Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1

Аренда нежилых помещений

     

Аренда нежилых помещений


М.Л. Пашков,
юрисконсульт ЮФМЦ “Интерправо”


        Прежде чем приступить к анализу текущего законодательства по аренде нежилых помещений, сделаем краткий экскурс в историю вопроса. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержал такого понятия, как аренда. Глава 27 ГК РСФСР называлась “Имущественный наем”. В условиях советской экономики нежилые помещения не могли сдаваться в аренду для осуществления одной из сторон предпринимательской деятельности по определению.


        Первым нормативным актом, регулирующим отношения аренды нежилых помещений, стали Основы законодательства Союза ССР об аренде от 23 ноября 1989 года (далее по тексту  -  Основы). Согласно ст. 1 вышеназванного документа аренда определялась как “основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности”. Устанавливалось, что аренда может применяться во всех сферах народного хозяйства в отношении имущества всех форм и видов собственности. Данный документ устанавливал также перечень объектов аренды. Согласно ст. 3 Основ в аренду могли передаваться земля и другие природные ресурсы, предприятия производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций как единые имущественные комплексы производственных фондов и других ценностей, отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности.


        К гарантиям прав арендатора относились установленные Основами следующие условия:


         -  право арендатора требовать возврата арендуемого имущества из любого незаконного владения;


         -  защита прав арендатора перед третьими лицами, в том числе против собственника имущества;


         -  право устранения препятствий в пользовании им, право возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя.


        Права арендатора защищались также тем, что имущество арендатора “может быть изъято у арендатора только по решению государственного арбитража или суда” (ст. 15 Основ).


        Основным документом, закрепляющим отношения аренды, стал договор, который согласно правилам ст. 7 Основ “заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон”.


        Основы законодательства СССР об аренде действовали почти семь лет и были отменены в связи с принятием второй части Гражданского кодекса РФ (далее по тексту  -  ГК РФ), который вступил в действие с 1 марта 1996 года.


        Основы гражданского законодательства СССР, принятые 31 мая 1991 года, стали первым актом, который отвечал требованиям рыночной экономики. Ст. 85 определяла аренду как предоставление арендатору (нанимателю) имущества во временное владение и пользование либо пользование за плату для осуществления предпринимательской деятельности или иных целей. Данное определение было позднее практически полностью воспроизведено в ГК РФ от 26.01.96 № 14_ФЗ.


        Принятие нового Гражданского кодекса стало, безусловно, существенной вехой в современной истории российской цивилистики. В настоящее время уже можно сказать, что с введением в действие ГК многие спорные вопросы получили свое законодательное решение. Так, например, в законодательном порядке выделены отдельные виды аренды, в частности, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий. По каждому виду аренды были введены свои правила. Что касается аренды нежилых помещений, то нововведения были весьма существенны.


        Необходимо сделать одно отступление. Параграф 4 главы 34 ГК РФ, которая содержит нормы, касающиеся аренды, называется “Аренда зданий и сооружений”. Помещения формально не являются зданием или сооружением и как бы не могут регулироваться правилами данного параграфа. Но если исходить из здравого смысла, то помещения необходимо рассматривать как часть “здания”. Данной точки зрения придерживаются государственные органы, занимающиеся управлением имуществом. Так, например, московское законодательство однозначно трактует помещение как часть здания. Таким образом, можно сделать вывод, что вопросы аренды нежилых помещений регулируются теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений.


        Теперь можно перейти к анализу норм ГК об аренде нежилых помещений.


        Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данное общее правило проецируется на аренду зданий или сооружений следующим образом. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или во временное пользование.


        Договор аренды является возмездным договором. В случае, если арендодатель не взимает арендной платы, данный договор становится договором безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Следует учитывать, что согласно п. 2 ст. 690 ГК РФ коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Арендодателем по договору аренды может быть либо собственник имущества, либо лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Право собственности на нежилое помещение должно подтверждаться документами, указанными в законе или иных нормативных актах. В Москве данным документом является Свидетельство в внесении в реестр собственности по городу Москве, которое выдается на основании Распоряжения Мэра от 16.07.94 № 288-РМ.


