Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Налог на имущество или на недвижимость?


Налог на имущество или на недвижимость?

     
     Д.Г. Черник,
     государственный советник налоговой службы I ранга, д.э.н.,
     профессор, академик РАЕН, заслуженный экономист РФ
          
     С 2001 года значительно реформировано налогообложение доходов физических лиц. С введением в действие 23 главы НК РФ отменен взимавшийся много лет подоходный налог с физических лиц, предусматривавший налогообложение по прогрессивной шкале ставок совокупного годового дохода. Он заменен налогом на доходы физических лиц с классификацией доходов на трудовые и пассивные и с фиксированными налоговыми ставками в зависимости от вида дохода. Этот шаг нашего налогового законодательства можно расценивать как позитивный, хотя сама глава 23 НК РФ еще нуждается в отдельных уточнениях и изменениях.
     
     Реформа налогообложения физических лиц будет неполной, если следом за доходами не будет упорядочено налогообложение имущества и земли. Это касается уже не только физических, но и юридических лиц. В настоящее время имущественные налоги приносят в региональные и местные бюджеты гораздо меньше финансовых ресурсов, чем можно было бы ожидать.
     
     В 2000 году налоговыми управлениями по субъектам Российской Федерации и налоговыми инспекциями по районам было учтено более 51 млн граждан-плательщиков налога на имущество физических лиц. Свыше 40 млн человек являются плательщиками земельного налога. Из числа физических лиц почти 2 млн платят налог на имущество предприятий и 0,6 млн - земельный налог. Имущественные налоги превышают 70 млрд руб., но налог на имущество физических лиц занимает среди этих поступлений весьма скромное место, не превышая 1,5 %.
     
     Такая ситуация могла сложиться только в условиях неполного учета объектов недвижимости, возможности не регистрировать на законном основании почти законченные строительством и пригодные к эксплуатации здания и сооружения, отсутствия реальной оценки стоимости строений для целей налогообложения. Создать единую систему учета и оценки недвижимости некому из-за отсутствия в стране единой системы органов технического учета и технической инвентаризации.
     
     Следует подчеркнуть, что не регистрировать пригодные к эксплуатации строения можно именно на законном основании, ибо при отсутствии системы подчас невозможно определить, где проходит грань между незавершенным и завершенным строительством.
     
     За последние годы налоговыми инспекциями выявлено примерно 5 млн строений, прошедших техническую инвентаризацию и не зарегистрированных в БТИ. Многие здания и сооружения вообще не имеют инвентаризационной стоимости.
     
     Не все субъекты Российской Федерации используют в полной мере возможности действующего законодательства в части налогообложения имущества физических лиц. Напомним, что в июле 1999 года согласно Федеральному закону от 17.07.1999 N 168-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" регионы получили право дифференцировать налоговую ставку в зависимости от суммарной стоимости имущества человека в пределе от 0,1 до 2,0 %. Тем не менее на конец 2000 года ставки налога не были утверждены в Магаданской области, г. Москве и Таймырском автономном округе. В Республике Хакасия ставка налога 0,1 % оставлена без дифференциации. В Республиках Ингушетия, Калмыкия, Коми-Пермяцком и Ханты-Мансийском автономном округе высшая ставка налога на имущество физических лиц составляет 0,3 %. Это при превышении суммы стоимости имущества 500 тыс. руб. В Красноярском крае и Курганской области в качестве нижней ступени налога действует ставка 0,01 %, в Ульяновской области - 0,02 %. Нет ничего удивительного в том, что поступления налога не окупают порой расходов на его сбор.
     
     Определение налоговой базы для исчисления налога на строения, помещения и сооружения оказывается также в настоящее время весьма непростым делом. В основе налоговой базы лежит инвентаризационная стоимость объектов, порядок определения которой регламентирован инструкциями Госстроя России. Инвентаризационная стоимость рассматривается как восстановительная стоимость объекта недвижимости с учетом износа. Подобный подход не годится для целей налогообложения, поскольку не учитывает истинные потребительские свойства объекта. В результате инвентаризационная стоимость отличается от реальной. Вот конкретный пример, как это происходит на практике. В г. Санкт-Петербурге одну из наиболее высоких инвентаризационных стоимостей имеют высотные жилые дома, построенные в 70-е годы на намывных грунтах. Естественно, при их строительстве были произведены высокие затраты на работы по укреплению фундаментов. В результате базовая стоимость квартир в этих домах в полтора раза выше, чем стоимость аналогичных по метражу квартир в элитных домах, расположенных в историческом центре города.
     
     Для соблюдения причины социальной справедливости при налогообложении имущества в Санкт-Петербурге были введены распоряжением губернатора коэффициенты, учитывающие тип строений, этажность, географическое местоположение, а также уровень инфляции, то есть потребительские качества объектов налогообложения.
     
