Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

О налоговых аспектах ипотечного страхования при осуществлении банковской деятельности


О налоговых аспектах ипотечного страхования при осуществлении банковской деятельности

     
     М.В. Романова,
советник государственной гражданской службы
Российской Федерации 2 класса, к.э.н

     

1. Оформление страховых договоров для получения ипотечного кредита

     
     В настоящее время страхование является обязательным условием получения ипотечного кредита. Страховые компании предлагают заемщику оформить три вида страховых договоров:
     
     1) договор страхования приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения. В перечень страховых рисков входят повреждение или уничтожение конструктивных элементов, окон, дверей и стационарного оборудования квартиры в результате пожара, взрыва, противоправных действий третьих лиц, аварий водопроводной, отопительной, канализационной систем, падения летательных аппаратов и их обломков;
     
     2) договор страхования риска утраты права собственности на приобретенную квартиру. Страхование осуществляется от таких страховых рисков, как утрата заемщиком права собственности на недвижимое имущество вследствие нарушений, допущенных в процессе приватизации; продажа квартиры по поддельным документам; превышение полномочий представителя участника сделки; ошибка при оформлении юридических документов (в том числе при регистрации права собственности); недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участником сделки; раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников; совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них;
     
     3) договор страхования жизни и здоровья заемщика. В перечень страховых рисков входят смерть заемщика по любой причине; полная постоянная потеря профессиональной трудоспособности.
     

2. Учет страховых взносов по договорам страхования

     
     В соответствии с п. 6 ст. 270 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы, в частности, в виде взносов на добровольное страхование, кроме взносов, указанных в ст. 255, 263 и 291 настоящего Кодекса.
     
     Согласно подпункту 1 п. 2 ст. 263 НК РФ расходы по страхованию в виде страховых премий (взносов) по страхованию имущества для целей налогообложения прибыли признаются как у собственника, так и у арендатора.
     
     На основании п. 1 ст. 930 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества.
     
     В соответствии с подпунктом 1 п. 2 ст. 4 Закона РФ от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (далее - Закон N 4015-1) объектами имущественного страхования могут быть имущественные интересы, связанные, в частности, с владением, пользованием и распоряжением имуществом (страхование имущества).
     
     Пунктом 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать это имущество за свой счет.
     
     При этом согласно подпункту 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать заложенное имущество за счет залогодателя.
     
     Следовательно, имущественный интерес в сохранении имущества имеется у того, у кого находится данное имущество.
     
     В соответствии с п. 1 ст. 338 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте залогодержателю не передаются.
     
     Учитывая вышеизложенное, при предоставлении ипотечных кредитов заложенное имущество остается у заемщика, и поэтому банк не может владеть, пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом и у него отсутствуют имущественные интересы в сохранении этого имущества.
     
     Таким образом, суммы страховых взносов по договорам страхования заложенного имущества, в которых банк является выгодоприобретателем, при условии компенсации данных расходов заемщиками не признаются расходами для целей налогообложения прибыли.
     
     Подпункт 20.2 п. 2 ст. 291 НК РФ устанавливает, что к расходам банков в целях главы 25 настоящего Кодекса относятся расходы, понесенные при осуществлении банковской деятельности, в частности расходы в виде суммы страховых взносов по договорам страхования на случай смерти или наступления инвалидности заемщика банка, в которых банк является выгодоприобретателем, при условии компенсации данных расходов заемщиками.
     
     Банк предусматривает в условиях кредитного договора соразмерное увеличение размера процентов, уплачиваемых за пользование денежными средствами по кредитному договору, если банк будет страховать по личному страхованию заемщика в связи с риском причинения вреда жизни и здоровью заемщика, а также в связи с утратой последним трудоспособности.
     
     Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик - возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
     
     Подпунктом 1 п. 2 ст. 291 НК РФ к доходам банков в целях главы 25 настоящего Кодекса отнесены, в частности, доходы от осуществления банковской деятельности в виде процентов от размещения банком от своего имени и за свой счет денежных средств, предоставления кредитов и займов.
     
     Таким образом, повышенная ставка процентов по ипотечному кредиту не должна рассматриваться как компенсация по личному страхованию заемщика, а является доходом банка от банковской деятельности в соответствии с подпунктом 1 п. 2 ст. 291 НК РФ.
     

3. Учет страховых взносов, уплаченных банком по титульному страхованию

     
     В отношении титульного страхования читателям журнала необходимо иметь в виду следующее.
     
     Титул (от лат. titulus - надпись, почетное звание) - юридическое, документальное основание права на определенные действия, на особое положение, на имущество, на владение товаром (переходящее от продавца к покупателю)*1.
     _____
     *1 Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. - М.: ИНФРА-М, 2006.
     
     Система страхования потери жилья в результате утраты прав собственности должна основываться на следующих положениях:
     
     - полная информированность покупателей жилья о рисках, связанных с возможной потерей права собственности, и о способах страховой защиты;
     
     - доступность страховых компаний, осуществляющих страховую защиту по данным рискам, и предоставление потенциальному покупателю права выбора страховой компании для заключения соответствующего договора страхования;
     
     - предоставление потенциальному страховщику возможности проведения экспертизы ожидаемой сделки;
     
     - признание страховым случаем при осуществлении данного вида страхования вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной;
     
     - выплата страховой компанией единовременного возмещения, позволяющего страхователю приобрести другое жилье без излишних потерь времени.
     
     Например, в США титульное страхование может проводиться для защиты имущественных интересов двух лиц - собственника недвижимости и банка, предоставившего кредит для приобретения недвижимости. Если в первом случае страховая стоимость соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, определяемой на основе экспертных оценок, то при защите интересов банка страховая сумма по договору страхования, который заключается на срок, соответствующий сроку кредитного договора, уменьшается по мере погашения основной суммы по кредитному договору.
     
     Преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением.
     
     Анализ международного опыта организации финансовых схем страхования рисков утраты прав на недвижимое имущество показывает, что существующие схемы условно можно разделить на три основные группы:
     
     1) государственное страхование ответственности регистраторов и частное страхование рыночных рисков, возникающих при осуществлении сделок на рынке недвижимости, типично для большинства стран континентальной Европы, законодательство которых о земельных титулах основывается на поземельной книге;
     
     2) государственное страхование ответственности регистраторов и части рыночных рисков, возникающих при регистрации прав, типично для стран, действующих на основании положений системы Торренса (системы регистрации прав на недвижимость, предусматривающей обязательность регистрации). Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц, однако они могут иметь силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц;
     
     3) частное страхование ответственности регистраторов и рыночных рисков, возникающих при регистрации сделок, типично для большинства штатов США.
     
     Объектом титульного страхования являются имущественные интересы собственника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты в связи с прекращением или ограничением прав собственности. Для титульного страхования необходима правильная идентификация риска, связанного с потерей права собственности. Риски могут приводить к прекращению или ограничению права собственника в результате выявления неучтенных собственников или лиц, имеющих по закону права на эту собственность. Эти риски возникают при сделках:
     
     - купли-продажи недвижимости;
     
     - отложенной продажи в рамках договора залога или аренды с правом либо обязательством выкупа;
     
     - по договору мены объектов недвижимости;
     
     - дарения или безвозмездной передачи;
     
     - наследования;
     
     - раздела семейного имущества при разводе;
     
     - внесения имущества в уставный капитал юридического лица и в других случаях.
     
     Титульному страхованию предшествует предстраховая экспертиза, при которой исследуется история возникновения и перехода прав на объекты купли-продажи. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности:
     
     - обмана со стороны продавца;
     
     - небрежности посредника (риэлтора) в проведении экспертизы прав на жилье, его умысла;
     
     - нарушения требований к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной регистрации, нотариусов, риэлторов;
     
     - нарушения законодательства, совершенного во время одной из предыдущих сделок купли-продажи с данным объектом;
     
     - нарушений на этапе приватизации жилья;
     
     - ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.д.), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т.д.);
     
     - приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом, залогом;
     
     - заключения сделки недееспособным или ограниченно дееспособным лицом.
     
     Титульное страхование, или страхование риска утраты права собственности, защищает собственника имущества от финансовых потерь в случае, если право собственности страхователя на имущество оспорено третьей стороной.
     
     В соответствии с подпунктом 23 п. 1 ст. 32.9 Закона N 4015-1 в лицензии, выдаваемой страховщику, указываются предусмотренные классификацией виды страхования, в том числе страхование финансовых рисков.
     
     Признание для целей налогообложения прибыли страховых взносов по страхованию финансовых рисков не предусмотрено ст. 255, 263, 291 НК РФ.
     
     Учитывая вышеизложенное, страховые взносы, уплаченные банком по титульному страхованию, не признаются для целей налогообложения прибыли.