        Как известно, право собственности на любую вещь должно быть удостоверено. Право собственности на недвижимость удостоверяется в особом порядке. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (а к недвижимым вещам согласно ст. 130 ГК РФ, в частности, относятся здания и сооружения) подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами юстиции. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, производит удостоверение произведенной регистрации путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершает надпись на документе, подлежащем регистрации.


        Так как закон о регистрации пока не принят, то регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в прежнем порядке органами исполнительной власти.


        П. 2 вышеупомянутого Распоряжения Мэра указывает, что внесение в реестр собственности Москомимущества с выдачей Свидетельства о внесении в реестр собственности является актом государственной регистрации собственника и принадлежащего ему недвижимого имущества.


        Таким образом, если лицо, которое намеревается заключить договор аренды в качестве арендодателя, не имеет данного свидетельства (речь идет о московских правилах), то к данному предложению следует отнестись с осторожностью.


        Арендодателем может быть также лицо, которому законом или собственником может быть дано разрешение на сдачу имущества в аренду. Как известно, кроме права собственности, российское законодательство предусматривает так называемые вещные права на имущество. Вещными правами на имущество являются: право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом. Согласно ст. 294 ГК РФ имущество на праве хозяйственного ведения закрепляется за государственным или муниципальным унитарным предприятием. Согласно ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду находящееся в хозяйственном ведении недвижимое имущество без согласия собственника имущества. Собственником имущества является государство или местные органы власти. Согласно п. 15 Постановления Верховного Совета от 27.12.91 № 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации” управление федеральной собственностью возлагается на Правительство РФ, которое вправе делегировать министерствам и ведомствам ряд полномочий в отношении объектов федеральной собственности, в том числе заключение договоров аренды имущества. Обычно данным ведомством является Комитет по управлению государственным имуществом РФ и его территориальные органы, но полномочия могут передаваться другим министерствам и ведомствам. Кроме того, ряд законодательных актов предоставляет право сдавать имущество в аренду лицам, за которыми имущество закреплено на праве законодательного ведения или оперативного управления. Из последних законодательных актов по данному вопросу можно выделить Постановление Правительства РФ от 27.03.97 № 342 “О предоставлении государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду”. Данное постановление предоставляет государственным научным организациям, подведомственным федеральным органам исполнительной власти возможность сдавать в краткосрочную (до 1 года) без права выкупа аренду временно неиспользуемое имущество, в том числе недвижимое. Таким образом, произошло узаконивание существующего положения вещей, когда руководители государственных научных организаций сдают помещения в “скрытую” аренду (которая прикрывается договорами об оказании разного рода услуг, договорами о совместной деятельности и т.п.).


        Управление имуществом, находящимся в муниципальной собственности, осуществляют местные органы исполнительной власти.


        В оперативном управлении имущество закрепляется за казенным предприятием или учреждением (ст. 296 ГК РФ). Распоряжение любым имуществом, находящимся в оперативном управлении, возможно только с согласия собственника.


        Законом могут быть установлены иные правила для сдачи имущества в аренду. Так, например, Федеральным законом РФ “О высшем и послевузовском профессиональном образовании” от 22.08.96 № 1252-ФЗ государственным и муниципальным высшим учебным заведениям предоставлено право сдавать закрепленное за ними имущество в аренду без права выкупа с согласия ученого совета ВУЗа по ценам не ниже сложившихся в данном регионе (п. 4 ст. 27 данного Закона).


        Если право на сдачу имущества в аренду предоставляется арендодателю собственником имущества, то в данном случае чаще всего применяется договор о передаче имущества в доверительное управление.


        Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или иного лица, упомянутого в договоре (выгодоприобретателя). Объектом доверительного управления может быть разнообразное имущество, в том числе недвижимое. Учредителем управления может быть собственник имущества или лицо, указанное в ст. 1026 ГК РФ (случаи, когда доверительное управление осуществляется по закону). Управляющим может быть индивидуальный предприниматель либо коммерческая организация за исключением унитарного предприятия.


