Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Имущественный налоговый вычет


Имущественный налоговый вычет

     


Анищенко А.В.

    
     Многих читателей интересуют вопросы, связанные с имущественным налоговым вычетом. И это понятно, ведь не все моменты в
НК РФ четко разъяснены законодателем. В связи с этим редакция издательского дома "Налоговый вестник" организовала горячую линию. Ответить на вопросы читателей любезно согласился Александр Анищенко, аудитор ООО "Аудиторская фирма "АТОЛЛ-АФ", эксперт Палаты налоговых консультантов
     
     Я отсутствовал в России в 2011 году 7 месяцев - работал за границей. По возвращении мне пришлось срочно продать принадлежащую мне недвижимость. Могу ли я рассчитывать на получение имущественного налогового вычета?
     
     К сожалению, не можете. Российское налоговое законодательство по НДФЛ построено на принципе "резидент - нерезидент". Все льготы предусмотрены для резидента, которым считается только тот человек, который согласно п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ фактически находился в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
     
     При этом наличие российского гражданства в данном случае значения не имеет.
     
     Вам придется уплатить с полученного дохода НДФЛ по ставке в размере 30% как нерезиденту. В соответствии с п. 4 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30%, налоговые вычеты, предусмотренные ст. 218-221 НК РФ, не применяются (см., например, письмо Минфина России от 11.10.2010 N 03-04-06/6-248).
     
     Я получила в наследство квартиру. Дядя умер в ноябре 2010 года, а право собственности на имущество мне удалось зарегистрировать только в июне 2011 года. Я намереваюсь продать эту недвижимость. Сколько времени должно пройти, чтобы мне не пришлось платить налог с полученной от продажи суммы?
     
     Как гласит п. 17.1 ст. 217 НК РФ, НДФЛ не облагаются доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
     
     Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
     

     Статьями 1114 и 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
     
     Таким образом, у вас право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этого права. Поэтому для того, чтобы не платить НДФЛ, имеет смысл не продавать перешедшее по наследству имущество до истечения трех лет с момента смерти вашего дяди.
     
     Мы втроем владеем квартирой - каждый имеет треть собственности. Я решил продать свою долю. На какую сумму имущественного налогового вычета я могу рассчитывать?
     
     Согласно подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
     
     В Минфине России признают, что вычет в размере 1 000 000 руб. должен распределяться между собственниками жилья в том случае, если продаются все доли одновременно (см., например, письмо Минфина России от 04.06.2010 N 03-04-05/9-311).
     
     Однако если доли продаются в разное время или продается только одна из них, то по каждой можно получить вычет в размере 1 000 000 руб. (см. письмо Минфина России от 11.06.2010 N 03-04-05/7-328). С этим соглашаются даже налоговики (письмо УФНС России по г. Москве от 18.10.2010 N 20-14/4/108604).
     
     Мы с сестрой владели жилым домом в равных долях. Сестра недавно скончалась, и по завещанию я получил ее долю в собственность. Я хочу продать этот дом. Однако одной половиной дома я владел больше трех лет, а другой меньше. На какой вычет я могу претендовать?
     
     При продаже доли, которой вы владели более трех лет, платить НДФЛ не нужно (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В отношении той доли, которая перешла в вашу собственность по наследству, вы можете получить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Эта точка зрения поддерживается в письмах Минфина России от 19.06.2009 N 03-04-05-01/474 и УФНС России по г. Москве от 13.07.2007 N 28-10/067834@.
     
     В 2011 году я продал квартиру и дачу с земельным участком, которыми владел менее трех лет. Вычет в размере 1 000 000 руб. я могу получить по каждому из объектов или же только в отношении всех проданных объектов недвижимости?
     
     В настоящее время этот вопрос является спорным, и, к сожалению, мнение контролирующих органов для налогоплательщиков неблагоприятно.
     
     Так, в письме Минфина России от 31.07.2008 N 03-04-05-01/282 была высказана точка зрения, что имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. может быть предоставлен только в отношении всех объектов, проданных за налоговый период. Это же мнение было приведено в письмах Минфина России от 11.06.2010 N 03-04-05/7-328, от 07.07.2010 N 03-04-05/10-372, от 01.09.2010 N 03-04-05/9-515.
     
     Между тем существует письмо Минфина России от 19.06.2007 N 03-04-05-01/192, где финансисты совершенно справедливо заметили, что подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не содержит ограничений количества объектов, при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет. Так что при продаже каждого объекта в отношении получения имущественного налогового вычета к нему следует подходить отдельно.
     
     Судебной практики по этому вопросу нет, поэтому, видимо, кому-то предстоит стать "первопроходцем".
     
     Однако вы имеете возможность применить к одному объекту недвижимости вычет в размере 1 000 000 руб., а к другому - вычет в размере понесенных затрат на его приобретение. Такое совмещение не запрещено (см. письма Минфина России от 13.01.2011 N 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 N 03-04-05/7-737, от 07.12.2010 N 03-04-05/7-712 и письмо ФНС России от 21.08.2009 N 3-5-04/1308@).
     
