Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

О купле-продаже квартир


О купле-продаже квартир

А.С. Демаков,
эксперт аудиторско-консультационной
фирмы “ФБК”

I. Покупка квартиры

     Часто покупка квартиры оборачивается не только расходами и хлопотами по переезду, если не придерживаться грамотного и оптимального подхода к заключению сделки с точки зрения налоговых платежей.
               

Расход не доход, но налоги платить надо

     Если гражданин покупает квартиру, то он должен включать в свой облагаемый доход разницу между рыночной стоимостью квартиры и ее покупной стоимостью. Однако такой порядок предусмотрен п. 6 инструкции Госналогслужбы России от 29.06.95 № 35 “О подоходном налоге с физических лиц” (далее по тексту  -  Инструкция № 35) лишь при приобретении работниками имущества от работодателей по ценам ниже рыночных. Налоговые органы распространяют требования данного пункта на сделки по приобретению квартир (имущества) гражданами из любых источников (не только от работодателей) по ценам ниже рыночных, хотя такой порядок не предусмотрен ни Федеральным законом “О подоходном налоге”, ни инструкцией № 35.
          
     Итак, объект налогообложения, как показывает практика, возникает в случае, если рыночная цена квартиры на момент покупки превышает сумму, уплаченную за нее гражданином.
     
     Вместе с тем, момент покупки квартиры физическим лицом вовсе не подразумевает получение им какого-либо дохода. В данном случае мы наблюдаем расход. Более того, у гражданина зачастую просто нет свободных средств на уплату налогов. Но в то же время при покупке квартиры по цене ниже рыночной гражданин, как считается, получает возможность продать такую квартиру по рыночной цене. Иначе говоря, гражданин с момента покупки приобретает потенциальную выгоду в виде превышения рыночной стоимостью над покупной стоимостью. Вот эту выгоду и предполагается включать в совокупный годовой доход. Косвенно такая логика вытекает из смысла п. 3 Инструкции № 35, согласно которому доход, полученный гражданином в натуральной форме (дополнительные квадратные метры за ту же цену), также включается в совокупный доход.
     
     Для определения рыночной стоимости гражданин может использовать любую информацию, объективно отражающую реальное положение (цены риэлтерских фирм, данные независимых оценщиков, сведения из органов статистики и ценообразования и т.п.).
     
     Однако для наиболее правильного определения рыночных цен важно помнить следующее:
     
      -  стоимость, определенная БТИ (бюро технической инвентаризации), не является рыночной, и применять ее в целях определения объекта обложения подоходным налогом неправомерно (Минфин России рекомендует применять рыночные цены, рассчитанные отделом цен администрации района);
     
      -  налоговые органы ориентируются на собственные источники информации (например, на биржевые сводки за день); в результате определенные гражданином рыночные стоимости могут при проверке оказаться заниженными.
          

Льготами пользоваться можно, но осторожно

     Не следует забывать о льготе, которая заключается в возможности выводить из под налогообложения до 5000 размеров минимальной месячной оплаты труда (далее по тексту  -  ММОТ) в год при покупке квартиры (п. 14 “в” Инструкции № 35). Однако льготой надо уметь правильно пользоваться, для чего необходимо соблюдение следующих условий:
          
      -  должен состояться переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю;
     
      -  деньги за квартиру должны быть фактически уплачены;
     
      -  в бухгалтерию предприятия по месту основной работы либо в налоговый орган должно быть направлено заявление о соответствующих вычетах.
     
     В оправдание льготы налогоплательщик должен представить следующие документы:
     
      -  договор купли-продажи квартиры;
     
      -  платежный документ.
     
     Данной льготой гражданин-собственник может воспользоваться только раз в жизни. Разрешается приобретать квартиру в собственность нескольких лиц, при этом льготируются доходы каждого собственника (по 5000 ММОТ на каждого). Вместе с тем, необходимо помнить, что размер льготы ограничен размером годового дохода гражданина.
     
     В п. 14 “в” Инструкции № 35 говорится о том, что льготу можно применять в течение трех лет с момента покупки. На самом деле, льгота практически ограничивается сроком один год, что разъясняется в письмах и ответах Минфина России и Госналогслужбы России, даже если гражданин в один год получил квартиру в собственность, а в другой год оплатил ее. Причем, только при обоюдном соблюдении этих условий (приобретение права собственности и факт оплаты) позволяется воспользоваться льготой. Согласно разъяснениям компетентных органов уменьшению подлежит доход, полученный в течение того года, в котором произведены расходы. Если же гражданин купил квартиру, взяв для этих целей ссуду у кредитного учреждения с условием возврата в течение трех лет и более, или если гражданин построил квартиру, то только тогда он сможет льготировать свой доход в течение трех лет и более с момента покупки квартиры вместе с процентами за кредит.
          

II. Продажа квартиры


Льготируйте и декларируйте

     При продаже квартиры гражданин должен включить в совокупный доход полученную в течение года сумму за минусом льготы, предусмотренной п. 8 “т” Инструкции № 35. Согласно льготе продажа физическим лицом собственного имущества освобождается от налогообложения в размере 5000 ММОТ в год. По своему желанию гражданин может также вместо этой льготы воспользоваться правом вычета из полученных доходов документально подтвержденных расходов.
          
     Необходимость подачи налоговой декларации при продаже квартиры следует из текста письма Госналогслужбы России от 20.01.97 № ПВ-6-08/58 “Практическое пособие по заполнению декларации о совокупном годовом доходе”. Кроме полученных доходов, в декларации нужно указать суммы, подлежащие льготированию. В том случае, если квартира продается дешевле, чем за 5000 ММОТ и, соответственно, облагаемого дохода по сделке не возникает, то и декларацию подавать не следует (п. 4.1.17 вышеуказанного письма).
          

Когда образуется доход?

     Несколько неоднозначен подход законодателя к моменту возникновения дохода от продажи квартиры. С одной стороны, в тексте Инструкции № 35 говорится о “полученных суммах”, то есть моментом возникновения дохода предлагается считать непосредственное получение денежных средств, отталкиваясь от платежных документов. С другой стороны, большинство налоговых отношений строится по принципу начисления, то есть отталкиваясь от момента образования дохода, а не его фактического получения. Например, налогообложение заработной платы подоходным налогом производится в момент ее начисления. Таким же образом нормы гражданского законодательства большей частью оперируют с понятием “переход права собственности”.
          
     Неоднозначная ситуация возникает, когда физическое лицо продает квартиру в рассрочку. Если отражать доход по “полученным суммам”, то получается, что облагаемый доход по сделке формируется в течение ряда лет, а льготируется доход на 5000 ММОТ (или вычитаются расходы) в год перехода права собственности. Иначе говоря, отражение дохода “по полученным суммам” при продаже квартиры в рассрочку является максимально выгодным для налогоплательщика.
          
     В условиях некоторой неопределенности в урегулировании данного вопроса предлагается все же следовать логике Инструкции № 35 и включать в доход при продаже квартиры суммы по моменту их получения. В оправдание целесообразности данной позиции можно привести следующий пример. Гражданин продал квартиру (право собственности перешло), а покупатель затягивает с платежами или отказывается платить. До того момента, пока закончится судебное разбирательство и будут получены деньги с плательщика в пользу продавца, у гражданина просто не будет средств на уплату налога в бюджет.