        Необходимо иметь в виду, что в случае, когда объектом доверительного управления является недвижимое имущество, то договор должен быть составлен в той форме, которая предусмотрена для договора продажи недвижимого имущества (ст. 1017 ГК РФ). Доверительный управляющий обязан в отношении с третьими лицами указывать на то, что он является таковым; в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна следовать пометка “ДУ”.


        Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды нежилого помещения будет соответствовать требованиям закона, которые относятся к арендодателю (к его статусу), в том случае, когда он является собственником имущества (чтобы удостоверится в этом, необходимо проверить все документы), либо он имеет право на сдачу в аренду на основании закона (для этого необходимо произвести сравнительный анализ обстоятельств, изложенных в законе с имеющимися обстоятельствами), либо он имеет право на сдачу в аренду по договору доверительного управления (необходимо проследить за формой такого договора, убедиться в том, что управляющий имеет право быть таковым и прочее).


        В противном случае, данный договор может быть признан ничтожным из-за его несоответствия требованиям закона или иных правовых актов.


        Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Последствием несоблюдения формы договора является его ничтожность, то есть недействительность сделки с момента ее совершения без признания ее таковой в судебном порядке.


        На мой взгляд, условиями договора, на которые стороны должны обратить особое внимание, являются:


        1) Условия об объекте аренды. Согласно ст. 607 п. 3 ГК РФ объект аренды должен быть указан таким образом, чтобы имущество, подлежащее передаче в аренду, было четко определено. Например, объект аренды (комната) может быть указан на плане-приложении, которое должно быть оформлено надлежащим образом (скреплено подписями сторон с указаниями на то, что это приложение относится к определенному договору), либо указано в тексте договора очень четко (например, комнаты 17 и 18 площадью ѕ кв. м и ѕ кв. м соответственно, находящиеся на третьем этаже в левом крыле здания № ___ по адресу: 101000, г. Москваѕ); в общем, необходимо установить объект аренды со всей возможной определенностью. В противном случае, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор об объекте аренды  -  незаключенным.


        2) Условия о сроке аренды. Как известно, аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если она заключена на срок не менее одного года (ст. 609, 651 ГК РФ). Необходимо отметить следующие особенности. Во-первых, условие “не менее одного года” означает то, что договор заключается на срок год и более. Таким образом, не подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный только на срок менее одного года. Во-вторых, как уже отмечалось, параграф 4 главы 34 регулирует, судя по тексту, отношения по аренде зданий и сооружений. Часто в практической деятельности возникал вопрос о том, следует ли относить аренду помещений к аренде зданий и сооружений. В тексте Закона не говорится о помещениях как об отдельных объектах аренды. Но ведь нельзя отделять помещения от зданий и сооружений, так как последние являются целым, а помещения  -  частью. На взгляд автора статьи, термин “помещения” употреблялся в ГК 1964 года и утратил свой правовой смысл в 1995 году в связи с принятием нового ГК РФ. В настоящее время помещение следует понимать как “часть здания” и, соответственно, при аренде руководствоваться нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ.


        Следует особо остановиться на регистрации договора аренды, заключенного на срок год и более. Данное требование содержится в п. 2 ст. 651 ГК РФ и нигде более. Как известно, договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным.


        В Москве существует отлаженный механизм регистрации договоров, заключаемых с Москомимуществом, но нет механизма регистрации договоров, арендодателем в которых выступают коммерческие организации. Данный вопрос, к сожалению, еще не нашел своего разрешения в законодательстве.


