Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

О практике разрешения споров, связанных с арендой


О практике разрешения споров, связанных с арендой

          

В.И. Макарьева,
государственный советник налоговой службы II ранга
     
А.А. Владимирова
     

     В связи с неоднозначностью трактовки нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между налогоплательщиками и налоговыми органами, арендодателями и арендаторами, что и стало причиной выхода информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (далее - Обзор), а также настоящей статьи.
     
     При рассмотрении споров, связанных с арендой и арендными обязательствами, ВАС РФ руководствовался главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
     
     Так, согласно ст. 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока до- говора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения.
     
     Однако, как следует из вышеуказанной статьи ГК РФ, если арендодатель не возобновил с арендатором договор аренды, не заключил договор с другим арендатором или ранее договор аренды по объекту, не являющемуся арендным, то у арендатора нет оснований для перевода на себя обязанностей по до- говору аренды и получения возмещения с арендодателя убытков, о чем свидетельствует п. 1 Обзора.
     
     Рассматривая вопрос о переходе права собственности на арендуемый объект к арендатору, ВАС РФ исходил из положений ст. 609 и 624 ГК РФ, устанавливающих следующий порядок.
     
     Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к кредитору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
     
     В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
     
     Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
     
     Подтверждением ст. 609 и 624 ГК РФ являются ст. 13 и 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)” (в ред. Федерального закона от 29.01.2000 N 10-ФЗ).
     

     В п. 2 Обзора по истребованию имущества арендодателя у арендатора по причине неполного выкупа арендованного имущества говорится о том, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).
     
     Так, при рассмотрении спора было выявлено следующее.
     
     Согласно условиям договора общая стоимость аренды судна составляла 520 тыс. долл. США с уплатой арендных платежей арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Банка России на день платежа, а после внесения последнего аренд-ного платежа арендуемое судно должно было перейти в собственность арендатора.
     
     Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тыс. долл. США, или более 2,5 млн руб., послужило основанием для предъявления со стороны арендодателя иска к арендатору.
     
     Решением арбитражного суда иск был удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы.
     
     Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (ст. 622 ГК РФ).
     
     В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, преду-сматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.
     
     Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, указав следующее.
     
     Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.
     
     Согласно условиям договора арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Банка России на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.
     
     Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа послужило основанием для предъявления арендодателем иска.
     
     В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 НК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.
     
     На этом основании к отношениям сторон применим п. 2 ст. 489 ГК РФ, согласно которому в случае если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
     
     Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тыс. долл. США, что превышает половину стоимости судна (520 тыс. долл. США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.
     
     В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.
     
     По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.
     
     При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ).
     
     Пункт 3 ст. 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, преду-сматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.
     
     Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
     
     В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.
     
     Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.
     
     Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании ст. 622 ГК РФ.
     
     Суд первой инстанции вынес решение о невоз-врате судна арендодателю на основании п. 3 ст. 609 ГК РФ, а также учитывая тот факт, что арендатор уплатил более 355 тыс. долл. США, то есть более половины суммы выкупа.
     
     Дополнительно к выводу, к которому пришел ВАС РФ, можно отметить следующее: в ст. 13 Федерального закона “О финансовой аренде (лизинге)” указано, что в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осущест-вляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание со счета последнего денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Лизингодатель вправе потребовать до-срочного расторжения договора лизинга и возврата в разумный срок лизингополучателем имущества в случаях, предусмотренных законодательством Россий-ской Федерации и Федеральным законом “О финансовой аренде (лизинге)”.
     
     Иначе говоря, так как лизинг по своей сути является не чем иным, как финансовой арендой, то ст. 13 Федерального закона “О финансовой аренде (лизинге)” применима и к договору аренды имущества с правом выкупа.
     
     Пункт 3 Обзора посвящен вопросу о взыскании арендодателем с арендатора договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей, так как арендатор не осуществлял возмещение этой неустойки, мотивируя свои действия ст. 651 ГК РФ, устанавливающей государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года. При этом срок договора аренды был заключен ровно на год.
     
