Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

О кадастровой оценке земли при введении в действие отдельных глав части второй Налогового кодекса РФ


О кадастровой оценке земли при введении в действие отдельных
глав части второй Налогового кодекса РФ *1

     
     Р.Г. Габбасов,
советник налоговой службы I ранга
     
Н.В. Голубева,
советник налоговой службы I ранга  

     _____
     *1 Окончание. Начало см. "Налоговый вестник". 2001, N 3. С. 46.

     
     Кадастровая стоимость представляет собой сложную систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их качественной характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле. К тому же сведения государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при использовании и охране земель, предоставлении и изъятии земельных участков, совершении сделок с землей, определении размеров платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель. Данные земельного кадастра служат основанием для определения цены земли, уровней земельного налога и арендной платы. Таким образом, земельный кадастр образует единую территориальную информационную систему о земельных ресурсах.
     
     Оценка земельных ресурсов означает прежде всего определение кадастровой стоимости земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель. Цена земли нужна, в частности, для определения ее стоимости при передаче в коллективно-долевую собственность. Поэтому необходимы способы определения цены земли, основывающиеся на величине ренты, которая может быть получена с данного участка с учетом его качества, местоположения, соответствующих рыночных цен на продукцию сельского хозяйства. Оценка - это упорядоченный процесс, проводимый на базе специальных принципов, с применением определенных подходов, методов и процедур и использованием информации рынка. Этот процесс подразделяется на следующие основные этапы, а именно: определение задачи; сбор, проверка и анализ информации; выбор подхода и выполнение необходимых расчетов; приведение всех данных к конечному результату; составление отчета об оценке. Заказчик определяет цель оценки, но оценщик должен четко ее оформить, определив вид искомой стоимости и ее назначение, выполнив процедуру, посредством которой устанавливается соответствие объекта оценки, и уточнив связанные с ним юридические права. Как мы можем сделать вывод, все эти положения направлены в полной мере на определение размеров платежей за землю в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков. В настоящее время проводится большая работа по определению кадастровой стоимости земельных участков по всем уровням. Учитывая, что кадастр - это многоуровневая система, на уровне, например, муниципального образования в государственном земельном кадастре содержатся сведения обо всех объектах кадастрового учета, расположенных на территории муниципального образования, и ведется реестр земель, находящихся в собственности муниципального образования. На уровне субъекта Российской Федерации в кадастре содержатся сведения о границах входящих в него муниципальных образований, о землях в границах муниципальных образований в объеме, необходимом для реализации функций государственного контроля и управления, территориальных зонах, учитываемых на уровне субъекта Российской Федерации, а также ведется реестр земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации. На федеральном уровне в государственном земельном кадастре содержатся сведения о государственной границе Российской Федерации, границах субъектов Российской Федерации, сведения о землях в границах субъектов Российской Федерации в объеме, необходимом для реализации функций государственного контроля и управления, о территориальных зонах, учитываемых на уровне Российской Федерации, а также ведется реестр земель, находящихся в собственности Российской Федерации. Цена любого земельного участка зависит от технологических свойств и положения участка. Положение земельных участков подразделяется на общее и местное. К общему положению участка относится его расположение в пределах того или иного крупного природного и административно-территориального региона, характеризующегося определенным уровнем экономического развития, транспортными связями, плотностью населения. Общее положение участка определяется также его близостью к конкретным населенным пунктам, основным транспортным магистралям. К местному расположению участка относится его близость или удаленность от центральной части хозяйства, внутрихозяйственных дорог, наличие или отсутствие каких-либо преград, затрудняющих доставку на участок техники, людей, вывоз урожая. В цену участков дополнительно включается стоимость расположенных на них сооружений (производственных, жилых), многолетних насаждений, лесных угодий и других объектов. Цена земельного  участка должна выражаться в конкретных денежных единицах. Технологические свойства участка и его положение выражаются в относительных величинах - коэффициентах. Кроме того, дополнительные коэффициенты вводятся в зависимости от целей отвода земель для использования для тех или иных нужд. Оценочная стоимость определяется расчетным способом при помощи методов, принципов и про-цедур оценки. На практике наиболее распространены следующие способы оценки земли:
     
     1) прямой сравнительный анализ продаж или рыночный метод, в основе которого лежит мониторинг фактически складывающихся рыночных цен на продаваемые и покупаемые земельные участки;
     
     2) капитализация дохода, базирующегося на определении размера ожидаемой прибыли, включая рентный доход и последующую его капитализацию;
     
     3) затратный подход, основанный на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.
     
