Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Залог недвижимого имущества как способ обеспечения обязательств


Залог недвижимого имущества как способ обеспечения обязательств

     
     М.Л. Пашков,
юрист

     
     Действующее гражданское законодательство определяет залог как способ обеспечения обязательств, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее по тексту - ГК РФ). Как любой другой способ обеспечения обязательства (исключая банковскую гарантию), залог носит характер акцессорного (дополнительного) обязательства и прекращается с исполнением основного обязательства.
     
     В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 29.05.92 N 2872-1 "О залоге" залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом.
     
     Из положений действующего законодательства можно сделать следующие краткие выводы.
     
     1. Залог возникает на основании договоров. В соответствии со ст. 154 ГК РФ договор является двухсторонней сделкой. Статья 420 ГК РФ дает понятие договора как соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, залог может быть установлен в целях обеспечения обязательства стороной по договору, то есть по конкретной сделке. Залогом не может быть обеспечено обязательство сторон по векселю.
     
     2. Законодатель не ограничивает круг предметов залога, указывая, однако, что предметом залога не могут быть вещи, выведенные из оборота, и требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности, требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
     
     Предметом залога может также быть недвижимое имущество.
     
     В России вопросы ипотеки регулируются ГК РФ (гл. 23 параграф 3), Федеральным законом от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) (далее по тексту - Закон об ипотеке), ведомственными актами, судебно-арбитражной практикой.
     
     Ипотекой в современном российском праве называется залог недвижимого имущества.
     
     В соответствии с Законом об ипотеке предметом ипотеки являются:
     
     1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
     
     2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
     
     3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
     
     4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
     
     5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
     
     Ипотека устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Для ипотеки характерен ряд особенностей.
     
     1. Залогодателем может быть собственник имущества или лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Причем следует отметить, что залогодателем может быть не только должник по основному обязательству. Закон предусматривает возможность для третьего лица быть залогодателем по договору ипотеки. Главное условие для залогодателя - имущество должно находиться у него на праве собственности или хозяйственного ведения. При рассмотрении вопроса о праве лица, обладающего имуществом на праве хозяйственного ведения, предоставлять его в качестве предмета ипотеки необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ государственное предприятие не вправе сдавать в залог недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности, без согласия собственника данного имущества. Как известно, имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения только за государственными или муниципальными унитарными предприятиями (п. 2 ст. 113 ГК РФ). Собственниками данного имущества являются либо государство, либо муниципальные органы. Согласно постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации" распоряжение государственной собственностью возлагается на Правительство РФ, которое вправе делегировать министерствам и ведомствам ряд полномочий в отношении объектов федеральной собственности, в том числе заключение договоров залога имущества.
     
     Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам , в частности, относятся здания и сооружения) подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами юстиции. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, производит удостоверение произведенной регистрации путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершает надпись на документе, подлежащем регистрации. Согласно ст. 14 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документом, удостоверяющим возникновение и изменения права на недвижимое имущество, является свидетельство о государственной регистрации прав.
     
     В случае если залогодатель не является собственником имущества или, будучи владельцем данного имущества на праве хозяйственного ведения, не получил согласия собственника, договор ипотеки может быть признан недействительным по причине несоответствия его условий требованиям законодательства.
     
     Пример из арбитражной практики: Русский торгово-промышленный коммерческий банк обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием принудить ТОО "ПТО “Царское село”" заключить договор о залоге недвижимого имущества на основании предварительного договора. Решением от 17 июля 1995 года в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что на момент принятия решения у ТОО "ПТО “Царское село”" отсутствовало право собственности на спорное имущество. Кроме того, в связи с наступлением срока возврата кредита договор о залоге стал бы не способом обеспечения основного обязательства, а способом погашения долга за заемщика.
     
     2. Права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством.
     
     В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
     
     3. В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
     
     Данное условие вызывало достаточно много споров; например, как быть в случае, когда права на земельный участок не оформлены. Судебная практика сформулировала следующий подход к этой проблеме.
     
     В случае если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при его передаче другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
     
     Статьей 69 Закона об ипотеке подтвержден вывод, сделанный в ходе правоприменительной практики.
     
     Вышеуказанное правило подлежит применению в случае, если лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.