Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
31 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 1 2 3

Арендная плата

       

Арендная плата


С.С. Штарев,
государственный советник налоговой службы I ранга
     
Л.В. Милославская,
государственный советник налоговой службы II ранга
     
В.И. Майоров,
советник налоговой службы I ранга


         В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.


        Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.94 № 96 “О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности” распоряжение федеральным имуществом и сдача его в аренду осуществляются комитетами по управлению государственным имуществом.


        Сдачу в аренду объектов муниципальной собственности осуществляют комитеты и отделы по управлению муниципальным имуществом городов и районов.


        Статья 295 Кодекса определяет права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.


        Согласно п. 4.1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 № 2284, дивиденды по принадлежащим государству акциям и арендная плата за аренду государственного и муниципального имущества не включаются в состав средств от приватизации и подлежат перечислению в соответствующий бюджет за вычетом расходов по банковским операциям.


        Базовая ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади недвижимого имущества определяется комитетами по управлению имуществом и утверждается местными органами власти.


        В договоре аренды должно быть предусмотрено перечисление арендной платы арендатором непосредственно в соответствующий бюджет, размер арендной платы, сроки ее уплаты, а также штрафные санкции за неполное и несвоевременное перечисление в соответствующий бюджет.


        Однако с выходом Закона РФ от 28.08.95 № 154_ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” местные органы власти вправе принимать решения о перечислении части арендной платы за аренду государственного имущества субъекта Российской Федерации и муниципального имущества на счета комитетов по управлению имуществом для финансирования затрат по управлению и распоряжению этим имуществом.


        Порядок и сроки перечисления арендной платы в бюджет определены письмом Минфина России и Госналогслужбы России от 08.12.93 № 143, № ЮУ_4_15/194н, согласованным с Госкомимуществом России и Российским фондом федерального имущества и зарегистрированным в Минюсте России 23.12.93 № 441.


        Арендатор перечисляет также в бюджет налог на добавленную стоимость, начисленный на сумму арендной платы, и в представленных в налоговую инспекцию расчетах (налоговых декларациях) по данному налогу перечисленные суммы налога с арендной платы, отнесенной на себестоимость продукции (работ, услуг), арендатору следует отражать в строке 1 и, в том числе, в пункте 4 “НДС по услугам производственного характера”, а исчисленные в бюджет суммы налога (по реализованным товарам, работам, услугам) - в строке 4.


        При определении сроков уплаты в бюджет налога на добавленную стоимость с сумм указанной арендной платы и представления расчетов следует руководствоваться разделом IX инструкции Госналогслужбы России № 1 “О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость”.


        По отдельному договору арендатор должен возмещать балансодержателю коммунально-эксплуатационные расходы и амортизационные отчисления.


        При проведении капитального ремонта недвижимого имущества за счет средств арендатора может производиться зачет арендной платы на сумму затрат по капитальному ремонту. При этом необходимо учитывать положение ст. 13 Закона РФ от 15.04.93 № 4807_1 “Об основах бюджетных прав и прав по формированию и использованию внебюджетных фондов”, согласно которой доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в соответствующей государственной собственности, зачисляются в доходы соответствующих бюджетов в части, не направляемой на покрытие расходов арендодателя, подлежащих финансированию из данного бюджета.


        Кроме того, в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, что ставит под сомнение возможность взыскания с арендодателя суммы арендной платы, направленной на возмещение затрат арендатора по капитальному ремонту, за исключением случаев, когда законом или договором бремя содержания имущества (в том числе ремонт и поддержание имущества в надлежащем состоянии) возложены собственником на арендодателя.


        Функции контроля по определению целесообразности и сроков проведения капитального ремонта сданного в аренду имущества, а также источников для его проведения должен осуществлять комитет по управлению государственным имуществом с учетом требований нормативных актов соответствующих органов исполнительной власти.


        В соответствии с Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.08.92 № 552, п. 10 (с учетом изменений и дополнений); плата за аренду в случае аренды отдельных объектов основных производственных фондов включается в себестоимость продукции (работ, услуг).


        Законом РФ “О налоге на прибыль предприятий и организаций” установлено, что для арендных предприятий, созданных на основе аренды имущества государственных предприятий и их структурных подразделений, сумма налога на прибыль, исчисленная по установленным ставкам, уменьшается на сумму арендной платы (за вычетом амортизационных отчислений, входящих в ее состав), подлежащей взносу в бюджет.