        3) Расчеты по договору. Во избежание споров по договору этот пункт необходимо тщательно прописать. Порядок расчетов может быть самым разным, конкретных рекомендаций в данном случае быть не может. Необходимо только помнить, что в случае аренды нежилых помещений нерезидентом валютой расчетов может быть как рубль, так и иная валюта, но согласно п. 10 “в” ст. 1 Закона РФ “О валютном регулировании и валютном контроле” от 09.10.92 № 3615-1 операции по расчетам за аренду в иностранной валюте представляют собой операции, связанные с движением капитала, так как аренда является одним из прав на недвижимость. Для зачисления валюты, полученной от арендатора, требуется разрешение ЦБ РФ. Это подтверждается также письмом ЦБ РФ от 30.06.95 № 12-10-1-/2422, которое указывает, что переводы в иностранной валюте в оплату аренды нерезидентом недвижимого имущества на территории Российской Федерации относятся к валютным операциям, связанным с движением капитала. Разрешение Центрального банка должен получать резидент, так как согласно письму ЦБ РФ от 31.01.95 № 12_30_10/7392 действующее валютное законодательство не определяет правил работы нерезидентов на российском валютном рынке, а распространяется только на резидентов Российской Федерации.


        Проплата за аренду недвижимого имущества нерезидентом в рублях осуществляется в порядке, предусмотренном инструкцией ЦБ РФ от 16.07.93 № 16 “О порядке открытия и ведения уполномоченными банками счетов нерезидентов в валюте Российской Федерации”, согласно разделу IV п. 2.7 которой арендные платежи осуществляются со счетов типа “т” (текущие).


        Если арендодателем является нерезидент, сумма арендных платежей, которые ему причитаются по договору, подлежит налогообложению по ставке 20 % в соответствии со ст. 3 Закона РФ “О налоге на прибыль предприятий и организаций” и п. 5.1.8 инструкции Госналогслужбы России от 16.06.95 № 34. Уплата налога происходит у источника выплаты.


        4) Расторжение договора. Согласно ст. 619 и 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора.


        Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора судом в следующих случаях, когда арендатор:


        а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;


        б) существенно ухудшает имущество;


        в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;


        г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре  -  в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.


        Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.


        Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.


        По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:


        а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия по пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;


        б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;


        в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре  -  в разумные сроки;


        г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.


        Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.


        Ст. 450 ГК РФ указывает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:


         -  при существенном нарушении договора другой стороной;


         -  в иных случаях, предусмотренных ГК (в частности, такая возможность указывается в ст. 451 ГК РФ, которая предусматривает возможность изменения и расторжения договора судом в связи с существенным изменением обстоятельств), законом или договором. Таким образом, следует отметить, что все условия договора, которые предусматривают расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке без судебного разбирательства являются незаконными и в соответствии со ст. 422 ГК РФ не подлежат применению. Если в договоре содержится такое условие, рекомендуем провести переговоры по этому вопросу, аргументируя, что данное условие противозаконно.


        5) Одним из обязательных приложений к договору аренды нежилого помещения должен быть передаточный акт или иной подобный документ. Юридическое значение передаточного акта нельзя недооценивать, так как он является свидетельством того, что арендодатель исполнил свое обязательство по передаче имущества в аренду, а для арендатора  -  что он вступил во владение и пользование имуществом. Данное обстоятельство будет иметь значение в суде при рассмотрении споров по договору аренды. В акте рекомендуется также указывать состояние помещения, которое передается в аренду, что будет также иметь значение в случае судебного разбирательства.


        6) Вопросы о капитальном ремонте помещения и о текущем ремонте помещения. Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором аренды. В этом случае капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору лишние доводы в споре; в частности, он может:


         -  произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;


         -  потребовать соответственного уменьшения арендной платы;


         -  потребовать расторжения договора и возмещения убытков.


        Текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, обязан осуществлять арендатор.


        7) Вопрос об улучшениях. Арендатор имеет право производить улучшения имущества, переданного ему в аренду. Улучшения могут быть двух видов: отделимые, то есть улучшения, которые могут быть отделены от имущества без вреда для него, и неотделимые, то есть улучшения, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него. Правовой режим отделимых улучшений существенно отличается от правового режима неотделимых улучшений. Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.


