Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Что делать если вас затопили соседи?

Что делать если вас затопили соседи?

Подготовлено "Аудит Груп"

Специально для "Налогового вестника"

Практика оценки рыночной стоимости ущерба от затопления  квартиры

В современной оценочной практике тема оценки ущерба от затопления квартиры имеет целый ряд специфических особенностей и всегда вызывает много практических вопросов, касающихся как методики оценки, так и содержания отчета об оценке. В статье представлена последовательность действий при проведении оценки ущерба от затопления квартиры и макет отчета об оценке рыночной стоимости ущерба от затопления, который соответствует требованиям законодательства РФ в области оценочной деятельности..

Последовательность действий при проведении оценки

Перед началом работы по оценке ущерба от затопления квартиры заказчик оценки должен предоставить оценщику следующие копии документов:

       Обязательные документы

*Копия правоустанавливающего документа (свидетельство о регистрации права собственности или договор купли/продажи или выписка из домовой книги или иные документы подтверждающие  собственность)

*Копия акта управляющей компании (ЖЭК, ДЕЗ, ЖСК и др.) о причинах и повреждениях при затоплении.

*Копия паспорта собственника квартиры

         Дополнительные  документы

*Копии документов БТИ (экспликация и поэтажный план)

*Копии документов на отделочные материалы (кассовые чеки, договоры купли/продажи, товарные накладные и прочее)

*Копии иных документов, имеющих отношение к ущербу

После получения указанных документов оценщику целесообразно создать комиссию из представителей управляющей компании, собственника квартиры, представителя ТСЖ и виновного в затоплении квартиры. Перед началом работы комиссии всем ее участникам рассылается письменное уведомление о дате и времени осмотра квартиры с обязательным уведомлением о вручении. Комиссия вместе с оценщиком производит осмотр всех внутренних помещений квартиры и имущества, поврежденных в результате затопления. Оценщик производит   фотографирование дефектов отделки внутренних помещений квартиры и дефектов, нанесенных имуществу в результате затопления. По результатам работы комиссии составляется Акт осмотра квартиры, пострадавшей в результате затопления с подробным описанием всех дефектов и повреждений внутренней отделки квартиры и повреждений имущества. Акт должен быть подписан всеми членами комиссии. Если кто – то из членов комиссии не согласен с текстом Акта, то он должен записать особое мнение. На основе Акта оценщик составляет Дефектную ведомость, на основании которой ведется расчет стоимости материалов и работ, необходимых для восстановительного ремонта квартиры. После составления дефектной ведомости и ее согласования с заказчиком оценки, оценщик проводит исследование рынка строительных материалов для проведения восстановительного ремонта и рынка услуг по проведению строительных и отделочных работ.

Исследование рынка строительных материалов включает в себя:

Выбор материалов, применительно к оцениваемому объекту, соответствующих качеству отделки до затопления.

Определение износа материала на момент затопления

Определение размеров площадей по каждому из элементов отделки (стен, полов, потолков)

Изучение рынка материалов, отбор продавцов.

Определение расходов по каждому из материалов в соответствии с данными

Выбор компаний - поставщиков ( 3 - 5 компаний).

Результаты исследования рынка материалов заносятся в таблицу.

Исследование рынка ремонтных и отделочных работ включает в себя:

Оценка качества необходимого ремонта в соответствии с качеством отделки квартиры, существовавшей на момент затопления.

Выбор сертифицированных компаний, способных произвести восстановительный ремонт нужного качества и дающих гарантию проведенных работ.

Результаты исследования рынка ремонтных и отделочных работ  заносятся в таблицу.

 Расчет рыночной стоимости ущерба

Результаты исследования рынка материалов и работ заносятся в расчетную таблицу по расчету итоговой рыночной стоимости ущерба от затопления.

Основные ошибки, встречающиеся при оценке ущербов.

- Использование оценщиком недостоверной информации.

- Выбранные материалы не соответствуют качеству отделочных материалов квартиры на момент затопления.

- Стоимость строительных и отделочных работ не соответствует категории ремонта, который существовал в квартире на момент затопления.

- Отсутствует расчет износа материалов.

- Расчет площадей внутренних элементов помещений квартиры производится без учета данных поэтажного плана и экспликации БТИ.

- При проведении расчета стоимости материалов и работ в расчете используются работы и материалы, которые отсутствовали в отделке квартиры на момент затопления (например, выравнивание стен и потолков)

Все эти ошибки приводят к искажению истинной рыночной стоимости ущерба от затопления квартиры.

Вариант макета отчета по оценке ущерба прилагается.

 

ООО «ЭКСПЕРИЗА»

ОТЧЕТ № 03/06 – 11 – 10

Об оценке рыночной стоимости ущерба квартире, расположенной по адресу: г. Москва, улица Ххххххх, дом х, строение х, кв. ххх в результате затопления.

1. Основные факты и выводы.

1. 1. Объект оценки:  Рыночная стоимость ущерба, причиненного внутренним помещениям квартиры, общей площадью  хх кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, улица Хххххххх, д. х, корпус х, кв. ххх в результате затопления.

1. 2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

Подход к оценке

Рыночная стоимость ущерба, причиненного квартире, расположенной по адресу: г. Москва, улица Хххххххх, д. х, корпус х, кв. ххх. в результате  затопления.

Затратный

107 000 рублей

Сравнительный

Не использовался

Доходный

Не использовался

Итоговая

107 000 рублей

 

1. 3 Итоговая величина стоимости обьекта оценки 

На основании проведенного анализа, расчетов и допущений, Рыночная стоимость ущерба, причиненного квартире, расположенной по адресу: г. Москва, улица Хххххххх, д. х, корпус х, кв. ххх. в результате  затопления по состоянию на «» ххххх 2011 года составляет:

 107 000 (Сто семь тысяч) рублей.

2. Основание для проведения оценки.

Договор на оценку № ОЦ – 00/00 - 2011 от 00. 00. 2011 года

3. Задание на оценку.

Объект оценки

Рыночная стоимость ущерба, причиненного квартире, расположенной по адресу : г. Москва, улица Хххххххх,              д. х, корпус х, кв. ххх в результате  затопления.

Имущественные права на объект оценки

Право собственности.

Цель и задачи  оценки:

Определение  рыночной стоимости ущерба, причиненного квартире в результате затопления для целей судопроизводства.

Предполагаемое использование результатов оценки

Результаты оценки предполагается использовать  для  оформления искового заявления в суд.

Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки

Ограничения на использование результатов оценки отсутствуют

Вид оцениваемой стоимости:

рыночная стоимость ущерба от затопления квартиры

Дата оценки

00 хххххх  2011 г.

Дата осмотра объекта оценки

00 хххххх  2011 г.

Дата составления отчета

00 хххххх  2011 г.

Срок проведения оценки

00. хх. 2011 г. - 00. хх. 2011 г.

Допущения и ограничения, на которых  основывается оценка

Оценка основана на документах, предоставленных Заказчиком оценки, которые считаются достоверными.

















4. Заявление о соответствии.

Подписавший данный отчет Оценщик настоящим заявляет, что:

1. Отчет об оценке был составлен в соответствии с Федеральным законодательством в области оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, правилами и стандартами, разработанными саморегулируемой  Общественной Общероссийской Организацией оценщиков « Российское Общество Оценщиков » ССО РОО 2010.

2. Утверждения о данных, которые представлены в Отчете, правильны и основаны на знаниях оценщика.

3. Анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и условиями.

4. Оценщик не имеет интереса в оцениваемом имуществе.

5. Вознаграждение  оценщика не зависит от  какого – либо аспекта Отчета.

6. Оценка была произведена в соответствии с Кодексом этики оценщиков.

7. Образование специалиста – оценщика соответствует требованиям Федерального законодательства по оценочной деятельности.

8. Оценщик имеет хх – ти  летний опыт оценки всех видов имущества.

9. Оценщик провел обследование имущества лично.

 Оценщик       ___________________________   Хххххххх Х.Х.

5. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

В соответствии с п. 16 ФСО № 1 проведение оценки включает в себя следующие основные этапы:

- заключение договора на проведение оценки ущерба, причиненного квартире в результате затопления, включающего задание на оценку;

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки ущерба;

- осмотр внутренних помещений квартиры с целью определения повреждений, причиненных внутренним помещениям квартиры в результате затопления.

- анализ представленных для оценки  документов;

- описание физического и юридического состояния оцениваемого объекта;

- исследование рынка материалов и услуг, необходимых для восстановительного ремонта;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости ущерба, причиненного объекту оценки;

- подготовка Отчета об оценке.

6. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике.

6. 1. Сведения о Заказчике оценки:

Заказчик:  Иванова Лидия Васильевна

Паспорт: серия 00 00  № хххххх, выдан  ХХХ  ХХХХХ ХХХХХ г. Москвы                          00. 00. 2003 г.

Регистрация: г. Москва, улица Хххххххх, д. х, корпус х, кв. ххх

6. 2. Сведения об Оценщике, работающем на основании трудового договора

Оценщик: Ххххххх Хххххх Хххххх,  хххххх  г. Москва, улица Ххххххх, дом хх, стр. х.         Член СРО Общероссийская Общественная Организация оценщиков « Российское Общество Оценщиков» (РОО),  Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков  № 000000, выдано 00 июня хххх г.  на срок 3 (три) года.

Местонахождение СРО РОО: 107078 г. Москва, 1 – й Басманный переулок, дом 2А.

Диплом о профессиональной переподготовке серия ПП № хххххх выдан «хх» хххх  хххх года Межотраслевым ИПК Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация: Оценка стоимости предприятий (бизнеса)»,

Свидетельство о повышении квалификации выдано «хх»  хххх года Межотраслевым ИПК Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по программе «Оценочная деятельность»,

Гражданская ответственность оценщика  Ххххххх а  Х. Х. застрахована  ООО                                « Росгосстрах», Договор (Полис)  № хх/хх/ххх/ххх  от  хх. хх. хххх года.

Стаж работы в оценочной деятельности: хх лет

Информация обо всех привлекаемых к оценке организациях и специалистах: в процессе проведения оценки по данному Отчету привлекались  специалисты СМУ № 7 для составления акта обследования квартиры, пострадавшей в результате затопления.

Организационно – правовая форма юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор: Общество с ограниченной ответственностью (ООО) Полное наименование юридического лица: Общество с ограниченной ответственностью ООО «Ххххххх  Ххххххх»

Реквизиты юридического лица, заключившего трудовой договор с Оценщиком:

ООО «ЭКСПЕРТИЗА», ОГРН:  ххххххххххх от 00. 00. 0000 г.

Юридический адрес: 000000  , г. Москва Ххххххххх хххх, д. хх, стр. х.

Почтовый адрес: 000000  , г. Москва Ххххххххх хххх, д. хх, стр. х.

ИНН/КПП хххххххх/ хххххххх, БИК хххххххх

 р/с  № хххххххххххххххххххх ;  к/с хххххххххххххххххххх  в  АКБ «ХХХ» (ОАО) г. Москва.

Тел. (ххх) ххх – хх – хх.

Гражданская ответственность юридического лица застрахована ОАО                                                «АльфаСтрахование», Полис № хххххх/ххх/хххх/хх страхования ответственности юридического лица, заключающего Договор на проведение оценки от  хх  хххххх  хххх г. Срок действия Полиса страхования:  с хх хххххххх  хххх г. по хх ххххххххх  20хх г.

7. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.

1. В процессе подготовки настоящего отчета, Оценщик исходил из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика.  

2. Оценщик не несет ответственности за достоверность прав собственности на оцениваемое имущество, которая резюмируется со слов Заказчика и на основании представленных им документов.

3. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как официального вызова суда.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

5. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными.  Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

6. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

7. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

8. Отчет об оценке рыночной стоимости действителен в течение шести месяцев, начиная от даты оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения экономических, юридических, социальных и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

 

8. Перечень используемых при проведении оценки объекта оценки данных, с указанием источников их получения.

- Федеральный закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
N 135-ФЗ от 29 июля 1998 с последующими изменениями и дополнениями

- Федеральный стандарт оценки N 1, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256

- Федеральный стандарт оценки N 2, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255

- Федеральный стандарт оценки N 3, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254

- ГК  РФ

- СНиП  3.04.01-87 «Изоляционные покрытия и отделочные материалы» 

- Ведомственные строительные нормы (ВСН 58-88р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения».

- Ведомственные строительные нормы (ВСН 57-88р) «Положение по техническому  обследованию  жилых зданий».

 - Информация сети Интернет.

- Акт обследования квартиры от хх ххххх 2011 г.

9. Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Перечень использованных при проведении оценки данных

Источники  получения данных

Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Документы, предоставленные Заказчиком оценки: Договор купли – продажи квартиры, Свидетельство  регистрацией  права собственности на квартиру, поэтажный план ТБТИ, экспликация ТБТИ.

