Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Порядок налогообложения строительных организаций при развитии ипотечной системы


Порядок налогообложения строительных организаций при развитии ипотечной системы

     
     М.В. Романова,
советник государственной гражданской службы
Российской Федерации 2 класса, к.э.н.

     
     Главное общественное назначение налогов - мобилизация финансовых ресурсов государства, формирующих бюджетную систему и внебюджетные государственные фонды. Вместе с тем налоги могут выполнять стимулирующую функцию, то есть воздействовать на экономические интересы участников рыночной экономики, создавая условия для роста необходимых государству и обществу отраслей экономики. Кризис в строительной отрасли при одновременной массовой нехватке жилья и других объектов недвижимости предопределил одно из приоритетных направлений поддержки государства - развитие ипотечной системы.
     

Налоги, уплачиваемые участниками ипотечной системы

     
     В ипотечную систему, по мнению автора, включаются ипотечное кредитование, ипотечное страхование, секьютеризация рынка ценных бумаг, строительство жилья, посреднические услуги, оказываемые ипотечными компаниями, брокерами, агентами и инфраструктура ипотеки (правовые и консалтинговые институты, информирование населения о сущности, программах и возможностях ипотеки и т.д.).
     
     В целом систему налогов, уплачиваемых участниками ипотечной системы, можно раз делить на две группы:
     
     - налоги, признаваемые для целей налогообложения прибыли;
     
     - налоги, уплачиваемые за счет прибыли.
     

Положительные изменения в налогообложении

     
     Налоговые поступления от участников ипотечной системы в последние годы ежегодно возрастали. В настоящее время важно сохранить эту динамику несмотря на кризисные явления в банковской, строительной и других отраслях, связанных с ипотечной системой. Поэтому для развития ипотечной системы в налогообложении участников предусмотрено следующее.
     
     Для кредитных организаций предусмотрено более гибкое формирование резервов по ссудной задолженности и приравненной к ней задолженности в бухгалтерском и налоговом учете, которые такие организации должны создавать согласно Положению Центрального Банка РФ от 26.03.2004 N 254-П "О Порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности". Так, погашение задолженности за счет указанного резерва будет признаваться расходом для целей налогообложения прибыли. Установлен также порядок расчета налоговой базы по налогу на прибыль по операциям с закладными при уступке (переуступке) права требования.
     
     У банков признаются в налоговом учете расходы на страхование клиентов банка - их жизни на случай смерти, потери трудоспособности и др., - если затем клиенты банка компенсируют данные расходы. При этом страховые выплаты по указанным договорам страхования у банка не признаются доходом для целей налогообложения прибыли.
     
     Важно также отметить, что на сегодня ставка налога на прибыль по доходу в виде процентов по ценным бумагам, включая государственные ценные бумаги, составляет 15%, а по ипотечным ценным бумагам, выпущенным до 2007 года, установлена пониженная ставка - 9%.
     
     У страховых организаций полученные страховые премии (взносы) по ипотечному страхованию признаются доходом для целей налогообложения прибыли. При этом формируемые страховщиками страховые резервы признаются расходами. При наступлении страхового случая у страховой организации они высвобождаются. Вне зависимости от размера таких резервов страховые выплаты полностью признаются для целей налогообложения прибыли.
     
     Застройщики имеют льготу в размере 1 000 000 руб. (начиная с 01.01.2008 - 2 000 000 руб.) в виде имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц. Таким образом, в течение трех лет уменьшается доход по заявлению, поданному в бухгалтерию организации.
     

     Оценщики. Их роль важна при определении стоимости залога, жилья. Для уменьшения рисков возникновения конфликтов между участниками ипотечной системы и налоговыми органами необходимо предусмотреть более четкие нормативы оценки имущества.
     
