Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"


Федеральный закон

от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ

"О государственном кадастре недвижимости"*1

     _____
     *1 Текст официального документа не приводится. Тексты всех нормативных документов доступны в электронном виде подписчикам online-версии.
     
Г.Л. Землякова,
старший научный сотрудник Института государства и
права РАН, к.ю.н.

     
     C 1 марта 2008 года вступил в законную силу Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о ГКН). Какие же новшества вводит данный Закон по сравнению с ранее действовавшей системой осуществления землеустройства, инвентаризации и кадастрового учета объектов недвижимости?
     
     Объектами кадастрового учета в соответствии со ст. 1 Закона о ГКН являются такие объекты недвижимости, как земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. С 1 марта 2009 года государственный кадастр недвижимости (ГКН) в отношении земельных участков ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии*1. Учетом зданий и сооружений до 1 января 2010 года будут заниматься, как и ранее, Бюро технической инвентаризации (БТИ).
     _____
     *1 Указ Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии".
     
     Кадастровый учет осуществляется в связи:
     
     - с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости);
     
     - с прекращением его существования (также снятием с учета объекта недвижимости);
     
     - с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или иных сведений о нем.
     
     Постановка на кадастровый учет объектов недвижимости согласно части 1 ст. 16 Закона о ГКН должна осуществляться только в случаях образования или создания объектов недвижимости. Но если окажется, что в ГКН отсутствуют необходимые данные о земельном участке, то скорее всего правообладателю будет необходимо поставить такой участок на кадастровый учет. Связано это с тем, что в Законе о ГКН содержится такое понятие, как "ранее учтенные объекты недвижимости". Под таковыми понимаются следующие объекты:
     
     - государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о ГКН (то есть до 1 марта 2008 года);
     

     - государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации).
     
     Согласно части 3 ст. 16 Закона о ГКН сведения о ранее учтенных объектах недвижимости и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы ГКН в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, но указанный порядок до сих пор не утвержден.
     
     Для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет необходимо представить:
     
     - межевой план (в отношении земельного участка);
     
     - технический план (в отношении здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).
     
     Указанные документы также представляются в случае необходимости учета изменений объектов недвижимости или учета их частей.
     

Технические вопросы

     
     Подготовку технического плана в результате проведения кадастровых работ с 1 января 2010 года по 1 января 2011 года будут осуществлять БТИ и кадастровые инженеры, а с 1 января 2011 года - только кадастровые инженеры. До 1 января 2010 года положения Закона о ГКН не применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и государственный учет таких объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда.
     
     Межевой план земельного участка*1 является результатом проведения кадастровых работ кадастровым инженером или землеустроителем (лицом, которое обладало правом на выполнение работ по территориальному землеустройству на 1 марта 2008 года). В настоящее время и до 1 января 2011 года кадастровые работы в отношении земельных участков вправе осуществлять землеустроители и кадастровые инженеры, а с 1 января 2011 года - только кадастровые инженеры.
     _____

     *1 Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков".
     
     В связи с тем что нормативные правовые акты в развитие норм Закона о ГКН, регулирующие деятельность кадастровых инженеров, до сих пор не приняты, кадастровые работы в настоящее время проводятся землеустроительными организациями (считающимися в соответствии с частью 1 ст. 44 Закона о ГКН кадастровыми инженерами).
     
     Кадастровый инженер проводит кадастровые работы и подготавливает межевой план на основании договора подряда, заключенного им с заинтересованным лицом.
     
     Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ. О том, кто может являться заказчиком по договору подряда, в Законе о ГКН не сказано, как правило, это правообладатель земельного участка или его представитель.
     
     Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора путем составления твердой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента ее подтверждения заказчиком кадастровых работ.
     

     Предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 марта 2015 года.
     
     В процессе осуществления кадастровых работ может осуществляться согласование границ земельного участка с правообладателями смежных участков.
     
     Местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных участков, если в результате выполнения кадастровых работ подготавливаются документы, необходимые для учета в ГКН изменений земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ (часть 1 ст. 39 Закона о ГКН). Если осуществляется подготовка документов для постановки земельного участка на кадастровый учет, то согласование границ проводить необязательно.
     