     В этом случае ВАС РФ принято решение, что условие договора о неустойке не могло быть применимо арендодателем в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды.
     
     В п. 4 Обзора ВАС РФ разрешен спорный вопрос арендаторов и арендодателей об окончании договора аренды по инициативе арендодателя в связи с наличием определенных обстоятельств, в частности проведения реконструкции сданного внаем объекта недвижимости.
     
     ВАС РФ, учитывая ст. 610 и 619 ГК РФ, в п. 4 своего Обзора указал на следующее.
     
     Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ, то есть в этом случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
     
     Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд истекли три месяца, которые были оговорены в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, то правомерно были удовлетворены требования арендодателя о выселении арендатора из арендуемого им помещения.
     
     Как сказано в п. 5 Обзора, договор аренды, заклю-ченный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут на основании, предусмотренном ст. 619 ГК РФ, установившей следующее.
     
     По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор:
     
     - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
     
     - существенно ухудшает имущество;
     
     - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
     
     - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
     
     Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
     
     Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
     
     По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при следующих обстоятельствах:
     
     1) при существенном нарушении условий договора другой стороной;
     
     2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
     
     Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при за-ключении договора.
     
     Кроме того, в п. 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении до- говора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
     
     Исходя из вышеуказанного, суд принял решение удовлетворить иск арендодателя, предъявленный арендатору, о расторжении договора по причине нарушения арендатором условий договора, в том числе и связанных с уплатой арендной платы.
     
     Рассматривая вопрос о том, что условия договора аренды применяются и к фактически сложившимся до его заключения отношениям, ВАС РФ в п. 6 Обзора указал на следующее.
     
     Руководствуясь п. 3 ст. 425 ГК РФ, условия заключенного договора аренды применяются и к отношениям, возникшим до заключения договора.
     
     Так, если между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался не только ежемесячно вносить арендную плату, но и возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, то обязанностью арендатора является обеспечение этих условий.
     
     Достижение сторонами соглашения о применении к арендным отношениям, сложившимся до заключения договора аренды, условий об обязанности арендатора по возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует о согласии арендатора осуществить фактически произведенные расходы по уборке территории, понесенные арендодателем, но эти расходы не могут быть взысканы по причине отсутствия в договоре аренды такого обязательства. В этом случае арендатор не нарушил свои обязательства, связанные с арендой здания, что и было подтверждено в п. 6 Обзора.
     
     При рассмотрении вопроса о правомерности взыскания арендодателем с арендатора задолженности по арендной плате и за пользование им чужими денежными средствами (при этом арендатору не представлены документы на арендуемое имущество, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации этого имущества) ВАС РФ, приняв во внимание ст. 611 и подпункт 1 ст. 620 ГК РФ, вынес решение, изложенное в п. 8 Обзора и состоящее в следующем.
     
     Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
     
     В связи с отсутствием необходимых документов на объект, арендуемый арендатором, и невозмож-ностью его эксплуатации, судом были удовлетворены требования арендатора о расторжении договора аренды согласно п. 1 ст. 620 ГК РФ, установившему досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора в результате того, что арендодатель создал препятствие к использованию имущества арендатором.
     
     Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, арендодатель не имел оснований к получению от арендатора арендной платы.
     
     В п. 9 Обзора освещен вопрос о возможности истребования арендатором имущества, которое находится у третьего лица и используется им.
     
     Так, в арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение. При этом в обосновании искового требования истец сослался на то, что он является в качестве арендатора титульным владельцем указанного им в исковом заявлении помещения и в силу ст. 301 и 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.
     
     В ст. 301 и 305 ТК РФ установлено следующее:
     
     1) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения;
     
     2) права, предусмотренные ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему помещением на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
     
     Несмотря на то, что суд первой инстанции выразил согласие с доводами истца и удовлетворил его иск, суд апелляционной инстанции отменил решение, отказав в иске по следующим основаниям:
     
     а) с истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом;
     
     б) в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
     
     в) передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя;
     
     г) так как передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц;
     
     д) права арендатора могли быть защищены в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, то арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
     
     Согласно вышеприведенным доводам требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.
     
