Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

О Земельном кодексе Российской Федерации


О Земельном кодексе Российской Федерации

    

Р.Г. Габбасов,
советник налоговой службы I ранга
     
Н.В. Голубева,
советник налоговой службы I ранга
     

1. Общие положения

     
     Земельное законодательство, определяемое прежним Земельным кодексом РСФСР, регулировало земельные отношения в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды и охраны прав на землю граждан, предприятий и организаций.
     
     По мере развития рыночных отношений возникла необходимость в принятии нового нормативного акта, регулирующего земельные отношения, которым стал Земельный кодекс Российской Федерации, утвержденный Федеральным законом от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ, Кодекс).
     
     В ЗК РФ получили нормативное закрепление следующие принципиальные подходы. Во-первых, регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте и природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, объекте права собственности и иных прав на землю. Во-вторых, ЗК РФ исходит из необходимости участия граждан и общественных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю. При этом граждане Российской Федерации, общественные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, местного самоуправления, субъекты хозяйственной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством. Кроме того, с учетом сохранения приоритета за особо ценными землями и землями особо охраняемых территорий ЗК РФ ограничивает или вообще запрещает изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых природных территорий и объектов и других особо ценных земель. К тому же ЗК РФ закрепляет принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Одним из важных принципиальных подходов ЗК РФ является порядок разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. ЗК РФ предусматривает деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. ЗК РФ определяется дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.
     
     При всем многообразии вопросов, освещенных в ЗК РФ, попытаемся рассмотреть и проанализировать более подробно отдельные положения Кодекса.
     

2. Участники и объекты земельных отношений

     
     ЗК РФ установлено, что участниками земельных отношений могут быть только граждане Российской Федерации и российские юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. В то же время ограничиваются права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков. В ЗК РФ определен четкий порядок разграничения участников земельных отношений на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. Собственниками земельных участков Кодекс признает лиц, являющихся собственниками земельных участков, а к землепользователям причисляет лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. К землевладельцам ЗК РФ относит лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Арендаторами земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. Обладателями сервитутов являются лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
     
     Давая общее определение объектам земельных отношений, ЗК РФ исходит из подразделения таких объектов на землю как природный объект и природный ресурс и земельные участки, расположенные в пределах территории Российской Федерации, а также части земельных участков. ЗК РФ по-новому определяет земельный участок как объект земельных отношений. Им является часть поверхности земли (в том числе и ее почвенный слой), границы которой поддаются описанию и удостоверяются в установленном порядке. ЗК РФ допускает, что земельные участки можно разделить, и под делимым понимает земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. При этом использование такого земельного участка может осуществляться без его перевода в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
     
     В настоящее время немаловажное значение, особенно при определении размеров земельного налога за ту или иную категорию земель, имеет принцип подробного распределения всех земель по своему целевому назначению. Это значит, что земли в Российской Федерации четко подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
     
     ЗК РФ предусмотрена возможность указывать вышеперечисленные категории земель в актах федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления, регламентирующих порядок предоставления земельных участков, а также в договорах, предметом которых являются земельные участки, кроме того, в документах государственного земельного кадастра и документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кодекс возлагает на Правительство РФ обязанности по отнесению земель, находящихся в федеральной собственности, к определенным категориям, а также по их переводу из одной категории в другую. За органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации ЗК РФ закрепляет определенные обязанности, в круг которых входит отнесение к той или иной категории земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности. На органы местного самоуправления возложены обязанности по отнесению земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, к определенным категориям и их переводу из одной категории в другую. Земли, находящиеся в частной собственности, подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения и земли иного целевого назначения. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут относить земли к категориям или переводить их из одной категории в другую, в частности по землям сельскохозяйственного назначения, находящимся в частной собственности, а органы местного самоуправления могут выполнять те же функции, но в отношении земель иного целевого назначения, находящихся также в частной собственности.
     

3. Собственность на землю

     
     Большое внимание в ЗК РФ обращено на определение собственности на землю. В настоящее время принят целый ряд федеральных законов, которые объявили определенные земли и земельные участки федеральной собственностью, собственностью субъектов Российской Федерации и муниципальной собственностью. Принципы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований определены в ЗК РФ в строгом соответствии с Конституцией Российской Федерации и Федеральными законами от 28.08.1995 N 154-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления”, от 17.07.2001 N 101-ФЗ “О разграничении государственной собственности на землю” (далее - Закон N 101-ФЗ). В подтверждение этому следует отметить, что Конституция Российской Федерации установила многообразие форм земельной собственности и допустила гражданский оборот земельных участков. Согласно этому законодательному акту земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
     
     Закон N 101-ФЗ установил правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). Согласно Закону N 101-ФЗ право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Основанием для регистрации являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. В собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований включаются земельные участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся в соответствующей собственности, а также земли, предоставленные соответствующим органам власти и созданным ими учреждениям, организациям, земельные участки, занятые недвижимым имуществом, приватизированным из соответствующей собственности, а также земли, отнесенные к соответствующей собственности федеральными законами. Другие земельные участки, не находящиеся в частной собственности, включаются в муниципальную собственность. Законом N 101-ФЗ установлен порядок разграничения государственной собственности на землю. В соответствии с этим порядком специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Вышеуказанные перечни подготавливаются и согласовываются с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в том порядке, который будет установлен Правительством РФ.
     
     Существенным положением ЗК РФ является то, что в нем соблюдается принцип разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. Кодекс отводит важное место частной собственности на землю. При этом ЗК РФ не ограничивает права граждан и юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность и разрешает предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность этих лиц. Вместе с тем ЗК РФ ограничивает права иностранных граждан, лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность. Указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации. Перечень приграничных территорий устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации. До установления Правительством РФ перечней приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.
     
     ЗК РФ определяет состав земель, находящихся в той или иной собственности. Согласно Кодексу в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, земельные участки, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земельные участки, приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами, земельные участки, право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земли, приобретенные субъектами Российской Федерации по предусмотренным нормам гражданского законодательства. В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации, земельные участки, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на земли, и земельные участки, которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.
     
     ЗК РФ достаточно четко определены права и обязанности собственников по использованию земельных участков. По поводу установленных прав можно заметить следующее: собственник земельного участка имеет право использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельных участков и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими требованиями. К правам, связанным с использованием собственником земельных участков, могут быть отнесены права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации [за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование]; расположенные на земельном участке многолетние насаждения.
     
     Наряду с правами собственники земельных участков имеют установленные Кодексом обязанности. Требования, выдвигаемые в ЗК РФ в части установленных обязанностей, абсолютно понятны, поскольку этим законодательным актом приоритет отдается в первую очередь охране земель. Поэтому в ЗК РФ четко определено, что собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, сохранять межевые, геодезические знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными объектами, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, своевременно производить платежи за землю, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных нормативов, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Право собственности на земельные участки прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам либо при отказе собственника от права собственности на земельный участок в силу принудительного изъятия у собственника его земельного  участка.
     

4. Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками

     
     Кроме вышеоговариваемого права собственности на землю, ЗК РФ определяет особое место праву постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельными участками, аренде земельных участков, праву ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездному срочному пользованию земельными участками. ЗК РФ устанавливает, что в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются земельные участки государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. При этом за гражданами и юридическими лицами сохраняется возникшее до введения в действие ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной и муниципальной собственности земельными участками. Те граждане, которые обладают земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, право на которое возникло до введения ЗК РФ, могут приобрести такие земельные участки в собственность. После введения в действие ЗК РФ гражданам не могут предоставляться земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, однако они имеют право на приобретение таких земельных участков в собственность, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. В то же время землепользователь или землевладелец может отказаться от принадлежащего ему права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В этих случаях распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. ЗК РФ определены основания принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и права пожизненного наследуемого владения земельными участками. В первую очередь принудительно прекращаются вышеуказанные права при использовании земельных участков не в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. Использование земельного участка способами, которые приводят к снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологии, влечет за собой прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения землей. Кроме того, в перечень, определяющий прекращение прав, Кодексом отнесены такие основания, как неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений, в том числе отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородия слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; нарушение режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель и подвергшихся радиоактивному загрязнению; невыполнение мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; систематическая неуплата земельного налога; неиспользование земельного участка, предназначенного для сельхозпроизводства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция земельного участка.
     

5. Аренда земельных участков

     
     Значительное место в ЗК РФ уделено арендной плате за землю.
     
     Аренда земли - это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. Арендодателями и арендаторами земли являются органы исполнительной власти Российской Федерации или ее субъектов, органы местного самоуправления, организации, граждане. Арендная плата за землю устанавливается договорным путем. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю должны отражаться в договоре аренды. При аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может взиматься в денежной и натуральной форме. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной форме определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме ежемесячно или ежеквартально. В случае если объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета по земельным платежам соответствующих органов федерального казначейства. Освобождение отдельных категорий арендаторов земли от арендной платы за землю находится в компетенции соответствующих органов исполнительной власти, заключающих на подведомственной им территории договоры об аренде земель и устанавливающих базовые размеры арендной платы. ЗК РФ подтверждается возможность осуществления уплаты за использование земельных участков в форме арендной платы за землю. При этом Кодекс устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Одновременно в ЗК РФ сформулированы специальные правила арендной платы за землю для случаев, когда земельные участки, находятся в частной собственности. В связи с тем, что арендуются земельные участки, находящиеся в частной собственности, договорами аренды земельных участков устанавливаются условия и сроки внесения арендной платы за эти земли.
     
     Кроме того, Кодекс содержит перечень земель, которые в аренду не предоставляются, в том числе земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности и федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста России и МВД России; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
          

(Продолжение следует.)