Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Недвижимость для целей налогообложения


Недвижимость для целей налогообложения

     
     Р.Г. Габбасов,
советник налоговой службы I ранга     
     
Н.В. Голубева,
советник налоговой службы I ранга

     
     Стратегические цели государственной политики в области земли и иной недвижимости определены Правительством РФ в программе "Основные направления социально-экономического развития Российской Федерации на долгосрочную перспективу", в соответствии с которой будут созданы условия для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения общества и граждан, а также рационального использования земель всех форм собственности как одного из условий экономического развития Российской Федерации. Согласно этому документу основными результатами государственной политики в этой области должны стать реализация конституционных норм и гарантий граждан и их объединений на землю, вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости и формирование рынка земли и иной недвижимости, обеспечение государственной защиты прав на недвижимость, а также увеличение налоговых поступлений в бюджет, создание эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости, сохранение природных свойств и качеств земель в процессе их использования. Это означает, что важнейшей задачей на пути реформирования отношений собственности на землю и иную недвижимость становится создание единого объекта недвижимости на основе прав на земельный участок. Для реализации данной задачи необходимо ввести в оборот земельные участки как объекты недвижимости. Важным шагом в указанном направлении станет взимание налога на недвижимость. Замена платы за землю, налога на имущество физических и юридических лиц одним налогом на недвижимость создаст постоянный источник наполнения бюджетов муниципальных образований, позволит обеспечить эффективное использование и развитие объектов недвижимости. С введением налога на недвижимость собственники, владеющие менее ценной недвижимостью, будут платить меньшую сумму налога. Кроме того, введение налога на недвижимость позволит снизить налоги на операции с недвижимостью, а также уменьшить величину иных сборов, которые препятствуют свободному распоряжению собственником принадлежащей ему недвижимостью. Поэтому, а также ввиду того что существующая система имущественных и земельного налогов не дает достаточных поступлений в бюджеты различных уровней и является сложной как для налогоплательщиков, так и для налоговых органов, возникает необходимость во введении федерального законодательства о налоге на недвижимость, создании системы учета и оценки недвижимости для целей налогообложения, расширении эксперимента по налогообложению недвижимости, внесении изменений в действующее земельное законодательство, которые исключили бы его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости, а также в подготовке законопроектов о внесении изменений в действующие законы относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшение земельного участка.
     
     Введение стоимостной налогооблагаемой базы приведет к замене нескольких налогов единым налогом. При этом поступления от налога будут превосходить затраты на его сбор.
     
     Другим немаловажным документом в части обеспечения эффективного использования земли и другой недвижимости является федеральная целевая программа "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости", разрабатываемая Росземкадастром с участием других заинтересованных ведомств на 2002-2007 годы. Предполагается, что этой программой будут решаться следующие основные задачи: разработка и совершенствование нормативной правовой базы создания единых объектов недвижимости на основе прав на земельный участок, возможности их гражданского оборота; ведение государственного кадастра недвижимости; разграничение земель между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями; создание организационных структур, обеспечивающих ведение государственного кадастра недвижимости на основе межведомственного взаимодействия; создание на территории Российской Федерации системы государственного кадастрового учета единых объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра; внедрение современных информационных технологий ведения государственного кадастра недвижимости. Необходимость реализации этой программы обусловлена еще и тем, что появилась возможность изменить порядок государственного учета земли и недвижимости, перейти к формированию единых объектов недвижимости - земельных участков с расположенными и вновь возводимыми на них объектами. При этом предполагается осуществление разработок и массовое внедрение методик и технологий кадастрового учета для целей создания единых объектов недвижимости на основе прав на земельный участок, а также обеспечения передачи  участков под зданиями, сооружениями, организациями в собственность тех лиц, которым эти объекты принадлежат, и передачи земельных участков, используемых для нужд городов и поселений, в собственность муниципальных образований; кроме того, обеспечения возможности гражданского оборота единых объектов недвижимости, введения единой системы регистрации прав на недвижимость, обеспечения гарантий надежности регистрации прав на недвижимость, формирования инфраструктуры, обеспечивающей разработку, внедрение и техническую поддержку автоматизированной системы ведения государственного кадастра недвижимости. Как видно из приведенных документов, продолжают создаваться условия для перехода к региональному налогу на недвижимость.
     