     Метод сравнения продаж, так же как и метод капитализированного дохода, основывается на рыночных наблюдениях. Определяются рыночные оценки затрат и амортизации, денежных потоков, нормы прибыли, сдачи в аренду. Следует иметь в виду, что существуют два типа рыночной стоимости земельных участков, а именно: не приносящих доход и приносящих доход. К земельным участкам, не приносящим доход, относятся участки, которые используются лицами, являющимися собственниками данных участков, под строительство и эксплуатацию некоммерческих объектов, в том числе и жилья. Схема расчета рыночной стоимости таких участков заключается в нахождении средней цены продажи по стоимости и назначению объектов, ее привязки по времени и полезности к данному объекту. К земельным участкам, приносящим доход, относятся, например, участки, эксплуатируемые как средство производства, в том числе сельскохозяйственные, лесные, водохозяйственные участки, карьеры, рудные, транспортные магистрали, дороги. Каждая группа земельных участков имеет собственную технологию расчета рыночной стоимости, учитывающую и специфику того или иного назначения участка.
     
     Для реализации положений глав 40, 47 и 52 НК РФ, предусматривающих исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка, а также для правового регулирования вопросов, связанных с государственной кадастровой оценкой земель, в настоящее время используются методические материалы по оценке кадастровой стоимости следующих категорий и видов использования земель:
     
     сельскохозяйственные угодья;
     
     лесные земли;
     
     земли городских и сельских поселений;
     
     земли промышленности и другие земли производственного назначения вне черты поселений;
     
     земли садоводческих товариществ;
     
     земли рекреационного назначения;
     
     земли водного фонда;
     
     земли запаса.
     
     На отдельных методических материалах остановимся более подробно. Так, Методика государственной кадастровой оценки земельных участков городских и сельских поселений (далее - Методика) была разработана и утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) по согласованию с другими ведомствами во исполнение постановления Правительства РФ от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель". Данным постановлением было рекомендовано органам государственной власти субъектов Российской Федерации по представлению земельных органов принимать нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель. В основу Методики были положены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила), утвержденные постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель". При этом следует иметь в виду, что Правила определяют, в свою очередь, порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения. Кроме того, данными Правилами установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При оценке земель принимаются во внимание сервитуты и иные ограничения прав пользования землей, целевое назначение и виды функционального их использования. Так, оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда - на основе капитализации расчетного рентного дохода. Что касается иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений, то их оценка определяется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и сохранения и поддержания ценности природного потенциала. В процессе государственной кадастровой оценки земель производится оценочное зонирование территории. При этом Правилами определено, что оценочной зоной будет являться часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
     
     Сама процедура кадастровой оценки земель производится в два этапа. Вначале на основе выбранных методов и принципов оценки, определяемых наличием достоверной информации, формируется база рыночной стоимости, а затем с учетом индивидуальных характеристик осуществляется кадастровая оценка конкретных земельных участков. При этом база рыночной стоимости представляет собой ценовую зону с выделенными в ней типичными участками и относимыми к ним показателями базовой стоимости земли и таблицей индексов влияния улучшений на базовую стоимость. Формированию базы рыночной стоимости предшествует анализ ценообразующих факторов. Ценовые зоны формируются по близости значений стоимостей. Исходными данными для ценового зонирования и расчета показателей базовой стоимости земли служат материалы  функционального зонирования, генеральные планы развития территории, данные по сделкам купли-продажи по застроенным и незастроенным земельным участкам и по аренде земельных участков, результаты аукционных торгов по земельным участкам, цены предложений и спроса на земельные участки, квартиры, дома, нежилые помещения по публикациям в средствах массовой информации и справочных изданиях, а также данные о доходности коммерческих и производственных предприятий, земельная рента сельскохозяйственных предприятий и предприятий по добыче и переработке полезных ископаемых, лесная рента. Наряду с источниками прямой информации о стоимости земельных участков, анализируется информация, включающая некоторые данные, на основе которых могут быть установлены показатели стоимости местоположения или стоимости земли. Помимо перечисленных данных, используются также расчетные параметры, такие как коэффициент ликвидности объектов недвижимости, коэффициент застройки территории населенных пунктов, амортизация основных фондов, структура капитала промышленных предприятий, коэффициент капитализации. Расчет показателей базовой стоимости земли по типичным земельным участкам базируется по ценовым зонам на рыночной информации. Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается на основе удельных показателей базовой стоимости земли по ценовым зонам и подзонам и кадастровых характеристик земельного участка: площадь, местоположение, топография, гидрология, благоустройство участка и другие ценообразующие факторы и характеристики.
     
     В соответствии с правилами Методики кадастровой оценки земли городских и сельских поселений определяются состав необходимой исходной информации и последовательность работ, устанавливаются правила проведения государственной кадастровой оценки земель, осуществляется проверка достоверности и достаточности полученных результатов. Возникает вопрос: что влияет на определение кадастровой стоимости земельных участков? Согласно Методике кадастровая стоимость участков городских и сельских поселений зависит:
     
     от площади земельного участка;
     
     уровня рыночных цен и ставок арендной платы на землю по земельным участкам в границах поселения (как под строениями, так и свободных от застройки);
     
     вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка;
     
     факторов местоположения и окружающей среды;
     
     доходности видов деятельности, осуществляемых на земельном участке;
     
     установленных ограничений прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей.
     
     Наиболее типичными характеристиками земель городских и сельских поселений являются целевое назначение участка, его размер и форма, рельеф, протяженность фронтальной линии, ограничения и градостроительные регламенты, близость остановочных пунктов, предприятий повседневного спроса, санитарно-гигиенические условия. Влияние каждой характеристики на изменение стоимости земельного участка отражается повышающим или понижающим коэффициентом, величина которого должна устанавливаться рынком, но в настоящее время определяется преимущественно экспертно-расчетным путем.
     
     Согласно Методике кадастровая оценка земель поселений проводится по территориальным зонам и видам использования земель в соответствии с классификатором земель поселений. В соответствии с этим классификатором существует семь видов территориальных зон.
     
     К первому виду территориальных зон - жилой застройке - относятся земли многоэтажной застройки (многоквартирные дома, включая общежития, кондоминиумы); земли малоэтажной (индивидуальной) застройки с земельными участками (включая дачи); земли отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; земли гаражей и автостоянок (для хранения индивидуальных автомобилей); земли садоводческих товариществ. К общественно-деловой зоне, то есть ко второму виду территориальных зон, Методикой отнесены земли торговли и общественного питания, бытового и специального обслуживания населения (включая гостиницы и автосервис), образования, здравоохранения, культуры и спорта; административных учреждений; земли учреждений финансово-кредитной сферы и другие деловые учреждения, земли научно-исследовательских и проектно-конструкторских организаций. К третьей производственной зоне относятся земли промышленно-производственных объектов и их санитарно-защитные зоны, земли складских объектов (включая таможенные терминалы), объектов транспорта, связи, инженерного оборудования, земли гаражей и автостоянок (для хранения индивидуальных автомобилей). К четвертой зоне, то есть к рекреационной зоне или зоне особо охраняемых природных территорий, относятся земли, занятые лесами, городскими лесами, лесопарками, земли парков, садов, пляжей и иных объектов массового отдыха населения, земли санаториев, домов отдыха, пансионатов и других объектов рекреационного назначения. К пятой зоне относятся земли сельскохозяйственного использования сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, земли для ведения огородничества, животноводства, сенокошения. К шестой зоне - зоне военных объектов, а также зоне специального назначения - относятся земли обороны и иных объектов, в отношении территории которых устанавливается особый режим использования, земли свалок бытовых отходов и иных объектов специального назначения. К седьмой зоне, в которую входят территории, занятые водными объектами, полосами отвода водоемов, относятся земли под поверхностными водными объектами, земли под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов.
     
     Сама суть Методики заключается в том, что анализ проводится с учетом пространственных факторов доступности различных центров тяготения населения, уровня развития транспортной, инженерной и производственной инфраструктуры, развития социально-бытового обслуживания населения, состояния окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности застройки, ландшафтной ценности территории, инженерно-геологических условий строительства и подверженности территории разрушительным природным воздействиям, рекреационной ценности территории. Далее на оцениваемой территории выделяются группы однородных по общности признаков районов на территории субъекта Российской Федерации и объектов государственной кадастровой оценки земель. Кроме того, вычленяются наиболее типичные объекты для каждой группы и определяются формы зависимостей между рыночными ценами реальных сделок и факторной оценкой этих объектов. Затем на основе полученных зависимостей распределяются удельные показатели потребительской ценности земель по выделенным на оцениваемой территории группам объектов, и, наконец, ведется расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей потребительской ценности земель по группе, в которой находится земельный участок, площади и другие характеристики земельного участка.
     