     В условиях отсутствия развитого рынка недвижимости для целей налогообложения еще в течение нескольких лет придется пользоваться не рыночной, а инвентаризационной стоимостью. Следовательно, методы ее определения необходимо приводить в соответствие с реальными условиями.
     
     Недостатки учета, регистрации и оценки объектов недвижимости наиболее остро ощущают регионы. Иначе в субъектах Российской Федерации проводится пока работа по совершенствованию всей этой системы, включая налогообложение имущества и подготовку перехода к налогообложению недвижимости. Последнее, на наш взгляд, будет возможно только при решении указанных проблем на федеральном уровне по единой методологии. А пока посмотрим, что предпринимают отдельные регионы для улучшения положения дел. Ведь и будущий налог на недвижимость будет региональным.
     
     Так, Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградской области совместно с Управлением МНС по области и Управлением инвентаризации и оценки недвижимости разработана и утверждена форма Типового договора о возведении индивидуального жилого дома, дачного и жилого строения в садоводстве, в котором ограничивается срок возведения и ввода в эксплуатацию жилого строения и предусмотрены штрафные санкции за нарушение условий договора. Для граждан, продолжающих строительство, издан приказ Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 06.10.1999, разрешающий приемку в эксплуатацию индивидуальных жилых домов, дачных строений, строительная готовность которых достигла уровня, обеспечивающего основные потребности человека в процессе проживания, техническую надежность и эксплуатационную безопасность.
     
     Кроме того, постановлением Правительства области утверждена и осуществляется программа по развитию системы государственной оценки недвижимости имущества.
     
     Президентом Республики Башкортостан еще в 1993 году был принят Указ "О мерах по обеспечению полного поступления в бюджет налога на строения, помещения и сооружения граждан", которым предусмотрено право налоговых органов при отсутствии инвентаризационной стоимости строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, производить их оценку исходя из стоимости одного кубического метра в зависимости от категории строений. Данным Указом для целей налогообложения законченным строительством считаются строения, имеющие стены, крышу, окна и двери. Это решает проблему недостроя.
     
     В соответствии с постановлением главы администрации Костромской области от 17.01.2000 N 9 "О мерах по обеспечению декларирования физическими лицами совокупного дохода за 1999 год и увеличению собираемости местных налогов" в ряде администраций городов и районов установлены методы массовой оценки строений, не имеющих инвентаризационной стоимости, по идентичным типам и видам строений, в результате чего более 5 тыс. строений были оценены и обложены налогом.
     
     Законодательная Дума Хабаровского края приняла Закон от 25.07.2000 N 233 "О техническом учете объектов недвижимости на территории Хабаровского края", который предусматривает обязательный технический учет объектов недвижимости, находящихся на территории края или вовлекаемых в гражданский оборот, а также создание Единого государственного перечня объектов недвижимости на территории края. За непостановку на технический учет объектов недвижимости собственники (владельцы) привлекаются на основании этого Закона к административной ответственности.
     
     В Кировской области принято распоряжение губернатора от 22.02.1999 N 166 "О дополнительных мерах по выполнению Закона Российской Федерации" "О налоге на имущество физических лиц"", которое направлено на принятие мер к выявлению строений, не прошедших государственную регистрацию и не обложенных налогом. Указанным распоряжением на территории области введено декларирование гражданами принадлежащих им на праве собственности строений, не прошедших государственную регистрацию. А еще через год вышло постановление администрации области от 28.03.2000 N 107 "Об утверждении показателей готовности видов работ для приемки в эксплуатацию законченного строительством (реконструкцией) индивидуального жилого дома"; при администрациях городов и районов созданы постоянно действующие комиссии по выявлению неучтенных объектов недвижимости. По сведениям этих комиссий органы БТИ на безвозмездной основе по упрощенной методике проводят оценку для целей налогообложения. В результате проведенной работы в прошлом году дополнительно зарегистрировано и оценено для целей налогообложения более 110 тыс. строений.
     
     Подготовка к более глобальному решению проблемы ведется в г. Твери и Великом Новгороде. Там осуществляется экономический эксперимент по налогообложению недвижимости. Возможность введения налога на недвижимость предусмотрена ст. 14 НК РФ. Экономический эксперимент проводится в соответствии с этой статьей НК РФ и с Федеральным законом от 20.07.1997 N 110-Ф "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери" (в ред. от 20.11.1999 N 196-ФЗ).
     
     Эксперимент рассчитан на 1997-2003 годы.
     
     С момента введения налога на недвижимость юридические и физические лица, являющиеся плательщиками налога на недвижимость, освобождаются поэтапно от уплаты налога на имущество предприятий, налога на имущество физических лиц, за исключением налога на транспортные средства, и земельного налога.
     
     Объектами налогообложения являются земельные участки (в том числе земельные участки лесного фонда), здания, сооружения и иное недвижимое имущество.
     
     Налоговая база налога на недвижимость исчисляется исходя из оценки рыночной стоимости объектов недвижимости на 1 января того года, за который начисляются платежи.
     
     Методика оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения устанавливается представительными органами местного самоуправления г. Великого Новгорода и Твери.
     
     На период проведения эксперимента налоговая база налога на недвижимость жилого назначения составляет не более 50 % от оценки рыночной стоимости квартир и жилых помещений.
     
     Ставки налога устанавливаются представительными органами местного самоуправления г. Великого Новгорода и Твери в следующих пределах:
     
     по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям, дачам - не более 0,5 % оценки рыночной стоимости;
     
     по гаражам на одно-два машино-места - не более 1 % оценки рыночной стоимости;
     
     по объектам недвижимого имущества, используемым для целей промышленного производства, - не более 2 % оценки их рыночной стоимости;
     
     по иным объектам - не более 5 % оценки их рыночной стоимости.
     
     В целях учета объектов недвижимости для налогообложения создается налоговый реестр объектов недвижимости. Проведена инвентаризация всех земельных участков, зданий, строений и сооружений с присвоением земельным участкам кадастрового номера.
     
     Кстати, в ходе этой работы только в Великом Новгороде было выявлено более двух тысяч неучтенных строений и сооружений.
     
     Оценка объектов недвижимости в Великом Новгороде проводилась на основе модели массовой оценки, которая строится по имеющимся в реестре недвижимости техническим характеристикам и модулю (или формуле) оценки для коммерческого и промышленного назначения, жилой и индивидуальной застройки. По специально разработанным формулам проводится массовая оценка всех объектов недвижимости.
     
     Методика оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения утверждена решением городской Думы.
     
     Налог на недвижимость введен на территории Великого Новгорода с 1 января прошлого года. Налогоплательщиками на первом этапе являются организации, обладающие одновременно правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения и земельные участки, на которых располагаются эти объекты.
     
     В Твери подготовительная работа включает следующие направления:
     
     - создание и поддержка в актуальном состоянии реестра недвижимости в составе городской информационной системы;
     
     - разработка методики оценки объектов недвижимости;
     
     - разработка автоматизированной системы управления налогом на недвижимость и ее эксплуатация в составе городской информационной системы;
     
     - подготовка нормативно-правовой базы для введения налога на недвижимость;
     
     - анализ последствий введения налога.
     
     С учетом нового ценового зонирования разработана модель для оценки земли. Для разработки модели была предоставлена информация реестра недвижимости по 100 земельным участкам нежилого назначения. Участки выбирались в разных районах с различными видами использования: мелкая и крупная промышленность, транспортное предприятие, склад, магазин-салон, гостиница, предприятие общественного питания, предприятия обслуживания, мини-рынок, образовательно-культурное учреждение, встроенно-пристроенные помещения в многоквартирных жилых домах. При этом были проанализированы сотни рыночных сделок с недвижимостью.
     
     Для оценки участков по новой модели использовались дополнительные характеристики, так же как принадлежность земельного участка к исторической или элитной части города, удаленность (расстояние) от центра, доступность основных магистралей города, инженерная инфраструктура, расположение участка относительно улиц, а также оцененные в баллах качество окружения, социальная инфраструктура, экологическая обстановка.
     
     Важным аспектом в использовании методики оценки объектов недвижимости является поддержка моделей оценки объектов в актуальном состоянии. Обеспечение такой поддержки предполагает периодический сравнительный анализ результатов оценки и цен на рынке недвижимости, анализ спроса и предложения, изучение колебаний рынка, прогнозирование динамики рыночной конъюнктуры.
     
     При замене трех имущественных налогов единым налогом на недвижимость могут иметь место потери в доходной части бюджетов за счет вывода из налоговой базы активной части основных производственных фондов, в первую очередь машин и оборудования. И это следует иметь в виду при расчетах эффективности налогообложения.
     
     Но для того, чтобы успешно взимать имущественные налоги с последующим переходом к налогу на недвижимость, необходимы в первую очередь условия для обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав и интересов собственников и владельцев на принадлежащие им объекты недвижимости, а также правовые условия для развития рынка недвижимости. Следует провести сплошную инвентаризацию объектов недвижимости, обеспечить полный их учет и передачу всех сведений в территориальные налоговые органы для полного и своевременного налогообложения недвижимости.
     
     Необходимо также разработать Методику массовой оценки недвижимости для определения стоимости объектов недвижимости, в том числе кадастровой стоимости земли, применив ее для целей налогообложения. Методологические вопросы целесообразно решать на федеральном уровне, ибо важным фактором в решении этого вопроса является справедливое распределение налогового бремени.
     
     Над решением этих проблем работает в настоящее время рабочая группа, состоящая из специалистов экономических министерств, а также Госстроя и Земельного кадастра.