        У арендатора сумма арендной платы, подлежащая взносу в бюджет, отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 81 “Использование прибыли” и кредиту счета 68 “Расчеты с бюджетом”.


        В соответствии со ст. 615 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе сдавать в субаренду полученное по договору имущество с согласия арендодателя (балансодержателя). Поступающая на расчетный счет арендатора плата за субаренду имущества после уплаты налога на добавленную стоимость включается в состав внереализационных доходов арендатора и облагается налогом на прибыль в общеустановленном порядке.


        За неполное и несвоевременное перечисление арендной платы в бюджет начисляется пени в размере, предусмотренном договором аренды.


        В соответствии со ст. 5 Закона РФ от 14.07.92 № 3297-1 “О закрытом административно-территориальном образовании” в доходы бюджета закрытого административно-территориального образования зачисляются все налоги и другие поступления с его территории.


        Следовательно, арендная плата от сдачи в аренду федеральной собственности, расположенной на территории закрытого административно-территориального образования, зачисляется в бюджет данной территории.


        Наряду с обязательным перечислением арендаторами арендной платы в соответствующие бюджеты действуют льготы по арендной плате, установленные федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства РФ предприятиям, учреждениям и организациям.


        Так, например, в соответствии с п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.92 № 3266-1 в редакции Федерального закона РФ от 13.01.96 № 12-ФЗ “Об образовании” образовательные учреждения вправе самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними имущество. При этом средства, полученные образовательными учреждениями в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении.


        Согласно п. 1 ст. 12 указанного Федерального закона РФ образовательным является учреждение, осуществляющее образовательный процесс, то есть реализующее одну или несколько образовательных программ и (или) обеспечивающее содержание и воспитание обучающихся (воспитанников).


        В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона РФ от 20.07.95 № 153-ФЗ “О федеральном железнодорожном транспорте” продажа принадлежащего предприятиям железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, его сдача в аренду или распоряжение этим имуществом иным способом, осуществляемые без изменения права собственности на это имущество, производятся этими предприятиями с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.


        Средства, полученные от операций с имуществом, предусмотренных указанным пунктом, зачисляются в общую сумму доходов предприятий железнодорожного транспорта и могут направляться только на приобретение подвижного состава и контейнеров, развитие производственных мощностей и строительство объектов социальной сферы указанных предприятий, на балансе которых находится это имущество.


        Согласно постановлению Правительства РФ от 27.03.97 № 342 “О предоставлении государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду” научным организациям разрешено 70 процентов средств, получаемых от сдачи имущества в аренду, направлять на содержание и развитие их материально-технической базы.


        Указанные средства являются целевыми (учитываются на балансовом счете 96 “Целевые финансирование и поступления” в корреспонденции с дебетом счетов по учету денежных средств) и не подлежат обложению налогом на прибыль. В случае использования средств не по назначению эти средства подлежат перечислению в доход федерального бюджета.


        Сумма арендной платы, определяемая в договорах аренды между арендодателем (научной организацией) и арендатором, подлежит обложению налогом на добавленную стоимость по ставке в размере 20 процентов от общей суммы арендной платы, то есть налог на добавленную стоимость следует начислять на арендный платеж до его последующего распределения на 30 процентов (направляемый в бюджет) и 70 процентов (направляемый на содержание материально-технической базы научных организаций).


        В соответствии с порядком перечисления арендной платы за аренду государственного имущества, предусмотренным совместным письмом Минфина России и Госналогслужбы России от 08.12.93 № 143, № ЮУ_4_15/194н “О сроках и порядке перечисления в бюджет дивидендов и арендной платы”, арендную плату за указанное имущество арендатор перечисляет на раздел 12 “Прочие налоги, сборы и другие поступления”, параграф 51 “Доходы от сдачи в аренду государственного имущества” Классификации доходов и расходов бюджетов в Российской Федерации в редакции приказа Минфина России от 27.07.94 № 97, поэтому он же (арендатор) должен также перечислять в бюджет на соответствующий раздел и параграф сумму налога на добавленную стоимость, исчисленную в соответствии с указанным выше порядком.


