Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Как получить вычет при строительстве или покупке жилья


Как получить вычет при строительстве или покупке жилья

     
     В.М. Акимова,
государственный советник налоговой службы III ранга
     

1. Правовые основания и процедура получения имущественных налоговых вычетов

     
     Имущественный налоговый вычет на новое строительство или приобретение жилья предоставляется налогоплательщикам на основании положений подпункта 2 п. 1 и п. 3 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). Для получения имущественного налогового вычета налогоплательщики представляют в налоговую инспекцию по месту их жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме, утвержденной Минфином России, по окончании того налогового периода, за который налогоплательщики претендуют на получение вычета. К налоговой декларации налогоплательщик прилагает заявление о предоставлении имущественного налогового вычета и документы, подтверждающие право на его получение.
     
     Согласно ст. 229 НК РФ плательщики налога на доходы физических лиц (НДФЛ) должны указывать в налоговой декларации все полученные ими в течение налогового периода доходы, источники выплаты таких доходов, налоговые вычеты и суммы уплаченного налога. В случае получения доходов от налоговых агентов, то есть от источников выплаты доходов, налогоплательщики должны получить от них справки о доходах по форме N 2-НДФЛ, которые служат документами, подтверждающими сумму полученного дохода и суммы уплаченного с такого дохода налога, и приложить их к налоговой декларации.
     
     Если у налогоплательщика в связи с правом на получение налогового вычета возникает также необходимость возврата излишне уплаченного в течение года НДФЛ, то он должен написать заявление о возврате суммы этого налога с указанием банковских реквизитов, на которые казначейство переведет причитающуюся сумму НДФЛ.
     
     В соответствии с п. 3 ст. 220 НК РФ налогоплательщики могут воспользоваться налоговым вычетом, не дожидаясь окончания года, непосредственно по месту их работы. Однако для этого они должны сначала подать в налоговую инспекцию по месту жительства заявление о получении вычета и соответствующие документы. Налоговая инспекция, в свою очередь, проверит представленные налогоплательщиком документы и выдаст ему уведомление, подтверждающее право на получение вычета по месту работы. Для получения вычета налогоплательщик должен представить данное уведомление в бухгалтерию по месту его работы.
     

2. Налогоплательщики, имеющие право на получение имущественных налоговых вычетов

     
     По общему правилу, установленному в ст. 210 НК РФ, право на уменьшение налоговой базы на соответствующие налоговые вычеты имеют только те налогоплательщики, которые получили доходы, подлежащие налогообложению по налоговой ставке 13%. Соответственно право на имущественные налоговые вычеты теряют налогоплательщики в отношении полученных доходов, облагаемых по иным налоговым ставкам. К таким доходам в том числе относятся:
     
     - процентные доходы по банковским вкладам и материальная выгода от экономии на процентах за пользование займами (кредитами), облагаемые по налоговой ставке 35% (п. 2 ст. 224 НК РФ);
     
     - доходы от долевого участия в деятельности организаций, полученные в виде дивидендов и облагаемые по налоговой ставке 9% (п. 4 ст. 224 НК РФ);
     
     - проценты по облигациям с ипотечным покрытием, а также доход от деятельности в качестве учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, облагаемые по ставке 9% (п. 5 ст. 224 НК РФ).
     
     Вычеты также не предоставляются в отношении доходов, полученных лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, так как для налогообложения таких доходов применяется налоговая ставка 30%, а в отношении дивидендов - 15%.
     
     При получении физическим лицом, являющимся налоговым резидентом, доходов за пределами Российской Федерации, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен при налогообложении таких доходов в Российской Федерации. Однако если уплата налога с таких доходов произведена в бюджетную систему иностранного государства, то сумма уплаченного налога не будет возвращена налогоплательщику, так как возврат налога может осуществляться российским налоговым органом только в отношении налоговых платежей, поступивших в бюджетную систему Российской Федерации.
     
     Право на имущественный налоговый вычет имеют налогоплательщики в случае:
     
     - нового строительства жилого дома, доли или долей жилого дома;
     
     - покупки квартиры, доли или долей в квартире;
     
     - покупки комнаты, доли или долей в комнате.
     
     В число объектов, по которым предоставляется имущественный налоговый вычет, включены комнаты и доли в них. Однако по таким объектам налогоплательщики вправе получить имущественный налоговый вычет только начиная с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 27.07.2006 N 144-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части создания благоприятных условий налогообложения для налогоплательщиков, осуществляющих деятельность в области информационных технологий, а также внесения других изменений, направленных на повышение эффективности налоговой системы").
     
     Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, то остаток переносится на последующие налоговые периоды до его полного использования.
     
     Распространение имущественного налогового вычета на налоговые периоды, предшествовавшие году, в котором налогоплательщиком производились расходы по новому строительству или приобретению жилого объекта, невозможно. Это положение подтверждается определением Конституционного Суда Российской Федерации от 20.10.2005 N 387-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Швидлера Шулима Семеновича на нарушение его конституционных прав положением подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации".
     
     Следует отметить, что налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет только по жилым объектам, которые находятся на территории Российской Федерации. Если налогоплательщик построит жилой дом или купит квартиру за пределами Российской Федерации, то соответственно имущественный налоговый вычет в части расходов по строительству или приобретению такого объекта за границей он получить не сможет.
     
