и их влиянии на исполнение обязательств по настоящему Договору.
     5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении _______ последовательных месяцев, настоящий Договор может быть расторгнут любой из сторон путем направления письменного уведомления другой стороне.


 

6. Разрешение споров


 

     6.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между ними.
     6.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в арбитражном суде согласно установленному законодательством Российской Федерации порядку.


 

7. Срок действия договора


 

     7.1. Настоящий Договор вступает в силу с ___________________ и прекращает свое действие _______________________.
     7.2. Если ни одна из сторон в срок ________ до истечения срока действия настоящего Договора не заявит о намерении его расторгнуть, то настоящий Договор пролонгируется на срок ____________ на тех же условиях.


 

8. Порядок изменения и расторжения договора


 

     8.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.
     8.2. Досрочное расторжение Договора может иметь место в соответствии с п. 5.4 настоящего Договора, либо по соглашению сторон, либо на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
     8.3. Сторона, решившая расторгнуть настоящий Договор, должна направить письменное уведомление о намерении расторгнуть настоящий Договор другой стороне не позднее чем за ___ дней до предполагаемого дня расторжения настоящего Договора.


 

9. Прочие условия


 

     9.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
     9.2. Неотъемлемой частью настоящего договора являются:


 

-


 

.


 

-


 

.

    9.3 Другие условия по усмотрению сторон


 

.


 

10. Адреса и банковские реквизиты сторон


 

Арендодатель:


 

Арендатор:


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 

Подписи сторон


 


 


 


 

М.П.


 

М.П.


Договор лизинга N


 


 

движимого имущества с полной амортизацией


 

г.

 
 


 

"


 

"

 
 


 


 

г.


 


 


 

именуем


 

в дальнейшем "Лизингодатель", в лице


 


 

, действующего на основании


 

, с одной стороны,

и


 

,

именуем


 

в дальнейшем "Лизингополучатель", в лице


 


 

, действующего на основании


 


 

, с другой стороны, заключили настоящий Договор о

нижеследующем.


 

1. Предмет договора


 

     1.1. В соответствии с заявлением Лизингополучателя (Приложение N 1) Лизингодатель обязуется оплатить и приобрести для последующей передачи в лизинг Лизингополучателю следующее выбранное Лизингополучателем имущество:
     

N
п/п

Наиме-
нование имущества

Тип, модель, марка

Срок службы

Кол-во ед.

Наиме-
нование постав-
щика, N и дата договора поставки

Срок поставки

Стоимость имуще-
ства, тыс. руб.

1

2

3

4

5

6

7

8


 


 


 


 


 


 


 


 

     
     Примечания. 1. Срок службы в графе 4 устанавливается исходя из действующих норм амортизации или по соглашению сторон исходя из допускаемых норм ускоренной амортизации.
     2. Предметом данного Договора может быть имущество нескольких наименований, имеющее одинаковый срок службы.

     Всего приобретается имущества на сумму


 

тыс. руб.,

включая транспортные расходы на сумму


 

тыс. руб.

и налог на добавленную стоимость в сумме


 

тыс. руб.

     1.2. Имущество подлежит поставке и будет использовано Лизингополучателем

по адресу


 

.

     Смена местонахождения имущества может быть произведена с письменного согласия Лизингополучателя.
     1.3. Лизингодатель обязан поставить в известность Продавца, что имущество приобретается в соответствии с настоящим Договором для последующей его передачи в лизинг Лизингополучателю.
     1.4. Лизингополучатель согласовывает с Поставщиком все технико-экономические характеристики имущества, указанного в пункте 1.1, включая спецификации, гарантии Продавца по качеству имущества, сроки и место поставки, и заключает с ним коммерческий контракт, который вместе со спецификациями является неотъемлемой частью настоящего Договора.


 

2. Срок лизинга


 

     Имущество, указанное в п. 1.1, передается Лизингополучателю в лизинг на срок _____ лет _____ месяцев начиная с даты приемки его Лизингополучателем.


 

3. Прием имущества


 

     3.1. Приемка имущества, поставляемого по настоящему Договору, производится Лизингополучателем в месте доставки в присутствии представителя Лизингодателя.
     3.2. Приемка имущества оформляется Актом приемки, который подтверждает комплектность поставки имущества и его соответствие технико-экономическим показателям, предусмотренным коммерческим контрактом.
     Акт приемки подписывается представителями Лизингополучателя, Лизингодателя и Поставщика.
     3.3. Расходы, предусмотренные процедурой приемки, несет Лизингополучатель.
     3.4. Обнаруженные при приемке имущества дефекты отражаются в Акте приемки. При этом Лизингодатель поручает Поставщику устранить обнаруженные дефекты с указанием сроков. При невозможности устранить дефекты Поставщик обязан заменить дефектное имущество за свой счет.
     3.5. При отказе Лизингополучателя принять имущество из-за дефектов, исключающих нормальное использование имущества, он должен в письменной форме поставить в известность Лизингодателя (с обязательным указанием и доказательством обнаруженных недостатков и дефектов). Указанная рекламация дает Лизингодателю право расторгнуть Договор купли-продажи имущества.
     3.6. Приемка имущества должна быть оформлена Актом приемки в течение 30 суток с даты поставки. Если в указанный срок Лизингополучатель не подписывает Акт приемки и за это время не заявил об отказе от приемки в соответствии с п. 3.5 настоящего Договора, приемка считается совершившейся.
     3.7. После приемки имущества Лизингополучатель принимает на себя все права Лизингодателя в отношении Поставщика и освобождает Лизингодателя от всех связанных с этим убытков и судебных исков. С даты приемки имущества Лизингополучатель отказывается от любых прямых и косвенных претензий к Лизингодателю по поводу качества имущества.
     3.8. Стороны считают, что имущество передано Лизингополучателю в том состоянии, в котором оно находилось в момент подписания Акта приемки.


 

4. Право собственности и право использования имущества


 

     4.1. Исключительное право собственности на имущество, передаваемое в лизинг по настоящему Договору, принадлежит Лизингодателю. Это право переходит к Лизингодателю с момента оплаты стоимости имущества Продавцу после получения Лизингодателем Акта приемки, свидетельствующего о том, что Поставщиком соблюдены все условия коммерческого контракта с Лизингополучателем.
     4.2. Лизингополучатель с даты подписания Акта приемки принимает на себя ответственность за сохранность имущества и обязанность защищать за свой счет право собственности на него Лизингодателя, принимая необходимые меры по предотвращению утраты имущества в результате хищения, пожара, порчи и т.п.
     4.3. Исключительное право пользования имуществом, переданным по настоящему Договору в лизинг, принадлежит Лизингополучателю. Продукция и доходы, получаемые в результате использования указанного имущества, являются исключительной собственностью Лизингополучателя.
     4.4. Лизингодатель гарантирует, что право Лизингополучателя пользоваться имуществом не будет им нарушено, если основания для такого нарушения не возникнут по требованию третьих лиц в связи с действиями или упущениями Лизингополучателя.