     Для того чтобы определить, из чего состоит налог на недвижимость, целесообразно обратиться к действующей в настоящее время налоговой системе. На сегодняшний день налоговые органы учли около 2 млн организаций - плательщиков налога на имущество предприятий, более 51 млн физических лиц - плательщиков налога на имущество физических лиц, около 41 млн организаций и физических лиц - плательщиков земельного налога. Что касается конкретно земельного налога, то прежде всего следует отметить, что порядок предоставления земельных участков предусмотрен Земельным кодексом РСФСР. Так, например, согласно этому Кодексу граждане России могут получить земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, для строительства индивидуальных жилых домов, гаражей, садового и огороднического использования, а также для предпринимательской деятельности. Сельскохозяйственные организации могут получить земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, равно как и несельскохозяйственные организации для ведения подсобного сельского хозяйства, а научно-исследовательские, учебные и другие сельскохозяйственные учреждения - для исследовательских, а также учебных целей. Земельный кодекс РСФСР также предусматривает передачу прав на землю при передаче прав на здания. При переходе прав на здание одновременно переходят права на земельный участок, где это здание расположено. При этом новый владелец может получить участок или в пожизненное наследуемое владение (только физические лица), или в пользование. Налогообложение земли на сегодняшний день осуществляется в соответствии с Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", согласно которому собственники земли, землевладельцы и землепользователи, будь то организации (юридические лица, образованные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, созданные на территории Российской Федерации) или физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), в том числе индивидуальные предприниматели (физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также частные нотариусы, частные охранники, частные детективы) являются плательщиками налога на землю. Те, кто берет землю в аренду, обязаны платить арендную плату. В соответствии с законодательством земельный налог устанавливается в денежном выражении на единицу площади земельных участков, то есть в рублях за 1 га или 1 кв.м. и распространяется на все земли, но в разном размере для каждого субъекта Российской Федерации, для сельскохозяйственных угодий в соответствии с их качеством, с учетом состава угодий, площади и местоположения. Средние размеры налога с одного гектара пашни по субъектам Российской Федерации применяются согласно Приложению N 1 к Закону РФ "О плате за землю". Органы законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации, исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки угодий, устанавливают и утверждают ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ. Для городских и поселковых земель налог устанавливается на основе средних ставок согласно Приложению N 2 к Закону РФ "О плате за землю". Для городских земель в рекреационных районах и городов с развитым социально-культурным потенциалом к основной ставке применяются коэффициенты увеличения. Закон РФ "О плате за землю" дает органам местного самоуправления право дифференцировать средние ставки налога по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Согласно действующему законодательству земельный налог является местным налогом. Вместе с тем определенная доля земельных платежей за земли сельскохозяйственных угодий, городов и поселков направляется органами федерального казначейства на бюджетные счета как органов местного самоуправления, так и субъектов Российской Федерации и в федеральный бюджет. Определяя размер земельного налога для всей территории Российской Федерации, Закон РФ "О налоге за землю" вводит понятие нормативной цены земли для установления условий передачи земли в собственность, определения долей коллективно-долевой земельной собственности для случаев передачи земли по наследству или при дарении, а также получения банковского кредита под залог земельного участка. Нормативная цена земли устанавливается согласно постановлению Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 "О порядке определения нормативной цены земли".
     
     В соответствии с Законом РФ от 13.12.1991 N 2030-1 "О налоге на имущество предприятий" налогообложению подлежит имущество предприятий, учреждений (включая банки и другие кредитные организации) и организаций, в том числе с иностранными инвестициями, считающихся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации, а также филиалов и других аналогичных подразделений указанных предприятий, учреждений и организаций, имеющих отдельный баланс и расчетный счет, кроме того, компаний, фирм, любых других организаций (включая полные товарищества), образованных в соответствии с законодательством иностранных государств, международных организаций и объединений, а также их обособленных подразделений, имеющих имущество на территории Российской Федерации, континентальном шельфе Российской Федерации и в исключительной экономической зоне Российской Федерации. Объектом налогообложения являются находящиеся на балансе налогоплательщика основные средства, нематериальные активы, запасы и затраты. Для целей налогообложения берется среднегодовая остаточная стоимость имущества предприятий. Налог отнесен законодательством к числу региональных налогов и равными долями поступает в бюджеты субъектов Российской Федерации и бюджеты местного самоуправления. Предельный размер налоговой ставки не должен быть больше 2 %. Конкретные ставки налога, определяемые в зависимости от типа деятельности предприятий, устанавливаются органами законодательной власти субъектов Российской Федерации. Не разрешается определять ставку налога для отдельных предприятий. В случае если законодательные (представительные) органы субъектов Российской Федерации не приняли решение об установлении конкретных ставок налога на имущество предприятий, применяется максимальная ставка налога, предусмотренная Законом РФ "О налоге на имущество предприятий", то есть 2 % от стоимости имущества. Поступления от налога на имущество предприятий в бюджеты субъектов Российской Федерации и в местные бюджеты составляет в настоящее время около 5 % общих налоговых поступлений.
     
     Объектом обложения налогом на имущество физических лиц в соответствии с Законом РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" являются находящиеся в собственности физических лиц жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения (первая группа объектов налогообложения), а также определенные виды транспортных средств - моторные лодки, вертолеты, самолеты, теплоходы, яхты, катера, мотосани и другие водно-воздушные транспортные средства (за исключением весельных лодок), которые как движимое имущество, в отличие от первой группы объектов налогообложения, не будут входить в составляющую налога на недвижимость. При этом ответственность за исполнение налогового обязательства зависит от формы собственности. Так, если имущество, являющееся объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое физическое лицо в зависимости от его доли в этом имуществе. В случае если имущество находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства. Налог исчисляется ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Организации технической инвентаризации должны ежегодно до 1 марта представлять в налоговые органы сведения об инвентаризационной стоимости расположенного на подведомственной им территории недвижимого имущества и его владельцах, необходимые для исчисления налога на строения, помещения, сооружения, по состоянию на 1 января текущего года. При этом сведения об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения заполняются на основании данных технических паспортов, а в случае их отсутствия - представляются по результатам массовой оценки объектов, которые могут быть скорректированы после проведения полной паспортизации объектов и представления выписки в налоговый орган о их инвентаризационной стоимости. В случае если объект налогообложения на момент представления сведений не поставлен правообладателем на технический учет, организации технической инвентаризации направляют в налоговые органы сведения по результатам визуального наблюдения, которые могут быть впоследствии скорректированы после проведения полной паспортизации объекта и представления выписки в налоговый орган о его инвентаризационной стоимости. Представительные органы местного самоуправления могут в установленных пределах дифференцировать ставки в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа и по иным критериям. Так, например, ставки налога в размере до 0,1 % устанавливаются от стоимости имущества до 300 тыс. руб.; от 0,1 до 0,3 % - от стоимости от 300 до 500 тыс. руб.; от 0,3 до 2 % - от стоимости имущества свыше 500 тыс. руб. Платежи зачисляются полностью в бюджет органа местного самоуправления по месту нахождения объекта налогообложения. Налог на имущество физических лиц составляет менее 1 % от общей суммы всех налогов.
     
     Из анализа применения налогов на землю и имущества юридических и физических лиц можно сделать следующие выводы:
     
     1) данные налоги не являются основными источниками доходной части местных бюджетов;
     
     2) существующий в настоящее время налог на имущество юридических лиц делает невыгодным обновление основных фондов организаций-производителей;
     
     3) значительная часть действующих земельных правовых норм устарела, а многие из них носят противоречивый характер. Многие положения земельного законодательства, в том числе Земельного кодекса РСФСР, фактически утратили силу;
     
     4) платежи за землю нестабильны, установленные ставки земельного налога и арендной платы за землю меняются практически ежегодно путем их индексации, существует огромное количество льготников, освобожденных от платежей, средства от земельных платежей не всегда используются целевым образом.
     
     В настоящее время большая часть нежилых зданий, являющихся муниципальной собственностью, сдается в аренду предприятиям, учреждениям и общественным организациям. Земли, занимаемые этими зданиями, зачастую не включаются в договоры об аренде, хотя арендная плата учитывает не только кубатуру зданий, но и их местоположение;
     
     5) определенные различия в налогообложении имущества юридических и физических лиц стимулируют искусственное снижение налогового бремени путем переоформления объектов на физических лиц. Налогообложение имущества физических лиц не обеспечивает справедливого распределения налогового бремени. Методики определения налогооблагаемой стоимости устарели, и в результате жилые дома лучшего качества и местоположения часто по остаточной стоимости дешевле, чем крупнопанельные отдаленные новостройки.
     
     Налог на недвижимость будет новым для налоговой системы Российской Федерации. Сопоставляя действующие в настоящее время имущественные налоги с новым налогом на недвижимость, можно выделить иные принципы в налогообложении. Так, в своей основе налогом на недвижимость облагается объект недвижимости вне зависимости от того, кто является его собственником, а земля и постройки на ней рассматриваются как единый объект налогообложения, при этом налогооблагаемая база является производной рыночной стоимости, а стоимость объекта должна отражать его наиболее эффективное использование. В настоящее время подготовлен вариант проекта Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (глава "Налог на недвижимость"). На какие же общие тенденции в развитии налогового законодательства по налогу на недвижимость можно обратить внимание? Прежде всего, предполагаемый к введению налог на недвижимость является заменой совокупности уплаты налогов на землю и имущества юридических и физических лиц. При этом только с момента введения законодательными органами власти субъектов Российской Федерации налога на недвижимость на подведомственной им территории будет прекращено действие налога на имущество предприятий, земельного налога и налога на имущество физических лиц. Предполагается, что налогоплательщиками налога на недвижимость будут организации и физические лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости.
     
     В зависимости от формы собственности меняется и состав налогоплательщиков. Так, в отношении объектов недвижимости, находящихся в частной, долевой, общей, совместной или иных лиц собственности, налогоплательщиками будут являться сами собственники данных объектов недвижимости. В случае если объект недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком будет являться каждое из этих лиц. В случае если объект недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, налогоплательщиком будет признаваться только одно из этих лиц, которое будет выбираться по согласию всех сторон. Таким образом, все собственники несут солидарную ответственность по исполнению налогового обязательства. Статьей 14 НК РФ налог на недвижимость отнесен к региональным налогам. Вместе с тем высказываются мнения отдельных ведомств об отнесении налога на недвижимость к местным налогам. Предполагается дать органам законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации право устанавливать конкретные налоговые ставки, а также дифференцированные налоговые ставки в зависимости от вида использования недвижимости, категорий налогоплательщиков и иных обстоятельств, предусмотренных законом о налоге. При этом установление индивидуальных налоговых ставок для отдельных налогоплательщиков не допускается. В действующем в настоящее время земельном законодательстве определено, что основанием для установления и взимания земельного налога является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования земельным участком. В результате землепользователи, не имеющие правоустанавливающих документов, уходят от налогообложения. И что очень важно - в проекте закона о налоге на недвижимость записано, что отсутствие у налогоплательщиков государственного акта (документа), удостоверяющего право собственности на объекты недвижимости, равно как собственности на такие объекты, не может быть основанием для непризнания этих лиц налогоплательщиками в отношении этих объектов, если фактически эти лица владеют, пользуются и распоряжаются этими объектами. Это позволит привлекать к уплате налога на недвижимость налогоплательщиков по факту использования ими объектов налогообложения. Предполагается, что объектом налогообложения будут являться расположенные на территории субъекта Российской Федерации земельные участки с находящимися на них зданиями, строениями и сооружениями (в том числе подземными), жилыми и нежилыми помещениями, а также доли в таких объектах недвижимости, находящихся в долевой собственности. Возможно, не будут признаваться объектами налогообложения следующие виды недвижимости: недвижимость органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления, бюджетных организаций; недвижимость, находящаяся в собственности религиозных организаций и используемая для осуществления культовой деятельности; недвижимость, находящаяся в собственности иностранных государств или международных организаций в соответствии с действующими международными договорами, одной из сторон которых является Российская Федерация; недвижимость мобилизационного назначения, испытательные полигоны, снаряжательные базы, аэродромы и иные объекты особого назначения; недвижимость организаций государственного резерва. При этом предполагается, что объекты недвижимости органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления, бюджетных организаций и организаций государственного резерва не будут признаваться объектами налогообложения только при условии их целевого назначения и использования в рамках осуществления соответствующими органами или организациями функций, возложенных на них законодательством Российской Федерации. Что касается налогообложения объектов незавершенного строительства, то предполагается, что органам власти субъектов Российской Федерации, ответственным за проведение государственной политики в области строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, будут предоставлены права по отнесению этих объектов к объектам налогообложения. Существенные ограничения предусматриваются при предоставлении налоговых льгот по налогу на недвижимость. В соответствии с действующими законами о налоге на имущество физических лиц, налоге на имущество предприятий и земельном налоге, льготы установлены для более чем двадцати различных категорий юридических и физических лиц. В главе "Налог на недвижимость" НК РФ предлагается свести до минимума существующие налоговые льготы. Предусмотрено, что законодательный (представительный) орган власти субъектов Российской Федерации в законе о налоге вправе установить налоговые льготы и основания для их использования для отдельных категорий налогоплательщиков. Использование льготы налогоплательщиками, имеющими в соответствии с законодательством право на налоговые льготы, будет осуществляться через документы, подтверждающие право на льготы, представляемые самими юридическими или физическими лицами в налоговые органы по месту учета. Если право на налоговую льготу возникает в течение налогового периода, перерасчет налогового обязательства будет, скорее всего, производиться с месяца, в котором возникло это право, а при утрате в течение года права на льготу налогообложение производится с месяца, следующего за утратой этого права. Сумму налога на недвижимость предполагается исчислять ежегодно для каждого объекта по состоянию на 1 января соответствующего налогового периода. Плательщики налога на недвижимость будут уплачивать налог по получении извещения от налоговых органов по месту нахождения объекта недвижимости. Налоговая база для каждого объекта налогообложения будет определяться исходя из оценки рыночной стоимости этого объекта. Что касается налоговой базы в отношении объектов недвижимости жилищного назначения, то она не может превышать 10 % от оценки рыночной стоимости таких объектов, а в отношении иных объектов - 100 % их рыночной стоимости. Организация, на которую будет возложено проведение оценки и налогового учета недвижимости, должна ежегодно до 1 марта текущего года представлять в налоговый орган по месту нахождения недвижимости сведения об оценке ее стоимости, ее собственниках, владельцах или пользователях, а также обо всех связанных с ней изменениях, произошедших за предыдущий налоговый период. Оценка рыночной стоимости каждого объекта налогообложения на подведомственной территории должна ежегодно производиться специальной организацией по оценке и налоговому учету недвижимости. При этом следует обратить внимание на то, что для целей налогообложения недвижимости будет применяться оценка недвижимости. Поэтому немаловажным является вопрос о правильной оценке объекта недвижимости.
     

(Продолжение следует.)