     Установлены и другие ограничения по предоставлению налогоплательщикам имущественного налогового вычета. Так, если налогоплательщик приобретет более одного объекта, то он сможет получить имущественный налоговый вычет только по одному из них. Для этого налогоплательщик должен сам определить, по расходам какого из вышеназванных объектов он хочет получить имущественный налоговый вычет.
     
     Имущественный налоговый вычет может быть получен налогоплательщиком только в отношении расходов, произведенных за счет его собственных средств. Согласно подпункту 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в ред. от 29.11.2007 N 284-ФЗ) налогоплательщики не имеют права на получение имущественного налогового вычета в случае, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого объекта для него произведена за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случае, если сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 настоящего Кодекса.
     
     Читателям журнала следует обратить внимание на то, что в ранее действовавшей редакции подпункта 2 п. 1 ст. 220 НК РФ говорилось о взаимозависимых лицах, признававшихся таковыми в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ (данная редакция действовала до 1 января 2009 года).
     
     В п. 1 ст. 20 НК РФ содержится норма, в соответствии с которой взаимозависимыми лицами являются физические лица, если:
     
     - одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
     
     - лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
     
     При этом в п. 2 ст. 20 НК РФ говорится о том, что суд может признать лиц взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным в п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).
     
     Если буквально следовать тексту подпункта 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2009 года, то получается, что лица, признававшиеся взаимозависимыми согласно п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, имели полное право на получение имущественного налогового вычета в случае, если они заключали между собой сделку по купле-продаже жилья. Однако данный подпункт п. 1 ст. 220 НК РФ в связи с принятыми изменениями в Кодекс не распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 года. Таким образом, взаимозависимые лица, признаваемые таковыми в соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ, в случае заключения между ними сделки купли-продажи жилья теряют право на имущественный налоговый вычет, установленный подпунктом 2 п. 1 ст. 220 Кодекса.
     

3. Принимаемые к вычету расходы

     
     Произведенные расходы по новому строительству или приобретению жилого объекта, включаемые в состав имущественного налогового вычета, можно подразделить на две части:
     
     1) первая часть - это расходы, непосредственно связанные со строительством или приобретением объекта;
     
     2) вторая часть - это расходы по уплате процентов за пользование заемными или кредитными средствами, полученными от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованными налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение объекта.
     
     По первой части размер расходов ограничен. Например, в отношении расходов, произведенных до 1 января 2003 года, к вычету принимается сумма, не превышающая 600 000 руб., а с 1 января 2003 года - фактически произведенные расходы в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Такая позиция, в частности, изложена в письме Минфина России от 16.02.2004 N 04-04-06/24. Но позднее Минфин России изменил свою позицию по данному вопросу. Например, в письме Минфина России от 13.04.2007 N 03-04-05-01/113 говорится о том, что право на имущественный налоговый вычет возникает у налогоплательщика с того налогового периода, в котором получен соответствующий документ, подтверждающий право собственности на построенное жилье, а в письме от 12.12.2006 N 03-05-01-05/275 Минфин России отметил, что в случае покупки жилья право на имущественный налоговый вычет у налогоплательщика возникает с того налогового периода, в котором ему был передан по передаточному акту приобретенный объект.
     
     Следует отметить, что в связи с изменениями, внесенными в подпункт 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", к вычету должна приниматься сумма произведенных расходов, не превышающих 2 000 000 руб. Вновь принятый предельный размер имущественного налогового вычета применяется к правоотношениям, возникшим с 1 января 2008 года. Однако в НК РФ не говорится, на расходы какого налогового периода должен распространяться этот предельный размер вычета. Если учитывать ранее высказанную позицию Минфина России, то данный предельный размер вычета может применяться налогоплательщиками к доходам 2008 года независимо от того, когда налогоплательщиками произведены расходы по новому строительству или приобретению жилья, но при условии, что на построенный или приобретенный жилой объект свидетельство о праве собственности или акт приема-передачи объекта получены налогоплательщиком не ранее 2008 года.
     
     По второй части расходов размер процентной платы принимается в сумме уплаченных процентов исходя из суммы заемных (кредитных) средств, направленных на строительство или приобретение объекта. При этом до 1 января 2005 года к вычету принимались только проценты, уплаченные по ипотечным кредитам, полученным на строительство и приобретение жилых объектов.
     
     Начиная с 2005 года имущественный налоговый вычет применяется в случае строительства или приобретения налогоплательщиком не только целого жилого объекта, но и доли (долей) в жилом доме или в квартире, а с 2007 года в число объектов, по которым предоставляется данный вычет, включены комнаты и доля (доли) в них.
     
     Величина полагающегося имущественного налогового вычета зависит не только от суммы произведенных расходов, но и от количества собственников.
     
     Например, в случае строительства или приобретения жилых объектов в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности. Если оформлена общая совместная собственность, то есть без выделения доли каждого собственника, то для получения имущественного налогового вычета доли могут быть распределены в соглашении, заключенном между собственниками, либо в заявлениях, которые представляются в налоговую инспекцию вместе с другими документами, подтверждающими право налогоплательщиков на получение данного вычета.
     