Оценка технического состояния               (дефектная ведомость)

В соответствии с СНиП 3.04.01-87

Анализ рынка объекта оценки

 

«Семь гномов»,     «Строймастер»,  «Строй витрина», www. comstroy.ru; www.Comstroy.ru, www.dbu-eis.info.ru, Academstroyservis.narod.ru, www.Vira2002.ru.

Оценка технического состояния поврежденных материалов, износ

ВСН 53-86 (р)

Демонтажные работы

www.comstroy.ru www.Vira2002.ru Academstroyservis. narod.ru detalika. Ru  oknaru.com/ http://www.mmusor.ru

Монтажные работы

detalika. Ru oknaru.com/  dizain-stroy.Ru7gnomov.ru gms1. ru www.sidal.ru  http://www.stmaster.ru Ru www.dbu-eis.info http://yborki.ru/

Материалы для восстановительного                        ремонта квартиры

http://www.kraska.yondi.ru  http://www.kovrovy.ru/  http://www.pulscen.ru/ http://yandex.ru http://dekart-tkmp.ru/ http://stroyshopper.ru/ http://www.snab-stroy.ru  http://www.  c-world.ru/

10. Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения.

При выполнении работы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, Оценщиком были использованы и соблюдены следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки.             

ФСО № 1  Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки.

ФСО № 2   Цель оценки и виды стоимости

ФСО № 3   Требования  к отчету об оценке

Международные стандарты оценки МСО 2007

МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки»;

МСО 2 «Базы Оценки, отличные от рыночной стоимости»;

МСО 3  « Отчетность об оценке стоимости »

Свод стандартов и правил разработанных Общероссийской Общественной Организацией оценщиков « Российское Общество Оценщиков » ССО РОО 2010

ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки

ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке

ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества

ССО РОО 2-06-2010. Оценка стоимости интересов [прав] аренды

В соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объекта оценки определялась на основе  Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. с последующими  изменениями и дополнениями,  Свода стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2010 и  с Международными стандартами оценки (2007).                    Перечисленные стандарты  являются  обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.  Применение ССО РОО 2010 обусловлено тем, что Объект оценки находится на территории Российской Федерации, а также тем, что Оценщик осуществляет свою деятельность на территории  РФ. Указанные стандарты использовались при определении подходов к оценке, порядка проведения работ, при составлении Отчета об оценке, устанавливают основные термины, используемые в отчете об оценке.

11. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

11.1 Общие характеристики объекта оценки

Объект оценки

 Жилая  трехкомнатная  квартира

Месторасположение объекта оценки

г. Москва, улица Хххххххх, дом х, корп. х,  кв. ххх.

Оцениваемые права

Право собственности

Юридически разрешенное функциональное назначение объекта оценки

       Жилое помещение

Фактическое использование объекта оценки

Соответствует юридически разрешенному

Собственник квартиры на дату оценки

Иванова  Людмила Петровна

Правоустанавливающие документы

Свидетельство о государственной регистрации права от 21 февраля 2002 г. Бланк № 77 АА 651844, запись регистрации № 77 – 01/13 – 119/2002 – 5002 - 1

 

11.2. Описание квартиры, расположенного по адресу: г. Москва, улица Ххххххх, дом х, корп. х, кв. ххх.

Показатели

Характеристика показателей

Тип дома

Кирпичный

Этажность дома

   9

Этаж, на котором расположена квартира

     3

Количество комнат

3

Общая площадь, кв. м

57,5

Жилая площадь, кв. м.

39,6

Площадь кухни, кв. м.

5,7

Наличие лифта

Да

Высота потолков м.

2,5

11. 3. Описание состояния внутренних помещений квартиры на дату оценки

Квартира, в которой произошло затопление внутренних помещений, расположена на 3 этаже 9 - ти  этажного кирпичного  жилого дома, находящегося по адресу: г. Москва, улица Хххххххх, дом хх, корп. х, кв. ххх.

Оценщик произвел осмотр внутренних помещений квартиры хх хххххх  2011 г. в присутствии Заказчика оценки, собственника квартиры № ххх  Ивановой Л. П., собственника квартиры № ххх Оруджалиева А. В. и инженера по эксплуатации СМУ № 7, участка  № 13  Колесниковой И. Д.  По результатам осмотра квартиры был составлен Акт осмотра от хх хххххх  2011 г, копия которого приведена в Приложении к  настоящему Отчету.  В процессе осмотра повреждений элементов отделки внутренних помещений квартиры  было проведено фотографирование повреждений стен и потолков внутренних помещений квартиры, фотографии повреждений приведены в тексте Отчета.                                                                Были учтены данные, указанные в Актах осмотра квартиры от 26 ххххх и 30 ххххххх 2011 г, составленных комиссией  «СМУ № 7» по результатам затоплений квартиры,  которые произошли 16 хххх 2011 года и 22 ххххх  2011 г. в результате залива квартиры водой из вышерасположенной квартиры  №  ххх.

 

 

Описание дефектов и повреждений внутренних помещений квартиры:

Кухня (5,7 кв. м.) пом. № 4 по экспликации БТИ.

Потолок – следы протечек, потемнения краски, растрескивание окрашенной поверхности, следы грибка. Материал – масляная краска.

Стены – отслоения и растрескивания окрашенной поверхности стен, следы грибка и плесени  на стенах. Материал – масляная краска.

Ванная (2,1 кв. м.) пом. № 5 по экспликации БТИ.

Потолок – следы протечек, потемнения краски, растрескивание окрашенной поверхности. Материал – побелка.

Стены – потемнения, отслоения и растрескивания окрашенной поверхности стен, отслоение и растрескивание краски на стенах. Материал – масляная краска.

Туалет (1,1 кв. м.) пом. № 6 по экспликации БТИ.

Потолок – следы протечек, потемнения краски, растрескивание окрашенной поверхности. Материал – побелка.

Стены – потемнения, отслоения и растрескивания окрашенной поверхности стен, отслоение и растрескивание краски на стенах. В правом верхнем углу частичное разрушение перегородки из гипсокартона в месте соединения с.

Коридор ( 8,3 кв. м.) пом. № 7 по экспликации БТИ.

Потолок – следы протечек, потемнения краски, растрескивание окрашенной поверхности, отслоения краски.

Материал – побелка.

Стены – на левой (от входа) стене следы протечек, растрескивания краски, отслоение обоев от стен, разводы и потемнения обоев, следы грибка.

Материал – обои бумажные.

Комната жилая изолированная ( 8,9 кв. м.) пом. № 3 по экспликации БТИ.