     Существуют серьезные проблемы, связанные с деятельностью на страховом рынке непродающих посредников - сюрвейеров, аварийных комиссаров, оценщиков и экспертов техников. Среди наиболее важных проблем можно выделить:
     
     - низкий уровень доверия основных участников страховых отношений к сторонним оценщикам и сюрвейерам, недостаточная квалификация этих категорий специалистов и неуверенность в безусловном соблюдении конфиденциальности сторонними специалистами/организациями. Невысокий уровень доверия к сторонним организациям оценщиков и сюрвейеров нередко обусловлен недостаточной квалификацией их сотрудников и, как следствие, невысоким качеством результатов их работы, поскольку основным преимуществом при получении заказов на оценку объектов/рисков является в современных условиях не столько профессионализм исполнителя, сколько наличие у него тесных неформальных связей с заказчиками (например, с банками при ипотечном кредитовании/страховании, с конкурсными управляющими при реализации процедур банкротства, с юридическими и консультационными компаниями при слияниях и поглощениях и т.п.). Формирующийся на основе этой формальной и "неформальной" аккредитации "связанный" характер оказываемых оценщиками и сюрвейерами услуг фактически становится для многих из них гарантией получения доходов независимо от качества их работы;
     
     - зависимость сюрвейеров и аварийных комиссаров от заказчиков их услуг - страховщиков. В условиях достаточно расплывчатого законодательного регулирования проблемой страховых отношений является то, что формально независимые сюрвейеры и аварийные комиссары на деле могут попадать в зависимость от страховщиков, поскольку именно страховщики (а не страхователи) чаще всего привлекают сюрвейеров и аварийных комиссаров в качестве своих полномочных представителей или заказывают у них услуги и, соответственно, оплачивают их работу/услуги. Это, в свою очередь, напрямую влияет на качество предоставляемых данными специалистами/ организациями услуг, поскольку одновременно с оплатой услуг страховщик диктует и свои требования к содержанию и результатам отчетной документации, возникающей в результате проведенной оценки размера убытка. При этом заинтересованность аварийных комиссаров (экспертов-техников) в увеличении потока клиентов неизбежно приводит к уменьшению затрат человеко-часов в расчете на каждого клиента, что также отражается на качестве экспертизы;
     
     - неэффективный порядок отнесения расходов на оплату услуг оценщиков, сюрвейеров, аварийных комиссаров на затраты при определении налогооблагаемой базы при расчете налога на прибыль организаций. В соответствии с п. 9 ст. 294 НК РФ оплата услуг специалистов, производящих оценку страховой стоимости объекта (оценщиков), оценку рисков (сюрвейеров), осуществляющих услуги по оценке ущерба и урегулированию убытков (аварийных комиссаров), относится на затраты при исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль страховых организаций. В то же время, если заказчиком выступает страхователь, то расходы на независимую оценку имущества или на оплату услуг сюрвейера он несет за счет своей прибыли.
     
     Решение этих проблем путем внесения соответствующих законодательных инициатив и поправок в существующие нормативно-правовые акты для снятия существующих ограничений на деятельность посредников на страховом рынке Российской Федерации способно, по нашему мнению, дать мощный толчок развитию добро вольного страхования в России. Развитие посредничества в области страховых отношений влечет за собой расширение направлений сотрудничества страховщиков и их клиентов, поскольку появятся новые виды страховых продуктов, более полно учитывающие потребности страхователей, улучшится исполнение существующих контрактов, увеличится общий уровень доверия страховщикам, что поможет вовлечь в страховые отношения не охваченные в силу различных причин на данный момент группы потенциальных страхователей. Последнее не только увеличит сборы отечественных страховщиков, но и усилит их конкурентные преимущества по сравнению с зарубежными страховщиками, поскольку увеличит их перспективные затраты на "переманивание" клиентов российских страховых компаний.
     
     Президент РФ обязал правительство разработать и внести в Госдуму проекты законов, предусматривающих замену лицензирования отдельных видов деятельности обязательным страхованием ответственности или предоставлением финансовых гарантий.
     
     Это поручение содержится в его Указе от 14.05.2008 "О неотложных мерах по ликвидации административных ограничений при осуществлении предпринимательской деятельности".
     
     Для строительных организаций разрешено равномерное признание доходов (расходов) по заказам, имеющим длительный цикл. Если первоначально в налоговом учете прямые расходы были жестко установлены, то после внесения соответствующих изменений и дополнений в НК РФ строительная организация самостоятельно определяет порядок формирования прямых расходов для целей налогообложения прибыли в соответствии с учетом специфики деятельности и формирования их в бухгалтерском учете. Введена амортизационная премия в пределах 10% от первоначальной стоимости, дающая возможность более быстрой амортизации имущества. Кроме того, теперь для целей налогообложения прибыли признаются расходы на страхование строительно монтажных рисков, которые включают страхование имущества, ответственности и финансовых рисков, что предусмотрено в Правилах страховой организации. Однако лицензии на осуществление деятельности по страхованию строительно монтажных рисков выдаются страховым надзором после 2006 года на основании Правил страхования строительно монтажных рисков, в которых не предусмотрен риск страхования ответственности.
     