     Несмотря на необязательность указанной процедуры, представляется, что правообладателям во избежание возникновения в будущем конфликтов с правообладателями смежных участков по поводу их границ все же следует по возможности осуществлять согласование границ земельных участков. Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с каждым из правообладателей смежных участков.
     
     Если решено провести собрание заинтересованных лиц, то необходимо всех оповестить о данном мероприятии: либо вручить извещение лицам (или их представителям) лично под расписку, либо направить его по почте письмом с уведомлением о вручении и по адресам их электронной почты (если в ГКН имеются соответствующие сведения). Кроме того, можно опубликовать соответствующую информацию в официальном средстве массовой информации муниципального образования, причем сделать это нужно не позднее чем за 30 дней до дня проведения данного собрания. При этом опубликовать извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ возможно только в следующих случаях:
     
     - если в ГКН отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, вернулось с отметкой о невозможности его вручения;
     

     - если смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
     
     Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
     
     Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель не подписали акт согласования либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, то местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом.
     
     В соответствии с частью 5 ст. 39 Закона о ГКН при согласовании границ земельного участка заинтересованное лицо вправе потребовать их установления на местности. Таким образом, по общему правилу, границы участка на местности не устанавливаются.
     
     Получив по договору подряда с кадастровым инженером межевой план, заинтересованное лицо может обращаться в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на учет земельного участка. Надо отметить, что согласно части 2 ст. 20 Закона о ГКН с таким заявлением может обратиться любое лицо, даже если оно не является правообладателем земельного участка.
     
     Помимо заявления на кадастровый учет, заинтересованное лицо представляет межевой план земельного участка и документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета (ст. 19 Закона о ГКН).
     
     Нельзя согласиться с мнением, высказываемым отдельными экспертами, о том, что сумма государственной пошлины за осуществление кадастрового учета будет зависеть от того, кто ее вносит, так как с заявлением о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет может обратиться любое лицо.
     
     "Правомерность введения госпошлины за осуществление кадастрового учета вызывает сомнения, так как, по сути, дважды будет облагаться пошлиной одно юридически значимое действие - внесение сведений в фактически единый федеральный информационный ресурс".*1
     _____
    
*1 Тютина Ю.В. Правовые аспекты совершенствования налогообложения и налогового администрирования в условиях проводимой в Российской Федерации административной реформы // Юридический мир. - 2008. - N 7.
     

     Действительно, с 1 января 2012 года ГКН и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях должны образовать единую федеральную информационную систему (часть 4 ст. 4 Закона о ГКН). Возможно, в связи с этим до сих пор в Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) не внесены соответствующие изменения, касающиеся уплаты пошлины за постановку на кадастровый учет объектов недвижимости, соответственно представить на кадастровый учет квитанцию об ее уплате на данный момент не представляется возможным.
     
     Кадастровый учет объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем 20 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета заявления заинтересованного лица.
     
     Проведение кадастрового учета завершается*1 подготовкой кадастрового паспорта*2 (который содержит сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество) или кадастровой выписки*3 об объекте недвижимости (которая содержит запрашиваемые сведения об объекте недвижимости).
     _____

     *1 Пункт 62 приказа Минюста России от 20.02.2008 N 35 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости".
     *2 Приказ Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка".
     *3 Приказ Минюста России от 19.03.2008 N 66 "Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории".
     
     Необходимо иметь в виду, что согласно п. 10 ст. 33 Закона о госрегистрации кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
     
     Надо отметить, что БТИ в отношении зданий и сооружений сейчас также выдают кадастровые паспорта. Кадастровый паспорт здания, сооружения необходим правообладателю для осуществления государственной регистрации права на указанный объект или сделки с ним.
     
     Но кадастровый паспорт, в отличие от технического паспорта (который ранее требовался для государственной регистрации), содержит значительно меньше сведений об объекте недвижимости. Так, в частности, в кадастровом паспорте отсутствуют сведения о благоустройстве (электро-, водо-, газоснабжении и т.п.), описание конструктивных элементов, процент износа, стоимостные характеристики объекта. Поэтому если целью получения документов из БТИ о здании, сооружении является не государственная регистрация права или сделки с данными объектами недвижимости либо не только государственная регистрация, то заинтересованному лицу следует заказывать в БТИ изготовление технического паспорта объекта недвижимости.