Потолок – следы протечек по рустам, потемнения краски, растрескивание окрашенной поверхности, отслоения краски в местах соединения стен с потолком.

Материал – побелка.

Стены – на левой (от входа) стене следы протечек, растрескивания краски, отслоение обоев от стен, разводы и потемнения обоев, следы грибка.

Материал – обои бумажные с тиснением.

Комната жилая проходная 16,2 кв. м.) пом. № 2 по экспликации БТИ.

Потолок – следы протечек по рустам, потемнения краски, растрескивание окрашенной поверхности, отслоения краски в местах соединения стен с потолком. Материал – побелка.

Стены – на правой (от входа) стене следы протечек, растрескивания краски, ржавые пятна,  следы грибка. Материал – обои бумажные.

Комната жилая запроходная (  14,2 кв. м.) пом. № 1 по экспликации БТИ.

Потолок – следы протечек и растрескивания краски по рустам, потемнения краски, отслоения краски в местах соединения стен с потолком. Материал – побелка.

Стены – следы протечек, растрескивания краски, ржавые пятна, следы грибка.

Материал – обои бумажные с тиснением.

11. 4. Информация  о наличии обременений, установленных в отношении объекта оценки

По  результатам изучения документов, представленных Заказчиком оценки, Оценщик сделал вывод об отсутствии обременений в отношении  оцениваемой квартиры.

 

11. 5 Дефектная ведомость для оценки рыночной стоимости ущерба

ДЕФЕКТНАЯ ВЕДОМОСТЬ

по внутренним помещениям квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Хххххххх, дом х, кор. х, кв. ххх, поврежденных в результате затопления в соответствии с актом, составленным Оценщиком ООО  «Ххххх Ххххх», совместно с представителем участка № 13 СМУ № 7 и собственниками квартир № ххх и                № ххх  от хх ххххххх 2011 г.

Наименование

Ед.

изм.

Площадь

Материалы и               характер отделки

Перечень работ по устранению    ущерба

Комната жилая изолированная

( пом.  № 3)

кв.м.

8,9

 

 

Потолок

кв. м.

8,9

Побелка

Снятие поврежденной водой побелки с поверхности потолка, обработка потолка антигрибковым  составом, шпаклевка, нанесение новой в/э краски в два слоя.

Стены

кв.м.

25,98

Обои бумажные                          с тиснением.

пр – во Германия

Удаление обоев, поврежденных при снятии побелки с потолка и части стен, зачистка стен от старых обоев,  обработка стен   антигрибковым  составом,   грунтовка, шпаклевка, наклейка новых обоев.

Комната жилая проходная

( пом.  № 2)

кв.м.

16,5

 

 

Потолок

кв. м.

16,5

Побелка

Снятие поврежденной водой побелки с поверхности потолка, обработка потолка антигрибковым  составом, шпаклевка, нанесение новой в/э краски в два слоя.

Стены

кв.м.

36,78

Обои бумажные

пр – во Россия

Удаление обоев, поврежденных при снятии побелки с потолка и части стен, зачистка стен от старых обоев,  обработка стен  антигрибковым  составом,   грунтовка, шпаклевка, наклейка новых обоев.

Комната жилая запроходная ( пом.  № 1)

кв.м.

14,2

 

 

Потолок

кв. м.

14,2

Побелка

Снятие поврежденной водой побелки с поверхности потолка, обработка потолка антигрибковым  составом, шпаклевка, нанесение новой в/э краски в два слоя.

Стены

кв.м.

37,62

Обои бумажные                          с тиснением.

пр – во Германия

Удаление обоев, поврежденных при снятии побелки с потолка и части стен, зачистка стен от старых обоев,  обработка стен  антигрибковым  составом,   грунтовка, шпаклевка, наклейка новых обоев.

Коридор

( пом. № 7)

кв. м.

8,3

 

 

Потолок

кв. м.

8,3

Побелка

Снятие поврежденной водой побелки с поверхности потолка, обработка потолка антигрибковым  составом, шпаклевка, нанесение новой в/э краски в два слоя.

Стены

кв.м.

17,00

Обои бумажные

пр – во Россия

Удаление обоев, поврежденных при снятии побелки с потолка и части стен, зачистка стен от старых обоев,  обработка стен  антигрибковым  составом,   грунтовка, шпаклевка, наклейка новых обоев.

Кухня

( пом. № 4)

кв. м.

5,7

 

 

Потолок

кв. м.

5,7

Окрашен масляной краской.

Снятие поврежденной  масляной краски, обработка антигрибковым  составом, шпаклевка, окраска потолка новой масляной краской.

Стены

кв. м.

22,14

Окрашены масляной краской.

Снятие поврежденной  масляной краски, обработка антигрибковым  составом, шпаклевка, окраска стен новой масляной краской.

Туалет

 ( пом. №  6)

кв. м.

1,1

 

 

Потолок

кв. м.

1,1

Побелка

Снятие поврежденной водой побелки с поверхности потолка, обработка потолка антигрибковым  составом, шпаклевка, нанесение новой в/э краски в два слоя.

Стены

кв. м.

9,44

Окрашены масляной краской.

Снятие поврежденной  масляной краски, обработка антигрибковым  составом, шпаклевка, окраска стен новой масляной краской.

Ванная

 ( пом. №  5)

кв. м.

2,1

 

Потолок

кв. м.

2,1

Побелка

Снятие поврежденной водой побелки с поверхности потолка, обработка потолка антигрибковым  составом, шпаклевка,            нанесение новой в/э краски в два слоя.

Стены

кв. м.

11,54

Окрашены масляной краской.

Снятие поврежденной  масляной краски, обработка антигрибковым  составом, шпаклевка, окраска стен новой масляной краской.

 

 

Оценщик ___________Хххххххх Х Х.

 

Заказчик ___________Иванова Л. П.

 

  

 12. Фотографии повреждений внутренних помещений квартиры.

 13. Расчет площадей внутренних помещений квартиры, пострадавших от затопления.

13. 1. Расчёт площади стен внутренних помещений, подлежащих  ремонту

Таблица 1

Наименование помещения

Площадь помещения по БТИ, кв.м.

Высота потолка,

 м.

Площадь стен, кв.м.

Площадь оконных и дверных проемов, кв.м.

Площадь стен за вычетом оконных и дверных проемов, кв.м.