     Согласно п. 10 Обзора арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения до- говора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
     
     В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ арбитражный суд пришел к следующему выводу:
     
     - обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом;
     
     - договор аренды предусматривает встречное исполнение обязательств: арендодатель должен передать имущество арендатору, а арендатор обязан осуществить платежи за пользование имуществом арендодателя;
     
     - исходя из п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательств либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
     
     Следовательно, при заключении договора аренды нежилых помещений и принятия арендатором по акту свободной площади, а не всей площади согласно договору аренды, размер арендной платы арендатором определяется согласно арендуемой им площади.
     
     В п. 3 ст. 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера аренд-ной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
     
     ВАС РФ в п. 11 Обзора сообщил, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ, гласящего: “Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год…”, - судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
     
     Если по условию договора аренды арендная плата исчисляется по каждому сроку платежа и стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то п. 3 ст. 614 ГК РФ не может быть применим.
     
     Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации в этом случае не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере аренд-ной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Аналогичное применимо и к договору аренды, в котором ставка арендной платы определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, в соответствии с п. 2 ст. 317 ГК РФ, так как в этом случае также устанавливается механизм ее исчисления.
     
     В п. 2 ст. 614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
     
     1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
     
     2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
     
     3) предоставления арендатором определенных услуг;
     
     4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
     
     5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
     
     Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
     
     Исходя из вышеизложенного, а также п. 12 Обзора возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, что также обусловлено ст. 654 ГК РФ, устанавливающей, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается ничтожным.
     
     Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. Кроме того, к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, что следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ.
     
     Пункт 13 Обзора разрешил возникающие споры арендодателей и арендаторов, связанные с досрочным освобождением арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды).
     
     В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца. В течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не считается обоснованным даже в случае, если он освобождает помещение досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
     
     Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могут быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил п. 2 ст. 610 ГК РФ, если стороны пришли к соглашению об этом.
     
     Рассматривая вопрос о правомерности арендодателя удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение, ВАС РФ в п. 14 Обзора сообщил арбитражным судам нижеследующее.
     
     На основании ст. 622 ГК РФ по окончании срока аренды арендатор обязан освободить от своего оборудования помещение, которое он арендовал.
     
     Если арендатор оставил оборудование, используемое им ранее в арендуемом помещении, в добровольном порядке, то он утрачивает право на это оборудование, а арендодатель в соответствии со ст. 359 ГК РФ вправе в случае неисполнения должником (арендатором) в срок обязательства удерживает оборудование до тех пор, пока арендатор не обеспечит выполнение обязательств перед арендодателем.
     
     Применяя ст. 618 ГК РФ, устанавливающую порядок прекращения договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды, ВАС РФ в п. 15 Обзора указал на следующее.
     
     Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращения договора аренды.
     
     В п. 16-40 Обзора ВАС РФ рассмотрел также следующие вопросы, связанные с действием главы 34 ГК РФ и других соответствующих его статей.
     
     1. Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями, вытекающими из ст. 615, 616, 622 ГК РФ.
     
     В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Если арендатором не обеспечиваются условия договора, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора с возмещением ему убытков.
     
     Кроме того, арендатор обязан поддерживать арендуемое им имущество в исправном состоянии даже в случае, если по договору аренды осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание арендуемого имущества возложено на арендодателя.
     
     2. В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
     
     В связи с этим к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.
     
     Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмедное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
     
     Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
     
     Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
     
     3. Норма закона, установленная в п. 2 ст. 615 ГК РФ, а именно: арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу - является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению ВАС РФ, по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды “генерального” согласия на совершение арендатором таких сделок.
     
     По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
     
     4. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.
     
     В ГК РФ и Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
     
     5. Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не преду-смотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
     
     Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.
     
     Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
     
     - произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
     
     - потребовать соответственно уменьшения аренд-ной платы;
     
     - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
     
     В то же время, как отмечено в п. 21 Обзора, ссылка в акте приема-передачи арендуемого объекта на аварийное состояние его отдельных частей сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет капитальный ремонт.
     
     Но поскольку арендодатель, несмотря на неодно-кратное к нему обращение арендатора о проведении капитального ремонта аварийных частей арендуемого имущества, не осуществил этот ремонт, то затраты, произведенные арендатором на ремонт, должны, по мнению ВАС РФ, снизить причитающуюся сумму арендной платы арендодателю.
     
     6. В ст. 617 ГК РФ определено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом, как считает ВАС РФ в п. 23 Обзора, независимо от того, ставился вопрос о переоформлении договора аренды или нет, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
     
     Статья 1107 ГК РФ в этом случае устанавливает порядок возмещения потерпевшему неполученных доходов.
     
     7. Согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя судом в случае, если арендатор:
     
     1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
     
     2) существенно ухудшает имущество;
     
     3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
     
     4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки, если в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
     
     Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
     
     Арендодатель вправе потребовать досрочного рас-торжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
     
     ВАС РФ подтвердил в п. 25 Обзора основание арендодателя по прекращению договора аренды в случае использования в непроизводственных целях объекта, сданного в аренду, несмотря на то, что арендатором не были нарушены условия договора аренды.
     
     8. По мнению ВАС РФ, договор аренды может быть расторгнут по причине внесения арендной платы арендатором не в полном объеме, но при условии, что суд признает это нарушение существенным.
     
     Существенным нарушением является оплата аренд-ных платежей в меньшем размере, что способствует образованию задолженности арендатора по арендной плате и может быть в соответствии со ст. 450 ГК РФ причиной досрочного расторжения договора аренды, в п. 2 которой говорится следующее: сущест-венным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
     
     9. Так как вопросы аренды не могут быть исчерпаны только теми проблемами, которые освещены в Обзоре, рассмотрим порядок отражения аренды в бухгалтерском учете и для целей налогообложения.
     
     Так, в п. 18 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н (с изменениями и дополнениями), определено, что в зависимости от имеющихся прав на объекты основные средства подразделяются на:
     
     - объекты основных средств, принадлежащие организации на праве собственности (в том числе сданные в аренду);
     
     - объекты основных средств, находящиеся у организации в оперативном управлении или хозяйственном ведении;
     
     - объекты основных средств, полученные организацией в аренду.
     
     Объект основных средств, поступивший в организацию в соответствии с договором аренды, может учитываться арендатором по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем.
     
     На основные средства, принятые в аренду, рекомендуется также открывать инвентарные карточки для осуществления их забалансового учета в бухгалтерской службе организации-арендатора.
     
     Предоставление арендодателем (наймодателем) арендатору имущества, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование оформляется договором аренды (имущественного найма).
     
     Отдельными видами договора аренды являются договоры проката аренды транспортных средств (с экипажем, без экипажа), аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды (лизинга).
     
     Договором аренды может быть предусмотрен переход арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены; в этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
     
     В соответствии с п. 32 Положения по бухгалтер-скому учету “Учет основных средств” ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, организации должны раскрыть в бухгалтерской отчетности с учетом существенности информацию об объектах основных средств, предоставленных и полученных по договору аренды.
     
     Если основные средства, арендованные организациями, не подлежат по истечении срока аренды выкупу, то они должны учитываться в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, на забалансовом счете 001 “Арендованные основные средства” в оценке, указанной в договорах на аренду.
     
     Аналитический учет по счету 001 “Арендованные основные средства” ведется по арендодателям по каждому объекту арендованных основных средств (по инвентарным номерам арендодателя). Арендованные основные средства, находящиеся за пределами Российской Федерации, учитываются обособленно на счете 001 “Арендованные основные средства”.
     
     В договоре аренды указываются соответствующие данные об имуществе, подлежащем передаче арендатору (состав и стоимость), срок аренды, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, распределение обязанностей сторон по поддержанию имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению, и другие условия аренды.
     
