Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Об ипотеке (залоге недвижимости)

     

Об ипотеке
(залоге недвижимости)

     

Е.В. Малашин,
ГНИ по г. Москве

     
     Дополнением гражданского Кодекса Российской Федерации (далее      по тексту - ГК РФ), определяющего основы правоотношений, связанных с залогом, является Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее по тексту - Закон). До его принятия отношения, связанные с ипотекой, регулировались ГК РФ, Законом РФ от 29.05.92 N 2871-I “О залоге” и Указом Президента Российской Федерации от 28.02.96 N 293 “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” (в ред. от 09.07.97).
     
     Закон  состоит из 14 глав и 79 статей.
     
     В главе I закреплены основания возникновения ипотеки и механизм ее регулирования. Согласно договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.
     
     В п. 4 ст. 1 установлено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
     
     Статьей 2 определено, что ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Законом.
     
     Статьями 3 и 4 установлены требования  и порядок обеспечения ипотекой дополнительных расходов залогодержателя.
     
     В статье 5 конкретизированы объекты залога недвижимого имущества и закреплено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки /за исключением указанных в ст. 63 Закона земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств/; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69.
     
     Законом установлено (ст. 6), что ипотека не допускается в отношении имущества, изъятого из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном Законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
     

     Этой статьей также установлено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если законодательством или договором аренды не предусмотрено иное.
     
     Особенности ипотеки имущества, находящегося в общей собственности, закреплены в ст. 7. Так, на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена только при наличии согласия всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если Законом не установлено иное.
     
     В соответствии со ст. 8 договор об ипотеке должен быть заключен с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также с учетом особенностей, предусмотренных Законом.
     
     В главе II предусмотрены основные положения договора об ипотеке. Согласно п. 2 ст. 9 предмет ипотеки устанавливается в договоре с указанием наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть определено в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
     
     Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.
     
     Несоблюдение правил нотариального удостоверения и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
     
     Необходимо отметить, что в ст. 12 закреплена обязанность залогодателя при заключении договора об ипотеке в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
     
     До принятия Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в законодательстве отсутствовали нормы о закладной. Теперь данному вопросу посвящена глава III (ст. 13-18).
     
     Законом предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося ее предметом.
     

     Закон определяет порядок государственной регистрации ипотеки (ст. 20), сроки отсрочки (ст. 21), а также основания для отказа в государственной регистрации.
     
     В соответствии со ст. 20 государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. Для регистрации должны быть представлены нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательство уплаты регистрационного сбора и документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
     
     Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Законом предусмотрены порядок исправлений, изменений и дополнений регистрационной записи об ипотеке, расходы по государственной регистрации ипотеки, ее публичный характер государственной регистрации ипотеки, а также порядок обжалования действий, связанных с ее государственной регистрацией.
     
     Так, согласно ст. 23 исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.
     
     Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Вместе с тем копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера.
     
     Статьей 27 установлено, что действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки (отказ либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации и т.д.), могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.
     
     Особого внимания заслуживает глава V, в которой содержится восемь статей (29-36), посвященных пользованию залогодателем заложенным имуществом, содержанию, ремонту, страхованию, мерам по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения, праву залогодержателя проверять заложенное имущество и т.д.
     

     Статья 31 посвящена страхованию заложенного имущества, которое осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Законами предусмотрено, что в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать его за свой счет от рисков утраты и повреждения в полной стоимости, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
     
     В главах VI, VII, VIII и IX закреплены положения (нормы), определяющие переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц, даны понятия последующей ипотеки, уступки прав по договору об ипотеке, передаче и залоге закладной, а также приведены основания обращения взыскания на заложенное имущество.
     
     Статьей 37 установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
     
     Статьей 38 предусмотрено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
     
     Согласно ст. 40, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом при соблюдении условий, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока, обеспеченного ипотекой обязательства, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению.
     
     В соответствии со ст. 43 имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
     

     Как предусмотрено Законом (ст. 45), государственная регистрация последующей ипотеки также осуществляется с соблюдением правил, установленных ст. 19-28. При этом в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.
     
     Статья 46 предусматривает условия удовлетворения требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам, а также уступки прав по договору об ипотеке (ст. 47), передачи прав по закладной (ст. 48) и залога закладной (ст. 49).
     
     Пунктом 2 ст. 49 предусмотрен ряд обязанностей ипотечного залогодержателя при неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной.
     
     В Законе предусмотрены основания обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 50), судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 51), подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 52), установлены меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц (ст. 53), а также определены вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 54), и порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
     
     Необходимо отметить, что ввиду отсутствия четкой регламентации порядка судебного рассмотрения дел об обращении взыскания на заложенное имущество в Закон введены нормы статьи 55, которая проясняет некоторые вопросы.
     
     В частности, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, принять меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации и т.д. В ст. 54 предусмотрено право суда по просьбе залогодателя и при наличии уважительных причин отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года, например, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона, или по иным основаниям.
     
     Согласно п. 1 ст. 55 удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
     

     Несомненный интерес представляют статьи Закона, в которых говорится о способах реализации заложенного имущества (ст. 56), порядке проведения публичных торгов (ст. 57), случаях, когда публичные торги объявляются несостоявшимися (ст. 58), порядке продажи заложенного имущества на аукционе (ст. 59), прекращении обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации (ст. 60), а также распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества (ст. 61).
     
     Согласно ст. 62 по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
     
     Законом (ст. 64) закреплено право возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. В соответствии со ст. 65 на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
     
     В Законе содержатся требования к ипотеке земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам (ст. 66), а также установлен порядок оценки земельного участка при его ипотеке. Так, согласно ст. 67 оценка земельного участка не может быть в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. При этом к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
     
     В ст. 68 установлен режим использования земельного участка. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. В соответствии со ст. 69 при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
     
     Законом установлено также, что ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
     

     В статьях 70-73 закреплены такие нормы, как ипотека предприятия как имущественного комплекса, обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия, права залогодателя в отношении заложенного предприятия, а также обращение взыскания на заложенное предприятие.
     
     Закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” не только восполнил пробелы в действующем законодательстве, но и наметил дальнейшие тенденции развития рынка недвижимости в Российской Федерации.