     Я продал свой коттедж за 3 000 000 руб. Мы договорились с покупателем, что он будет оплачивать покупку в течение трех лет по 1 000 000 руб. в год. Как можно получить имущественный налоговый вычет в этой ситуации? Могу ли я каждый год получать вычет в размере 1 000 000 руб.?
     
     Как ни странно, но официальной позиции по этому вопросу нет.
     
     С одной стороны, согласно подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ дата фактического получения дохода для целей уплаты НДФЛ определяется как день выплаты дохода. А в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ говорится о суммах, полученных в налоговом периоде от продажи имущества. И здесь не уточняется, что речь идет о цене сделки в целом. Можно предположить, что для каждой новой суммы, полученной в счет продажи объекта в разные налоговые периоды, может быть использован свой налоговый вычет.
     
     Однако налоговые органы настаивают на том, что в данной ситуации имеет место перенос имущественного налогового вычета на следующий налоговый период.
     
     Судебной практики по этой проблеме нет. Если цена вопроса достаточно высока, то можно попробовать отстоять свое право на вычет в суде.
     
     В то же время предсказать, какую позицию займет суд, достаточно сложно.
     
     Я купила квартиру вместе со своей несовершеннолетней дочерью в общую долевую собственность. В налоговой инспекции мне сказали, что я могут получить имущественный вычет и по той части квартиры, которая принадлежит моей дочери. Однако сможет ли моя дочь впоследствии рассчитывать на предоставление имущественного налогового вычета при приобретении жилья?
     
     Да, она может на это рассчитывать.
     
     В письме Минфина России от 18.02.2011 N 03-04-05/7-104 сказано, что родитель, приобретающий квартиру в общую долевую собственность со своим несовершеннолетним ребенком, может получить имущественный налоговый вычет.
     
     Кроме того, поскольку в соответствии с постановлением КС РФ от 13.03.2008 N 5-П имущественный налоговый вычет получает родитель, сам ребенок в будущем сохраняет право на получение имущественного налогового вычета.
     
     Очевидно, здесь имеется в виду возможность получения вычета ребенком, когда тот подрастет и приобретет собственное жилье. Разумеется, получить два раза вычет по одному и тому же жилью нельзя (см. также письмо Минфина России от 15.03.2010 N 03-04-05/9-101).
     
     Я приобрел квартиру у матери супруги. В налоговой инспекции мне отказали в праве получения имущественного налогового вычета. Почему?
     
     Таковы особенности нашего законодательства. Как указано в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, имущественный вычет не предоставляется, если сделка совершается между взаимозависимыми лицами.
     
     Согласно подп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми признаются лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
     
     К определению "отношения свойства" относятся отношения, возникающие в связи с заключением брака между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов. Так что зять и теща - это взаимозависимые лица (см. письмо УФНС России по г. Москве от 09.06.2010 N 20-14/4/060999@).
     
     Я приобрел квартиру на вторичном рынке, и мне пришлось заняться ее отделкой. Можно ли включить расходы на отделку в состав расходов для получения имущественного налогового вычета?
     
     Нет, это невозможно. Если квартира приобретена на вторичном рынке, то в ее отношении термин "отделка" не может быть применен в принципе. То, что вы делаете с квартирой, называется "ремонт". Об этом прямо сказано в письме Минфина России от 25.01.2011 N 03-04-05/9-28.
     
     Об отделке в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ упоминается, а вот ремонт там не предусмотрен.
     
     Есть ли срок давности для получения имущественного налогового вычета?
     
     Как ни странно, однозначного ответа на этот вопрос нет. Существует даже письмо Минфина России и ФНС России от 23.06.2010 N ШС-20-3/885, где сами финансисты рассматривают три разных варианта ответа, не зная, какой из них правильный!
     
     Во-первых, возможно, что налоговая база по НДФЛ корректируется за любой налоговый период, в котором налогоплательщик получал доходы, облагаемые по ставке 13%, без применения каких-либо сроков давности. Ведь в ст. 220 НК РФ не урегулирован вопрос, за какие именно налоговые периоды физическое лицо вправе получить имущественный вычет.
     
     Во-вторых, возможно, что с учетом ст. 78 НК РФ налоговая база по НДФЛ может быть скорректирована не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году, в котором налогоплательщик обратился за вычетом.
     
     В-третьих, возможно, что налоговая база корректируется за любой налоговый период, начиная с того, в котором у налогоплательщика возникло право на имущественный вычет.
     
     Мне кажется, что последний вариант наиболее логичен. Ведь есть определение КС РФ от 20.10.2005 N 387-О, в котором указано, что имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику до тех пор, пока он не будет полностью использован.
     
     Нетрудно предположить, что полное исчерпание имущественного вычета предусматривает бесконечное число налоговых периодов, например, если у налогоплательщика, получающего вычет, очень маленький налогооблагаемый доход.
     