     

Регистрация владений

     
     Права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
     
     Кроме того, необходимо иметь в виду, что внесенные в ГКН сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на такой объект. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет земельного участка или одного года со дня постановки на учет иного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из ГКН (часть 4 ст. 24 Закона о ГКН). Такие же правила предусмотрены для учета частей объектов недвижимости. Если по истечении одного года со дня завершения учета части объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) вещного права, распространяющегося на часть объекта недвижимости, сведения об учете этой части аннулируются и исключаются из ГКН (часть 11 ст. 25 Закона о ГКН).
     
     Если сведения об объекте недвижимости в ГКН носят временный характер, то из него нельзя образовать другой объект недвижимости (один или несколько). Исключением является выдел доли из земельного участка или раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, при котором преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах. В осуществлении кадастрового учета вновь образованного объекта недвижимости будет отказано (п. 4 части 2 ст. 27 Закона о ГКН).
     
     Цель закрепления в Законе о ГКН норм о временном характере сведений, внесенных в кадастр, о поставленных на учет объектах недвижимости, не совсем ясна. Во-первых, если предположить, что целью было улучшение собираемости налогов, то не совсем понятно, зачем таким образом понуждать правообладателей регистрировать свои права, ведь информация в налоговые органы должна представляться не только регистрирующими органами, но и органами технической инвентаризации (п. 4 ст. 5 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц"), а также органами, осуществляющими ведение государственного земельного кадастра (ныне - ГКН), и органами муниципальных образований (п. 4 ст. 391, п. 11-13 ст. 396, п. 4 ст. 85 НК РФ).
     
     Во-вторых, не понятно, означает ли установление временного характера сведений об объектах недвижимости, вносимых в ГКН, также и установление определенного срока действия кадастровых паспортов. Что будет в случае, если, например, правообладатель земельного участка представит документы (в частности, кадастровый паспорт) на регистрацию по истечении установленного в Законе о ГКН срока? Должен ли будет регистрирующий орган зарегистрировать его право? Если да, то как быть в ситуации, когда право лица, например, на земельный участок, будет зарегистрировано, а данные об этом участке из ГКН будут аннулированы и после этого правообладатель соседнего участка решит поставить на кадастровый учет свой участок? Будут ли учитываться интересы того правообладателя, данные об участке которого теперь отсутствуют в ГКН? На все эти вопросы ответов в Законе о ГКН, к сожалению, не содержится.
     
     И, в-третьих, совсем неясно, как норма Закона о ГКН, касающаяся временных сведений, вносимых в кадастр, будет применяться вновь созданным (после 1 марта 2009 года) государственным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Несмотря на то что положение о данной Федеральной службе до сих пор не утверждено постановлением Правительства РФ, в соответствии с п. 2 Указа Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 на данный федеральный орган исполнительной власти возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
     
     Передача указанных функций единому федеральному органу исполнительной власти потребует в кратчайшие сроки внесения существенных изменений в Закон о ГКН и в Закон о госрегистрации.
     

Земельный налог

     
     Что касается непосредственно исчисления и уплаты земельного налога, то здесь с вступлением в силу Закона о ГКН фактически ничего не изменилось. Земельный налог является местным налогом, устанавливается главой 31 НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих городов.
     
     Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу устанавливается как кадастровая стоимость земельных участков. Для определения кадастровой стоимости земельных участков осуществляется государственная кадастровая оценка земель, порядок проведения которой утвержден постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316.
     
     Если по каким-то причинам кадастровая стоимость земельных участков отсутствует, то порядок исчисления земельного налога налоговыми органами и налогоплательщиками осуществляется по правилам, предусмотренным в письме Минфина России от 06.06.2006 N 03-06-02-02/75.
     
     Плательщиками земельного налога являются граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Налогоплательщики - организации или индивидуальные предприниматели, использующие принадлежащие им на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования земельные участки в предпринимательской деятельности, по истечении налогового периода (календарного года) представляют в налоговый орган налоговую декларацию по земельному налогу. Если указанные лица уплачивают в течение налогового периода авансовые платежи по земельному налогу [за исключением лиц, применяющих систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (глава 26.1 НК РФ) и упрощенную систему налогообложения (глава 26.2 НК РФ)], то по истечении отчетного периода (I, II и III кварталы календарного года) они представляют в налоговый орган налоговый расчет по авансовым платежам по земельному налогу.