     Имущество, предоставляемое арендатору (нанимателю) во временное владение и пользование или во временное пользование, подлежит обособленному отражению в бухгалтерском учете у арендодателя (наймодателя), за исключением имущества по договору аренды предприятия.
     
     Передача объектов основных средств (ссудодателем) в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю) оформляется до- говором безвозмездного пользования, к которому применяются соответствующие правила аренды.
     
     Экономическая сущность аренды для арендодателя - получить дополнительный доход от имущества, которое в ряде случаев не используется, а требует затрат на его содержание, а для арендатора - сэкономить средства на капитальные вложения для приобретения и возведения объектов основных средств, их создание и освоение.
     
     Действующее законодательство предусматривает четыре вида арендных отношений:
     
     1) аренда предприятия (организации) в целом или отдельных комплексов;
     
     2) внутрихозяйственная аренда (аренда цехов, производств и др.);
     
     3) индивидуальная и групповая текущая аренда отдельных объектов, различая при этом текущую (простую) аренду при сохранении за арендодателем права собственности на арендуемое здание, оборудование и другое имущество и аренду с выкупом (финансовую аренду) при переходе собственности после полного выкупа этих объектов к арендатору;
     
     4) лизинг, при котором лизингодатель сдает лизингополучателю в аренду производственное оборудование на определенный срок.
     
     Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете текущей аренды как у арендодателя, так и у арендатора.
     
     Согласно существующей практике и действующему Плану счетов арендодатель отражает операции по передаче объектов основных средств в аренду следующим образом:
     
     Д-т 01 “Основные средства”, субсчет “Основные средства, переданные в аренду”, К-т 01, субсчет “Основные средства в запасе”.
     
     Иначе говоря, арендодатель отражает передачу подлежащих возврату объектов основных средств арендатору путем корреспонденции между различными субсчетами счета 01 “Основные средства”, а арендатор учитывает принятые в аренду основные средства на забалансовом счете 001 “Арендованные основные средства”.
     
     В зависимости от того, на каком счете у арендодателя и у арендатора учитываются основные средства, сданные (принятые) в аренду, осуществляется списание доходов и расходов по этим основным средствам.
     
     Как установлено в п. 1 ст. 265 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), для организаций, предоставляющих на постоянной основе за плату во временное владение и пользование свое имущество, расходами, связанными с производством и реализацией, считаются расходы, связанные с этой деятельностью.
     
     В связи с этим Минфин России в Положении по бухгалтерскому учету “Доходы организаций” ПБУ 9/99, утвержденном приказом от 06.05.1999 N 32н, установил порядок отражения как доходов от обычных видов деятельности поступлений, связанных с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды.
     
     В этом случае доходы принимаются в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности. Если величина поступления покрывает лишь часть выручки (дохода), то выручка, принимаемая к бухгалтерскому учету, определяется как сумма поступления и дебиторской задолженности (в части, не покрытой поступлением).
     

     Пример.

     
     Арендатор перечислил арендодателю арендную плату в сумме 100 тыс. руб., и за ним осталась задолженность по расчетам за I квартал 2002 года - 20 тыс. руб. В этом случае доходы от аренды у арендодателя должны составить 120 тыс. руб., а сумма неперечисленной задолженности учитывается у арендодателя на счете 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками”.
     
     Величина поступления и (или) дебиторской задолженности определяется исходя из цены, установленной договором между арендодателем и арендатором. Если цена не предусмотрена в договоре и не может быть определена исходя из условий договора, то для установления величины поступления и (или) дебиторской задолженности принимается цена, по которой в сравнимых обстоятельствах организация-арендодатель определяет доходы в отношении предоставления во временное пользование (временное владение и пользование) аналогичных активов.
     
     При заключении договора аренды на условиях отсрочки и рассрочки оплаты выручка принимается в полной сумме дебиторской задолженности, то есть с учетом коммерческого кредита.
     

     Пример.