     Тем не менее, если вы не воспользуетесь правом на налоговый вычет в течение трех лет после приобретения недвижимости с учетом того, что имели в эти периоды облагаемый НДФЛ доход, то серьезные проблемы с получением имущественного вычета вам гарантированы.
     
     Акт о приеме-передаче квартиры я получил в 2010 году, а свидетельство о праве собственности на нее - в 2011 году. С какого момента я имею право претендовать на имущественный налоговый вычет?
     
     В общем и целом финансисты наделяют преимуществом свидетельство о праве собственности на имущество. Они опираются на определение КС РФ от 20.10.2005 N 387-О, согласно которому сумма имущественного вычета, предоставленного в отношении расходов на приобретение квартиры или жилого дома, применяется при исчислении облагаемой по ставке 13% налоговой базы по НДФЛ начиная с налогового периода, в котором возникло право собственности на приобретенную квартиру или жилой дом. Так, например, сказано в письме Минфина России от 19.08.2010 N 03-04-05/7-471.
     
     Однако финансисты не всегда последовательны. В частности, в письме Минфина России от 24.05.2011 N 03-04-05/7-378 для предоставления вычета им вполне хватило акта о передаче квартиры.
     
     Поэтому данный вопрос лучше всего уточнить в той налоговой инспекции, где вы собираетесь получать имущественный вычет.
     
     Мы с женой приобрели квартиру в совместную собственность. Покупку оплачивала супруга, и все документы оформлены на ее имя. Однако еще до оформления права на имущественный вычет она попала в аварию, получила инвалидность и потеряла работу. Могу ли я получить полный имущественный вычет по своим доходам?
     
     Да, вы имеете на это право.
     
     В соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлено иное.
     
     В статье 34 Семейного кодекса РФ определено, что к имуществу, нажитому супругами во время брака, - общему имуществу супругов - относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности, результатов интеллектуальной деятельности и др.
     
     Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи и другое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, или на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
     
     Из этого следует, что если оплата расходов на приобретение жилья была произведена за счет общей собственности супругов, то оба супруга могут считаться участвующими в расходах на приобретение жилья (см., например, письмо Минфина России от 02.07.2009 N 03-04-07-01/220).
     
     При этом распределение вычета может производиться в любом порядке. Распределение вычета заключается в том, что супруги выбирают между собой процентное соотношение общего вычета, например 90/10, 80/20 и т.д., вплоть до 100/0 (см. письмо Минфина России от 03.06.2009 N 03-04-05-01/417).
     
     Главное - помнить, что при распределении имущественного вычета его все равно юридически получают оба супруга! И вычет в размере 0 руб. - это тоже вычет.
     
     Мой супруг скоропостижно скончался. Незадолго до его кончины мы приобрели коттедж. Имущественный налоговый вычет был оформлен на супруга. Имею ли я право переоформить налоговый имущественный вычет на себя?
     
     Нет, не имеете.
     
     Даже если один из супругов умер, то не использованная им часть имущественного вычета просто пропадает - второй супруг уже не может им воспользоваться (см. письмо Минфина России от 02.08.2010 N 03-04-05/7-423).
     
     Изменить ранее представленное заявление о распределении имущественного вычета между супругами невозможно ни при каких условиях - об этом сказано в письме Минфина России от 30.06.2010 N 03-04-05/9-364. Передача права на вычет, даже в случае смерти одного из супругов, в НК РФ не предусмотрена.
     
     Формально финансисты абсолютно правы, и спорить с ними бессмысленно. Примерно то же сказано и в письме Минфина России от 31.05.2010 N 03-04-05/7-297.
     
     Я купил дом и земельный участок, на котором он располагается. Можно ли применить имущественный вычет к стоимости как дома, так и земельного участка?
     
     Напомним, что благодаря ст. 1 Федерального закона от 19.07.09 N 202-ФЗ с 2010 года наряду с жилым домом вычет применяется в отношении земельного участка, на котором он расположен. При этом согласно абз. 27 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный вычет предоставляется только один раз и в отношении одного объекта. Поэтому, например, московские налоговики (см. письмо УФНС России по г. Москве от 03.09.2010 N 20-14/4/093146@) полагают, что если, например, дом приобретается вместе с земельным участком, то вычет может быть предоставлен только по одному из этих двух объектов.
     
     А вот финансисты (см. письмо Минфина России от 14.09.2009 N 03-04-05-01/687) указывают, что вычет на новое строительство или приобретение жилья с 2010 года распространен и на земельные участки. В абз. 5 и 23 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ сказано, что при приобретении земельных участков для индивидуального жилищного строительства имущественный вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.
     
     Для подтверждения права на вычет налогоплательщик при приобретении земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, подает документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, а также на жилой дом.
     
     Можно предположить, что при приобретении жилого дома вместе с земельным участком вычет предоставляется по каждому объекту, но в общей сумме. При этом получить имущественный вычет только по одному земельному участку, без жилья, нельзя.
     
     Судебной практики по этому вопросу, к сожалению, нет.
     
     Так что окончательное решение данного вопроса еще только впереди.