        Действующее законодательство не предоставило налоговым органам право бесспорного списания в бюджет со счетов арендаторов недоимки по арендной плате с учетом начисленных пени, так как она носит договорной характер и относится к неналоговым доходам соответствующего бюджета.


        В соответствии с постановлением Правительства РФ от 29.06.95 № 641 “О первоочередных мерах по укреплению доходной части федерального бюджета и улучшению деятельности налоговых органов” поступления в федеральный бюджет доходов от продажи государственной и муниципальной собственности, дивидендов по акциям, закрепленным в федеральной собственности, арендной платы и выкупа арендованного имущества контролируются Госкомимуществом России и Российским фондом федерального имущества с участием Госналогслужбы России.


        В случае отказа арендатора от перечисления в бюджет недоимки по арендной плате с учетом начисленных финансовых санкций комитет по управлению государственным имуществом вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании в бюджет задолженности по арендной плате.


        Льготы по арендной плате, предоставленные федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства РФ предприятиям, учреждениям и организациям:


        - статьей 4 Федерального закона от 25.08.95 № 153-ФЗ “О федеральном железнодорожном транспорте” установлено, что средства, полученные от сдачи в аренду федерального имущества, зачисляются в общую сумму доходов предприятий железнодорожного транспорта и могут направляться только на приобретение подвижного состава и контейнеров, развитие производственных мощностей и строительство объектов социальной сферы указанных предприятий, на балансе которых находится это имущество;


        - пунктом 11 ст. 39 Закона РФ от 13.01.96 № 12_ФЗ "О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации “Об образовании”" установлено, что средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении;


        - статьей 29 Федерального закона РФ от 26.05.96 № 54_ФЗ “О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации” установлено, что в случае сдачи в аренду недвижимого имущества, закрепленного за государственными музеями на праве оперативного управления, арендные платежи остаются в распоряжении музея и направляются исключительно на поддержание технического состояния данного недвижимого имущества;


        - пунктом 4 ст. 27 Федерального закона РФ от 22.08.96 № 125-ФЗ “О высшем и послевузовском профессиональном образовании” установлено, что средства, полученные высшим учебным заведением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса;


        - пунктом 4 постановления Совета Министров - Правительства РФ от 17.12.93 № 1299 “Об организации управления морскими портами” предусмотрено, что ремонт, развитие и строительство портовых сооружений и объектов, а также содержание морских администраций портов производится за счет средств, получаемых от портовых сборов сдаваемого в аренду государственного имущества, и оказываемых услуг, связанных с выполнением функций морских администраций портов;


        - пунктом 5 постановления Правительства РФ от 16.05.96 № 585 "Об утверждении федеральной целевой программы “Сохранение и развитие исторического центра г. Санкт-Петербурга”" разрешено Министерству строительства Российской Федерации использовать часть средств, получаемых от аренды зданий г. Санкт-Петербурга - памятников федерального значения, на реализацию программы;


        - пунктом 1 постановления Правительства РФ от 27.03.97 № 342 “О предоставлении государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду” установлено, что 70 процентов средств, получаемых от сдачи в аренду указанного имущества, направляются научными организациями на содержание и развитие их материально-технической базы, а оставшиеся средства перечисляются в федеральный бюджет;


        - пунктом 2 (абзац 2) постановления Совета Министров - Правительства РФ от 11.05.93 № 452 “О мерах по стимулированию роста организованного товарооборота биржевых товаров через товарные биржи” рекомендовано органам исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, местных Советов народных депутатов при передаче помещений в аренду товарным биржам применять ставки арендной платы, устанавливаемые для бюджетных организаций;


        - пунктом 10 Указа Президента Российской Федерации от 12.11.93 № 1904 (ред. от 02.04.97) “О дополнительных мерах государственной поддержки культуры и искусства в Российской Федерации” рекомендовано органам исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга устанавливать льготы по коммунальным услугам и арендной плате организациям культуры и искусства, кинематографии, архивной службы, творческим союзам, их отделениям и предприятиям, деятелям культуры и искусства, народным мастерам, использующим специально оборудованные сооружения, строения, помещения (включая жилье) исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также лицам, использующим жилую площадь для создания открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, на период такого использования.


        - пунктом 23 Устава Российской государственной цирковой компании, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.02.95 № 196, установлено, что средства, полученные от сдачи в аренду имущества, поступают в распоряжение Компании и используются на ее уставные цели.