     
     Организация-арендодатель предоставила арендатору по договору аренды отсрочку платежа, за что взимается дополнительная плата к арендной плате 10 % (сумма арендной платы - 100 тыс. руб.). В этом случае дебиторская задолженность в сумме 110 тыс. руб. (100 тыс. руб. + 100 тыс. руб. х 10 : 100) учитывается как выручка от аренды.
     
     Величина поступления и (или) дебиторской задолженности по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) за аренду арендатором неденежными средствами, принимается к бухгалтерскому учету по стоимости товаров (ценностей, услуг), полученных или подлежащих получению арендодателем. Стоимость товаров (ценностей, услуг), полученных или подлежащих получению арендодателем, устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно арендодатель определяет стоимость аналогичных товаров (ценностей, услуг).
     
     При невозможности установить стоимость товаров (ценностей, услуг), полученных арендодателем, величина поступления и (или) дебиторской задолженности определяется стоимостью арендной платы исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно определяется доход от аренды у арендодателя.
     
     Рассмотрим некоторые вопросы, возникающие при оплате арендных платежей арендатором.
     

     Пример 1.

     
     1. Величина арендной платы за март 2002 года по договору аренды составляет 35 тыс. руб.
     
     2. Расчеты арендатора производятся не денежными средствами, а услугами по капитальному ремонту основных средств, стоимость которых составляет 40 тыс. руб. без перерасчета.
     
     3. Операции по поступлению арендной платы у арендодателя в бухгалтерском учете отражаются следующим образом:
     
     - Д-т 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” К-т 90 “Продажи” - 35 тыс. руб.;
     
     - Д-т 20 “Основное производство” К-т 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” - 40 тыс. руб.;
     
     - Д-т 76 К-т 62 - 40 тыс. руб.;
     
     - Д-т 62 К-т 90 - 5 тыс. руб.
     
     Если в соответствии с ГК РФ арендодатель учел на счете 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” задолженность арендатору в сумме 5 тыс. руб., то доход от аренды составит 35 тыс. руб.
     

     Пример 2.

     
     1. Величина арендной платы за март 2002 года числится за арендатором в сумме 35 тыс. руб.
     
     2. Оплата произведена материалами для ремонта основных средств на сумму 30 тыс. руб. без дальнейших перерасчетов.
     
     3. Операции в бухгалтерском учете отражаются следующим образом:
     
     Д-т 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” К-т 90 “Продажи” - арендная плата в сумме 35 тыс. руб.;
     
     Д-т 10 “Материалы” К-т 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” - 30 тыс. руб.;
     
     Д-т 60 К-т 62 - 30 тыс. руб.;
     
     Д-т 62 К-т 90 - сторно 5 тыс. руб.
     
     Если за арендатором признана задолженность в сумме 5 тыс. руб., то сторнировочная запись не осущест-вляется.
     

     Пример 3.

     
     1. Величина арендной платы за март 2002 года числится за арендатором в сумме 35 тыс. руб.
     
     2. Арендатор оказал в счет задолженности по арендной плате услуги по капитальному ремонту основных средств без указания стоимости этих услуг.
     
     3. В бухгалтерском учете указанные операции отражаются следующим образом:
     
     Д-т 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” К-т 90 “Продажи” - 35 тыс. руб.;
     
     Д-т 20 “Основное производство” К-т 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” - 35 тыс. руб.;
     
     Д-т 76 К-т 62 - 35 тыс. руб.
     
     При изменении обязательств по договору аренды первоначальная величина поступления и (или) дебиторской задолженности корректируется исходя из стоимости актива, подлежащего получению организацией. Стоимость актива, подлежащего получению организацией-арендодателем, устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно арендодатель определяет стоимость аналогичных активов.
     
     Так, если в марте 2002 года были внесены уточнения в сумму арендной платы по коммунальным услугам, а арендатор уточнил стоимость оказанных услуг по капитальному ремонту основных средств, то согласно п. 6.4 ПБУ 9/99 осуществляется корректировка данных по арендной плате.
     
     В случае предоставления арендатору согласно договору аренды скидок (накидок) величина поступления и (или) дебиторской задолженности по аренд-ной плате определяется у арендодателя в бухгалтерском учете с учетом фактически предоставленных скидок (накидок).
     
     В соответствии с п. 6.6 ПБУ 9/99 величина поступления по арендной плате определяется также с учетом (увеличивается или уменьшается) суммовой разницы, возникающей в случае, если оплата производится в рублях в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте (условных денежных единицах). Под суммовой разницей понимается разница между рублевой оценкой фактически поступившего в качестве выручки актива, выраженного в иностранной валюте (условных денежных единицах), исчисленной по официальному или иному согласованному курсу на дату принятия к бухгалтерскому учету, и рублевой оценкой этого актива, исчисленной по официальному или иному согласованному курсу на дату признания выручки в бухгалтерском учете.
     
     В ст. 317 ГК РФ установлено следующее:
     
     а) денежные обязательства должны быть выражены в рублях (ст. 140 ГК РФ);
     
     б) в денежных обязательствах может быть предусмотрено, что они подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, специальных правах заимствования и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон;
     
     в) использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.
     
     На основании ст. 317 ГК РФ арендодатель и арендатор могут производить расчеты по арендной плате в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах, при которых возникает суммовая разница.
     
     Следует принять во внимание, что курсовые и суммовые разницы отличаются, а именно:
     
     - при определении курсовых разниц принимаются установленные государством (Банком России) курсы котировок иностранных валют к рублю, а по суммовым разницам - курсы и валюты, установленные договором аренды;
     
     - курсовые разницы определяются ежемесячно до завершения расчетов (или по состоянию на отчетную дату), а суммовая, как правило, - по окончании расчетов;
     
     - возникающие курсовые разницы относятся к валютным операциям, а суммовые - к расчетам.
     

     Пример.

     
     1. Арендатор произвел оплату арендной платы 7 декабря 2001 года по счету-фактуре N 100 от 13.11.2001 и по счету-фактуре N 150 от 19.11.2001 на суммы соответственно 500 долл. США и 1000 долл. США.
     
     2. Банком России установлены следующие курсы доллара США:
     
     13 ноября 2001 года - 29,72 руб.;
     
     19 ноября 2001 года - 29,80 руб.;
     
     7 декабря 2001 года - 29,95 руб.
     
     3. Фактически арендодателю поступили суммы аренд-ной платы:
     
     по счету N 100 от 13.11.2001 - 14 975 руб. (500 долл. США х 29,95 руб.);
     
     по счету N 150 от 19.11.2001 - 29 950 руб. (1000 долл. США х 29,95 руб.).
     
     4. Были осуществлены выплаты по счетам-фактурам на суммы арендной платы:
     
     по счету N 100 от 13.11.2001 - 14 860 руб. (500 долл. США х 29,72 руб.);
     
     по счету N 150 от 19.11.2001 - 29 800 руб. (1000 долл. США х 29,80 руб.).
     
     5. Образовались при оплате суммовые разницы:
     
     по счету N 100 - 115 руб. (14 975 руб. - 14 860 руб.);
     
     по счету N 150 - 150 руб. (29 950 руб. - 29 800 руб.).
     
     Указанные суммовые разницы учитываются как доходы от аренды у арендодателя.
     
     Если же арендодателем предоставляется свое имущество не на постоянной основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование, то в соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ и п. 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов (арендные платежи), подлежат отражению у арендодателя как внереализационные (операционные) доходы.
     
     По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.
     
     Предметом лизинга согласно ст. 3 Федерального закона “О финансовой аренде (лизинге)” (в ред. от 29.01.2002 N 10-ФЗ) могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.
     
     Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
     
     По договору лизинга лизингополучатель обязуется:
     
     - принять предмет лизинга в порядке, преду-смотренном договором лизинга;
     
     - выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга;
     
     - по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не преду-смотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;
     
     - выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.
     
     Лизингополучатель в соответствии с п. 3 ст. 17 Федерального закона “О финансовой аренде (лизинге)” за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
     
     Под лизинговыми платежами понимаются общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизи