Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

О Земельном кодексе Российской Федерации


О Земельном кодексе Российской Федерации*1

     _____
     *1 Продолжение. Начало см.: Налоговый вестник. — 2002. — № 3. — С. 53.

     
     Р.Г. Габбасов,
советник налоговой службы I ранга
     
Н.В. Голубева,
советник налоговой службы I ранга
     

     Аренда земельных участков может быть прекращена по инициативе арендодателя. В Земельном кодексе Российской Федерации, утвержденном Федеральным законом от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ, Кодекс), закрепляются основания прекращения аренды земельных участков. Аренда земельных участков может быть прекращена:
     
     1) по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
     
     2) если использование земельных участков приводит к снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологии;
     
     3) в случае неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородия слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами при их хранении, использовании и транспортировке;
     
     4) в случае неиспользования земельных участков, предназначенных для сельхозпроизводства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен. Кроме того, аренда земельных участков прекращается и в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка. При этом прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях.
     
     В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Проведенная государственная регистрация до-говоров удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
     

6. Ограниченное пользование чужими земельными участками

     
     Достаточно подробно в ЗК РФ урегулировано право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Сервитут означает право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установленного сервитута. Сервитуты могут быть срочными или постоянными, а также частными и публичными. Установление частного сервитута Кодексом отводится гражданскому законодательству. Что касается публичного сервитута, то в силу ст. 23 ЗК РФ он устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации и нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Довольно подробно в ЗК РФ изложены случаи возможного установления публичных сервитутов. Обычно публичные сервитуты устанавливаются для прохода или проезда через земельные участки, а также для использования земельных участков в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей и объектов транспортной инфраструктуры, одновременно для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, для проведения дренажных работ на земельном участке, для забора воды и водопоя, прогона скота через земельные участки, для сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением земельных участков в пределах земель лесного фонда, а также для использования земельных участков в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке, для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских работ и для свободного доступа к прибрежной полосе.
     
     Кодексом выдвигается требование проводить государственную регистрацию сервитутов согласно положениям, установленным Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в соответствии с которым государственная регистрация сервитутов в соответствии с названным Федеральным законом проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Если сервитут относится к части земельных участков или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. В случае если сервитут относится ко всему земельному участку, то можно и не представлять план этого же земельного участка. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен. Оформляются такие отношения путем принятия акта об отмене сервитута.
     

7. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

     
     На срок не более чем на один год исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления могут предоставляться государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям в безвозмездное срочное пользование земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки иным гражданам и юридическим лицам на основании договора. Из земель, находящихся в собственности юридических лиц, могут предоставляться в безвозмездное (срочное) пользование гражданам земельные участки в виде служебного надела. Если срок, на который земельный участок был предоставлен, истекает, то право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается. Основанием прекращения указанных прав является решение того лица, которое предо- ставило этот земельный участок, или в другом случае учитывается согласие обеих сторон на прекращение указанных прав. В ЗК РФ оговариваются и другие основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельными участками. Эти основания аналогичны перечню оснований, которые задействованы при прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельными участками.
     
     В безвозмездное срочное пользование из земель организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков могут предоставляться гражданам земельные участки в виде служебного надела. При этом служебные земельные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.
     

8. Документы о правах на земельные участки и их государственная регистрация

     
     ЗК РФ содержит положение, в соответствии с которым права на земельные участки, а именно: право собственности на землю граждан и юридических лиц, право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, сервитут - удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок ведения записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также ограничения (обременения) этих прав установлен постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав организации как имущественного комплекса, и сделок с ним проводится учреждением юстиции, занимающимся государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Законодательством установлен порядок проведения государственной регистрации прав. Согласно установленному порядку юридические лица и граждане, желающие зарегистрировать права на землю, представляют соответствующие документы, необходимые для государственной регистрации прав, и документы об оплате регистрации. При этом органами юстиции осуществляется правовая экспертиза представленных на регистрацию документов и проверяется законность соответствующих сделок. Кроме того, учреждения юстиции во время регистрации устанавливают отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества. Затем записи вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при условии, что отсутствуют вышеуказанные противоречия, а также основания для отказа или приостановления государственной регистрации прав. На правоустанавливающих документах производятся соответствующие надписи и выдается удостоверение о произведенной государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
     
     Хорошо известно, как сложно привлечь налогоплательщика, не имеющего правоудостоверяющие документы на земельные участки, к уплате земельного налога; тем более, что согласно ст. 15 Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 “О плате за землю” основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком. Такие документы, как правило, выдавались ранее, до введения в действие Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В настоящее время выдаются свидетельства о государственной регистрации прав. ЗК РФ регулирует и в этом случае применение тех или иных документов. В связи с этим ст. 3.1. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” установлено, что государственные акты, свидетельства и другие до- кументы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим принципиально важно подчеркнуть, что Кодексом признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”, а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 N 493 “Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей”, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 “Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сель-скохозяйственного назначения”.
     
     Таким образом, документами, удостоверяющими право собственности, владения и пользования земельными участками, служащими основанием для установления налога на землю, являются свидетельства о праве собственности на землю, государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, а также свидетельства о государственной регистрации прав.
     

9. Порядок предоставления земельных участков

     
     В ЗК РФ установлен ряд важных норм, определяющих порядок предоставления земельных участков как юридическим лицам, так и гражданам. Содержащиеся в ст. 30 ЗК РФ правила предусматривают обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления принимать решения о выделении земельных участков из состава земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам. В ЗК РФ содержится процедура, поз-воляющая определить порядок предоставления земельных участков. При этом следует выделить два порядка предоставления земельных участков. В первом случае речь идет о порядке приобретения земли для строительства объектов из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предварительно согласования мест размещения объектов. Во втором случае рассматривается порядок приобретения земельных участков для строительства объектов с предварительным согласованием мест размещения таких объектов. На практике часто возникает ситуация, когда земельные участки предоставляются для строительства каких-либо объектов, но при этом предварительно не оговариваются места их размещения. Поэтому рассмотрим данную ситуацию более подробно.
     
     Для выполнения условий предоставления земельных участков для строительства объектов необходимо произвести определенные работы, в первую очередь по формированию земельных участков. В этих целях подготавливается проект границ земельного участка и устанавливаются его границы на местности, определяется разрешенное использование земельного участка, а также технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принимаются решения о проведении торгов или о предоставлении земельных участков без проведения торгов, публикуются сообщения о проведении торгов или сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов. В установленных Кодексом правилах по предоставлению земельных участков используется механизм, касающийся государственного кадастрового учета земельного участка, а затем проведения торгов по продаже земельного участка. Если речь идет об аренде земельного участка, то проводятся торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. При этом предоставление земельного участка в аренду осуществляется без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Про- цедура предоставления земельных участков заканчивается подписанием протокола о результатах торгов или договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов. Следует отметить, что правила, оговариваемые в ЗК РФ, в соответствии с которыми предоставляются земельные участки для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, отличаются от предыдущих правил. Для того чтобы предоставить земельный участок, согласовав при этом место размещения объекта, сначала выбирается такой земельный участок, а затем уже принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Одновременно с этим проводятся работы по формированию земельного участка и государственного кадастрового учета земельного участка и принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства.
     
     Рассматривая процедуру предоставления земельных участков, нельзя не остановиться на том, как производится выбор земельных участков для строительства того или иного объекта. Статья 31 ЗК РФ оговаривает условия, при которых гражданин или юридическое лицо может выбрать определенный земельный участок. При этом гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении указывается назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. По заявлению гражданина или юридического лица орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе до-кументов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка согласно с возможным вариантом их выбора.
     
     Решение о предварительном согласовании места размещения объекта принимается на уровне исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, который утверждает при этом акт выбора земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного  участка. Тот же орган может принять решение об отказе в размещении объекта. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. К копии данного решения прилагается проект границ земельного участка. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
     

10. Нормы предоставления земельных участков

     
     Кодексом закреплены права органов местного самоуправления и органов власти субъектов Российской Федерации устанавливать нормы предоставления земельных участков. Право установления предельных размеров земельных участков передано субъектам Российской Федерации на земельные участ-ки, которые предоставлены гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения кресть-янского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства. При этом нормы предоставления указанных категорий земель устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. Право на установление максимальных и минимальных размеров земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства не может быть передано никакому другому лицу, как только органам местного самоуправления, которые за-крепляют это право своим нормативным правовым актом. В отличие от ранее действовавшего законодательства ЗК РФ дает федеральному закону право установления максимальных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, из земель, находящихся в федеральной собственности. Из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, максимальные размеры земельных участков устанавливаются соответственно законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для остальных целей предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
     
     От превышения нормы отвода земельных участков зависит сумма уплачиваемого налогоплательщиками земельного налога. Например, при исчислении земельного налога за городские (поселковые) земли (за исключением дачных земельных участков и индивидуальных гаражей) учитываются нормы отведенных земельных участков. Так, налог за часть площади земельных участков сверх установленных норм их отвода взимается в соответствии с Законом РФ “О плате за землю” в двукратном размере. Налог за часть площади дачных участков и индивидуальных гаражей, расположенных в городах и поселках, сверх установленных норм их отвода в пределах двойной нормы взимается в размере 15 %, а свыше двойной нормы - по полным ставкам земельного налога, установленным для городских земель.
     

11. Приобретение прав на земельные участки, на которых расположены
здания, строения, сооружения

     
     Кодексом закрепляются права на земельные участ-ки граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
     
     При этом земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения предоставляются этим лицам в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. Одновременно ЗК РФ указывает, что порядок предоставления земельных участков с находящимися на них сооружениями, входящими в состав кондоминиума, устанавливается Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ “О товариществах собственников жилья”. Согласно данному Федеральному закону в состав кондоминиума включается одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами. В состав кондоминиума могут входить несколько компактно расположенных зданий или сооружений: односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
     
     В существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения. Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в Едином государственном реестре; реквизиты банка данных органа, осуществляющего государственную регистрацию и учет имущества и прав собственности на него, в котором хранится копия паспорта домовладения; государственный кадастровый номер домовладения; почтовый адрес домовладения; топо-графическое описание и ситуационный план участка домовладения; планы этажей зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой отдельной части домовладения и ее площади, высоты этажей; год постройки и реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума; сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума. Товарищество собственников жилья считается организованным с момента его государственной регистрации в соответствии с порядком, определяемым законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций. Для регистрации товарищества представляются заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев; выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации товарищества и утверждении его устава; устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев; копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; паспорт домовладения. Соответствующее решение регистрирующего органа в пятидневный срок со дня его принятия высылается в адрес лица, указанного в заявлении о регистрации товарищества, или по другому указанному им адресу либо вручается названному лицу или иному уполномоченному им лицу под расписку. На основании полученного решения зарегистрированному товариществу в пятидневный срок выдается свидетельство о регистрации.
     
     ЗК РФ регулируются и права на земельные участки, принадлежащие нескольким лицам, на которых расположены здания, строения и сооружения. Так, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если в здании, находящемся на неделимом земельном  участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, то данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.
     

(Продолжение следует.)