 

5. Страхование имущества


 

     5.1. Все риски гибели, утраты, порчи, хищения имущества при его транспортировке к месту доставки несет ______________, который обязан застраховать имущество от всех рисков.
     5.2. Все риски гибели, утраты, порчи, хищения, преждевременного износа, повреждения имущества с момента доставки принимает на себя Лизингополучатель. Он обязуется за свой счет застраховать имущество от всех рисков в пользу Лизингодателя в течение ____ дней с даты поставки имущества и в течение ____ дней представить Лизингодателю страховой полис или его нотариально заверенную копию.
     5.3. При наступлении страхового случая Лизингополучатель обязуется предпринять следующее:
     а) за свой счет и по своему усмотрению отремонтировать поврежденное имущество, или
     б) если имущество не может быть отремонтировано, заменить его другим, приемлемым для Лизингодателя имуществом с передачей ему права собственности на это имущество, или
     в) погасить Лизингодателю всю задолженность по уплате лизинговых платежей, выплатить остаточную стоимость имущества - объекта лизинга и неустойку, то есть сумму закрытия сделки.


 

6. Использование имущества


 

     6.1. Лизингополучатель обязуется использовать имущество строго по прямому назначению, содержать его в исправности, соблюдать соответствующие стандарты, технические условия, правила технической эксплуатации и инструкции предприятия-изготовителя.
     6.2. Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое и ремонтное обслуживание имущества.
     6.3. Лизингополучатель обязуется не производить никаких конструктивных изменений (модификаций) имущества, ухудшающих его качественные и эксплуатационные характеристики. Конструктивные изменения (модификации) имущества могут осуществляться Лизингополучателем за его счет только с письменного согласия Лизингодателя.
     6.4. Без письменного согласия Лизингодателя Лизингополучатель обязан не прикреплять каким-либо способом имущество к конструкциям помещения, где оно содержится и используется, или к любой другой недвижимой собственности, за исключением технологически необходимого крепления, предусмотренного требованиями техники безопасности и правил эксплуатации имущества.
     6.5. Лизингополучатель с письменного согласия Лизингодателя имеет право передавать имущество в сублизинг. Ответственность за сохранность имущества, а также за своевременную уплату лизинговых платежей сохраняется за Лизингополучателем.
     6.6. Лизингополучатель обязуется по просьбе Лизингодателя своевременно информировать его о состоянии имущества.
     6.7. Лизингодатель имеет право в любое время проверять состояние и условия использования имущества.


 

7. Лизинговые платежи


 

     7.1. Лизингополучатель за предоставленное ему право использования имущества, переданного ему в лизинг по настоящему Договору, обязуется уплатить Лизингодателю лизинговые платежи в сумме ___________________________________ руб., в том числе по годам:

200


 

г.


 

руб.

200


 

г.


 

руб.

200


 

г.


 

руб.

200


 

г.


 

руб.

200


 

г.


 

руб.

     7.2. Уплата лизинговых платежей производится еже_______ равными долями от годовой суммы лизинговых платежей в соответствии с п. 7.1 настоящего Договора платежными требованиями - поручениями с расчетного счета Лизингополучателя в соответствии с прилагаемым графиком независимо от фактического использования имущества.
     Примечание. Стороны могут согласиться и установить любые удобные им способ и сроки внесения платежей.
     7.3. В случае непоступления на счет Лизингодателя средств в погашение причитающихся с Лизингополучателя платежей до _____ числа следующего месяца (квартала) причитающиеся с Лизингополучателя платежи считаются несвоевременно уплаченными.
     Лизингодатель в таком случае получает право взыскать с настоящего Договора Лизингополучателя штраф в размере ____% от непогашенной задолженности по платежам за каждый день просрочки.
     7.4. Первый платеж в счет общей суммы платежей по п. 7.1 настоящего договора Лизингополучатель уплачивает в виде аванса в сумме ______ тыс. руб.
     7.5. По соглашению сторон общая сумма лизинговых платежей и периодические выплаты в период действия настоящего Договора и при его продлении могут быть изменены в случае появления новых обстоятельств, могущих вызвать коммерческие потери сторон: изменение уровня инфляции, цен, тарифов, уровня ссудного процента и других существенных для сторон показателей.


 

8. Форс-мажор


 

     8.1. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение обязательств по настоящему Договору в случае, если это невыполнение вызвано форс-мажорными обстоятельствами, которые признаются по действующему законодательству.
     В этом случае установленные сроки по выполнению обязательств, указанных в Договоре, переносятся на срок, в течение которого действуют форс-мажорные обстоятельства.
     8.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по Договору, обязана известить в письменной форме другую сторону о наступлении и прекращении вышеуказанных обстоятельств не позднее десяти дней с момента их наступления.
     8.3. В случае наступления форс-мажорных обстоятельств Российская торгово-промышленная палата будет призвана подтвердить наличие этих обстоятельств и их продолжительность.
     8.4. Если эти обстоятельства будут длиться более ______ месяцев, стороны встретятся, чтобы обсудить, какие меры следует принять.
     Однако если в течение последующих двух месяцев стороны не смогут договориться, тогда каждая из сторон вправе аннулировать Договор при условии, что стороны вернут друг другу все материальные и денежные активы, полученные ими в связи с действием настоящего Договора.


 

9. Разрешение споров


 

     9.1. В случае, если стороны не могут прийти к соглашению, все споры и разногласия, возникающие в результате неисполнения настоящего Договора или в связи с ним, подлежат разрешению в арбитражном суде в соответствии с законодательством Российской Федерации.


 

10. Общие положения


 

     10.1. Все изменения и дополнения к Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами.
     10.2. Любая договоренность между сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора, должна быть письменно подтверждена сторонами в форме дополнения к Договору.
     10.3. После подписания Договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переговоры и переписка между сторонами теряют силу, если на них отсутствует ссылка в Договоре.
     10.4. Настоящий Договор подписан в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
     10.5. Все приложения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью, и без них Договор считается не имеющим юридической силы.
     10.6. Ни одна из сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой стороны.


 

11. Прекращение договора


 

     11.1. Действие Договора прекращается по истечении срока Договора или в случае его расторжения.
     11.2. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда, если требование о расторжении заявляет одна из сторон.
     11.3. Лизингодатель вправе требовать расторжения Договора в следующих случаях:
     11.3.1. Договор купли-продажи имущества - объекта Договора не вступил в силу или был аннулирован по любой причине до поставки имущества Лизингополучателю.
     11.3.2. Продавец по любой причине оказался не в состоянии поставить имущество Лизингополучателю.
     При расторжении Договора в случаях, предусмотренных п. 11.3.1 и 11.3.2, Лизингодатель и Лизингополучатель освобождаются от взаимных обязательств по настоящему Договору.
     11.3.3. Лизингополучатель в течение срока, превышающего ____ дней, не выполняет своих обязательств по какому-либо виду платежей, предусмотренных настоящим Договором.
     11.3.4. Лизингополучатель по получении требования об уплате не погашает задолженности (включая пени за просрочку) в течение ____ недель.
     11.3.5. Лизингополучатель допускает использование имущества - объекта Договора с нарушением условий настоящего Договора.
     11.3.6. Договор купли-продажи имущества - предмета лизингового Договора аннулируется после поставки его по причинам, ответственность за которые несет Лизингополучатель.
     11.3.7. В период действия настоящего Договора организация Лизингополучателя ликвидируется.
     При расторжении Договора по причинам, указанным в п. 11.3.3-11.3.7, Лизингополучатель обязан уплатить Лизингодателю сумму закрытия сделки, которая включает:
     а) остаточную стоимость имущества на момент окончания срока Договора, если в нем предусматривался выкуп имущества по остаточной стоимости;
     б) всю задолженность Лизингополучателя, а также всю выплаченную Лизингодателю по Договору сумму лизинговых платежей;
     в) неустойку.
     11.4. Лизингополучатель вправе требовать расторжения настоящего Договора в случае обнаружения при приемке имущества недостатков, которые исключают его нормальное пользование и устранение которых невозможно.
     О требовании расторжения настоящего Договора Лизингополучатель обязан известить в письменной форме Лизингодателя не позднее ___ дней с момента завершения поставки имущества.


