Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Реформирование системы налогообложения недвижимости (по материалам Администрации Великого Новгорода)


Реформирование системы налогообложения недвижимости (по материалам Администрации Великого Новгорода)*

     _____
     *  Текст Федерального закона см. на с. 189.
     

А. Н. Ивахненко,
зам. Председателя комитета экономики и финансов Администрации Великого Новгорода

М.Л. Лишанский,
зав. кафедрой финансов и АХД НовГУ, д.э.н., профессор, заслуженный экономист РФ

И.Б. Маслова,
к.э.н., преподаватель кафедры финансов и АХД НовГУ

Е.В. Филимонова,
научный сотрудник кафедры финансов и АХД НовГУ

В.М. Лишанский,
соискатель НовГУ

     Система налогообложения недвижимости России представлена в настоящее время в виде налога на имущество юридических лиц, налога на имущество физических лиц и земельного налога. Каждый из них имеет собственную юридическую базу, призван регулировать имущественные и земельные отношения и способствовать формированию местного бюджета.
     
     Однако роль имущественных и земельных налогов в обеспечении доходов бюджетов в настоящее время незначительна. Так, в структуре доходов бюджета Великого Новгорода удельный вес трех налогов составляет в сумме всего лишь 17 %. А ведь речь идет о доле не одного, а трех налогов, на сбор которых затрачиваются значительные, подчас не уступающие по величине другим местным налогам и сборам бюджетные средства. При этом нельзя не напомнить, что в основе этих трех налогов - недвижимость.
     
     Предприятия оказались под непосильным налоговым гнетом, причем именно налог на имущество тормозит инвестиции, направленные на модернизацию основных фондов. При этом налоговое бремя не связано с реальной рыночной стоимостью активов, не соблюдается принцип справедливости налогообложения.
     
     Проблемным остается вопрос с налогообложением имущества, находящегося в собственности граждан. При существующем порядке начисления налога на имущество физических лиц в размере 0,1 % инвентарной стоимости принадлежащих им строений, помещений и сооружений сумма, поступающая в городской бюджет, на протяжении последних лет незначительна.
     
     Таким образом, в настоящее время возникла острая необходимость в реформировании существующей системы налогообложения недвижимости. Основным и довольно перспективным направлением реформы, с нашей точки зрения, должно стать введение единого налога на недвижимость по ее рыночной стоимости вместо трех действующих.
     
     Для отработки конкретных механизмов введения и сбора нового налога в условиях России выбраны два города, в связи с чем с июля 1997 года действует Федеральный закон от 20.07.97 N 110-ФЗ "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери".
     
     В качестве налогооблагаемой базы избрана рыночная стоимость единицы недвижимости (земля и стоящие на ней здания, находящиеся в собственности юридических и физических лиц).
     
     В данном Законе также определены категории налогоплательщиков. Налогом на недвижимость не облагаются объекты недвижимости, расположенные на территории Великого Новгорода и находящиеся в собственности иностранных государств и международных организаций в соответствии с международными договорами Российской Федерации. В целях избежания двойного налогообложения налогоплательщиков, зарегистрированных за пределами города, в налогооблагаемую базу налога на имущество этих налогоплательщиков не включается недвижимость, находящаяся на территории Великого Новгорода. Кроме того, введение указанного налога подразумевает сохранение льгот, предусмотренных действующим в настоящее время законодательством Российской Федерации, согласно которому от уплаты налога освобождаются пенсионеры, инвалиды и целый ряд других категорий граждан.
     
     Ставка налога не едина для всех видов недвижимости и утверждается органами местного самоуправления. На данный момент в Великом Новгороде планируется ставка налога в размере 2 % от рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения.
     
     Одним из основных условий введения налога на недвижимость стало создание полной базы данных о недвижимости, находящейся на территории города. Для формирования такой базы, используя новейшее программное обеспечение, была разработана информационная система управления недвижимостью Великого Новгорода. Реестр недвижимости поддерживается постоянно в актуальном состоянии.
     
     Для оценки объектов недвижимости в мировой практике используются три основных подхода:
     
     а) метод сравнения продаж;
     
     б) затратный метод;
     
     в) доходный метод.
     
     После сравнения и выявления преимуществ и недостатков каждого подхода был выбран метод сравнения продаж. В результате статистического анализа информации, содержащейся в базе данных, с использованием математических методов была получена модель оценки объектов коммерческого и промышленного назначения, жилой и индивидуальной застройки. По мере развития рынка полученная модель оценки фискальной стоимости может уточняться.
     
     При проведении расчетов по определению базовой ставки учитывались следующие условия:
     
     - поступление доходов в городской бюджет по заменяемым платежам должно быть не ниже поступлений от прежних налогов;
     
     - обеспечение относительно плавного перехода от имущественных и земельных платежей к новому налогу для юридических лиц;
     
     - социальный момент - ставка налога не должна быть слишком высокой;
     
     - сохранение льгот по налогу физическим лицам в объеме, предусмотренном действующим федеральным законодательством.
     
     Подготовительные работы, проведенные в 1997 - 1998 годах, показали, что при единовременном замещении налогом на недвижимость сразу двух налогов ожидается существенное выпадение доходов бюджета. В результате этого пришли к заключению о поэтапном введении налога на недвижимость.
     
     С целью анализа последствий поэтапного введения налога на недвижимость были проведены собеседования с представителями ряда предприятий города. Это мероприятие преследовало следующие цели:
     
     - ознакомить плательщиков с методикой рыночной оценки недвижимости (в том числе с оценкой их собственной недвижимости);
     
     - согласовать инструкцию "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на недвижимость юридическими лицами";
     
     - рассмотреть претензии налогоплательщиков и провести апробацию процедуры апелляции;
     
     - проанализировать последствия для доходной части бюджета при введении налога на недвижимость для собственников земельных участков.
     
     Для собеседования были выбраны организации, которые имеют в собственности земельные участки на территории города и собственные строения на этих участках.
     
     Проведение встреч выявило общую точку зрения по вопросу введения налога на недвижимость. Все плательщики-юридические лица к положительным сторонам относят: упрощение процедуры исчисления и уплаты налога в бюджет, упрощение ведения бухгалтерского учета, высвобождение из-под налогообложения активной части основных фондов.
     
     Отношение населения города к проводимой работе по введению налога на недвижимость выяснялось в ходе социологического исследования, проведенного в Великом Новгороде МНОУ "Диалог" и администрацией города. 67 % владельцев жилой недвижимости отметили, что оценка и годовой налог "нормальные". И только около 20 % считают их "завышенными" и "скорее завышенными".
     
     Параллельно с этим проводилась работа по выборке объектов нежилой недвижимости, находящейся в собственности физических лиц (магазины, рестораны, парикмахерские, склады и другие производственные помещения). Анализ выборки позволил сделать вывод, что действующий сегодня налог на имущество, находящееся в собственности физических лиц (в части нежилой недвижимости), совершенно не соответствует рыночным условиям экономики. Платежи настолько малы (иногда даже ниже, чем по жилой недвижимости при таких же характеристиках), что провоцируют процесс перетекания имущества от юридических лиц к физическим путем преобразования статуса собственника. Изменить эту ситуацию и сделать налогообложение имущества физических лиц социально более справедливым возможно только путем введения налога на недвижимость для физических лиц.
     
     Введение единого налога на недвижимость приведет к следующим последствиям:
     
     а) финансовым: создание более устойчивого и надежного источника пополнения доходной части городского бюджета; повышение уровня собираемости налогов, поскольку налогооблагаемая база (недвижимость) носит материальный характер и ее не скроешь, как прибыль;
     
     б) экономическим: стимулирование развития производства путем снижения налогового бремени на предпринимателей, освобождение от налогообложения активной части основных фондов предприятий, стимулирование эффективного использования городских земель и развитие рынка недвижимости;
     
     в) правовым и административным: улучшение учета недвижимости, образование информационной базы для регистрации прав собственности, создание эффективной системы землепользования и улучшение инвестиционного климата за счет стабилизации налогообложения земли и зданий;
     
     г) политическим: укрепление финансовой основы местного самоуправления, развитие бюджетного федерализма;
     
     д) социально-психологическим: более справедливое распределение налогового бремени, формирование сознательного, грамотного налогоплательщика;
     
     е) легализации рынка недвижимости, так как остается меньше возможности для криминала при продаже приватизированных квартир;
     
     ж) предоставлению обществу точной информации и сведений об объектах недвижимости.
     
     Система налогообложения недвижимости по ее рыночной стоимости применяется во многих странах мира. Она хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций.
     
     При последовательном проведении концептуальных приемов эта система может быть также успешно внедрена в Российской Федерации.
     
     Первый этап введения единого налога на недвижимость предполагается осуществить с 2000 года по 2001 год.
     
     На первом этапе плательщиками этого налога будут являться организации, владеющие на праве собственности земельными участками, а также расположенными на них иными объектами недвижимости.
     
     Физические лица будут выступать плательщиками налога в случае владения объектами недвижимости на праве собственности. Если недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, то налогоплательщиком признается каждый участник соразмерно своей доле; если недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам на праве общей совместной собственности, то налогоплательщиком признается одно из лиц, определяемое по соглашению между всеми собственниками.
     
     На первом этапе налогом облагаются объекты недвижимости, расположенные на территории Великого Новгорода: земельные участки, обособленные водные объекты, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства и все объекты, прочно связанные с землей. Налогооблагаемая стоимость рассчитывается на основе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения по состоянию на 1 января отчетного года. Оценка производится Комитетом экономики и финансов Великого Новгорода в соответствии с методикой оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения, утвержденной Новгородской городской Думой.
     
     На первом этапе не облагаются налогом объекты недвижимости, расположенные на территории Великого Новгорода: принадлежащие на праве собственности иностранным государствам, международным организациям в соответствии с международными договорами Российской Федерации; принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, органам местного самоуправления, не переданные во владение иным лицам; используемые органами управления и подразделениями Минобороны России для выполнения своих функций; относящиеся к памятникам истории и культуры культового назначения, находящиеся в собственности, пользовании или на ином законном праве у религиозных организаций; законсервированные в установленном порядке объекты.
     
     От уплаты налога на недвижимость освобождаются: специализированные протезно-ортопедические организации; общественные организации инвалидов, а также предприятия, учреждения и организации, в которых инвалиды составляют не менее 70 % от среднесписочного числа работников; учреждения и органы уголовно-исполнительной системы; организации, осуществляющие производственную деятельность и вкладывающие собственные и привлеченные средства в реализацию инвестиционных проектов, одобренных администрацией города и отвечающих соответствующим требованиям, на период расчетного срока окупаемости.
     
     Размер начисленного налога уменьшается на величину одной минимальной ставки оплаты труда, действующей на 1 января отчетного года, независимо от количества объектов недвижимости для: участников гражданской и Великой Отечественной войн; военнослужащих, имеющих общую продолжительность военной службы 20 лет и более; Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, Героев Социалистического труда и т.д.
     
     Дополнительные льготы по видам недвижимости отдельным категориям налогоплательщиков предо-ставляются решением Городской Думы.
     
     Объект незавершенного строительства может быть отнесен к недвижимому имуществу для целей налогообложения, если:
     
     по истечении первичного срока строительства по проектно-сметной документации объект не принят в эксплуатацию;
     
     произведена консервация объекта незавершенного строительства в установленном порядке.
     
     На первом этапе ставка налога на недвижимость устанавливается:
     
     по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям в размере - 0,1 % от оценки рыночной стоимости;
     
     по домам - 0,5 %;
     
     по гаражам - 1 %;
     
     по объектам недвижимого имущества, используемым для целей промышленного производства, - 2 %;
     
     по прочим объектам - 5 % от оценки рыночной стоимости.