Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Страдания арендаторов

          

Страдания арендаторов

     
     А. Егорова,
налоговый консультант
     


А.В. Егорова

Судя по арбитражной практике, наших арендаторов можно сравнить с графинами - всякий норовит взять их за горло, а если повезет, то и опустошить до дна. Не это ли является одной из причин того, что самой популярной вывеской в российских городах становится "Аренда"?
     

Аренда земли

     
     Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.03.2011 N Д43-11010/2010
     
     Начнем с аренды земли. В целях инвестиционной привлекательности субъекты Российской Федерации заранее готовят земельные участки, обеспечивая их транспортной и инженерной инфраструктурой. Однако при этом ставится условие: вложенные в инфраструктуру деньги надо вернуть области немедленно.
     
     Так, 04.09.2009 ООО и Правительство Нижегородской области заключили договор аренды земельного участка для реализации инвестиционного проекта "Строительство автокомплекса".
     
     ООО обязалось компенсировать правительству расходы за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуры в размере 5 млн руб., которые согласно договору аренды земельного участка должны были быть перечислены до его подписания.
     
     Однако, судя по экономической ситуации, в ООО поняли, что автокомплекс строить не время. На этом основании ООО обратилось (письмо от 24.03.2010) к вице-губернатору области с просьбой отменить распоряжение правительства о предоставлении ООО в аренду земельного участка, расторгнуть договор аренды и соглашение о реализации инвестиционного проекта.
     
     Решением от 07.07.2010 просьба была удовлетворена.
     
     Тем не менее администрация области потребовала от ООО заплатить 5 млн руб. и пени в размере 225 тыс. руб. за просроченный платеж за инфраструктуру земельного участка.
     
     Несостоявшемуся арендатору пришлось обращаться в арбитражный суд.
     
     Руководствуясь ст. 416, 423 ГК РФ, судьи пришли к выводу о том, что правоотношения между правительством и ООО, возникшие в связи с предоставлением земельного участка, прекращены ввиду возврата указанного участка без осуществления строительства. Обстоятельства, которые послужили основанием для заключения соглашения, прекратили действие. При этом социальная, транспортная и инженерная инфраструктуры для строительства объекта и земельный участок обществом не использовались, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания компенсации за ее использование.
     
     Однако правительство обжаловало это решение, заявив, что обязательства ООО по реализации инвестиционного проекта по строительству автокомплекса прекращены в связи с его добровольным отказом, а не невозможностью исполнения, не зависящей от воли сторон. Кроме того, односторонний отказ ООО от исполнения соглашения не допускается.
     
     Однако ФАС решил, что правительство не доказало, что оно передало социальную, транспортную и инженерную инфраструктуры обществу и что ООО их использовало. ФАС решил, что у ООО в силу ст. 328 Гражданского кодекса РФ не возникло обязательств по его оплате. Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 16.03.2011 N А43-11010/2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
     
     Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.03.2011 N А19-11163/10
     
     Предприниматель Д. приобрел здание детского сада общей площадью 296,8 кв. м.
     
     Спустя три года Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации города провело проверку соблюдения предпринимателем Д. земельного законодательства, в ходе которой установило незаконное использование им земельного участка площадью 3546 кв. м, расположенного вокруг здания.
     
     Администрация города, полагая, что Д. с момента приобретения объекта недвижимости фактически пользовался земельным участком, на котором расположен приобретенный им объект недвижимости, но не платил за него, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с Д. 102 082 руб. (неосновательное обогащение) и 14 210 руб. (проценты за пользование чужими денежными средствами).
     
     Арбитражный суд, где пришлось искать правду в споре, удовлетворил исковые требования Управления частично, поскольку согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности на нее), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
     
     Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
     
     Суд решил, что предпринимателю Д. перешло право пользования только соответствующей частью земельного участка, занятой приобретенным им зданием.
     
     ФАС счел, что суд первой инстанции правильно признал наличие у предпринимателя Д. обязанности уплачивать платежи за пользование земельным участком площадью 296,8 кв. м., равной площади расположенного на этом участке приобретенного им нежилого помещения, а не с 3546 кв. м бывших детских игровых площадок.
     
     Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2011 N А39-1964/2010
     
     Другому предпринимателю, являющемуся собственником не завершенного строительством оптового склада, был предоставлен земельный участок для эксплуатации здания на 49 лет.
     
     В соответствии с договором в 2006 году размер арендной платы на землю был установлен в размере 6,48 руб. за 1 кв. м в год, а размер арендной платы меняется не реже, чем один раз в три года.
     
     С 2010 года арендная плата была неожиданно повышена сразу до 50 руб. за 1 кв. м в год.
     
     Предприниматель обжаловал методику нового расчета арендной платы, заявив, что необходимо принять во внимание увеличение арендной платы более чем в семь раз и необоснованное неприменение территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, установленных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
     
     Однако ссылка предпринимателя на неприменение принципов определения арендной платы при аренде земельных участков судом была отклонена, поскольку принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей применяется в отношении землепользователей и землевладельцев, переоформляющих право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки.
     
     Предприниматель не обладал спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а потому данный принцип неприменим в спорной ситуации.
     
     Суд в иске предпринимателю отказал, а ФАС это решение оставил без изменений.
     

Аренда помещения

     
     Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2011 N А19-16918/09
     
     Хватает проблем и с полученными в аренду помещениями.
     
     Так, ЗАО (арендодатель) и ООО (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения.
     
     При приемке помещения по передаточному акту сторонами было произведено только визуальное обследование помещения. Осмотр скрытых конструкций не производился, поскольку вся внутренняя поверхность помещения была обшита листами гипсокартона, что делало невозможным детальное изучение технического состояния помещения. Осмотр систем энергоснабжения, теплоснабжения, канализационных коммуникаций также проводился визуальным способом, работоспособность систем не проверялась.
     
     После подписания акта приема-передачи ООО своими силами и за свой счет произвело демонтаж потолочного и настенных покрытий в арендованном помещении, в результате чего были выявлены существенные недостатки, препятствующего его использованию.
     
     Согласно представленному заключению ООО "Главстройпроект", составленному по результатам обследования строительных конструкций, они были оценены как ограниченно работоспособные - недопустимые, имеющие дефекты и повреждения, которые свидетельствуют о значительном снижении несущей способности и долговечности, с частично или полностью утерянными эксплуатационными качествами. Требуется ремонт или усиление дефектных и поврежденных конструкций (элементов, узлов), а при невозможности восстановления их эксплуатационных качеств - замена. Состояние строительных конструкций оценено как аварийное.
     
     Арбитражный суд решил, что арендодатель фактически помещением не пользовался, поэтому арендную плату за период ремонта вносить не нужно. Тем не менее в кассационной жалобе арендодатель заявил, что недостатки арендуемого помещения являются повреждениями, полученными в результате ремонтных работ, производимых ООО. Однако суд решил, что ЗАО не представило доказательств на этот счет.
     
     Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
     
     Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его использованию, даже если во время заключения договора аренды он о них не знал.
     
     Отсутствие факта использования ООО помещения по целевому назначению с 22.04.2009 по 31.08.2009 в связи с обнаруженными недостатками помещения подтверждается перепиской между ООО и ЗАО.
     
     На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что ЗАО не представило доказательств того, что является потерпевшим вследствие неосновательного обогащения ООО, как и не доказало то, что ООО обогатилось за его счет.
     
     Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.03.2011 N А82-2893/2010
     
     В арендованном ООО помещении произошел пожар из-за замыкания электропроводки.
     
     После этого ООО обратилось с иском к ОАО (арендодателю) о взыскании ущерба в размере 1,2 млн руб.
     
     ООО решило, что противоправное поведение ОАО заключалось в том, что оно ненадлежащим образом содержит принадлежащее ему на праве собственности имущество, в результате чего произошло короткое замыкание и возгорание.
     
     Однако суд установил, что к короткому замыканию и возгоранию привела перегрузка электросети. С учетом того, что фактическое владение помещениями в спорном здании перешло к арендатору имущества, который и эксплуатировал электросеть, суд пришел к выводу о недоказанности противоправности поведения ОАО, поскольку, согласно договору, именно арендатор обязался содержать арендуемое помещение в надлежащем противопожарном состоянии.
     
     Суд в иске ООО отказал, а ФАС это решение оставил без изменений.
     
     Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.03.2011 N Ф03-311/2011
     
     Не повезло с электроснабжением и другому арендатору. Ему энергоснабжающая организация отключила электроэнергию в магазине "Продукты".
     
     Основанием послужило незаключение ООО договора о компенсации затрат по электроснабжению.
     
     ООО обратилось в арбитражный суд с требованием признать эти действия неправомерными.
     
     Суд иск удовлетворил, решив, что в соответствии с п. 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861, энергетики были не вправе препятствовать перетоку электрической энергии для ООО, учитывая, что оно надлежащим образом исполняло обязанности по оплате электроэнергии в течение 2010 года в отсутствие заключенного договора на компенсацию затрат на электроэнергию.
     
     Однако суд кассационной инстанции установил, что суды не выясняли вопрос о наличии между истцом и ответчиком субабонентских отношений с учетом положений ст. 545 ГК РФ, предусматривающих согласие гарантирующего поставщика на передачу электроэнергии от абонента к субабоненту.
     
     Наличие между сетевой организацией и ООО договора о технологическом присоединении, а также факт оплаты последним стоимости потребленной электроэнергии ответчику, что было установлено судами, не имеют значения для разрешения настоящего спора, в рамках которого проверяется законность действий абонента по отключению третьего лица от электроснабжения.
     
     Дело направлено в суд первой инстанции для нового рассмотрения, так что мытарства с электричеством продолжаются.
     
     Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.03.2011 N Ф03-680/2011
     
     Не обходят стороной арендаторов и налоговые органы.
     
     ИФНС отказала ООО в возмещении НДС по арендной плате за взятые в аренду автомобили. Основанием для отказа послужило то, что ООО не представило доказательств фактического использования транспортных средств, указанных в договоре аренды оборудования. Обществом не представлены обязательные к составлению путевые листы и доверенности на использованные автомобили.
     
     Кроме того, обществом не представлены доказательства того, что арендодатель являлся собственником переданных в аренду автомобилей либо был уполномочен их собственником на соответствующие действия.
     
     При этом полномочия лица, подписавшего договор от имени арендодателя, документально не подтверждены.
     
     Суд первой инстанции в иске ООО отказал, апелляционный суд иск удовлетворил. Кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
     

Отношения с субарендаторами

     
     Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.03.2011 N А33-2903/2010
     
     Сложно строятся отношения и с субарендаторами.
     
     Так, индивидуальный предприниматель Р. (арендатор) заключил договор субаренды с предпринимателем А., несмотря на то что департамент недвижимости администрации города (арендодатель) обязал не сдавать помещение в субаренду.
     
     На это нарушение Р. толкнула субаренда за 37 000 руб. в месяц при арендной плате 12 500 руб.
     
     Через пять месяцев Р. предложил А. расторгнуть договор аренды в связи с истечением срока его действия.
     
     Тогда А., полагая, что договор субаренды является ничтожной сделкой, потребовал вернуть ему денежные средства в виде разницы между оплаченными А. и фактически понесенными Р. расходами на содержание арендованного помещения.
     
     Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования индивидуального предпринимателя А., исходил из того, что Р. без наличия правовых оснований сберег 122 500 руб.
     
     Однако суд кассационной инстанции установил, что в подписанном сторонами договоре субаренды указана ставка аренды за используемое помещение. Таким образом, стороны оценили пользование этим помещением.
     
     Следовательно, отношения сторон свидетельствуют об отсутствии неосновательного обогащения у Р., равно как и у А., поскольку плата за субаренду и иные платежи уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон.
     
     Суд пришел к выводу о том, что А. не доказал, что рыночная ставка за пользование такими же помещениями ниже, чем согласованная сторонами в договоре субаренды, и факта необоснованного обогащения Р. за его счет.
     
     Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.03.2011 N Ф03-448/2011
     
     В другом случае по договору субаренды ООО предоставило предпринимателю Х. (субарендатор) за плату во временное владение и пользование нежилые помещения.
     
     В них Х. разместил спортивные тренажеры, находившиеся в его временном владении и пользовании на основании договора аренды имущества, заключенного с ЗАО сроком до 31.12.2008.
     
     Соглашением от 31.12.2008 договор субаренды был расторгнут, а по акту приема-передачи предприниматель Х. возвратил ООО из субаренды нежилые помещения.
     
     При этом принадлежащие ЗАО спортивные тренажеры остались в помещениях.
     
     Впоследствии ЗАО по договору аренды имущества от 01.02.2009 передало предпринимателю Ч. спортивные тренажеры, которые находились в помещениях ООО и впоследствии использовались предпринимателем Ч. в этих помещениях без заключения с ООО договора субаренды.
     
     Соглашением от 01.06.2009 ЗАО и предприниматель Ч. расторгли договор аренды имущества от 01.02.2009 и спортивные тренажеры были возвращены предпринимателем собственнику по акту приема-передачи от 01.06.2009.
     
     ООО, считая, что принадлежащие ему на праве аренды помещения использовались Ч. и ЗАО с января до июня 2009 года без законных на то оснований и без внесения платы за их использование, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
     
     Суд, применив ст. 1102, 1105 ГК РФ, удовлетворили требования истца и взыскали с ответчиков неосновательное обогащение в счет возмещения истцу стоимости фактического использования принадлежащих ему на праве аренды помещений: с ЗАО - за январь 2009 года в размере 153 850 руб., с предпринимателя Ч. - за период с февраля по май 2009 года в размере 615 400 руб.
     
     ФАС это решение оставил в силе.
     
     Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.03.2011 N А29-5851/2010
     
     Не повезло и ООО (арендатор) с ОАО (субарендатор), с которым был заключен договор субаренды техники (трубоукладчиков) с экипажем. Субарендатор обязался использовать и оплачивать арендованную технику не менее 22 машино-часов в сутки, семь дней в неделю.
     
     В связи с тем, что арендная плата от ОАО не поступила, ООО обратилось в арбитражный суд с иском.
     
     ОАО в оправдание заявило, что ООО передало ему трубоукладчики без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта найма, и один трубоукладчик неисправен, что подтверждается отсутствием путевых листов на него.
     
     Кроме того, члены экипажа, оставив технику, уехали домой.
     
     Суд довод о неисправности техники отклонил, поскольку трубоукладчики приняты субарендатором по акту приема-передачи без возражений, а ООО не представило доказательств факта передачи ему техники без указанных документов, а также ее неисправности.
     
     Аргумент ответчика о том, что основанием для начисления арендных платежей являются путевые листы, отсутствующие в деле, несостоятелен.
     
     Стороны согласовали условия начисления арендных платежей - на основании актов сдачи-приемки оказанных услуг, счетов на оплату и счетов-фактур.
     
     Кроме того, обязанность по оформлению путевых листов возложена на субарендатора и отсутствуют указания на то, что данные документы являются подтверждением оказанных услуг или основанием для начисления арендной платы.
     
     Довод заявителя об оставлении техники экипажем также отклонен, поскольку суд установил, что выезд экипажа связан с отсутствием заказа на работы и осуществлен по собственной инициативе.
     
     Суд иск ОАО удовлетворил, а ФАС это решение оставил без изменений.
     
     Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.03.2011 N А33-8505/2010
     
     ООО в 1999 году заключило договор субаренды помещения под магазин с ОАО.
     
     06.12.2006 ООО заключило с департаментом города договор аренды этого помещения.
     
     12.01.2010 ООО обратилось в адрес департамента с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения для использования под магазин.
     
     Однако комиссия приняла решение об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение испрашиваемого нежилого помещения.
     
     Уведомлением от 17.05.2010 департамент сообщил ООО о проведении аукциона с открытой формой подачи предложения о цене по продаже этого нежилого помещения.
     
     По результатам аукциона указанное нежилое помещение, обремененное правом аренды до 31.07.2010, было продано гражданину Б.
     
     Рассмотрев жалобу ООО, арбитражный суд установил, что арендуемое имущество в соответствии с договором аренды находилось во временном владении и пользовании ООО непрерывно менее двух лет до даты вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
     
     Довод о необходимости принятия во внимание договора субаренды с ОАО, заключенного в 1999 году, был отклонен, поскольку в соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение имущества связано с правовым основанием пользования этим имуществом - договором аренды такого имущества.
     
     Преимущественного права на приобретение имущества, находящегося в пользовании и владении на основании договора субаренды, названный закон не предусматривает.