 

12. Завершение сделки


 

     12.1. По истечении срока Договора при условии уплаты Лизингополучателем Лизингодателю всех предусмотренных Договором платежей сделка считается завершенной.


 

13. Действия сторон по завершении сделки


 

13.1. Лизингодатель и Лизингополучатель согласились, что по завершении сделки:
     - имущество безвозмездно передается Лизингополучателю, или
     - имущество возвращается Лизингодателю и связанные с этим расходы осуществляются за счет ____________________________, (Лизингодателя/ Лизингополучателя) или    
     - имущество реализуется третьему лицу и связанные с этим доходы или расходы

распределяются между сторонами в соотношении


 

.


14. Адреса и банковские реквизиты сторон


 

Лизингополучатель:


 

Лизингодатель:


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 

Подписи сторон


 


 


 


 

М.П.


 

М.П.


Договор N


 


 

безвозмездного пользования имцуществом


 

г.


 


 

"


 

"


 


 


 

г.


 


 


 

именуем


 

в дальнейшем "Ссудодатель", в лице


 


 

, действующего на основании


 

, с одной стороны,

и


 

,

именуем


 

в дальнейшем "Ссудополучатель", в лице


 


 

, действующего на основании


 


 

, с другой стороны, заключили настоящий Договор о

нижеследующем.


 

1. Предмет договора


 

     1.1. По настоящему Договору Ссудодатель обязуется предоставить в безвозмездное временное пользование Ссудополучателю, а Ссудополучатель обязуется принять_____________(имущество, именуемое в дальнейшем "передаваемое имущество") и возвратить его в исправном состоянии с учетом нормального износа по истечении срока действия Договора.
     1.2. Имущество передается в безвозмездное временное пользование на срок

до


 

.


 


 

     1.3. Передаваемое имущество принадлежит Ссудодателю по праву

собственности (владения, распоряжения), что подтверждается


 


 

(документы, подтверждающие право

 Ссудодателя на указанное имущество).

     1.4. Ссудодатель гарантирует, что до подписания настоящего Договора передаваемое имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.


 

2. Права и обязанности сторон


 

     2.1. Ссудодатель обязуется в течение _______ дней после подписания настоящего Договора передать указанное имущество Ссудополучателю в исправном состоянии, позволяющем его использовать в соответствии с назначением. Передача имущества подтверждается актом приемки-передачи, подписанным обеими сторонами.
     2.2. Ссудополучатель обязан поддерживать передаваемое имущество в исправном состоянии, с соблюдением правил его эксплуатации, и нести все расходы на его содержание.
     2.3. Ссудополучатель обязан предупредить Ссудодателя о выявлении непригодности или недоброкачественности переданного имущества и прекратить его использование.
     Ссудополучатель, не предупредивший Ссудодателя об указанных обстоятельствах либо продолживший пользоваться переданным имуществом, не дожидаясь ответа Ссудодателя, не вправе при возникновении спора ссылаться на указанные обстоятельства.
     2.4. Если передаваемое имущество вышло из строя вследствие неправильной эксплуатации его Ссудополучателем, он производит ремонт за свой счет.
     2.5. Ссудополучатель не вправе предоставлять передаваемое имущество третьим лицам.
     2.6. Ссудополучатель обязан использовать передаваемое имущество _________________________ (место).
     2.7. Имущество передается в безвозмездное временное пользование со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом).


 

3. Ответственность сторон


 

     3.1. В случае если имущество по настоящему Договору было передано без его принадлежностей и относящихся к нему документов и без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для Ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения Договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
     3.2. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки, если иное не установлено действующим законодательством и настоящим Договором.
     3.3. Ссудополучатель возмещает убытки, если они возникли вследствие его виновных действий или бездействия.
     3.4. Ссудодатель отвечает за недостатки имущества, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении настоящего Договора.
     3.5. Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования передаваемого имущества, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности Ссудополучателя или его работника.
     3.6. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.


 

4. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества


 

     4.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения переданного имущества несет Ссудодатель, за исключением случаев, указанных в п. 4.2 настоящего Договора.
     4.2. Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения переданного имущества, если имущество погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с настоящим Договором или назначением имущества либо передал его третьему лицу без согласия Ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу, пожертвовав своим имуществом, но предпочел сохранить свое имущество.


 

5. Прочие условия


 

     5.1. Действие Договора прекращается по истечении его срока действия.
     5.2. Договор может быть изменен или его действие досрочно прекращено по письменному соглашению сторон, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации или настоящим Договором.
     5.3. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:
     - если вещь в силу обстоятельств, не зависящих от него, окажется в состоянии, непригодном для использования;
     - если при заключении настоящего Договора Ссудодатель ввел Ссудополучателя в заблуждение относительно прав третьих лиц на передаваемую вещь.
     5.4. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения настоящего Договора в случае, если Ссудополучатель:
     - использует вещь не в соответствии с Договором или назначением вещи;
     - не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или по ее содержанию;
     - существенно ухудшает состояние вещи;
     - без согласия Ссудодателя передал вещь третьему лицу.
     5.5. Ссудополучатель вправе/не вправе во всякое время отказаться от настоящего Договора, известив об этом другую сторону за __________________________________.
     5.6. Договор вступает в силу с момента его подписания.
     5.7. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.


 

6. Форс-мажор


 

     6.1. Ни одна из сторон настоящего Договора не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, которые возникли помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или предотвратить (непреодолимая сила), включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, а также запретительные действия властей и акты государственных органов. Документ, выданный соответствующим компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
     6.2. Сторона, которая не исполняет своего обязательства вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, должна немедленно известить другую сторону о наступлении указанных обстоятельств и их влиянии на исполнение обязательств по Договору.


 

7. Разрешение споров


 

     7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.
     7.2. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.


8. Адреса и банковские реквизиты сторон

Ссудодатель:


 

Ссудополучатель:


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 

Подписи сторон


 


 


 


 

М.П.


 

М.П.


     

Официальные документы

Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 N 14-ФЗ


Извлечения

     

Глава 30. Купля-продажа

    
<...> § 6. Энергоснабжение

    
Статья 539. Договор энергоснабжения

     
     1. По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
     
     2. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.
     
     3. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.
     

     4. К отношениям по договору снабжения электрической энергией правила настоящего параграфа применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное. (п. 4 введен Федеральным законом от 26.03.2003 N 37-ФЗ)

    
<...> Статья 545. Субабонент

     
     Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.
     
     

Глава 34. Аренда

    
§ 1. Общие положения об аренде

    
Статья 606. Договор аренды

     
     По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
     
     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
     

Статья 607. Объекты аренды

     
     1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
     
     Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
     
     2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
     
     3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих
     данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
     

Статья 608. Арендодатель

     
     Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
     

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

     
     1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
     
     2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
     
     3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
     

Статья 610. Срок договора аренды

     
     1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
     
     2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
     
     В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
     
     3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
     
     Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
     

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

     
     1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
     
     2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
     
     Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
     
     3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
     

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

     
     1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
     
     При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
     
     - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
     
     - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
     
     - потребовать досрочного расторжения договора.
     
     Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
     
     Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
     
     2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
     

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

     
     Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
     
     При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
     

Статья 614. Арендная плата

     
     1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
     
     Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
     
     2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
     
     1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
     
     2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
     
     3) предоставления арендатором определенных услуг;
     
     4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
     
     5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
     
     Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
     
     3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
     
     4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
     
     5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
     

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

     
     1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
     
     2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
     
     Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
     
     К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
     
     3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
     

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

     
     1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
     
     Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
     
     Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
     
     - произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
     
     - потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
     
     - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
     
     2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
     

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

     
     1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
     
     2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
     
     Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
     

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

     
     1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
     
     2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
     

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

     
     По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
     
     1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
     
     2) существенно ухудшает имущество;
     
     3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
     
     4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
     
     Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
     
     Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
     

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

     
     По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
     
     1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
     
     2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
     
     3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
     
     4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
     
     Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
     

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

     
     1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
     
     При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
     
     Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и
     обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
     
     2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
     

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

     
     При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
     
     Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
     
     В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
     

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

     
     1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
     
     2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
     
     3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
     
     4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
     

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

     
     1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
     
     2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
     
     3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
     

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

     
     К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.
     

§ 2. Прокат

    
Статья 626. Договор проката

     
     1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
     
     Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
     
     2. Договор проката заключается в письменной форме.
     
     3. Договор проката является публичным договором (статья 426).
     

Статья 627. Срок договора проката

     
     1. Договор проката заключается на срок до одного года.
     
     2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются.
     
     3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.
     

Статья 628. Предоставление имущества арендатору

     
     Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
     

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

     
     1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
     
     2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
     

Статья 630. Арендная плата по договору проката

     
     1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
     
     2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
          
     3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.
     

Статья 631. Пользование арендованным имуществом

     
     1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.
     
     2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.
     

§ 3. Аренда транспортных средств

    
1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

    
Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем

     
     По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
     
     Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.
     

Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем

     
     Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.
     

Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

     
     Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.
     

Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства

     
     1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором
     аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.
     
     2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.
     
     Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.
     
     Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.
     

Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

     
     Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.
     

Статья 637. Страхование транспортного средства

     
     Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.
     

Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

     
     1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.
     
     2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
     

Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

     
     В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.
     

Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

     
     Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.
     

Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

     
     Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.
     

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

    
Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа

     
     По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
     
     Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.
     

Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

     
     Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.
     

Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

     
     Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.
     

Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации

     
     Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.
     

Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

     
     Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.
     

Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

     
     1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.
     
     2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
     

Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

     
     Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.
     

Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

     
     Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.
     

§ 4. Аренда зданий и сооружений

    
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

     
     1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
     
     2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
     

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

     
     1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
     
     Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
     
     2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
     

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

     
     1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
     
     2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.
     
     Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
     
     3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
     

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

     
     В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
     

Статья 654. Размер арендной платы

     
     1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
     
     2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
     
     3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
     

Статья 655. Передача здания или сооружения

     
     1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
     
     Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
     
     Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
     
     2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
     

§ 5. Аренда предприятий

    
Статья 656. Договор аренды предприятия

     
     1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
     
     2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
     

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

     
     1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
     
     2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
     
     3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
     
     4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
     

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

     
     1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
     
     2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
     
     3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
     

Статья 659. Передача арендованного предприятия

     
     Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.
     
     Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
     

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

     
     Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
     
     Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
     

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

     
     1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
     
     2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
     

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

     
     Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
     
     Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
     

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

     
     Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
     

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

     
     При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
     

§ 6. Финансовая аренда (лизинг)

    
Статья 665. Договор финансовой аренды

     
     По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
     
     Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
     

Статья 666. Предмет договора финансовой аренды

     
     Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
     

Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду

     
     Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.
     

Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды

     
     1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.
     
     2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
     

Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества

     
     Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.
     

Статья 670. Ответственность продавца

     
     1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.
     
     В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (статья 326).
     
     2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение
     продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
     
     

Глава 36. Безвозмездное пользование

    
Статья 689. Договор безвозмездного пользования

     
     1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
     
     2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
     

Статья 690. Ссудодатель

     
     1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.
     
     2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
     

Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование

     
     1. Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению.
     
     2. Вещь предоставляется в безвозмездное пользование со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
     
     Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
     

Статья 692. Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование

     
     Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.
     

Статья 693. Ответственность за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование

     
     1. Ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования.
     
     При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
     
     2. Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии.
     
     3. Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.
     

Статья 694. Права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование

     
     Передача вещи в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь.
     
     При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
     

Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

     
     Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
     

Статья 696. Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи

     
     Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.
     

Статья 697. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи

     
     Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя.
     

Статья 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования

     
     1. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:
     
     - использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;
     
     - не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;
     
     - существенно ухудшает состояние вещи;
     
     - без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.
     
     2. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:
     
     - при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
     
     - если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
     
     - если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
     
     - при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.
     

Статья 699. Отказ от договора безвозмездного пользования

     
     1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.
     
     2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи.
     

Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования

     
     1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.
     
     2. В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица - ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование.
     
     В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.
     

Статья 701. Прекращение договора безвозмездного пользования

     
     Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.
     
     

Федеральный закон

от 29.10.1998 N 164-ФЗ

    

О финансовой аренде (лизинге)

    
Принят Государственной Думой 11 сентября 1998 года
Одобрен Советом Федерации 14 октября 1998 года

    
(в ред. Федеральных законов от 29.01.2002 N 10-ФЗ,
от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 18.07.2005 N 90-ФЗ,
от 26.07.2006 N 130-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными
законами от 24.12.2002 N 176-ФЗ, от 23.12.2003 N 186-ФЗ)

     
     Целями настоящего Федерального закона являются развитие форм инвестиций в средства производства на основе финансовой аренды (лизинга) (далее - лизинг), защита прав собственности, прав участников инвестиционного процесса, обеспечение эффективности инвестирования. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     В настоящем Федеральном законе определены правовые и организационно-экономические особенности лизинга.
     

Глава I. Общие положения

    
Статья 1. Сфера применения настоящего Федерального закона

     
     Сферой применения настоящего Федерального закона является лизинг имущества, относящегося к непотребляемым вещам (кроме земельных участков и других природных объектов), передаваемым во временное владение и в пользование физическим и юридическим лицам.
     

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
(в ред. Федеральных законов от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     В настоящем Федеральном законе используются следующие основные понятия:
     
     - лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга;
     
     - договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем;
     
     - лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.
     

Статья 3. Предмет лизинга

     
     1. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.
     
     2. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года N 114-ФЗ "О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами" в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации. (п. 2 в ред. Федерального закона от 26.07.2006 N 130-ФЗ)
     

Статья 4. Субъекты лизинга

     
     1. Субъектами лизинга являются:
     
     - лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга; (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     - лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
     
     - продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     2. Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     

Статья 5. Лизинговые компании (фирмы)

     
     1. Лизинговые компании (фирмы) - коммерческие организации (резиденты Российской Федерации или нерезиденты Российской Федерации), выполняющие в соответствии с законодательством Российской Федерации и со своими учредительными документами функции лизингодателей. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     2. Учредителями лизинговых компаний (фирм) могут быть юридические, физические лица (резиденты Российской Федерации или нерезиденты Российской Федерации). (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     3. Лизинговая компания - нерезидент Российской Федерации - иностранное юридическое лицо, осуществляющее лизинговую деятельность на территории Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     4. Лизинговые компании имеют право привлекать средства юридических и (или) физических лиц (резидентов Российской Федерации и нерезидентов Российской Федерации) для осуществления лизинговой деятельности в установленном законодательством Российской Федерации порядке. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     

Статья 6

Исключена. -
Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.

    
Статья 7. Формы лизинга
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     1. Основными формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации.
     
     Абзацы четвертый - пятый исключены. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     
     2-3. Исключены. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     
     2. Договор лизинга может включать в себя условия оказания дополнительных услуг и проведения дополнительных работ.
     
     Дополнительные услуги (работы) - услуги (работы) любого рода, оказанные лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и непосредственно связанные с реализацией договора лизинга.
     
     Перечень, объем и стоимость дополнительных услуг (работ) определяются соглашением сторон. (п. 2 в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     

Статья 8. Сублизинг

     
     1. Сублизинг - вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.
     
     При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга. (п. 1 в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     2-3. Исключены. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     
     2. При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме.
     
     5. Исключен. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     

Статья 9

Исключена. -
Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.

    
Глава II. Правовые основы лизинговых отношений

    
Статья 10. Права и обязанности участников договора лизинга

     
     1. Права и обязанности сторон договора лизинга регулируются гражданским законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором лизинга. (п. 1 в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     2 - 3. Исключены. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     
     2. При осуществлении лизинга лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и другие требования, установленные законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     5-7. Исключены. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     

Статья 11. Право собственности на предмет лизинга
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     1. Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     2. Право владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не установлено иное.
     
     3. Право лизингодателя на распоряжение предметом лизинга включает право изъять предмет лизинга из владения и пользования у лизингополучателя в случаях и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации и договором лизинга.  (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     

Статья 12

Исключена. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.

    
Статья 13. Обеспечение прав лизингодателя
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     1. В случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд.
     
     2. Лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора лизинга и возврата в разумный срок лизингополучателем имущества в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором
     лизинга.
     
     В этом случае все расходы, связанные с возвратом имущества, в том числе расходы на его демонтаж, страхование и транспортировку, несет лизингополучатель.
     

Статья 14

Исключена. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.

    
Статья 15. Содержание договора лизинга

     
     1. Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме.
     
     2. Исключен. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     
     2. Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     К обязательным договорам относится договор купли-продажи.
     
     К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     3. В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным. (п. 3 в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     4. На основании договора лизинга лизингодатель обязуется:
     
     - приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю; (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     - выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.
     
     5. По договору лизинга лизингополучатель обязуется:
     
     - принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга;
     
     - выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга; (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     - по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;
     
     - выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.
     
     6. В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     

     7. Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.
     

Статья 16

Исключена. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.

    
Статья 17. Предоставление во временное владение и пользование предмета договора лизинга, его обслуживание и возврат
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     1. Лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества.
     
     2. Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     3-4. Исключены. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     
     3. Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. (п. 3 в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     4. При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.
     
     5. Если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки. В случае, если указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может требовать их возмещения.
     
     6. В случае, если за несвоевременный возврат предмета лизинга лизингодателю предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     7. Произведенные лизингополучателем отделимые улучшения предмета лизинга являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     8. В случае, если лизингополучатель с согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга, лизингополучатель имеет право после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости таких улучшений, если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     9. В случае, если лизингополучатель без согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга, и если иное не предусмотрено федеральным законом, лизингополучатель не имеет права после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости этих улучшений. (п. 9 в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     

Статья 18. Уступка прав по договору лизинга третьим лицам и залог предмета лизинга
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     1. Лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     2. Исключен. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     
     2. Лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     3. Лизингодатель обязан предупредить лизингополучателя о всех правах третьих лиц на предмет лизинга. (п. 3 введен Федеральным законом от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     4-5. Исключены. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     

Статья 19. Переход права собственности на предмет лизинга
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     1. Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
     
     2. Федеральным законом могут быть установлены случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
     

Статья 20. Порядок регистрации имущества (предмета договора лизинга) и прав на него
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     1. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.
     
     Специальные требования, предъявляемые законодательством Российской Федерации к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов, другого имущества), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению. (п. 1 в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     2. Предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах (транспортные средства, оборудование повышенной опасности и другие предметы лизинга), регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя.
     
     3. По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. В случае расторжения договора и изъятия лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе).
     

Статья 21. Страхование предмета лизинга и предпринимательских (финансовых) рисков
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     1. Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором. Стороны, выступающие в качестве страхователя и выгодоприобретателя, а также период страхования предмета лизинга определяются договором лизинга. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     2. Страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется по соглашению сторон договора лизинга и не обязательно.
     
     3. Исключен. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     
     3. Лизингополучатель в случаях, определенных законодательством Российской Федерации, должен застраховать свою ответственность за выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым имуществом.
     
     4. Лизингополучатель вправе застраховать риск своей ответственности за нарушение договора лизинга в пользу лизингодателя. (п. 4 введен Федеральным законом от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     

Статья 22. Распределение рисков между сторонами договора лизинга
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     1. Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     2. Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     3. Риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга и связанные с этим убытки несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     

Статья 23. Обращение взыскания третьих лиц на предмет лизинга
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     1. Исключен. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     
     1. На предмет лизинга не может быть обращено взыскание третьего лица по обязательствам лизингополучателя, в том числе в случаях, если предмет лизинга зарегистрирован на имя лизингополучателя.
     
     2. Взыскания третьих лиц, обращенные на имущество лизингодателя, могут быть отнесены только к данному объекту права собственности лизингодателя в отношении предмета лизинга. К приобретателю прав лизингодателя в отношении предмета лизинга в результате удовлетворения взыскания в обязательном порядке переходят не только права, но и обязательства лизингодателя, определенные в договоре лизинга.
     

Статья 24

Исключена. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.

    
Статья 25

Исключена. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.

    
Статья 26. Обязанности лизингополучателя при утрате предмета лизинга

     
     Утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций по вине лизингополучателя не освобождает лизингополучателя от обязательств по договору лизинга, если договором лизинга не установлено иное. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     

Глава III. Экономические основы лизинга

    
Статья 27

Исключена. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.

    
Статья 28. Лизинговые платежи
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     1. Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. (п. 1 в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     2. Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга с учетом настоящего Федерального закона.
     
     Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга.
     
     Если иное не предусмотрено договором лизинга, размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца. (абзац введен Федеральным законом от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     3. Исключен. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     
     3. Обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     4. В целях налогообложения прибыли лизинговые платежи относятся в соответствии с законодательством о налогах и сборах к расходам, связанным с производством и (или) реализацией. (п. 4 в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     5. Исключен. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     

Статья 29

Исключена. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.

    
Статья 30

Исключена. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.

    
Статья 31. Право сторон договора лизинга применять механизм ускоренной амортизации предмета лизинга
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     1. Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.
     
     Стороны договора лизинга имеют право по взаимному соглашению применять ускоренную амортизацию предмета лизинга. (п. 1 в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     2. Амортизационные отчисления производит сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга. (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     3. Исключен. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     

Статья 32

Исключена. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.

    
Статья 33

Исключена. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.

    
Статья 34

Утратила силу. - Федеральный закон от 18.07.2005 N 90-ФЗ.

    
Статья 35. Предупреждение, ограничение и пресечение монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции

     
     Предупреждение, ограничение и пресечение монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции на рынке услуг по лизингу обеспечиваются федеральным антимонопольным органом в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации.
     

Глава IV. Государственная поддержка лизинговой деятельности

    
Статья 36. Меры государственной поддержки лизинговой деятельности
(в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)

     
     Мерами государственной поддержки деятельности лизинговых организаций (компаний, фирм), установленными законами Российской Федерации и решениями Правительства Российской Федерации, а также решениями органов государственной власти субъектов Российской Федерации в пределах их компетенции, могут быть:
     
     - разработка и реализация федеральной программы развития лизинговой деятельности в Российской Федерации или в отдельном регионе как части программы среднесрочного и долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации или региона;
     
     - создание залоговых фондов для обеспечения банковских инвестиций в лизинг с использованием государственного имущества;
     
     - долевое участие государственного капитала в создании инфраструктуры лизинговой деятельности в отдельных целевых инвестиционно-лизинговых проектах;
     
     - абзац пятый исключен. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ;
     
     - меры государственного протекционизма в сфере разработки, производства и использования наукоемкого высокотехнологичного оборудования;
     
     - финансирование из федерального бюджета и предоставление государственных гарантий в целях реализации лизинговых проектов (Бюджет развития Российской Федерации), в том числе с участием фирм-нерезидентов;
     
     - предоставление инвестиционных кредитов для реализации лизинговых проектов;
     
     - предоставление банкам и другим кредитным учреждениям в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, освобождения от уплаты налога на прибыль, получаемую ими от предоставления кредитов субъектам лизинга, на срок не менее чем три года для реализации договора лизинга;
     
     - предоставление в законодательном порядке налоговых и кредитных льгот лизинговым компаниям (фирмам) в целях создания благоприятных экономических условий для их деятельности;
     
     - создание, развитие, формирование и совершенствование нормативно-правовой базы, обеспечивающей защиту правовых и имущественных интересов участников лизинговой деятельности; (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
     
     - абзац двенадцатый исключен. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ;
     

     - предоставление лизингополучателям, ведущим переработку или заготовку сельскохозяйственной продукции, права осуществлять лизинговые платежи поставками продукции на условиях, предусмотренных договорами лизинга;
     
     - отнесение при осуществлении лизинговых операций в агропромышленном комплексе к предмету лизинга племенных животных;
     
     - создание фонда государственных гарантий по экспорту при осуществлении международного лизинга отечественных машин и оборудования.
     

Глава V. Право инспектирования и контроля

    
Статья 37. Право на инспекцию по лизинговой сделке

     
     1. Лизингодатель имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров.
     
     2. Цели и порядок инспектирования оговариваются в договоре лизинга и других сопутствующих договорах между их участниками.
     
     3. Лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам и предмету лизинга.
     

Статья 38. Право лизингодателя на финансовый контроль

     
     1. Лизингодатель имеет право на финансовый контроль за деятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к предмету лизинга, формированием финансовых результатов деятельности лизингополучателя и выполнением лизингополучателем обязательств по договору лизинга.
     
     2. Цель и порядок финансового контроля предусматриваются договором лизинга.
     
     3. Лизингодатель имеет право направлять лизингополучателю в письменной форме запросы о предоставлении информации, необходимой для осуществления финансового контроля, а лизингополучатель обязан удовлетворять такие запросы.
     
     4. Исключен. - Федеральный закон от 29.01.2002 N 10-ФЗ.
     

Глава VI. Заключительные положения

    
Статья 39. Вступление в силу настоящего Федерального закона

     
     Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
     
     Предложить Президенту Российской Федерации привести свои нормативные акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.
     
     Правительству Российской Федерации в течение шести месяцев привести свои нормативные акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.
     
Президент Российской Федерации
Б. Ельцин     
     

     

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 11.01.2002 N 66


Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

                   
     1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
     
     Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
     
     По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
     
     Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
     
     Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
     
     При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
     
     Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
     
     Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
     
     Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
     
     2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
     

     Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.
     
     Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (статья 622 Кодекса).
     
     В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.
     
     Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, указав следующее.
     
     Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.
     
     Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.
     
     Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.
     
     В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.
     
     На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
     
     Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости судна (520 тысяч долларов США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.
     

     В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.
     
     По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.
     
     При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).
     
     Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.
     
     Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
     
     В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.
     
     Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.
     
     Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ.
     
     3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
     
     Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
     

     Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
     
     Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
     
     Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
     
     Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
     
     С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.
     
     4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
     
     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.
     
     Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.
     
     Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
     
     Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.
     
     В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика - инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
     

     Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее.
     
     Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
     
     Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.
     
     В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
     
     Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
     
     Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
     
     Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения.
     
     5. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
     
     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.
     
     Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
     

     Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды.
     
     Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.
     
     Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.
     
     Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
     
     Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
     
     Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.
     
     Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены.
     
     6. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
     

     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.
     
     Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.
     
     Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
     
     Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
     
     Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.
     
     В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.
     
     Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
     
     Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.
     
     В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
     
     Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
     
     В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.
     

     7. В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.
     
     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.
     
     Исковое требование было основано на положениях пункта 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунк-том порядка.
     
     Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
     
     Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.
     
     В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
     
     Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.
     
     Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.
     
     Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.
     
     По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.
     

     Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.
     
     Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.
     
     8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
     
     До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
     
     Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
     
     Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.
     
     Передача вертолета арендатору состоялась.
     
     Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
     
     Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.
     

     Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.
     
     В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.
     
     Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.
     
     9. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
     
     В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.
     
     В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.
     
     Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.
     
     Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.
     
     С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.
     
     В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
     
     Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
     
     Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
     
     При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.
     

     10. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.
     
     Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.
     
     Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.
     
     В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
     
     Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
     
     В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
     
     Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.
     
     К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.
     
     Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.
     

     Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.
     
     Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.
     
     11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
     
     Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
     
     Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
     
     Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
     
     Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
     
     Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
     
     Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
     

     При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
     
     В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
     
     В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
     
     Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
     
     Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
     
     Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
     
     В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
     
     В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
     
     Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
     
     12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
     
     Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
     
     Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
     

     В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
     
     Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
     
     В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
     
     Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
     
     Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
     
     Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
     
     Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.
     
     13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
     
     Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.
     
     Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.
     
     В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.
     

     В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
     
     Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
     
     Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
     
     Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.
     
     Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.
     
     Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск.
     
     14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
     
     Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
     
     Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
     

     По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
     
     Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
     
     В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
     
     Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
     
     В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
     
     Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
     
     Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
     
     Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
     
     В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
     
     С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.
     

     15. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
     
     Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.
     
     В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. Как предусмотрено данной нормой, в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
     
     В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.
     
     Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.
     
     При этом судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не испросив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.
     
     В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.
     
     Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.
     
     Как видно из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.
     
     В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.
     

     Первоначально договор субаренды был заключен сроком на один год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на два года, то есть на весь оставшийся срок аренды.
     
     По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно - за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения.
     
     Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ.
     
     Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.
     
     16. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
     
     Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК РФ.
     
     При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами.
     
     Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК Российской Федерации, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
     

     Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям.
     
     Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.
     
     В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).
     
     Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).
     
     Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.
     
     Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
     
     17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.
     
     Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.
     
     К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.
     
     Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
     

     Как следует из материалов дела, в 1995 году комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.
     
     Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 году одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).
     
     В 1999 году комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.
     
     Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.
     
     По мнению истца, к договору субаренды не применимы положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.
     
     Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований статьи 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.
     
     Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
     
     Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.
     

     Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 году с согласия арендодателя сроком на пять лет, оснований для его выселения не имелось.
     
     18. Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ.
     
     Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
     
     Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
     
     Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.
     
     Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.
     
     При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ.
     
     Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды "генерального" согласия на совершение арендатором таких сделок.
     
     Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.
     

     Учитывая изложенное, суд в иске отказал.
     
     Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.
     
     В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.
     
     Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
     
     19. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.
     
     Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
     
     Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
     
     Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
     
     Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
     
     В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
     
     Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
     

     Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.
     
     20. Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
     
     Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору об обязании субарендатора освободить нежилое помещение в связи с истечением установленного в договоре субаренды срока.
     
     Ответчик, возражая против заявленного требования, сослался на то, что договор субаренды является в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновленным на неопределенный срок. Поскольку истец не предупредил его в соответствии со статьей 610 Кодекса об отказе от договора, иск не подлежит удовлетворению.
     
     Арбитражный суд, разрешая спор, исходил из следующего.
     
     Между истцом и ответчиком с согласия арендодателя был заключен договор субаренды, срок которого был меньше срока, установленного в договоре аренды.
     
     По истечении срока действия договора субаренды ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны истца.
     
     Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
     
     Так как иное законом не установлено, договор субаренды между истцом и ответчиком в силу пункта 2 статьи 621 Кодекса является возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от него в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ.
     
     Однако согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
     
     Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.
     
     Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.
     
     При таких обстоятельствах направлять предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке статьи 610 Кодекса не требовалось.
     

     Поскольку у ответчика отсутствуют иные правовые основания для занятия спорного помещения, арбитражный суд обязал его освободить это помещение.
     
     21. Указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.
     
     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
     
     Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.
     
     Постановлением апелляционной инстанции данное решение отменено и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы.
     
     При этом суд апелляционной инстанции указал следующее.
     
     Согласно условиям договора арендодатель обязан проводить капитальный ремонт сданного внаем нежилого помещения вместе с капитальным ремонтом всего здания, но срок планового капитального ремонта спорного строения еще не наступил. Арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту объекта аренды в случае неотложной необходимости, так как, зная о недостатках переданного в аренду помещения, в частности об аварийном состоянии системы центрального отопления, принял это помещение по акту приема-передачи (об аварийном состоянии системы центрального отопления была сделана отметка в указанном акте). Тем самым арендатор лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью, на арендодателя.
     
     Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.
     

     Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.
     
     Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.
     
     Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается факт аварии системы центрального отопления. Актами обследования, составленными с участием представителей теплоснабжающей организации и арендодателя, подтверждается необходимость проведения ее капитального ремонта.
     
     Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.
     
     Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.
     
     При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о праве ответчика в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.
     
     Приняв во внимание изложенное, а также учитывая, что иной задолженности по арендной плате у ответчика не имелось, суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца.
     
     22. Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.
     
     Акционерное общество (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам ГК РФ, регулирующим энергоснабжение.
     

     Суд первой инстанции квалифицировал оспариваемый договор как договор на энергоснабжение, признал его недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащей статье 545 Кодекса, поскольку не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента.
     
     Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал, исходя из следующего.
     
     Согласно статье 539 ГК РФ сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.
     
     Ответчик в качестве абонента получал электроэнергию для снабжения принадлежащего ему здания на основании договора с энергоснабжающей организацией.
     
     С истцом заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежащем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, оговорив количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии.
     
     Данное соглашение стороны назвали договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором.
     
     Таким образом, истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений. При этом ответчик не являлся энергоснабжающей организацией.
     
     Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, является договором на энергоснабжение, необоснован.
     
     Оспариваемое соглашение фактически устанавливало порядок определения расходов истца на электроэнергию в арендуемых им помещениях и являлось частью договора аренды.
     
     Оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону не имелось.
     
     23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
     
     Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
     

     К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
     
     Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
     
     Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
     
     Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
     
     Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
     
     Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
     
     Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
     
     В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
     
     Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.
     
     24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
     
     Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
     
     В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
     

     Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
     
     В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
     
     Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
     
     Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
     
     В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
     
     Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.
     
     25. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
     
     Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.
     
     В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.
     
     Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.
     

     Арендатор полагал, что данное условие могло быть предусмотрено в договоре лишь как основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), но такого волеизъявления стороны при включении договора не выразили.
     
     Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.
     
     Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
     
     Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
     
     Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
     
     Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
     
     Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).
     
     Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.
     
     26. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
     
     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
     

     В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
     
     Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
     
     Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.
     
     В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
     
     Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в части первой статьи 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало части второй данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.
     
     С учетом того, что статья 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее части первой по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.
     
     Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.
     
     Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
     
     Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.
     

     27. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
     
     Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.
     
     Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.
     
     В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
     
     По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.
     
     Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
     
     Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.
     
     Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.
     
     Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.
     
     28. Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
     

     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.
     
     Решением суда первой инстанции с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и неустойка, в иске о расторжении договора аренды отказано по следующим основаниям.
     
     Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру подлежащей перечислению арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность.
     
     Частью первой статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части второй названной статьи другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды.
     
     Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в части первой статьи 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.
     
     Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса.
     
     Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
     
     Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.
     

     29. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
     
     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
     
     Данное требование было заявлено на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.
     
     Определением арбитражного суда иск оставлен без рассмотрения со ссылкой на пункт 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
     
     При этом суд указал, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
     
     В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
     
     Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.
     
     Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
     
     Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
     
     В связи с этим суд обратил внимание истца на то, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.
     

     Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск подлежал оставлению без рассмотрения.
     
     30. Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на часть вторую статьи 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
     
     Пунктом 5 договора аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.
     
     При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, установлено нахождение в нем посторонней организации, что отражено в представленных в суд актах.
     
     Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.
     
     Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
     
     Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
     
     Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
     

     Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.
     
     Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и, руководствуясь пунктом 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил иск без рассмотрения.
     
     31. Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
     
     Акционерным обществом и собственником здания был заключен договор аренды нежилого помещения.
     
     При заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы.
     
     Арендодатель, полагая, что спор возник об изменении договора, передал указанные разногласия на разрешение арбитражного суда.
     
     Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано на основании абзаца второго пункта 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
     
     Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и передал дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
     
     Согласно статье 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
     
     Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.
     
     По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
     
     Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.
     
     Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор.
     
     Статьей 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к разрешаемым арбитражным судом спорам относятся споры о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.
     
     Имеющаяся в деле переписка свидетельствует о том, что стороны обсуждали вопрос о возможной передаче возникших разногласий на разрешение арбитражного суда.
     

     Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции передал дело в суд первой инстанции, указав на необходимость выяснения вопроса о наличии соглашения сторон о такой передаче.
     
     32. При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.
     
     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании долга по арендной плате.
     
     Возражая против заявленного требования, ответчик сослался на то, что предъявленная ко взысканию с него сумма представляет собой разницу между размером арендной платы, установленным в ранее действовавшем договоре аренды, и арендной платой, определенной при заключении договора аренды на новый срок. По мнению ответчика, изменение размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год.
     
     Арбитражный суд признал доводы ответчика необоснованными по следующим основаниям.
     
     В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.
     
     Норма пункта 3 статьи 614 Кодекса регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.
     
     Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
     
     Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.
     
     Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным.
     
     33. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
     

     Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.
     
     В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ он как добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
     
     Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.
     
     В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.
     
     Поскольку доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.
     
     Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.
     
     Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.
     
     34. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору.
     

     Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор аренды нежилого помещения.
     
     При этом истец сослался на то, что фактически пользуется спорным помещением, оплачивает коммунальные услуги и вносит арендную плату, поэтому имеет преимущественное право на заключение договора аренды.
     
     Основанием для обращения в суд послужило заключение ответчиком договора на аренду указанного помещения с акционерным обществом.
     
     Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
     
     Арбитражный суд установил, что комитет намеревался заключить договор аренды с предпринимателем и подготовил проект договора и расчет арендной платы, однако существенные условия договора не были согласованы сторонами.
     
     Поскольку предприниматель стороной по договору аренды не являлся, доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны.
     
     С учетом изложенного суд отказал в иске.
     
     Данное решение было оставлено без изменения всеми судебными инстанциями.
     
     35. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
     
     Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.
     
     В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
     
     Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
     

     Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности.
     
     Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению.
     
     36. В случае, когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы за период просрочки возврата арендованного автомобиля в соответствии со статьей 622 ГК РФ.
     
     Суд первой инстанции, установив, что договор аренды автомобиля был досрочно расторгнут, удовлетворил иск. При этом суд исходил из того, что согласно статье 622 Кодекса в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
     
     Суд апелляционной инстанции отменил данное решение и отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
     
     В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 ГК РФ).
     
     Поскольку в договоре аренды стороны не оговорили место возврата арендованного имущества, суд применил абзац шестой статьи 316 ГК РФ, согласно которому исполнение должно быть произведено в месте нахождения юридического лица, являющегося должником.
     
     Материалы дела подтверждали то обстоятельство, что арендованный автомобиль был поставлен арендатором на стоянку и находился там вплоть до его передачи арендодателю. Кроме того, арендатор неоднократно направлял арендодателю извещения о своей готовности возвратить автомобиль.
     
     Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что абзац шестой статьи 316 ГК РФ в данном случае применен судом неправильно. Указанная норма распространяется на случаи, когда передача имущества является основной обязанностью должника по договору.
     
     В данном же случае обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состоит не в собственно передаче, а в возврате имущества арендодателю.
     
     Поэтому, руководствуясь абзацем первым статьи 316 Кодекса, следует признать, что из существа указанного обязательства вытекает, что возврат должен произойти в том месте, где это имущество было получено арендатором.
     
     В этой связи арендатор обязан был передать арендодателю автомобиль в том месте, где он был получен.
     
     37. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
     
     Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй статьи 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи.
     
     Суд первой инстанции, установив факт просрочки возврата имущества арендодателю, удовлетворил иск.
     
     Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.
     
     Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды, срок действия которого истек.
     
     В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
     
     В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами.
     
     Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.
     
     В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
     
     Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению.
     
     38. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
     
     Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.
     
     Возражая против иска, ответчик сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора, поэтому при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.
     
     В указанном договоре была предусмотрена арендная плата, размер которой значительно превышал ставку арендной платы, обычно применяемую при аренде аналогичного имущества, что, в частности, и явилось причиной, побудившей акционерное общество досрочно прервать арендные отношения.
     
     Арендная плата за спорный период, рассчитанная по методике, утвержденной городской администрацией, перечислена до возбуждения дела.
     
     Суд удовлетворил иск, сославшись на часть вторую статьи 622 ГК РФ, согласно которой арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
     
     Поскольку в данном случае акционерное общество несвоевременно исполнило обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.
     
     39. Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
     
     Торгово-производственная компания обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
     
     В ходе судебного разбирательства установлено, что после прекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества.
     
     Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. На основании части второй статьи 622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь период просрочки возврата имущества.
     
     В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано со ссылкой на то, что статья 622 Кодекса не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.
     
     В силу указанной нормы в случае, когда арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
     
     В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию, независимо от основания его возникновения.
     
     Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.
     
     Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
     
     Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений статьи 395 Кодекса, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.
     
     Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.
     
     Кроме того, суд отметил, что норма части второй статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.
     
     Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил и иск арендодателя удовлетворил в полном объеме.
     
     40. Суд с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность.
     
     Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительной сделкой договора аренды как заключенного с нарушением требований статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
     
     Суд установил, что по оспариваемому договору в аренду сданы производственные помещения с находящимся в них дорогостоящим оборудованием сроком на 15 лет. Стоимость спорного имущества на момент заключения договора составляла 80 процентов стоимости основных фондов акционерного общества.
     
     Таким образом, в аренду было сдано имущество, необходимое акционерному обществу для осуществления его основной производственной деятельности. В пользовании общества остались только незначительные вспомогательные службы, не связанные с основным профилем его деятельности.
     
     Учитывая, что и результате совершения данной сделки фактически была прекращена производственная деятельность истца, дающая его основной доход, суд признал оспариваемую сделку для истца крупной. В связи с этим она должна была заключаться в порядке, установленном статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
     
     Довод ответчика об одобрении оспариваемой сделки в связи с принятием истцом арендной платы признан судом неосновательным.
     
     Поскольку сделка по существу лишила истца на длительное время основной статьи доходов, то принятие им арендной платы в сумме, несоразмерно меньшей по сравнению с доходами, получаемыми акционерным обществом от производственной деятельности, само по себе не могло служить одобрением такой сделки.
     
     В связи с несоблюдением при совершении оспариваемой сделки требований статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" суд удовлетворил иск.