     В состав затрат на новое строительство или приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, принимаемых к вычету, включаются:
     
     - расходы на разработку проектно-сметной документации;
     
     - расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
     
     - расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
     
     - расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
     
     - расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
     
     При покупке квартиры, комнаты или доли (долей) в них в составе затрат, принимаемых к вычету, учитываются:
     
     - расходы на приобретение квартиры (комнаты) или прав на квартиру (комнату) в строящемся доме;
     
     - расходы на приобретение отделочных материалов;
     
     - расходы на работы, связанные с отделкой квартиры (комнаты).
     
     Расходы на достройку и отделку приобретенного дома или расходы на отделку приобретенной квартиры (комнаты) включаются в затраты на новое строительство только при условии, что в договоре имеется указание на то, что приобретаются не завершенные строительством жилой дом или квартира, комната (права на квартиру, комнату) без отделки.
     

4. Документы, подтверждающие право на вычет

     
     Произведенные налогоплательщиками расходы по новому строительству или приобретению жилья должны быть документально подтверждены.
     
     Например, для получения имущественного налогового вычета в случае строительства или приобретения жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем налогоплательщик должен представить следующие документы:
     
     - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
     
     - договоры, заключенные с подрядчиками на строительство жилого дома, на составление проектно-сметной документации;
     
     - договоры на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения либо на создание таких автономных источников;
     
     - платежные документы, подтверждающие фактически произведенные налогоплательщиком расходы на указанные цели.
     
     В случае достройки приобретенного не завершенного строительством жилого дома налогоплательщику также необходимо представить договоры на приобретение такого дома, а также договоры на выполнение строительных и отделочных работ.
     
     При покупке квартиры, комнаты и доли (долей) документами, подтверждающими произведенные расходы, являются:
     
     - договоры о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них;
     
     - договоры о приобретении прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
     
     - акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;
     
     - платежные документы, подтверждающие фактически произведенные расходы на вышеуказанные цели.
     
     Если же для осуществления строительства или покупки жилого объекта налогоплательщиком получен целевой кредит (заем) от кредитных и иных организаций, то в качестве документов, подтверждающих право на получение налогового вычета, представляются кредитные договоры или договоры займа, а также платежные документы на уплату процентов за пользование привлеченными средствами.
     
     В налоговую инспекцию могут представляться не сами подлинники документов, а их копии, которые заверяются налогоплательщиками нотариально или самостоятельно. Однако налоговая инспекция в ходе проведения камеральной налоговой проверки вправе потребовать от налогоплательщика представить оригиналы документов.
     

5. Порядок получения имущественного налогового вычета в связи с новым строительством жилого объекта

     
     Перечень объектов по строительству жилья, в отношении которых предоставляется имущественный налоговый вычет, ограничен и включает только жилые дома или долю (доли) в них. В случае строительства иных объектов недвижимости, например садовых домиков, гаражей и иных хозяйственных сооружений, налогоплательщик не сможет получить имущественный налоговый вычет.
     
     Прежде чем построить жилой дом, застройщик должен получить разрешение на его строительство. Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ разрешение на строительство выдается уполномоченным на то органом при наличии правоустанавливающего документа на земельный участок.
     
     Строительство жилого дома может осуществляться непосредственно самим застройщиком либо с привлечением подрядчиков. По окончании строительства жилого дома застройщик обязан пройти государственную регистрацию права на жилой дом. Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
     
     Поэтому помимо документов, подтверждающих расходы на строительство жилого дома, налогоплательщик представляет для получения имущественного налогового вычета документы, на основании которых им осуществлялось строительство, а также документ, подтверждающий право собственности на жилой дом.
     
     Напоминаем читателям журнала, что в случае регистрации общей долевой собственности на построенный жилой дом размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности. При оформлении застройщиками общей совместной собственности сумма имущественного налогового вычета определяется согласно долям, которые могут быть закреплены собственниками в соглашении между ними либо в заявлении.
     
     Рассмотрим порядок определения суммы имущественного налогового вычета в следующих ситуациях.
     
     Пример 1.
     
     Супруги получили в 2006 году разрешение на строительство жилого дома на земельном участке, принадлежащем им на праве общей долевой собственности. Строительство жилого дома осуществлялось с привлечением строительной компании в течение 2006-2007 годов. Право собственности на жилой дом было зарегистрировано в декабре 2007 года. В выданных супругам свидетельствах о праве собственности указано: доля супруга составляет 3/4, а супруги - 1/4. Общая сумма расходов на строительство жилого дома составила 2 000 000 руб. В данном случае имущественный налоговый вычет в части расходов на строительство предоставляется в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. в целом на жилой дом.
     
     Супруг вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, соответствующей его доле, - 750 000 руб. (1 000 000 руб. х 3/4), а супруга - в сумме 250 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/4).
     
     Пример 2.
     
     Воспользуемся условиями примера 1.
     
     Супруги получили свидетельства о праве собственности на жилой дом, в которых указана общая совместная собственность.
     
     Имущественный налоговый вычет в части расходов на приобретение жилого дома может быть предоставлен супругам в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. в целом на объект строительства.
     
     В данном случае налоговый вычет в части расходов по покупке жилого дома предоставляется каждому из супругов на основании документа о распределении долей в общей совместной собственности.
     
     Для этого супруги могут заключить соглашение о распределении долей либо написать письменное заявление в налоговую инспекцию по месту их жительства о распределении между ними долей в праве собственности на приобретенный жилой дом. Предположим, что доли распределены супругами следующим образом: супруге - 40% и супругу - 60%. В этом случае супруга вправе уменьшить полученный ею доход на сумму имущественного налогового вычета, соответствующего ее доле в сумме 400 000 руб., а супруг - в сумме 600 000 руб.
     
     При оформлении жилого дома в собственность необходимо учитывать положения семейного законодательства Российской Федерации. Так, согласно ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
     
     Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ).
     
     Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено (ст. 38 СК РФ). В случае раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними (ст. 39 СК РФ).
     
     Для получения вычета не имеет значения, кем именно из супругов оплачивались расходы по строительству жилого дома, так как произведенные расходы считаются общими расходами супругов. Однако согласно письму Минфина России от 11.03.2008 N 03-04-05-01/65 режим общей совместной собственности применяется, если супруги не заключили между собой брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество.
     
     Пример 3.
     
     Воспользуемся условиями примера 1.
     
     Свидетельство о праве собственности на жилой дом с согласия супруга получено супругой, при этом расходы на строительство жилого дома оплачивались от имени супруга.
     
     Супруга в течение 2006-2008 годов не работала, поскольку находилась в отпуске по уходу за ребенком. Источником дохода семьи являлся заработок супруга, с которого он уплачивал НДФЛ по ставке 13%.
     
     Имущественный налоговый вычет в части расходов на приобретение жилого дома может быть предоставлен в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. в целом на данный объект.
     
     Так как доходы, в отношении которых может быть предоставлен имущественный налоговый вычет, получал супруг, то соответственно он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме 1 000 000 руб.
     
     При этом не имеет значения, что свидетельство о праве собственности выдано на имя его супруги.
     
     В данном случае налоговый вычет в части расходов по строительству жилого дома предоставляется супругу на основании заявления супругов, поданного ими в налоговую инспекцию одновременно с другими документами.
     
     В случае оформления в собственность построенного жилого дома супругами совместно с их несовершеннолетними детьми имущественный налоговый вычет предоставляется супругам с учетом доли детей. В данной ситуации необходимо руководствоваться позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой".
     
     Согласно ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения, и соответственно уже с рождения ребенок может иметь имущество на праве собственности. При этом за несовершеннолетних детей, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершаться от их имени только их законными представителями, а именно родителями, которые несут имущественную ответственность по таким сделкам.
     
     Пример 4.
     
     Воспользуемся условиями примера 1.
     
     Право собственности на жилой дом оформлено по 1/4 на каждого собственника: супруга, супруги и двоих их несовершеннолетних детей. Расходы по строительству жилого дома оплачивались от имени супруга.
     
     Имущественный налоговый вычет в части расходов на приобретение жилого дома может быть предоставлен в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. в целом на данный объект.
     
     Сумма полагающегося вычета определяется пропорционально доле каждого собственника. Супруги приняли решение, что супруг получает вычет в отношении собственной доли и долей детей, а супруга - в отношении своей доли.
     
     Таким образом, сумма имущественного налогового вычета между ними распределяется следующим образом: 750 000 руб. - у супруга, 250 000 руб. - у супруги.
     
     В данном случае имущественный налоговый вычет в части расходов на строительство жилого дома предоставляется супругам на основании их заявлений, которые прилагаются к другим документам, подаваемым в налоговую инспекцию.
     

6. Если приобретен не завершенный строительством жилой дом и производилась его достройка

     
     Положения ст. 220 НК РФ предусматривают возможность получения имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение не завершенного строительством жилого дома и на его достройку. Принятие к вычету расходов на достройку и отделку не завершенного строительством жилого дома осуществляется только при условии наличия в договоре указания на то, что приобретается не завершенный строительством жилой дом или доля в таком жилом доме; при этом согласно письму Минфина России от 24.06.2008 N 03-04-07-01/102 не имеет значения, когда приобретался не законченный строительством жилой дом.
     
     Пример 5.
     
     Налогоплательщик приобрел в 2003 году земельный участок совместно с не завершенным строительством жилым домом. Согласно договору на приобретение данных объектов недвижимости стоимость приобретенного земельного участка составила 100 000 руб., стоимость не оконченного строительством жилого дома - 150 000 руб.
     
     В течение 2003-2007 годов налогоплательщик осуществлял расходы по достройке и отделке жилого дома. В марте 2007 года он получил свидетельство о праве собственности на жилой дом. Документально подтвержденные расходы на достройку и отделку жилого дома составили 750 000 руб.
     
     В данном случае налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в части расходов:
     
     - по приобретению не завершенного строительством жилого дома - в сумме 150 000 руб.;
     
     - по достройке и отделке жилого дома - в сумме 750 000 руб.
     
     Общая сумма полагающегося налогоплательщику налогового вычета составила 900 000 руб. При этом затраты на покупку земельного участка в состав расходов, принимаемых к вычету, не включаются.
     
     В данной ситуации налогоплательщик вправе получить вычет по доходам 2007 года либо по месту работы, либо на основании налоговой декларации в налоговой инспекции по месту жительства.
     
     Предположим, что налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета по месту работы. В 2007 году его заработок составил 1 200 000 руб. Величина полагавшегося налогоплательщику имущественного налогового вычета была определена в сумме 900 000 руб. НДФЛ удерживался бухгалтерией организации в 2007 году только с суммы дохода, равного 300 000 руб., в сумме 39 000 руб. (300 000 руб. х 13%). Сумма дохода, равная 900 000 руб., налогообложению не подлежала. Таким образом, налогоплательщик компенсировал часть произведенных им расходов, экономя на уплате налога. Такая экономия составляет 117 000 руб. (900 000 руб. х 13%).
     
     Положения главы 23 НК РФ допускают возможность получения налогоплательщиками имущественного налогового вычета в отношении доходов нескольких налоговых периодов начиная с того налогового периода, в котором они произвели расходы на новое строительство жилого объекта, пока сумма имущественного налогового вычета не будет использована налогоплательщиком полностью. В таком случае налогоплательщику придется вести учет сумм предоставленного имущественного налогового вычета и неиспользованного остатка данного вычета.
     
     Пример 6.
     
     Воспользуемся условиями примера 5.
     
     Предположим, что налогоплательщик не воспользовался своим правом на получение имущественного налогового вычета по месту работы. О праве на получение данного вычета ему стало известно в 2009 году. В данной ситуации налогоплательщик вправе получить вычет по доходам 2007 года на основании налоговой декларации и документов, которые ему необходимо представить в налоговую инспекцию по месту жительства. Ежегодный заработок налогоплательщика за 2007-2008 годы составлял 500 000 руб. Налогоплательщик уплачивал с вышеуказанного заработка налог в сумме 65 000 руб. (500 000 руб. х 13%) за каждый год. Сумма полагающегося налогового вычета составляет 900 000 руб. В этом случае возврату налогоплательщику подлежал уплаченный за 2007 год налог в сумме 65 000 руб., то есть полная сумма уплаченного НДФЛ. Однако у налогоплательщика оставалась часть неиспользованного налогового вычета в сумме 400 000 руб. (900 000 руб. - 500 000 руб.), которая переходит на следующий налоговый период. Поэтому налогоплательщику также необходимо заполнить налоговую декларацию за 2008 год. Поскольку сумма дохода за 2008 год составила 500 000 руб., а сумма остатка неполученного имущественного налогового вычета - 400 000 руб., то к возврату налогоплательщику причитается НДФЛ в сумме 52 000 руб. (400 000 руб. х 13%), то есть часть из уплаченной суммы налога. Как видим, в таком случае сумма полагающегося вычета предоставляется к доходам двух налоговых периодов - 2007 и 2008 годов. При этом с учетом предоставленного вычета налоговая база за 2007 год равна нулю, а за 2008 год - 100 000 руб.
     
     Поскольку предоставление вычета на основании налоговой декларации связано с возвратом уже уплаченного налога с полученных налогоплательщиками доходов, то налогоплательщикам необходимо учитывать положения ст. 78 НК РФ, согласно которой возврат излишне уплаченного налога осуществляется не более чем за три предшествующих налоговых периода. Например, если расходы по строительству производилась налогоплательщиком в 2006 году, а свидетельство о праве собственности было получено в 2007 году, налогоплательщик вправе заявить о своем вычете начиная с доходов 2007 года и последующих налоговых периодов. Однако налогоплательщик может подать налоговую декларацию для получения имущественного налогового вычета по доходам 2007 года не позднее 2010 года.
     
     При этом ему следует помнить, что:
     
     - сумма имущественного налогового вычета должна предоставляться в отношении доходов конкретного налогового периода;
     
     - сумма остатка неиспользованного вычета переходит на следующий налоговый период;
     
     - сумма уплаченного НДФЛ с доходов того налогового периода, за который налогоплательщик заявляет налоговый вычет, возвращается не более чем за три предшествующих года;
     
     - для получения имущественного налогового вычета по окончании налогового периода налогоплательщику необходимо заполнить налоговую декларацию за тот налоговый период, за который он претендует на получение налогового вычета.
     

7. Если строительство жилого дома начато до 2001 года

     
     Налогоплательщики часто интересуются, смогут ли они получить имущественный налоговый вычет в отношении расходов, произведенных ими по строительству жилого дома до 2001 года.
     
     В данном случае, по нашему мнению, налогоплательщик не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в отношении таких расходов. Ведь положения главы 23 НК РФ, на основании которых налогоплательщикам предоставляется имущественный налоговый вычет в связи с расходами на новое строительство жилого дома, введены в действие с 1 января 2001 года. До этого времени применялись положения Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" и имущественный налоговый вычет в части сумм, направленных на новое строительство или покупку жилья, предоставлялся налогоплательщикам на основании данного законодательного акта.
     
     Поэтому по объектам, построенным до 1 января 2001 года, налогоплательщики не смогут воспользоваться имущественным налоговым вычетом в порядке, установленном подпунктом 2 п. 1 и п. 3 ст. 220 НК РФ.
     
     Однако если налогоплательщики после 1 января 2001 года продолжают строительство жилого дома, не оконченного строительством до 1 января 2001 года, то они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в соответствии с положениями подпункта 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
     

8. Если строительство жилого дома осуществляется за счет целевого кредита

     
     Как отмечалось ранее, налогоплательщики вправе получить имущественный налоговый вычет как в отношении самих расходов по строительству жилого дома, так и в части сумм процентов, уплаченных за пользование целевыми заемными (кредитными) средствами.
     
     Сумма расходов по строительству жилого дома за счет привлеченных средств и сумма уплаченных процентов за пользование такими средствами принимаются к вычету в пределах фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.
     
     Сумма процентной платы принимается к вычету на основании документов, подтверждающих сумму фактически уплаченных процентов. Налогоплательщик должен подтвердить не только сумму фактически уплаченных процентов за пользование привлеченными средствами, но также и то, что он уплачивал эти проценты за счет собственных средств. Сумма процентной платы за пользование привлеченными средствами, принимаемая к вычету, определяется с учетом суммы полученного целевого займа (кредита), который направлен на строительство жилого дома. При этом предполагаемая сумма процентной платы за пользование такими привлеченными средствами, предусмотренная в договоре, в состав имущественного налогового вычета не включается.
     
     Читателям журнала следует учитывать, что к вычету принимаются сумма произведенных расходов по строительству жилого дома и сумма уплаченных процентов независимо от того, полностью возвращен кредитору полученный заем (кредит) или нет. Часто налогоплательщики приходят к ошибочному выводу, что они смогут получить налоговый вычет в связи с расходами по строительству жилого дома и уплатой процентов только после того, как они полностью рассчитаются по договору целевого займа (кредита).
     
     Пример 7.
     
     Для строительства жилого дома супруги получили 20 декабря 2007 года кредит в банке в сумме 3 000 000 руб. на пять лет с уплатой процентов за пользование кредитными средствами из расчета 15% годовых начиная с января 2008 года. Возврат кредитных средств осуществляется заемщиками ежемесячно в сумме 50 000 руб. начиная с 1 февраля 2008 года.
     
     Строительство жилого дома производилось строительной компанией в течение 2008 года. Право собственности на законченный строительством жилой дом зарегистрировано в декабре 2008 года. Доли супругов распределены поровну.
     
     В данном случае супруги вправе получить имущественный налоговый вычет после государственной регистрации права собственности на построенный жилой дом в отношении доходов 2008 и последующих налоговых периодов.
     
     Общая сумма расходов на строительство жилого дома составила 2 400 000 руб. Оставшуюся сумму кредита супруги использовали на приобретение мебели и бытовой техники. В 2008 году супруги уплатили проценты за пользование кредитными средствами за 11 дней 2007 года и 366 дней 2008 года. В 2008 году заемщик возвратил кредитные средства на сумму 550 000 руб.
     
     В данном случае имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщикам в сумме, не превышающей 2 000 000 руб. в части расходов на строительство жилого дома, то есть каждому собственнику согласно его доле в праве собственности на жилой дом по 1 000 000 руб. Имущественный налоговый вычет предоставляется супругам также в сумме уплаченных процентов за пользование кредитом, но из расчета расходов по строительству жилого дома. Сумма принимаемых к вычету процентов рассчитывается исходя из суммы 2 400 000 руб., которая направлена на строительство жилого дома, что составляет 80% от суммы полученного кредита. Таким образом, к вычету также должна приниматься сумма, составляющая 80% от суммы уплаченных процентов.
     
     Предположим, что супруги уплатили в 2008 году за пользование заемными средствами проценты за 11 дней 2007 года в сумме 13 562 руб. и за 366 дней 2008 года - в сумме 378 237 руб. Сумма процентной платы, принимаемая к вычету, определяется с учетом доли фактических расходов на строительство жилого дома в сумме 313 439 руб. [(13 562 руб. + 378 237 руб.) х 80%].
     
     Сумма процентной платы, принимаемая к вычету у каждого из супругов, составляет 156 719,5 руб.
     
     В случае получения кредитных средств супругами, являющимися созаемщиками, сумма уплаченных процентов за пользование привлеченными средствами может приниматься к вычету соразмерно доле каждого из них в праве собственности независимо от того, на кого из супругов оформлены платежные документы по уплате процентов и возврату кредитных средств. Об этом, в частности, говорится в письме Минфина России от 16.06.2008 N 03-04-05-01/204.
     
     Но как поступить в случае, если одним из супругов была приобретена квартира, он же воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета, а в дальнейшем обоими супругами осуществлялось строительство жилого дома за счет полученного ими целевого кредита на строительство этого дома? По нашему мнению, в таком случае правом на имущественный налоговый вычет в части расходов по строительству жилого дома сможет воспользоваться только второй супруг соразмерно его доле в праве собственности на жилой дом.
     
     При этом супруг, получивший имущественный налоговый вычет по приобретению квартиры, уже не получит вычет в части расходов по строительству дома. Он также не сможет отказаться от полученного ранее вычета в отношении расходов по приобретению квартиры, поскольку отказ от ранее полученного вычета положениями НК РФ не предусмотрен.
     
     Рассмотрим на примере следующую ситуацию с учетом позиции Минфина России, которая изложена в письме от 14.07.2008 N 03-04-05-01/243.
     
     Пример 8.
     
     Супруги, являющиеся созаемщиками, получили в 2008 году кредит от банка на строительство жилого дома в сумме 3 000 000 руб. Затраты на строительство дома в 2008 году составили 3 000 000 руб. В 2008 году жилой дом был построен, а в январе 2009 года супруги оформили общую совместную собственность на дом. Проценты за пользование кредитом и суммы возврата кредита оплачиваются от имени супруги.
     
     В 2006 году супруга приобрела в свою собственность квартиру за 900 000 руб. В отношении расходов на ее приобретение супруга по доходам 2006 года полностью воспользовалась имущественным налоговым вычетом.
     
     Поскольку супруга уже воспользовалась имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, то супруги не вправе распределять между собой имущественный вычет в отношении расходов по строительству жилого дома и по уплате процентов.
     
     Однако если учитывать положения ст. 254 ГК РФ и ст. 39 СК РФ о том, что доли супругов в общем совместном имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, то имущественный налоговый вычет супругу, имеющему право на его получение, будет предоставляться исходя из 1/2 от суммы полагающегося вычета в целом на жилой дом. Иными словами, супруг вправе получить имущественный налоговый вычет в части расходов на строительство дома по доходам 2008 года с учетом вновь принятой Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ нормы в сумме 1 000 000 руб. Что касается расходов по уплате процентов за пользование кредитными средствами, то супруг также вправе воспользоваться вычетом в части половины суммы уплаченных процентов независимо от того, кем из супругов осуществлялось погашение процентов.
     

9. Если на садовом земельном участке построена дача

     
     В перечень объектов по строительству жилья, в отношении которых налогоплательщикам предоставляется имущественный налоговый вычет, включены только жилые дома и доля (доли) в них. В отношении расходов по строительству иных объектов, включая садовые домики, дачи и иные строения, имущественный налоговый вычет не предоставляется.
     
     В соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" земельные участки в садоводческих некоммерческих объединениях предоставляются гражданам для выращивания различных сельскохозяйственных культур и отдыха с правом возведения жилого строения. При этом на огородном земельном участке в огородническом объединении граждане вправе возводить некапитальные жилые строения в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории. Как видим, гражданам право на строительство жилых домов на садовых и огородных участках названным законодательным актом не предоставлено.
     
     Что касается дачных некоммерческих объединений, то на земельных участках, предоставленных гражданам в таких объединениях, ограничений по строительству жилых домов не установлено. На таких участках членам дачного некоммерческого объединения разрешается возведение жилого дома и жилого строения. Поэтому в случае строительства жилого дома на земельном участке в дачном некоммерческом объединении застройщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в связи с произведенными ими расходами по строительству такого жилого дома после государственной регистрации права собственности на жилой дом.
     

10. Порядок получения имущественного налогового вычета в связи с покупкой жилого объекта или прав на жилой объект в строящемся доме

     
     К числу приобретенных жилых объектов, в отношении которых налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, отнесены жилые дома, квартиры, комнаты или доля (доли) в них.
     
     При этом действуют общие правила получения налогоплательщиками вычета как в случае строительства жилого дома и доли (долей) в нем, так и при покупке жилого дома, квартиры, комнаты и доли (долей) в названных объектах.
     
     В случае покупки налогоплательщиками квартиры, комнаты и доли (долей) в вышеназванных объектах, а также при приобретении прав на квартиру, комнату в строящемся доме для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщики представляют в налоговую инспекцию договор о приобретении такого объекта или договор о приобретении прав на объект в строящемся доме. Помимо договора они также представляют акт о передаче объекта продавцом налогоплательщику либо документы, подтверждающие право собственности.
     
     Что касается покупки налогоплательщиками жилого дома или доли (долей) в нем, то для получения имущественного налогового вычета таким налогоплательщикам необходимо представить не только договор купли-продажи, но и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.
     
     Во всех случаях произведенные налогоплательщиками расходы по покупке жилого объекта должны подтверждаться платежными документами.
     
     Обращаем внимание читателей журнала на то, что при покупке квартиры, комнаты, доли (долей) в них или при приобретении прав на вышеуказанные объекты в строящемся доме имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщикам до получения свидетельства о праве собственности на приобретенный объект.
     

11. Особенности определения суммы расходов, принимаемых к вычету при покупке жилого объекта

     
     При покупке налогоплательщиком доли в жилом доме сумма полагающегося имущественного налогового вычета определяется исходя из суммы произведенных расходов, но не более установленной предельной величины. Однако действие такого правила распространяется только на случаи покупки самостоятельной части жилого дома.
     
     Пример 9.
     
     Жилой дом состоит из двух самостоятельных помещений, которые имеют отдельные входы и принадлежат на праве собственности разным собственникам. При этом одно помещение (литера "А") составляет 2/3 от общей площади жилого дома и включает две комнаты, кухню, прихожую и террасу. Второе помещение (литера "Б") составляет 1/3 от общей площади жилого дома и включает одну комнату, кладовую, кухню, прихожую и террасу.
     
     Супруги приобрели в 2008 году в равнодолевую собственность одно помещение, состоящее из двух комнат, кухни, прихожей и террасы (литера "А") и соответствующее 2/3 от общей площади жилого дома. Стоимость покупки определена между продавцом и покупателями в сумме 2 000 000 руб.
     
     В данном случае сумма полагающегося каждому из супругов имущественного налогового вычета составляет 1 000 000 руб., то есть в целом на приобретенную долю в жилом доме полагается имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 2 000 000 руб.
     
     В случае покупки комнаты, например в приватизированной коммунальной квартире, сумма имущественного налогового вычета также определяется с учетом установленного норматива. При этом имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение комнаты предоставляется налогоплательщикам только в отношении расходов, которые произведены начиная с 2007 года. Это связано с тем, что в перечень объектов, при строительстве и приобретении которых предоставляется имущественный вычет, комнаты были включены Федеральным законом от 27.07.2006 N 144-ФЗ. Данное положение применяется только с 1 января 2007 года. При покупке комнаты в коммунальной квартире до 2007 года вычет налогоплательщикам не предоставляется. Такая позиция, в частности, изложена в письме Минфина России от 21.12.2007 N 03-04-05-01/423.
     
     Рассмотрим порядок предоставления вычета при покупке комнаты на примере.
     
     Пример 10.
     
     Бабушка и ее совершеннолетний внук приобрели в 2008 году комнату в коммунальной квартире за 1 500 000 руб. в долевую собственность: каждому собственнику принадлежит по 1/2 доли комнаты. Оплата расходов произведена внуком в сумме 2 000 000 руб. и бабушкой - в сумме 500 000 руб.
     
     В целом на приобретенную комнату полагается имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 2 000 000 руб. Однако вычет предоставляется каждому покупателю исходя из доли каждого из них и не более суммы расходов, произведенных каждым из собственников. Таким образом, величина полагающегося каждому из собственников налогового вычета составляет следующие суммы: внуку - 1 000 000 руб., бабушке - 500 000 руб.
     
     Предположим, что в 2008 году бабушка не получала доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%. Внук работает по найму и получает ежемесячный заработок в сумме 60 000 руб., с которого он уплачивает НДФЛ по ставке 13%.
     
     Таким образом, имущественный налоговый вычет в связи с расходами по покупке комнаты будет предоставляться в отношении доходов 2008 года только внуку в сумме 1 000 000 руб.; при этом бабушка не может передать внуку свое право на получение вычета, поскольку такой нормы в НК РФ не предусмотрено.
     

12. Особенности получения имущественного налогового вычета в связи с расходами на новое строительство или приобретение жилого объекта по месту работы налогоплательщика

     
     На основании п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет в части расходов на новое строительство или приобретение жилья может быть предоставлен налогоплательщику при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии наличия у налогоплательщика выданного налоговой инспекцией уведомления, подтверждающего право на получение имущественного налогового вычета (форма такого уведомления утверждена приказом ФНС России от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147@).
     
     Налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета у одного налогового агента по своему выбору. Налоговый агент обязан, в свою очередь, предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика уведомления, подтверждающего право на имущественный налоговый вычет.
     
     Право на получение имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи налогоплательщиком письменного заявления и документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета и приведенных в подпункте 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
     
     Если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, окажется меньше суммы полагающегося имущественного налогового вычета, то налогоплательщик имеет право на получение остатка неиспользованного имущественного налогового вычета по доходам последующих налоговых периодов. Поэтому для получения остатка вычета по месту работы в отношении доходов следующего года налогоплательщик должен вновь обратиться в налоговую инспекцию, представив соответствующее заявление и документы.
     
     Пример 11.
     
     Налогоплательщик приобрел 1 октября 2008 года по договору купли-продажи квартиру стоимостью 2 000 000 руб. На покупку квартиры он получил в банке целевой кредит в сумме 2 000 000 руб. на 10 лет с уплатой процентов из расчета 10% годовых. Кредитным договором предусмотрено, что возврат кредита производится заемщиком ежемесячно равными долями начиная с января 2009 года. Срок возврата кредита - 1 ноября 2018 года.
     
     Имущественный налоговый вычет в части расходов на приобретение квартиры предоставляется налогоплательщику в сумме, не превышающей 2 000 000 руб. в целом на квартиру. Сумма вычета увеличивается на сумму ежегодно уплаченных процентов.
     

     Для получения имущественного налогового вычета по месту работы налогоплательщик представил в налоговую инспекцию по месту жительства заявление о выдаче ему уведомления, к которому он приложил копии до-говора купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру и платежный документ об уплате продавцу суммы за приобретенную квартиру. Он также представил в налоговую инспекцию документы, подтверждающие, что в 2008 году налогоплательщик имел статус налогового резидента Российской Федерации.
     
     В данном случае налогоплательщик может получить вычет в сумме, уплаченной продавцу, а также в сумме процентов, уплаченных до подачи в налоговую инспекцию документов для получения имущественного налогового вычета по месту работы.
     
     Налогоплательщик представил все необходимые документы в налоговую инспекцию по месту жительства 27 октября 2009 года.
     
     Предположим, что на дату подачи в инспекцию документов налогоплательщик понес следующие расходы:
     
     - 2 000 000 руб. - на покупку квартиры;
     
     - 49 726,78 руб. - на уплату банку процентов за пользование кредитом за 2008 год.
     
     После получения уведомления налогоплательщик подал 24 ноября 2008 года в организацию по месту работы заявление о предоставлении вычета по доходам 2008 года на основании уведомления, выданного налоговым органом. Сумма полученного по месту работы дохода, в отношении которого предоставляется вычет, в 2008 году составила 700 000 руб. Поэтому сумма не полностью использованного в 2008 году имущественного налогового вычета переходит на 2009 год.
     
     Для получения вычета по месту работы в 2009 году налогоплательщик должен вновь обратиться в налоговую инспекцию с целью получения остатка неиспользованной суммы имущественного налогового вычета, а также суммы уплаченных банку процентов за пользование кредитом, которые им были произведены после подачи документов для получения вычета по месту работы.
     
     В случае получения в течение налогового периода доходов, облагаемых НДФЛ по ставке