     Специалисты-разработчики Методики предлагают вычислить кадастровую стоимость оцениваемого земельного участка по следующей формуле:
     

Р = S зем.уч. х ( Р пос + Р сделки ) х К,

     
     где:

     
     S зем.уч. - площадь земельного участка (кв.м);
     
     Р пос - часть стоимости единицы площади земли, учитывающая особенности поселения (руб./кв.м);
     
     Р сделки - часть стоимости единицы площади земли, учитывающая особенности оцениваемого земельного участка и строения на нем и представляющая собой поправку в стоимости земельного участка (руб./кв.м);
     
     i - номер группы, к которой принадлежит земельный участок;
     
     К - коэффициент перехода от стоимости земель, установленной по рыночным сделкам,  к кадастровой стоимости земель по категориям и видам использования.
     
     В Методике предусматривается также возможность использования данных о сделках по застроенным участкам, то есть по земельным участкам со строениями. В этом случае Методикой предлагается для расчета использовать следующую формулу:
     

Р сделки = S х Р1 х Пх,,

     
     где:

     
     Р сделки - стоимость статистической сделки по объекту недвижимости в целом (строение на земельном участке);

     
     S - общая площадь строения в j-ой сделке;

     
     Р1 - базовая стоимость 1 кв.м общей площади  строений (эквивалент стоимости нового строительства);

     
     Пх - совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и свойства объекта недвижимости (строения) и место- положение земельного участка.

     
     При этом следует иметь в виду, что данные о стоимости земельных участков устанавливаются по результатам информации, собранной по незастроенным земельным участкам под различные цели использования земель (например по данным конкурсов по продаже прав аренды). Возникает вопрос: на основании каких данных собирается такая информация? В Методике поясняется, что в специальных изданиях или средствах массовой информации публикуются данные аукционов (конкурсов) по продаже земельных участков, предназначенных под застройку, или их аренде, данные по сделкам купли-продажи и аренды застроенных и незастроенных земельных участков, данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями. Для этой цели можно использовать также данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в краткосрочную аренду под объекты торговли, бытового обслуживания.
     
     Определение государственной кадастровой оценки земель поселений проводится в двух направлениях:
     
     1) определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с числом жителей 10 000 человек и выше. За основу принимается анализ и процедура группировки объектов кадастровой оценки по общности признаков на территории субъекта Российской Федерации и формирования аналитических зависимостей;
     
     2) определяется кадастровая стоимость земельных участков в сельских поселениях и малых городах и поселках с числом жителей до 10 000 человек на основе выделения поселений и установления базового показателя удельной кадастровой стоимости земель.
     
     Отдельные положения Методики государственной кадастровой оценки земель поселений были проверены специалистами на территории Пермской и Нижегородской областей. В соответствии с результатами, полученными в рамках внедрения Методики в одном из городов Нижегородской области, при установлении ставки земельного налога в размере 2 % от кадастровой стоимости земель, в зависимости от местоположения земельного участка, налог составил, например, под объектами коммерческой застройки от 23,4 до 54,7 руб./кв.м при существующей ставке 2,98 руб./кв.м, при этом налоговые поступления увеличились от 8 до 18 раз. Под объектами промышленной застройки налог составил от 3,7 до 22,4 руб./кв.м при существующей ставке 2,98 руб./кв.м, при этом налоговые поступления увеличились от 1,3 до 7,5 раз. Под объектами гражданской застройки налог составил от 5,04 до 24,08 руб./кв.м при существующей ставке налога 0,144 руб./кв.м, при этом налоговые поступления увеличились более чем в 35 раз. Под объектами индивидуальной жилой застройки налог составил от 44,8 до 72,8 коп./кв.м при существующей ставке 14,4 коп./кв.м, при этом налоговые поступления увеличатся от 3 до 5 раз. Что касается территории Пермской области, то при установлении ставки земельного налога в размере 2 % от кадастровой стоимости земель, поступления от земельного налога в целом по Пермской области увеличатся в 3 раза, а по отдельным административным районам - в 21,5 раза.
     
     Кроме кадастровой оценки земель поселений, существует необходимость в оценке земель сельскохозяйственных угодий. Методика государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения была разработана специалистами Госкомзема России (в настоящее время Росземкадастра), Сибирского РКЦ, РосНИИземпроекта и  ВНИИЭТУСХ. Согласно методическим рекомендациям целью оценки сельскохозяйственных угодий является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Оценка земель на уровне субъектов Российской Федерации проводится с целью определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий субъектов Российской Федерации и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта Российской Федерации. Оценка земель основывается на оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий, оценочных затратах на использование земель, цене производства, земельной ренте. Исходной информацией для расчета кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения являются шкалы нормальной урожайности пашни и продуктивности кормовых угодий, сформированные на региональном уровне в разрезе почвенных разновидностей (код оценочной группы почв; код почвенной разновидности; нормальная урожайность пашни по ведущей культуре; нормальная продуктивность сенокосов; нормальная продуктивность пастбищ); поправочные коэффициенты, учитывающие отклонения от нормальной урожайности или других характеристиках почвенных разновидностей, не учтенных в нормальной урожайности в шкале. Кроме того, используются данные по структуре почв участка в разрезе почвенных разновидностей, где для каждой разновидности указываются код оценочной группы почв, код почвенной разновидности, площадь почвенной разновидности. В информации используются также данные по технологическим свойствам земельного  участка, а именно: каменистость участка, крутизна  рельефа, контурность участка, и вместе с тем данные о местоположении участка, в том числе расстояние до хозяйственного центра, расстояние до центра сбыта готовой продукции, грузоемкость перевозок по участку, тариф на перевозку грузов в среднем на область.
     
     Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по двум этапам:
     
     1) оценка земельных участков по качеству и местоположению;
     
     2) стоимостная оценка земельных участков, то есть определение земельной ренты и стоимости сельскохозяйственных угодий.
     
     При этом, как отмечается в Методике, качество сельскохозяйственных угодий характеризуется плодородием почв и технологическими свойствами полей, рабочих участков угодий, то есть объективными факторами затрат на производство и внутрихозяйственную транспортировку продукции. Качество почв оценивается методом бонитировки по основным свойствам и признакам качества, влияющим на плодородие. Методика и технология оценки качества почв включает составление классификатора почв субъектов Российской Федерации, формирование каталога, шкалы бонитетов и энергоемкости почв, вычисление средних баллов качества почв земельных участков. Средние баллы качества и энергоемкости земельных участков вычисляются по составу и площадям почв всех сельскохозяйственных угодий без подразделения по видам угодий - пашни, сенокосов или пастбищ. Что касается оценки местоположения земель, то Методикой рекомендовано, учитывая трудоемкость и сложность сбора информации о перевозках промышленных товаров и строительных грузов, проводить оценку удаленности земель с учетом объема и расстояния перевозки только сельскохозяйственной продукции. При этом в целях соизмерения разнородных грузов и качества дорог по влиянию на стоимость грузоперевозок предлагается проводить их экономическую эквивалентную оценку. Разработчики Методики предлагают оценивать объемы товарной продукции хозяйств в эквивалентные грузы по коэффициентам использования грузоподъемности автомобилей согласно классности грузов: зерно, картофель, овощи (I класс); молоко, крупный рогатый скот, свиньи, овцы (II класс); шерсть (III класс). Что касается стоимостной оценки земель, то она заключается в дифференциации средних по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) базисных нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по землевладениям согласно качеству почв, технологическим свойствам и местоположению.
     
     При этом земельная рента складывается из дифференциальной и абсолютной ренты. Специалисты-разработчики Методики предлагают дифференциальную ренту на участках определить по формуле:
     

Р = В - ЗН ± Р ± Р,

     
     где:

     
     Р - земельная рента с i-го участка, руб./га;

     
     В - валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го участка, руб./га;

     
     З - затраты на использование i-го участка при средних в субъекте Российской Федерации условиях технологических свойств, местоположения земель и индивидуальной урожайности, руб./га;

     
     Н - минимально необходимый для расширенного воспроизводства норматив рентабельности затрат по отношению к затратам, выражаемый в формуле окупаемостью затрат, руб./руб.;

     
     Р Р - рента, обусловленная соответственно технологическими свойствами и местоположением i-го земельного участка, руб./га.

     
     В свою очередь, Методикой предлагается определять валовую продукцию путем дифференциации базисного норматива продуктивности земель по выходу валовой продукции пропорционально баллам бонитета почв сельхозугодий участков по следующей формуле:
     

В = (В : Б) Б ,

     
     где:

     
     В - базисный норматив продуктивности сельскохозяйственных угодий по выходу валовой продукции, руб./га;

     
     Б, Б - балл бонитета почв сельхозугодий соответственно субъекта Российской Федерации и
 i-го участка.

     
     Что касается определения затрат на использование i-го участка, то опять же специалисты предлагают определять их по следующей формуле:
     

З = З (1 - Д ) + З х Д : Б ),

     
     где:
     

     З - базисный норматив затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий, руб./га;

     
     Д - доля затрат, обусловленных урожайностью за счет различий объема уборочных работ,  затрат на транспортировку, доработку и  хранение продукции;

     
     Б, Б - баллы бонитета почв сельскохозяйственных угодий соответственного i-го участка и в среднем по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району).

     
     В соответствии с Методикой земельную ренту, обусловленную технологическими свойствами участка (Р), определяют путем дифференциации части базисных затрат на использование одного гектара сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) (З) пропорционально индексу технологических свойств земельного участка:
     

Р = З х Н х Д х (1 - И : И),

     
     где:

     
     И, И - индексы технологических свойств сельскохозяйственных угодий соответственно i-го   участка и в среднем по субъекту Российской  Федерации (земельно-оценочному району);
     
     Д - доля затрат, обусловленных технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий;
     
     Н - нормативная окупаемость затрат, руб./руб.
     
     Одновременно земельная рента, обусловленная местоположением земель (Р), определяется согласно Методике как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) грузоемкости и удаленности земель (С, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых участках (С , руб./га):
     

Р = (С - С) х Н,
С = Э х Т х Г х Н,
С = Э х Т х Г х Н,

     
     где:

     
     Э и Э - средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту Российской  Федерации (земельно-оценочному району) и   по i-му участку, км;
     
     Г и Г - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий соответственно в среднем по субъекту Российской   Федерации (земельно-оценочному району) и   i-му участку, тонн;
     
     Т - тариф на перевозку 1 т груза на 1 км.
     
     Определение дифференциальной земельной ренты приводится в табличной форме в одном из приложений к Методике. Разрабатывается универсальная шкала зависимости ренты от плодородия почв, технологических свойств и местоположения земельных участков. Показатели массовой оценки земельных участков вычисляются автоматизированно по рентообразующим факторам и земельно-оценочным нормативам. Шкала применяется для частных случаев определения ренты вручную. Рассмотрим порядок пользования шкалой на примере, приведенном в Методике кадастровой оценки земель сельхозугодий. Так, сельхозугодья сельскохозяйственной организации оценены в 78 баллов качества, индекс технологических свойств равен 1,12, удаленность земель составляет 62 экв.км. При этих данных качества и удаленности земель рента в правой части шкалы составляет 155 руб./га. В левой части шкалы при 78 баллах бонитета и индексе затрат 1,13 рента уменьшается на 5 руб./га и равна совокупно 150 руб./га. Уровень ренты подтверждается ее автоматизированным вычислением в приложении 18 к Методике.
     
     Кроме того, в Методике уделяется внимание оценке земель низкого качества. При этом отмечается, что для получения стоимостной оценки земельных участ-ков, включая участки низкого качества и неудобного местоположения, на которых дифференциальная рента отсутствует, устанавливается абсолютная рента. Купля-продажа, аренда земельных участков являются экономической формой реализации права собственности или пользования землей, платой за уступку-приобретение права собственности или аренды. Как объект недвижимости, земельные участ-ки подлежат налогообложению, что также обуславливает необходимость установления по ним абсолютной ренты и стоимости. Величина абсолютной ренты определяется в размере 5 % от валовой продукции на худших землях. Абсолютная рента не дифференцируется по регионам и качеству земельных  участков. Она устанавливается в едином размере на всех землях Российской Федерации. Кадастровая стоимость земель определяется методом капитализации земельной ренты. Срок капитализации устанавливается как величина, обратная индексу капитализации. Следует учесть, что коэффициент капитализации земельной ренты принят в размере 2 % в год, или сроком в 50 лет, так как 100 : 2 = 50. Исходя из этого срока капитализации кадастровая стоимость земель устанавливается умножением земельной ренты на 50.