        Неотделимые улучшения имеют ряд особенностей, которые необходимо знать, чтобы избежать судебных разбирательств.


        Первая особенность  -  если арендодатель производит неотделимое улучшение и хочет получить возмещение, он должен испросить согласие у арендодателя, которое может быть выражено как в договоре, так и в письмах между сторонами договора, но так или иначе согласие должно быть явно выраженным.


        Вторая особенность  -  при получении согласия у арендодателя для избежания возможных споров необходимо провести согласование сумм, подлежащих возмещению. Дело в том, что при недостижении согласия по сумме, подлежащей компенсации, арендатор может не получить компенсацию в полном объеме. Суд будет руководствоваться “разумным размером”.


        8) Преимущественное право арендатора на перезаключение договора аренды. Необходимо заметить, что преимущественное право на перезаключение договора с арендодателем не означает, что договор должен быть заключен с арендатором на прежних условиях. В случае, если предложение другого кандидата в арендаторы является более выгодным, чем у действующего арендатора, то арендодатель не связан преимущественным правом. Суть преимущественного права в том, что при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение должно быть отдано арендатору.


        9) Арендная плата. Согласно смыслу ст. 606 ГК РФ договор аренды является возмездным договором. Существенным условием договора является арендная плата. В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменном виде условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.


Налогообложение по договору аренды


        Автор настоящей статьи не ставит целью дать всю картину налогообложения по договорам аренды, но отдельные вопросы по налогам, осветить, на его взгляд, необходимо.


Налог на добавленную стоимость


        Согласно ст. 3 Закона РФ “О налоге на добавленную стоимость”  от 06.12.91 № 1992_1 с последующими изменениями и дополнениями, объектом налогообложения являются обороты по реализации на территории Российской Федерации товаров, выполненных работ и оказанных услуг. Таким образом, для целей НДС сдача имущества в аренду является услугой, и арендодатель обязан уплатить в бюджет налог на добавленную стоимость по ставке 20 %. Из данного правила имеется исключение. Согласно п. “щ” ст. 5 Закона “О налоге на добавленную стоимость” освобождается от налога на добавленную стоимость сдача в аренду служебных и жилых помещений иностранным гражданам и юридическим лицам, аккредитованным в Российской Федерации, в случае если их национальным законодательством установлена аналогичная льгота в отношении граждан и юридических лиц Российской Федерации либо если эта льгота предусмотрена в международных договорах. Перечень зарубежных государств, в отношении граждан и юридических лиц которых применяется данная льгота, определяется МИД России и Госналог-службой России (п. 12 “ш” инструкции Госналогслужбы России “О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость” от 11.10.95 № 39, с последующими дополнениями и изменениями). Для правильного применения данной льготы необходимо выяснить, что понимается под “аккредитованными лицами”, и установить, является ли данное юридическое лицо резидентом той страны, в отношении которой применяются льготы.
             Согласно ст. 3 Закона РФ “О налоге на добавленную стоимость”  от 06.12.91 № 1992_1 с последующими изменениями и дополнениями, объектом налогообложения являются обороты по реализации на территории Российской Федерации товаров, выполненных работ и оказанных услуг. Таким образом, для целей НДС сдача имущества в аренду является услугой, и арендодатель обязан уплатить в бюджет налог на добавленную стоимость по ставке 20 %. Из данного правила имеется исключение. Согласно п. “щ” ст. 5 Закона “О налоге на добавленную стоимость” освобождается от налога на добавленную стоимость сдача в аренду служебных и жилых помещений иностранным гражданам и юридическим лицам, аккредитованным в Российской Федерации, в случае если их национальным законодательством установлена аналогичная льгота в отношении граждан и юридических лиц Российской Федерации либо если эта льгота предусмотрена в международных договорах. Перечень зарубежных государств, в отношении граждан и юридических лиц которых применяется данная льгота, определяется МИД России и Госналог-службой России (п. 12 “ш” инструкции Госналогслужбы России “О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость” от 11.10.95 № 39, с последующими дополнениями и изменениями). Для правильного применения данной льготы необходимо выяснить, что понимается под “аккредитованными лицами”, и установить, является ли данное юридическое лицо резидентом той страны, в отношении которой применяются льготы.


        Для ответа на первый вопрос необходимо проанализировать действующее законодательство. Понятие “аккредитация представительства” в юридическом смысле слова отличается от понятия “представительство” для целей налогообложения. Правила открытия представительств иностранных фирм в Российской Федерации определяются Положением “О порядке открытия и деятельности в СССР представительств иностранных фирм, банков и организаций”, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 30.11.89 № 1074. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.06.94 № 655 функции органа, осуществляющего аккредитацию представительств иностранных фирм, возложены на Государственную регистрационную палату при Минэкономики России (далее по тексту  -  ГРП). Таким образом, по мнению автора статьи, налоговая льгота предоставляется арендодателю, который сдает помещения в аренду тем представительствам, которые прошли аккредитацию в ГРП и имеют свидетельство установленного образца.


        Что касается второго вопроса, то единый список стран, в отношении которых предусмотрена данная льгота, утвержден письмом Госналогслужбы России от 13.07.94 № ЮУ-6-06/80н с последующими изменениями и дополнениями.


Налог на прибыль


        В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона РФ “О налоге на прибыль предприятий и организаций” от 27.12.91 № 2116-1 (далее по тексту  -  Закон), с последующими изменениями и дополнениями, объектом налогообложения является валовая прибыль предприятий и организаций, уменьшенная или увеличенная в соответствии со ст. 2 вышеупомянутого Закона. Как известно, арендодатель получает прибыль от сдачи имущества в аренду. Налогообложение данной прибыли осуществляется следующим образом.


        Согласно п. 6 ст. 2 Закона доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным доходом, то есть доходом от операции, не связанной непосредственно с производством продукции, работ или услуг. Таким образом, арендодатель включает в валовую прибыль всю сумму арендной платы, и обложение ее налогом происходит по ставке 35 %.


        Можно рассмотреть ситуацию, когда сдача имущества в аренду является основным видом деятельности для предприятия. В таком случае доход от данного вида деятельности не является внереализационным доходом и становится доходом от реализации услуги. В таком случае можно говорить о том, что деятельность лица является риэлтерской. В соответствии с Положением “О порядке лицензирования риэлтерской деятельности”, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.12.96 № 1407, под этим понятием подразумевается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Таким образом, по мнению автора статьи, в случае если в лицензии на риэлтерскую деятельность указана в качестве одного из видов деятельности сдача имущества, которое находится в собственности у риэлтера, в аренду, то данная операция будет проходить как реализация услуги с уплатой соответствующих налогов.


        Основной задачей арендатора при аренде нежилого помещения является отнесение арендных платежей на себестоимость продукции, работ, услуг. П. 2 “ч” Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552, с по-следующими изменениями и дополнениями, предусматривает включение в себестоимость расходов по оплате аренды основных производственных фондов. Минфин России в письме от 16.10.92 № 16-26-61 указывает, что в соответствии с Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552, в себестоимость включается арендная плата в случае аренды отдельных объектов основных производственных фондов. При этом у арендодателя сдаваемые в аренду фонды должны числиться в составе основных производственных фондов. Лишь в этом случае, по мнению Минфина России, отнесение арендных платежей на себестоимость будет правомерным.


        Еще одним спорным вопросом является оплата коммунальных платежей.


        В письме Госналогслужбы России от 30.08.96 № ВГ-6-13/616 даны разъяснения по порядку учета арендной платы у арендатора и арендодателя. Арендатор, в соответствии с вышеназванным письмом, списывает всю сумму арендной платы на себестоимость, если она не распределена по источникам на затраты производства при использовании объекта, взятого в аренду у юридического лица по договору, заключенному в соответствии с установленным порядком, в производственных целях. Если в договоре аренды нежилого помещения предусмотрено, что расходы по электроэнергии, отоплению, водоснабжению и телефонным переговорам оплачиваются по счетам, выставляемым арендодателем, может возникнуть спорная ситуация по поводу включения данных затрат в себестоимость продукции (работ, услуг).