Кухня                     (пом.  № 4 по экспл. БТИ)

5,7

2,50

2,50*(2,50+2,04+2,86+1,63 + 0,61 + 1,02)=

26,525

2,128+2,255=4,383

26,525 - 4,383 =

22,14

Ванная               (пом.№ 5 по экспл. БТИ)

2,1

2,50

2,50*(1, 43 + 1,63 +1,03 +1,43)=

13,80

2,26

13,80 – 2,26 = 11,54

Туалет                             (пом.№ 3 по экспл. БТИ)

1,1

2,50

2,50*(1,52+0,82+1,52+0,82)=

11.70

2,26

11,70 – 2,26 =

9,44

Коридор (пом.№ 7 по экспл. БТИ)

8,3

2,50

2,50*(2,45+1,84+3,68+2,45+0,82)=

28,10

2,02+2,26+2,1+1,50+1,49+1,72 = 11,10

28,10 -11,10=

17,00

Комната жилая изолированная

 (пом.№ 3 по экспл. БТИ)

8,9

2,50

2,50*(2,45+3,63+ 2,45+3,63)=

30,40

2,16 + 2,26 = 4,42

30,40 – 4,42 =

25,98

Комната жилая проходная

 (пом.№ 2 по экспл. БТИ)

16,5

2,50

2,50*(2,97+5,58+2,93+ 5,58) = 42,65

 

2,18 + 1,76 + 1,93 = 5,87

42,65 – 5,87 =

36,78

Комната жилая запроходная

 (пом.№ 1 по экспл. БТИ)

14,2

2,50

2,50*(2,44+5,90+2,44+5,90) = 41,70

 

2,15 + 1,93 = 4,08

41,70 – 4,08 =

37,62

Итого:           стены под покраску масляной краской:

43,12 кв. м.

Итого:         стены под оклейку обоями:

117, 38 кв. м.

 

 

13. 2. Расчет площади потолков внутренних помещений, подлежащих ремонту

                                                                                              Таблица 2

Наименование

помещения

Виды работ

Площадь потолка

 кв.м.

Суммарная площадь потолков

кв.м.

Ванная и туалет

Потолки под покраску масляной краской

2,1 + 1,1

3, 2 кв. м.

Кухня, коридор и жилые комнаты

Потолки под          покраску                 водоэмульсионной краской

5,7 + 8,3 +14,2 + 16,5 + 8,9

53, 6 кв. м.

 

13. 3. Источники информации, использованные при проведении оценки

При проведении оценки были использованы документы, предоставленные Заказчиком оценки (копии документов приведены в приложениях к отчету), Интернет – сайты и прайс – листы компаний, оказывающих услуги по  ремонту и отделке жилых помещений и имеющих лицензию комитета по строительству на проведение указанных работ. Информация о компаниях размещена на Интернет – сайтах: www.iz – gorod.ru,  www. grandstardev.ru, www.luksdekor.ruwww.super – remont.com, www. quazar – story.ru, www.mp – center.ru, www.tayzer – story,ru, www.hitpotolok.ru, www.potolki.name.ru, www.stretch – ceiling.ru.

14. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с проведением  расчетов.

14. 1 Основные термины и определения, используемые в Отчете

 В соответствии с требованиями Федерального закона № 153 – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 20) с последующими изменениями и дополнениями, Федеральных Стандартов Оценки ФСО 1, 2, 3 в Отчете были использованы следующие термины и определения:

Оценка – процесс определения качества, ценности или полезности объекта оценки, который может реализовываться в виде формирования мнения профессионального оценщика относительно стоимости объекта оценки без приведения расчетов и обоснований; анализа или обзора рынков недвижимости без вывода о ценности конкретного объекта оценки в денежном выражении; расчета ценности объекта оценки с определением его стоимости в денежном выражении с соответствующим исследованием конъюнктуры рынков недвижимости, приведением обоснований, примененным методикам и правилам, а также с составлением письменного отчета установленной формы.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки –  дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с зачетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного  объекта.                                                                                                       Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Аналог объекта оценки - сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая  стоимость объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная путем расчета стоимости объекта  оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

14. 2. Основные подходы к оценке рыночной стимости жилой недвижимости.

В соответствии с законодательством по оценочной деятельности и стандартами оценки для оценки имущества должны быть использованы три основных подхода                 к оценке.

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Оценка с применением каждого из этих подходов приводит к получению различных величин стоимости объекта оценки. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость объекта оценки на основании данных тех подходов, которые расценены, как наиболее надежные. Следует заметить, что нижеприведенные нормативные процедуры могут быть по необходимости незначительно изменены в процессе оценки. Это делается с целью разрешения проблем, присущих российскому рынку оценки.

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. Использование данного метода расчета в рамках этого подхода предполагает определение стоимости воспроизводства или стоимость замещения объекта с учетом всех видов его износа, обесценивания и устаревания на дату проведения оценки.

Стоимость воспроизводства – это стоимость копии объекта оценки воспроизводимой на дату проведения оценки. Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения – это минимальная стоимость приобретения объекта на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогично оцениваемому объекту, и максимально близкого по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования, с учетом износа объекта оценки.

Замещающий объект должен обеспечивать оказание тех же услуг, выполнение тех же функций и т.д., в тех же или больших объемах, с теми же или лучшими потребительскими характеристиками, при тех же или меньших удельных эксплуатационных издержках, что и объект оценки. Требование минимизации стоимости приобретения означает выбор в качестве замещающего не любого, а минимально достаточного по своим характеристикам.

Затратный подход практически реализуется в следующих методиках:

расчет по цене однородного объекта;

поэлементный расчет;

анализ и индексация затрат;

расчет по укрупненным нормативам.

Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно с определенной точностью определить величины стоимости воспроизводства и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения.

Процесс оценки в рамках затратного подхода включает следующие шаги:

расчет восстановительной стоимости объекта оценки или стоимости замещения;

определение величины физического износа, функционального и экономического устаревания объекта оценки;

Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Основной используемый принцип – сопоставление, которое должно проводиться:

с точным аналогом, сделка по продаже которого зафиксирована на вторичном рынке;

с приблизительным аналогом, сделка по продаже которого, зафиксирована на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.

Данный подход реализуется в двух основных методах:

статистического моделирования стоимости;

прямого сравнительного анализа продаж.

Метод статистического моделирования стоимости – заключается в том, что объект оценки рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны. Для данной совокупности объектов с использованием теории статистики и экономико-математического моделирования разрабатывается математическая модель зависимости цены от одного или нескольких известных параметров. По этой математической модели рассчитывается стоимость объекта оценки, определяется как бы среднестатистическая из данной совокупности однородных объектов.

Метод прямого сравнительного анализа продаж – способ оценки стоимости объекта оценки путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

Данный метод основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Следовательно, данный подход основывается на принципе замещения.

Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

При реализации доходного подхода используют следующие методы:

прямой капитализации;

дисконтирования денежного потока;

Доходный подход основывается на принципе ожидания.

Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает объект оценки в ожидании получения будущих доходов или выгод. Стоимость объекта оценки может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта оценки.

Применение метода прямой капитализации доходов предполагает решение проблемы локализации доходов и расходов, учитываемых при определении стоимости объекта оценки.

При этом предполагается последовательное решение следующих задач:

определение среднегодового чистого дохода от владения объектом оценки;

определение приемлемой для инвестора ставки капитализации (дисконтирования);

определение стоимости объекта оценки на основе чистого дохода и ставки капитализации.

В методе дисконтирования денежного потока (потока доходов) расчет ведется исходя из доходов и расходов, получаемых в результате эксплуатации объекта с разбивкой на прогнозные периоды и учетом продажи объекта оценки в конце эксплуатации. Вышеперечисленные методы требуют наличия необходимой базы данных и аналитико-статистической информации о текущем использовании объекта оценки.

В рамках настоящего Отчета,  для определения рыночной стоимости ущерба Оценщиком были использован Затратный подход для определения суммарных затрат на восстановительный ремонт квартиры и Сравнительный подход для определения рыночной стоимости материалов и работ, необходимых для восстановительного ремонта внутренних помещений квартиры, пострадавших в результате затопления.  Доходный подход в Отчете не использовался

14. 3. Заключение по выбору подходов к оценке ущерба от затоплении квартиры

Оценщик проанализировал исходные данные и рыночную информацию об объекте оценки и пришел к выводу о возможности применения:

сравнительного (рыночного) подхода (анализ цен на услуги по ремонту и отделке аналогичных квартир в Московском регионе);

затратного подхода (определение затрат на приобретение материалов, необходимых для восстановительного ремонта квартиры с учетом износа на момент оценки) и определения суммарной стоимости затрат на восстановительный ремонт квартиры.

Отказ от доходного подхода при оценке ущерба, причиненного Объекту оценки обусловлен следующими причинами:

- в соответствии с Заданием на оценку в рамках настоящего Отчета оцениваются рыночная стоимость ущерба от затопления, т. е. рыночная стоимость затрат на восстановительный ремонт внутренних помещений квартиры, пострадавших   в результате затопления.  В этом случае наличие  доходов от проведения восстановительного ремонта объекта оценки не предусматривается по определению.

Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

В рамках затратного подхода для определения рыночной стоимости работ возможно использование следующих методов:

метод цены завода-изготовителя (нового аналога);

нормативно-параметрический метод;

метод регрессионного анализа;

В пределах сравнительного подхода для определения рыночной стоимости материалов и работ для восстановительного  ремонта возможно использование двух методов:

Метод сравнительного анализа продаж.

Метод статистического определения стоимости

Метод сравнительного анализа продаж сводится к исследованию информации о сделках на рынке услуг по ремонту квартир. Подход с точки зрения сопоставимых продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли – продажи. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В любом случае данный метод предпочтителен при оценке даже при имеющейся малой информации и имеет больший весовой коэффициент при согласовании результатов.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он в массовой оценке для целей государственного управления или сдачи в аренду государственного имущества и  предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей путем статистической обработкидостаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения.

На основании вышеизложенного Оценщик пришел к выводу о целесообразности применения метода сравнительного анализа продаж на  нового аналога на рынке продаж строительных материалов  и метода предложения прямых продаж на рынке строительных услуг в рамках Сравнительного подхода при оценке рыночной стоимости материалов и работ, необходимых  для восстановительного ремонта квартиры. Результаты исследования рынков и расчеты приведены в таблицах по выбранным подходам

15. Основные статьи ГК РФ по возмещению ущербов, причиненных имуществу.

 

Статья 1064 ГК РФ: "Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а так же вред, причиненный имуществу  юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред".

Статья 1082 ГК РФ "Способы возмещения вреда": Удовлетворяя требования о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред  в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

Статья 15 ГК РФ "Возмещение убытков": 

1.Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2.Под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а так же неполученные

3.Доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

В данном отчете рассматривается именно реальный ущерб, причиненный в результате затопления квартиры.

16. Определение рыночной стоимости ущерба от затопления.

 16. 1. Оценка износа материалов, применяемых при восстановительном ремонте и отделке квартиры.

Основные виды износа.

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности   данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический износ в соответствии с ведомственными строительными нормами «Правила оценки физического износа» ВСН 53-86 (р) выражается  соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструктивного элемента, системы инженерного оборудования или здания в целом и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструктивных элементов, инженерных систем или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных при визуальном и инструментальном  обследовании, с их значениями, приведенными в Таблицах указанных правил.

Для оценки физического износа конструктивных элементов жилых зданий используется следующая формула:

i=n

ФИз = S ФИк.i * УДк. i,

i=1

где ФИз  - физический износ конструктивных элементов здания( % )

ФИк.i – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы согласно Таблицам Правил, ( %);

УДк. i - коэффициент, соответствующий удельному весу (доле) восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости объекта.

Согласно «Правилам оценки физического износа ВСН 53-86 (р)», физический износ отдельных конструктивных элементов, инженерных систем или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных при визуальном и инструментальном  обследовании, с их значениями, приведенными в Таблицах указанных правил. Определение различных видов состояний объекта позволяет сделать вывод о его физическом износе. Состояние отделки внутренних помещений квартиры и диапазон их физического износа приведен в таблице:

                                                                                                   Таблица 3

Состояние объекта

Диапазон физического износа, %

Очень хорошее

                          от 5 до 10

Хорошее

от 10 до 30

Удовлетворительное

                    от 30 до 60

Неудовлетворительное

                    от 60 до 80

Плохое

                    от 80 до 100

16. 2. Расчет физического износа материалов, используемых для восстановительного ремонта  и отделки внутренних помещений квартиры                                               Рассчитанный по методике ВСН 53-86 (р) износ материалов, применяемых для восстановительного ремонта и отделки внутренних помещений квартиры,  пострадавшей от затопления и  расположенной по адресу: г. Москва, улица  Ххххххх, дом хх, кор. х, кв. ххх приведен в таблице и  используется при расчёте рыночной стоимости ущерба от затопления квартиры, который приведён в приложении № 1 к отчету «Расчёт рыночной стоимости ущерба, причинённого в результате затопления квартиры по адресу: г. Москва, улица Хххххххххх, дом хх, кор. х, кв. ххх»

                                                                                                                                Таблица 4      

Материалы, используемые при восстановительном ремонте квартиры.