Решение проблем, связанных с кризисом

     
     Финансовый кризис начался в банковском секторе и имеет последствия, которые также сказались на строительных организациях и других участниках ипотечной системы.
     
     Сегодня, как считают аналитики рынка не движимости, есть пять факторов, определяющих стоимость квадратного метра для конечного потребителя. Это поддержка стройотрасли силами государства, выкупающего жилье у девелоперов, массовая и повсеместная заморозка строительных объектов, сокращение предложения, падение стоимости материалов и рабочей силы и, главное, резкий обвал спроса на жилье, вызванный экономическим кризисом и уменьшением реальных доходов граждан.
     
     На данный момент по стране строительство остановлено: в Москве на 75%, в Санкт Петербурге на 74-78%. Цены на жилье падают по всей стране, признают в Ассоциации строителей России. Анализ сделок в более чем 20 крупных городах показал, что в ряде регионов квартиры дешевеют быстрее, чем в столице: в Воронеже с октября 2008 года стоимость квадратного метра снизилась на 10-15%, в Ростове на Дону - на 7%, а в Москве - на 2,6%. Пик падения цен застройщики ожидают летом-осенью 2009 года.
     
     С учетом сложившейся ситуации рассмотрим порядок налогообложения строительных организаций.
     
     Учет расходов, связанных с консервацией объектов незавершенного строительства в целях налогообложения прибыли. В целях налогообложения прибыли к внереализационным расходам относятся расходы, связанные с консервацией и расконсервацией производственных мощностей и объектов, в том числе затраты на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов (подп. 9 п. 1 ст. 265 НК РФ).
     
     Объекты незавершенного строительства подлежат государственной регистрации на основании ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
     
     В целях налогообложения прибыли расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком (ст. 252 НК РФ).
     
     Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
     

     Расходы, связанные с консервацией объекта недвижимости, направлены на сохранение имущества, которое в дальнейшем принесет доход, и поэтому такие расходы, включая расходы на законсервированные объекты, признаются экономически обоснованными при налогообложении прибыли организаций.
     
     Учет расходов в виде суммы причиненного в ходе строительства ущерба, возмещенного третьему лицу в добровольном порядке без обращения в суд при налогообложении прибыли. В соответствии с подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ при формировании налоговой базы по налогу на прибыль в составе внереализационных расходов учитываются расходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также расходы на возмещение причиненного ущерба.
     
     При этом следует иметь в виду, что согласно определению Конституционного Суда РФ от 04.06.2007 N 320-О-П нормы, содержащиеся в абз. 2 и 3 п. 1 ст. 252 НК РФ, не допускают их произвольного толкования, поскольку требуют установления объективной связи понесенных налогоплательщиком расходов с направленностью его деятельности на получение прибыли, причем бремя доказывания необоснованности расходов налогоплательщика возлагается на налоговые органы.
     
     Применение налогового законодательства по налогу на прибыль в отношении турецкой строительной площадки. Специалисты и компании из Турецкой Республики часто являются подрядчиками при выполнении заказов на строительство современных зданий и сооружений. В соответствии с подп. а п. 3 ст. 5 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Турецкой Республики об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы от 15.12.1997 (далее - Соглашение) строительная площадка, строительный, монтажный или сборочный объект или связанная с ними надзорная деятельность образуют постоянное представительство, только если продолжительность связанных с ними работ превышает 18 месяцев. Таким образом, девятнадцатый месяц будет относиться к соответствующему отчетному периоду, за который следует уплатить первый платеж по налогу на прибыль.
     
     В течение срока, установленного Соглашением, когда существование строительной площадки еще не приводит к образованию постоянного представительства, иностранная организация не исчисляет и не уплачивает налог на прибыль.
     

     Согласно п. 2.5 Методических рекомендаций налоговым органам по применению отдельных положений главы 25 НК РФ, касающихся особенностей налогообложения прибыли (доходов) иностранных организаций, утвержденных приказом МНС России от 28.03.2003 N БГ-3-23/150 (действующих и в настоящее время), если фактическое время существования строительной площадки превысило срок, установленный в международном договоре, в течение которого существование строительной площадки не приводит к образованию постоянного представительства, то расчет налоговых обязательств по налогу на прибыль производится по первому отчетному периоду, наступающему после такого превышения, исходя из общего объема выполненных с начала существования строительной площадки работ.
     
     Если российская строительная компания заключила с турецкой договоры субподряда на проведение строительных работ на 12, 18 и 21 месяц и если стройплощадки не между собой не взаимосвязаны, то постоянное представительство образуется только на том объекте, где заключен договор на 21 месяц, а также на объекте, деятельность на котором определена в 18 месяцев при условии, что строительные работы на этом объекте превысят срок, указанный в Соглашении, хотя бы на один день.
     
     Порядок налогообложения прибыли организаций при передаче в государственную (муниципальную) собственность коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей в рамках реализации инвестиционных проектов. Возможность правомерного возложения обязанности на застройщиков объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность законодательно закреплена только в рамках правоотношений, устанавливаемых между органами местного самоуправления и застройщиками по вопросу развития застроенных территорий и только в рамках соответствующего договора, заключаемого согласно ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.
     
     При этом Градостроительным кодексом РФ определен перечень допустимых обременений инвесторов при заключении с ними договора о развитии застроенной территории и установлен запрет на любые иные условия договора, влекущие за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.
     
     В соответствии с гл. 25 НК РФ налогоплательщик вправе учесть при определении налогооблагаемой прибыли любые обоснованные, осуществленные в целях ведения предпринимательской деятельности и документально подтвержденные расходы (за исключением установленного перечня расходов, которые не учитываются при определении налоговой базы). Договор развития застроенной территории реализуется налогоплательщиком в рамках осуществления им предпринимательской деятельности, поэтому налоговое законодательство не препятствует отнесению на уменьшение налогооблагаемой прибыли расходов организаций инвесторов по выполнению условий договора о развитии застроенной территории, в том числе расходов по строительству транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей. Готовятся изменения и дополнения в НК РФ, которыми данное право налогоплательщика будет четко установлено.
     

     Учет расходов в виде вступительных взносов и иных платежей в саморегулируемую организацию в целях налогообложения прибыли. Федеральным законом от 22.07.2008 N 148-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что с 1 января 2009 года в строительстве вводится система саморегулирования, отменяющая с 1 января 2010 года систему лицензирования работ в строительной деятельности.
     
     При этом саморегулируемые организации законодательно наделены правом на выдачу свидетельств о допусках для осуществления определенных видов строительных работ, проведение которых влияет на безопасность объектов капитального строительства.
     
     Статьями 55.2 и 55.3 Градостроительного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 148-ФЗ) установлено, что саморегулируемые организации - это организации, созданные в форме некоммерческого партнерства, основанные на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания, под готовку проектной документации, осуществляющих строительство.
     
     Саморегулируемой признается основанная на членстве некоммерческая организация.
     
     Таким образом, согласно Градостроительному кодексу РФ, к осуществлению работ по инженерным изысканиям, архитектурно строительному проектированию, строительству, реконструкции, капитальному ремонту основных средств, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, допускаются организации, являющиеся членами саморегулируемой организации, уплатившие вступительный взнос, взнос в компенсационный фонд, а также уплачивающие регулярные членские взносы.
     
     В соответствии с п. 40 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде взносов, вкладов и иных обязательных платежей, уплачиваемых некоммерческим организациям и международным организациям, кроме указанных в подп. 29 и 30 п. 1 ст. 264 НК РФ. В составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, учитываются взносы, вклады и иные обязательные платежи, уплачиваемые некоммерческим организациям, если уплата таких взносов, вкладов и иных обязательных платежей является условием для осуществления деятельности плательщиками таких взносов, вкладов или иных обязательных платежей (подп. 29 п. 1 ст. 264 НК РФ).
     
     Учитывая, что уплата вступительного взноса и взноса в компенсационный фонд является обязательным условием для получения от саморегулируемой организации свидетельства о допуске, в частности, к проведению инженерных изысканий для строительства зданий и сооружений, осуществлению проектирования зданий и сооружений, строительству зданий и сооружений, данные расходы могут быть учтены в составе прочих, связанных с производством и реализацией.