        Исходя из вышеизложенного обращаю внимание читателя на следующее:


        1) В соответствии со ст. 545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. П. 6 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли (утверждено постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552, в редакции постановлений Правительства РФ от 01.07.95 № 661 и от 20.11.95 № 1133), предусматривает, что в себестоимость продукции (работ, услуг) включается только стоимость покупной энергии. Учитывая вышеизложенное, автор статьи обращает внимание на то, что для отнесения расходов по электроэнергии на себестоимость необходимо заключить прямой договор между энергоснабжающей организацией и потребителем (ст. 539 ГК РФ). Отсутствие такого договора делает затруднительным отнесение этих затрат на себестоимость продукции (работ, услуг). Ст. 548 ГК указывает, что правила параграфа 6 главы 30 ГК РФ применяются также и к снабжению тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и иными товарами.


        2) Приказ Министерства строительства РФ от 11.08.95 № 17-94 утвердил правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации. П. 1.11 вышеназванного документа определил, что субабоненты (арендатор является субабонентом) заключают договор на пользование питьевой водой и сброс сточных вод с абонентом организации, осуществляющим эксплуатацию систем водопровода и канализации населенного пункта (далее по тексту организации ВКХ). Все сведения о субабонентах с указанием их наименования, ведомственной принадлежности, данных о расходе питьевой воды и сточных вод, о наличии приборов учета и других данных приводятся абонентом в приложении к договору, заключенному между абонентом и организацией ВКХ. Таким образом, для подтверждения отнесенных на себестоимость расходов по водоснабжению и канализации арендатор должен иметь копию приложения к договору, заключенному между абонентом и организацией ВКХ.


        То же самое касается других коммунальных услуг.


        Рекомендуем использовать два варианта:


        1. Коммунальные платежи входят в стоимость аренды. В этом случае у арендатора все платежи будут относиться на себестоимость продукции (работ, услуг), а арендодатель обязан отражать данные платежи на счете 80 как внереализационные доходы.


        2. В сумму арендной платы не включаются коммунальные расходы. Они оплачиваются отдельно на основании договоров, заключенных арендатором с энерго- и водоснабжающими организациями, и включаются в себестоимость.


“Скрытые” договоры аренды


        На практике часто встречаются случаи маскировки договоров аренды нежилых помещений под различного рода договоры о “совместной деятельности”, “сотрудничестве” и т.п. Необходимо отметить, что данные договоры дают лишь мнимое ощущение безопасности арендодателя и арендатора, но на самом деле при грамотной проверке предприятия налоговыми органами девяносто девять процентов таких договоров раскрываются. Ст. 431 ГК РФ устанавливает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. То есть если договор “о совместной деятельности и сотрудничестве” устанавливает в качестве одного из условий, что одна сторона предоставляет другой в аренду (пользование) помещение, и не указаны обязательные условия договоров о совместной деятельности (наличие единой цели для всех участников совместной деятельности, достижение поставленной цели путем объединения имущества и усилий участников), то данная сделка является ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ как притворная, то есть совершенная с целью прикрытия другой сделки. Чаще всего подобного рода сделки совершаются в бюджетных организациях, научно-исследовательских институтах и т.д., так как Законом предусмотрены системы согласования сдачи имущества в аренду с собственником.


        При аудиторских проверках встречались случаи, когда аренда помещений скрывалась под договорами о выполнении работ и оказании услуг. Например, государственное предприятие заключало договор с коммерческой организацией о том, что последняя выполняет для государственного предприятия какие-либо работы. Одним из условий данного договора является условие о том, что государственное предприятие предоставляет коммерческому предприятию помещение для выполнения работ, и плата за выполненные работы зачитывается в счет пользования помещением. Такой договор может быть также признан ничтожным на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка).