Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Ипотечное страхование


Ипотечное страхование

     

М.В. Романова,
к.э.н.

     
     Одним из действенных инструментов обеспечения договорных обязательств является залог, в особенности залог недвижимости (ипотека), который предполагает проведение залоговых операций, связанных с определенными рисками, к числу которых относятся риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога и т.п., и именно страхование призвано значительно снизить подобные риски.
     
     Государство предоставляет застройщикам льготные кредиты на 25-35 лет по низким ставкам с тем, чтобы им было выгодно участвовать в ипотеке. При проведении ипотеки страховщики несут ответственность за неуплату очередного взноса в случае неплатежеспособности задолжника по ипотечному кредиту или его смерти.
     
     Поскольку кредит выделяется за счет бюджета и страховщики выступают гарантом бюджетных ассигнований, то бюджет может пойти на уступки и предоставить страховщикам налоговую льготу.
     
     Правовой основой осуществления страхования ипотечных операций служат нормы п. 3 главы 23, главы 48 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Закона РФ от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации", Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (далее - Закон N 102-ФЗ).
     
     Согласно ст. 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. В соответствии со ст. 31 Закона N 102-ФЗ имущество, заложенное согласно договору об ипотеке, страхуется в соответствии с условиями этого договора. При этом в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий страхования заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан за свой счет застраховать это имущество от риска утраты и повреждения в размере полной стоимости, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
     
     Как правило, выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого имущества, служащего предметом залога, является залогодержатель, то есть кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в случае, если заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц (например в пользу залогодателя), залогодержатель имеет право исходя из целей защиты интересов залогодержателя-кредитора на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого при утрате или повреждении застрахованного имущества. Данное требование по сравнению с требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, имеет преимущество в удовлетворении.
     
     Если согласно условиям договора заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая, повлекшего утрату или повреждение застрахованного имущества, страховая организация возмещает залогодателю лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к полной (страховой) стоимости заложенного имущества. Согласно ст. 949 ГК РФ договором страхования может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не выше полной (страховой) стоимости имущества.
     

     Страхование заложенного имущества является одним из важных условий договора ипотеки. В соответствии со ст. 35 Закона N 102-ФЗ при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
     
     Рассмотрим осуществление ипотечного кредитования на примере г. Москвы.
     
     Постановлением правительства г. Москвы от 11.08.1998 N 625 была принята Концепция развития ипотечного кредитования в г. Москве, в которой, помимо прочего, определена программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании. Составными элементами данной программы являются:
     
     - имущественное страхование как основной элемент страховой программы. Страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому ли-цу - заемщику) является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя-кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком за его счет.
     
     Согласно ст. 213 НК РФ страховые выплаты, вы-плачиваемые по страхованию имущества физическим лицам по договорам страхования за счет средств данного физического лица, подоходным налогом не облагаются;     
     


     
     - страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования. В качестве примера такого страхования может рассматриваться страхование ответственности оценочных организаций, осуществляемой в соответствии с Законом г. Москвы от 11.02.1998 N 3  "Об оценочной деятельности в городе Москве".
     
     Затраты по добровольному страхованию предприятий по видам страхования и в пределах установленных норм подпункта "р" п. 2 Положения о составе затрат относились на себестоимость банковских услуг для целей налогообложения.
     
     На себестоимость продукции (работ, услуг) относились также платежи (страховые взносы) по добровольному страхованию средств транспорта (водного, воздушного, наземного), имущества, гражданской ответственности организаций - источников повышенной опасности, гражданской ответственности перевозчиков, профессиональной ответственности, а также платежи по заключенным в пользу своих работников договорам страхования от несчастных случаев и болезней, медицинского страхования и до- говорам с негосударственными пенсионными фондами, имеющими государственную лицензию.
     
     Таким образом, страхование ответственности оценочных организаций производилось до 1 января 2001 года за счет прибыли.
     

     Главой 25 НК РФ предусмотрено относить затраты по обязательным видам страхования на прочие расходы в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации. Если будет принят федеральный закон об обязательном страховании оценщиков, то данные затраты в полном размере будут относиться на себестоимость продукции (работ, услуг) оценщиков для целей налогообложения;     
     


     
     - страхование жизни и трудоспособности физических лиц - заемщиков. Оно проводится в рамках добровольного страхования от несчастных случаев, когда это предусмотрено в качестве одного из внутренних условий кредитования, действующих в банках-кредиторах. Страхование осуществляется в пользу банка-кредитора.
     
     Учитывая изложенное, в случае страхования жизни физических лиц за счет их средств на срок более пяти лет страховые выплаты при наступлении страхового события не подлежат налогообложению подоходным налогом.
     
     Банк, получая возмещения, включает их во внереализационные доходы;     
     


     
     - страхование кредитных рисков. Страхование кредитных рисков осуществляется в рамках добровольного страхования предпринимательского риска финансовых институтов (например банков-кредиторов), участвующих в московской ипотечной программе. Банк-кредитор страхует в свою пользу убытки, возникающие из-за нарушения физическим лицом - заемщиком своих обязательств по кредитному договору.
     
     В соответствии с п. 9 приложения N 2 приказа Федеральной службы по надзору за страховой деятельностью от 19.05.1994 N 02-02/08 "Об утверждении новой редакции “Условий лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации”" страхование предпринимательских рисков относится к имущественному страхованию, которое включает страхование финансовых рисков.
     
     Страхование финансовых рисков представляет собой совокупность видов страхования, предусматривающих обязанности страховщика по страховым выплатам в размере полной или частичной компенсации потерь доходов (дополнительных расходов) лица, о страховании которого заключен договор (застрахованного лица), вызванных следующими событиями:
     
     а) остановка производства или сокращение объ-ема производства в результате оговоренных событий;
     

     б) потеря работы (для физических лиц);
     
     в) банкротство;
     
     г) непредвиденные расходы;
     
     д) неисполнение (ненадлежащее исполнение) договорных обязательств контрагентом застрахованного лица, являющегося кредитором по сделке;
     
     е) понесенные застрахованным лицом судебные расходы (издержки);
     
     ж) иные события.
          


     
     Как ни парадоксально, но после августовского кризиса, когда обрушилась финансовая пирамида ГКО, едва ли не единственными ликвидными ценными бумагами на фондовом рынке России оказались ипотечные ценные бумаги. Это во многом обусловлено тем, что ипотечные ценные бумаги на 100 % обеспечены реальными квадратными метрами жилья.
     
     Страховые организации, получив специальную лицензию, будут осуществлять имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности  участников ипотечного рынка. При развитии ипотеки страховые организации найдут способ размещения страховых резервов в ипотечные ценные бумаги.
     
     Хотя в НК РФ количество льгот сокращено, представляется необходимым, по мнению автора, для привлечения страховщиков в данную сферу страхования предусмотреть страховщикам следующую льготу: уменьшить ставку налога на прибыль страховых организаций на 50 % при условии, что объем премий по ипотечному страхованию составит более 50 % от общего объема собранных премий за отчетный период страховой организацией.