Краткое описание износа основных конструктивных элементов и материалов по               таблицам ВСН 53 – 86( р ).

Диапазон износа, установленный                   по  ВСН 53-86 (р),

     (%)

Физический                      износ                               материалов по оцениваемому объекту

        (%)

Побелка на потолке в   кухне                   (Россия)

Окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден.

      21 – 40

        25

Побелка на потолке в   ванной и туалете (Россия)

Окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден.

     21 – 40

        30

Побелка на потолке в   коридоре (Россия)

Местные одиночные повреждения  окрасочного слоя в местах сопряжения потолков и стен, потемнения.

     10 - 30

        20

Побелка на потолке в   жилых комнатах (Россия)

Местные одиночные повреждения  окрасочного слоя в местах сопряжения потолков и стен, потемнения.

     10 - 30

       20

Масляная краска на стенах в кухне (Россия)

Местные одиночные повреждения  окрасочного слоя, потемнения царапины.

      0 - 20

       15

Масляная краска на стенах в ванной и туалете(Россия)

Потемнения и загрязнения окрасочного слоя, местные одиночные повреждения, трещины.

     21 – 40

       30

Обои бумажные на стенах в коридоре (Россия)

Трещины, загрязнения, местами отставание обоев от стен.

     21 – 40

       30

Обои бумажные на стенах в проходной комнате(Россия)

Трещины, загрязнения, местами отставание обоев от стен.

    21 – 40

          25

Обои бумажные на стенах в  комнатах (Германия)

Трещины, загрязнения, местами отставание обоев от стен.

    21 – 40

                  25

                                                                                                                            

16. 3. Анализ рынка строительных услуг в Московском регионе.

Для выбора оптимальной рыночной стоимости работ по ремонту и отделке внутренних помещений, пострадавших от затопления, Оценщиком был проанализирован рынок строительных и отделочных работ в г. Москве. В частности были проанализированы услуги, предлагаемые строительными, которые  работают на Московском региональном рынке ремонтных и отделочных работ, имеют специализацию – ремонт и отделка квартир:

Строительная компания «Русский проект»; Строительная компания  «Берлин-Мастер»; Строительная компания «Семь Гномов»; компания «Строй-Комфорт» и другие.

Все перечисленные строительные компании более десяти лет работают на рынке услуг по ремонту и отделке квартир в Московском регионе, имеют стабильный  портфель заказов, лицензии Государственного комитета по строительству Р Ф на выполнение строительных, отделочных и других видов работ по ремонту и благоустройству жилых помещений. Указанные компании гарантируют качество выполненных работ в течение одного - двух лет, начиная с момента  окончания ремонта. По сложившейся практике строительные фирмы и компании, дающие гарантии на проведенные работы, в тех случаях, когда восстановительный ремонт проводится после повреждения внутренних помещений в результате затопления, производят полную замену всей существующей отделки внутренних помещений квартиры: полное снятие существующих полов до бетонного основания, полное снятие существующей отделки стен и потолков. В противном случае строительные компании гарантий на произведенную работу не предоставляют. По результатам анализа рынка услуг по отделке и ремонту квартир, предоставляемых строительными компаниями, оценщиком были выбраны рыночные стоимости услуг по ремонту и отделке, с учетом состояния и качества отделки внутренних  помещений, которая существовала до момента затопления квартиры. В процессе проведения работы по определению рыночной стоимости ущерба, причиненного внутренним помещениям квартиры в результате затопления, был исследован рынок строительных материалов, качество которых позволяет достичь того качества отделки, которое существовало до затопления квартиры.

16. 4. Результаты  исследования рынка строительных работ и услуг по ремонту и                 отделке квартир приведены в таблице.

                                                   Таблица 5

Наименование работ

Единица измерения

Рыночная стоимость работ и услуг, размещенная в прайс – листах и на    Интернет – сайтах строительных                  компаний (рублей)

Значение рыночной стоимости работ и услуг, применительно к объекту оценки.

(рублей)

Сайты строительных

компаний

 

 

http://www.tolko.ru/ceny//price -list.html

 

http://www.                   berlin-remont.ru/price

 

http://www. rem-home-office.ru/ price.html

 

 

Демонтажные работы

 

 

 

 

 

Стены, оклеенные обоями

 

 

 

 

 

Снятие старых обоев

кв.м.

51

50

60

50

Стены, окрашенные масляной краской

 

 

 

 

 

Снятие старой краски

кв.м.

70

100

70

70

Потолки, окрашенные масляной краской

 

 

 

 

 

Снятие старой краски

кв.м.

110

120

90

90

Потолки побеленные

 

 

 

 

 

Снятие старой побелки

кв.м.

120

130

110

110

Строительные работы

 

 

 

 

 

Оклейка стен обоями

 

 

 

 

 

Покрытие стен антигрибковым составом (антисептирование)

кв.м.

28

30

25

25

Грунтовка стен

кв.м.

28

30

27

27

Шпаклевка стен

кв.м.

135

150

140

135

Оклейка стен обоями

кв.м.

165

160

150

150

Окраска стен масляной краской

 

 

 

 

 

Покрытие стен антигрибковым составом (антисептирование)

кв.м.

28

30

25

25

Грунтовка стен

кв.м.

28

30

27

27

Шпаклевка стен

кв.м.

135

150

140

135

Окраска стен масляной краской

кв.м.

120

130

110

110

Окраска потолков масляной краской

 

 

 

 

 

Покрытие потолка антигрибковым составом (антисептирование)

кв.м.

28

30

25

25

Грунтовка потолка

кв.м.

28

30

27

27

Шпаклевка потолка

кв.м.

135

150

140

135

Покраска потолка в два слоя

кв.м.

160

130

150

130

 

Окраска потолков в/э краской

 

 

 

 

 

 

Покрытие потолка антигрибковым составом (антисептирование)

кв.м.

28

30

25

25

Грунтовка потолка

кв.м.

28

30

27

27

Шпаклевка потолка

кв.м.

135

150

140

135

Покраска потолка в два слоя

кв.м.

160

130

150

130

16. 5. Анализ рынка строительных материалов в  Московском регионе.

Информация об уровне цен на материалы для проведения ремонтных и отделочных работ  была получена из прайс-листов торгующих организаций и при непосредственном контакте с менеджерами этих организаций. В процессе проведения работы по оценке ущерба оценщик посетил крупнейшие оптовые рынки строительных материалов («Каширский двор», «Владимирский тракт», «Стройка» и др.) и ознакомился с уровнем рыночных цен на материалы. Кроме этой информации  были использованы материалы журналов и газет  («Ремонт квартир и офисов », «Строительные материалы», «Все для стройки и ремонта», «Потребитель» и др.) о рыночной стоимости услуг и материалов. Расходы материалов в пересчете на единицу площади (кв.м., п.м. и пр.) были определены оценщиком по информации и  данным, которые предоставили производители стройматериалов. Материалы для производства работ выбирались на основании рекомендаций приведенных выше лицензированных строительных компаний, работающих на рынке услуг по ремонту и отделке  нежилых помещений. В связи с тем, что квартира перед затоплением находилась в состоянии,  требующем ремонта, Оценщиком были выбраны минимальные рыночные стоимости на материалы. Результаты анализа рынка материалов приведены в таблице.

 

                                                                                                                      Таблица 6

Наименование материалов

Площадь поверх.     (кв. м.)

Нормы расхода материалов на 1 кв. м.

Стоимость материалов на 1 кв. м.       (рублей)

Суммарная          стоимость материалов на 1 кв. м.       (рублей)

Износ матер.        (%)

Суммарная          стоимость материалов      с износом       (рублей)

Масляная краска для окраски стен и потолков

46,32

0,3 кг

16

741

15

630

Водоэмульсионная краска для окраски потолков

53,60

0,26 кг

15

804

25

603

Обои (бумажные)

63,6

0,16 рул.

12,3

630

25

473

Обои (бумажные с тиснением)

53,8

0,16 рул.

13,2

600

25

450

Клей для обоев

117,4

0,025 уп.

3,5

410

25

308

Шпаклевка

217,3

0,2 кг.

31

6 736

25

5 052

Грунтовка

217,3

0,2 кг.

42

9 127

25

6 845

Антигрибковый состав

217,3

0,15 кг.

20

4 346

25

3 260

Всего, с учетом износа:

 

 

 

 

 

17 620

Транспортные расходы 12 %

 

 

 

 

 

2 115

Итого с учетом износа и транспортных расходов

 

 

 

 

 

     19 735

     рублей

Источники информации

www.puls cen.ru; www.dekart.ru; www.remont.ru; www.c-world.ru: www.snab – story.ru.

 

 

Расчет рыночной стоимости ущерба,  причиненного внутренним помещениям квартиры в результате затопления, количественные и качественные характеристики необходимого восстановительного ремонта, а так же заключение о рыночной стоимости ущерба приведены в Таблице  «Расчет рыночной стоимости ущерба, причиненного в результате затопления,  внутренним помещениям квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, улица Хххххххх, дом хх, корпус х, кв. ххх.  Расчет рыночной стоимости ущерба приведен в приложении к настоящему отчету.

 

16. 6. Расчет рыночной стоимости работ по перемещению мебели при проведении восстановительного ремонта квартиры.

                                                                                                                      Таблица 7

Наименов ание помещения

Наименование и размеры мебели

Стоимость работ по сборке - разборке и перемещению

(рублей)

Источник

информации

Кухня

Полки кухонные

60 х 31 х 89,

67 х 30 х 30

67 х 31 х 39

Холодильник

175 х 63 х 63

Стиральная машина

50 х 60 х 85

800

www.seconom.ru

www.citistaff.ru

Коридор

Шкаф – купе

241 х 297 х 40

Холодильник

141 х 60 х 55

1 300

www.seconom.ru

www.citistaff.ru

Комната жилая изолирован.

Кровать

190 х 80

300

www.seconom.ru

www.citistaff.ru

Комната жилая проходная

 

Шкаф 58 х 88 х 227

Стенка 310 х 227 х 45

Полки книжные

2 ед. (101 х 32 х 27)

Книжный шкаф

40 х 91 х 227

Диван  97 х 200

700

www.seconom.ru

www.citistaff.ru

Комната жилая запроходная

 

Шкаф 50 х 114 х 209

Шкаф 58 х 134 х 209

Диван  97 х 200

Полки книжные

4 ед. (101 х 32 х 27)

700

www.seconom.ru

www.citistaff.ru

ИТОГО:

 

3 800 рублей

 

 

17. Определение итоговой рыночной стоимости ущерба, причиненного в результате затопленеия внутренним помещениям квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, улица Ххххххххх, дом х, корпус х, кв. ххх.

Наименование объекта оценки, его    реквизиты

Квартира, которой причинен ущерб в результате затопления расположенная по адресу: г. Москва, улица Хххххххх, дом х, корпус х, кв. ххх.

Рыночная стоимость работ, полученная по сравнительному подходу.

75 567 рублей

Рыночная стоимость материалов, полученная по сравнительному подходу с учетом износа.

19 735 рублей

Рыночная стоимость вспомогательных работ.

11 675 рублей

Рыночная стоимость ущерба, округленно

107 000 рублей

 

17. 1. Итоговое заключение о рыночной стоимости ущерба, причиненного в результате затопления внутренним помещениям квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, улица Хххххххх, дом хх, корпус х, кв. ххх. 

На основании проведенного анализа рынка и расчетов, рыночная стоимость ущерба, причиненного в результате затопления внутренним помещениям квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, улица Ххххххх, дом х,  корпус х, кв. ххх по состоянию на хх хххххх 2011 года составляет:

 

107 000 (Сто семь тысяч) рублей

 

 

Оценщик:                                                                                                 Ххххххххх Х. Х.

   Генеральный директор:                                                          Ххххххххх Х. Х.                                                                                        

 

18. Перечень документов и материалов, использованных при проведении оценки.

Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ » №135-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями.

Федеральный закон РФ № 157 – ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ » №135-ФЗ.

Федеральные Стандарты Оценки (ФСО 1, 2, 3 )

Международные стандарты оценки.

Стандарты и правила, разработанные СРО РОО.

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Тарасевич  Е.И. Оценка недвижимости. СПбГТУ, СПб., 1997.

Генри  С. Харрисон. «Оценка недвижимости». Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрополиграфиздата, 1994.

Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. В.М. Рутгайзера, М., «Дело»,  1998.

Оценка недвижимости. Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. М. 2006 г.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. Симеоеова Н. Е., Шенина С. Г. Учебное пособие. М. 2006 г.

Минстрой России « Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ – УПВС »

Оценка недвижимости.  Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой М. 2005 г.

Данные с  информационных сайтов по недвижимости, размещенных в Интернет.

RWAY – информационно - аналитические бюллетени рынка недвижимости.